בקצרה
ביוון ממוסה הכנסה משכירות בסולם נפרד, החל משנת המס 2026: 15% על 12,000 האירו הראשונים, 25% על 12,000 האירו הבאים, 35% על 12,000 האירו שאחריהם ו-45% על כל מה שמעל 36,000 אירו. לפי הנוסח האנגלי של סעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון, שגובר במקרה של סתירה, הכנסה כזו של תושב ישראל ״תחויב במס רק ביוון״. חשוב לדעת שהנוסח העברי של הסעיף שונה, ושלא מצאנו עמדה פומבית של רשות המסים בישראל בשאלה. לכן נכון לבנות את הדיווח בישראל בזהירות ובליווי מקצועי.
הנקודות החשובות
- 1מדרגות המס על שכירות ביוון מ-2026: 15%, 25%, 35% ו-45%, כשכל מדרגה ברוחב 12,000 אירו. נכון לספטמבר 2026, לפי PwC.
- 2תושב ישראל מגיש דוח שנתי ביוון למשרד המס לתושבי חוץ, בין 15 במרץ ל-15 ביולי. בנוסף נגבית מקדמה על חשבון המס של השנה הבאה, ולכן כדאי להיערך גם בתזרים.
- 3לפי הנוסח האנגלי של סעיף 6 לאמנה, זכות המיסוי על שכירות מנכס ביוון שמורה ליוון בלבד.
- 4אם רשות המסים בישראל לא תקבל את הפטור, יש בדין הישראלי שתי חלופות: 15% על ההכנסה בניכוי פחת בלבד ובלי זיכוי ממס זר, או מס שולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי בגין המס ששולם ביוון.
- 5החלטה על בעלות משותפת של בני זוג בנכס כדאי לקבל עוד לפני הרכישה, ולא בדיעבד.
מי מטיל מס על דמי השכירות: יוון, ישראל או שתיהן?
יוון תמיד ממסה את ההכנסה, כי הנכס נמצא בשטחה. השאלה המעניינת היא מה קורה בישראל, ושם התשובה עוברת דרך אמנת המס בין שתי המדינות, שנחתמה בירושלים ב-24 באוקטובר 1995 ואושררה ביוון בחוק 2572/1998.
סעיף 6(1) לאמנה, בנוסח האנגלי, קובע שהכנסה שמפיק תושב של מדינה אחת מנכס מקרקעין שנמצא במדינה האחרת ״shall be taxable only in that other State״, כלומר תחויב במס רק במדינה שבה נמצא הנכס. סעיף 6(3) מבהיר שהכלל חל גם על הכנסה מהשכרה. רוב האמנות שישראל חתמה עליהן קובעות רק שהמדינה שבה נמצא הנכס ״רשאית״ למסות, ומשאירות לישראל זכות מיסוי שיורית עם זיכוי. הנוסח הזה רחב יותר.
יש כאן שתי נקודות זהירות. הראשונה: לפי ניתוח שפרסם משרד עורכי דין ישראלי, הנוסח העברי של סעיף 6 מעניק ליוון זכות מיסוי ראשונית בלבד, ולא בלעדית. האמנה עצמה קובעת שהנוסחים ביוונית, בעברית ובאנגלית מחייבים כולם, ושבמקרה של סתירה בפרשנות גובר הנוסח האנגלי. השנייה: לא מצאנו פסיקה או עמדה פומבית של רשות המסים בישראל שמאשרת את הפרשנות הזו בעניין שכירות מיוון. המשמעות היא שהעמדה מבוססת היטב, אבל היא לא חסינה מוויכוח.
תושב ישראל מגיש דוח שנתי ביוון למשרד המס לתושבי חוץ, בין 15 במרץ ל-15 ביולי. בנוסף נגבית מקדמה על חשבון המס של השנה הבאה, ולכן כדאי להיערך גם בתזרים.
כמה מס משלמים ביוון על הכנסה משכירות?
ביוון ממוסה הכנסה משכירות בסולם נפרד ממקורות הכנסה אחרים. החל משנת המס 2026 נוספה לסולם מדרגת ביניים של 25%, שמרככת את הקפיצה שהייתה בעבר מ-15% ישר ל-35%.
| מדרגת הכנסה שנתית (אירו) | שיעור המס | מס מצטבר בסוף המדרגה (אירו) |
|---|---|---|
| 0 - 12,000 | 15% | 1,800 |
| 12,001 - 24,000 | 25% | 4,800 |
| 24,001 - 36,000 | 35% | 9,000 |
| מעל 36,000 | 45% | - |
מקור: PwC Worldwide Tax Summaries, נכון לספטמבר 2026. נניח שההכנסה החייבת שלכם משכירות היא 20,000 אירו בשנה. המס יהיה 1,800 אירו על 12,000 האירו הראשונים, ועוד 2,000 אירו (25% מ-8,000) על היתרה: סך הכול 3,800 אירו, כלומר שיעור אפקטיבי של 19%.
- הכנסה ברוטו מול הכנסה חייבת: ביוון ההוצאות שמותר לנכות מהכנסת שכירות של יחיד מצומצמות. לפי הכלל, מנכים ניכוי קבוע ומוגבל בגין תיקונים ותחזוקה. לכן ההכנסה החייבת קרובה מאוד להכנסה ברוטו, וזה ההבדל המרכזי מהשיטה הישראלית.
- אין הקלות אישיות לתושב ישראל: לפי PwC, תושב חוץ זכאי להקלות של תושב יוון רק אם הוא חי באיחוד האירופי או ב-EEA ועומד בתנאים נוספים. ישראלי לא נכנס לקטגוריה הזו.
- הסולם הוא לכל נישום: כשבני זוג מחזיקים בנכס בחלקים שווים, כל אחד מדווח על חלקו לפי שיעור הבעלות, ולכל אחד יש מדרגת 15% משלו. זה שיקול תכנוני שצריך לבחון לפני הרישום, יחד עם השלכות אחרות של בעלות משותפת.
איך מדווחים ומשלמים ביוון?
תושב ישראל עם הכנסה משכירות ביוון מגיש דוח מס שנתי ביוון. לפי PwC, הדוחות מוגשים באופן מקוון בין 15 במרץ ל-15 ביולי בכל שנה, ותושב חוץ מגיש למשרד המס לתושבי חוץ. נקודה שמפתיעה רבים: על הכנסה שלא נוכה ממנה מס במקור, ושכירות היא דוגמה מובהקת, נגבית יחד עם השומה מקדמה בשיעור 55% מהמס של השנה על חשבון השנה הבאה, ו-50% בשנת הדיווח הראשונה. בשנה הראשונה, אם כך, תשלמו בפועל כמעט פעם וחצי מהמס השנתי.
- רישום חוזה השכירות: חוזה שכירות לטווח ארוך מדווחים בפלטפורמה של רשות המסים היוונית, והשוכר מאשר אותו. הדיווח הזה הוא הבסיס לבדיקות ההצלבה של הרשות.
- קבלת התשלום: לפי מדריך המיסוי שפרסמנו, החל מ-2026 תשלומי שכירות ביוון צריכים לעבור בהעברה בנקאית ולא במזומן. גם בלי קשר לחובה, חשבון יווני ייעודי לנכס מפשט את הדיווח.
- השכרה לטווח קצר: מי שמשכיר דרך Airbnb או פלטפורמות דומות כפוף גם לרישום ולדיווח במרשם ההשכרות לטווח קצר. במרשם הזה ההכנסה מחולקת בין הבעלים לפי שיעורי הבעלות בפועל. את הכללים המיוחדים לתחום פירטנו במאמר נפרד על השכרה לטווח קצר ביוון.
- הגשת הדוח השנתי: עם רואה חשבון יווני או נציג המס שלכם, בתוך חלון ההגשה.
- תשלום המס והמקדמה: לפי לוח התשלומים שנקבע בשומה.
מה קורה בישראל: פטור לפי האמנה או מיסוי עם זיכוי?
תושב ישראל ממוסה ככלל על הכנסותיו בכל העולם, ולכן השאלה היא אם האמנה מוציאה את השכירות מיוון מבסיס המס הישראלי. יש שתי גישות מעשיות, ואת הבחירה ביניהן מומלץ לעשות עם יועץ המס הישראלי שלכם, לפני הדוח הראשון.
גישה א - פטור מכוח סעיף 6 לאמנה. על בסיס הנוסח האנגלי, ההכנסה ממוסה ביוון בלבד, ובישראל לא משלמים עליה מס. גם בגישה הזו לא מסתירים את ההכנסה. מי שחייב בהגשת דוח שנתי בישראל מדווח עליה ומציין שהיא פטורה מכוח האמנה. כדאי לבדוק עם היועץ אם העמדה מחייבת גילוי מיוחד בדוח.
גישה ב - מיסוי בישראל לפי הדין הפנימי. אם רשות המסים לא תקבל את הפטור, או אם הנישום מעדיף לא לנקוט בעמדה, הדין הישראלי מציע שני מסלולים להכנסה משכירות מחו״ל:
| מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה) | מסלול רגיל (מס שולי) | |
|---|---|---|
| שיעור המס | 15% על ההכנסה | מס לפי מדרגות המס השוליות של הנישום |
| ניכוי הוצאות | פחת בלבד | הוצאות בייצור ההכנסה, כמו מימון, ניהול ופחת |
| זיכוי בגין המס ששולם ביוון | לא ניתן | ניתן, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה (סעיף 22 לאמנה) |
| מתאים בדרך כלל ל... | מי שמשלם ביוון מס נמוך, או כשההוצאות זניחות | מי שמשלם ביוון מס משמעותי שאפשר לזקוף כזיכוי |
במסלול 15% לא מקבלים זיכוי בגין המס היווני, וכך מתקבל בפועל מס כפול. לכן, כשהמס ביוון מתחיל ב-15% ועולה, המסלול הרגיל עם זיכוי בגין המס הזר הוא לרוב התוצאה הסבירה יותר. המסלול שמתאים לכם תלוי בהיקף ההכנסה, בהוצאות ובשיעור המס השולי שלכם, ולכן כדאי לחשב את שתי החלופות לפני ההחלטה. לפי מקורות מקצועיים בישראל, הכנסה משכירות מחו״ל שממוסה במסלול 15%, ואינה מגיעה לכדי עסק, פטורה גם מדמי ביטוח לאומי.
שמרו את הדוח היווני, את השומה ואת אישורי התשלום, את חוזי השכירות ואת דפי החשבון. גם אם תבחרו בפטור לפי האמנה, אלה המסמכים שיגבו את העמדה אם תיפתח בדיקה. אם תמוסו בישראל, הם הבסיס לזיכוי בגין המס הזר.
מה משתנה אם משכירים דרך חברה?
חברה יוונית שמשכירה נכס משלמת מס חברות ביוון, ולפי מקורות מקצועיים השיעור הוא 22%. אחר כך יש שכבת מס נוספת כשהרווחים מחולקים לבעלי המניות בישראל. מבנה כזה מצריך גם בדיקה שהחברה לא תיחשב תושבת ישראל, כשהשליטה והניהול שלה מופעלים מכאן, ושלא יחולו עליה כללים ישראליים נגד דחיית מס. ברוב המקרים של דירה אחת או שתיים, החזקה אישית פשוטה וזולה יותר. חברה הופכת לרלוונטית בעיקר בפרויקטים, בתיקי נכסים גדולים או בהשכרה בהיקף עסקי.
אילו טעויות אנחנו פוגשים שוב ושוב?
- הנחה שאם ״האמנה פוטרת״, אין צורך לדווח שום דבר בישראל.
- בחירה אוטומטית במסלול 15% בישראל, בלי לשים לב שהוא שולל את הזיכוי בגין המס היווני.
- שכחה של המקדמה היוונית בשנה הראשונה, ובעקבותיה הפתעה תזרימית.
- גביית שכירות במזומן או לחשבון של קרוב משפחה.
- רישום הנכס על שם בן זוג אחד בלבד בלי לבדוק קודם את ההשלכות.
- אי דיווח על חוזה השכירות בפלטפורמה היוונית, שמוביל לפערים מול בדיקות ההצלבה של הרשות.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים את זה
את מיסוי השכירות מתכננים לפני הרכישה. על שם מי יירשם הנכס, האם כדאי בעלות משותפת, האם להשכיר לטווח ארוך או קצר, ואיך ייראה הדיווח בישראל, אלה החלטות שקל לקבל בהתחלה וקשה לשנות אחר כך. אנחנו מתאמים בין רואה החשבון ביוון לבין יועץ המס בישראל, מגבשים עמדה מנומקת לגבי סעיף 6 לאמנה, ודואגים שהתיעוד יהיה מסודר כבר מהחוזה הראשון.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. פרשנות האמנה ודיני המס בשתי המדינות עשויים להשתנות, ויש לבחון כל מקרה לגופו עם יועץ מס מוסמך.
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים ביוון על דירה מושכרת?
החל משנת המס 2026: 15% על 12,000 האירו הראשונים, 25% על 12,000 האירו הבאים, 35% על 12,000 האירו שאחריהם ו-45% מעל 36,000 אירו. למשל, על הכנסה חייבת של 20,000 אירו המס הוא 3,800 אירו.
האם תושב ישראל משלם מס בישראל על שכירות מדירה ביוון?
לפי הנוסח האנגלי של סעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון, שגובר במקרה של סתירה, ההכנסה ממוסה רק ביוון. הנוסח העברי שונה, ואין עמדה פומבית של רשות המסים בנושא. לכן מומלץ לדווח ולגבש עמדה מנומקת עם יועץ מס.
האם אפשר לבחור ב-15% בישראל על שכירות מיוון?
הדין הישראלי מאפשר מסלול של 15% על הכנסה משכירות בחו״ל, עם ניכוי פחת בלבד. במסלול הזה אין זיכוי בגין המס ששולם ביוון, ולכן בדרך כלל הוא פחות משתלם כשיוון כבר גבתה מס.
מתי מגישים דוח מס ביוון על הכנסה משכירות?
דוחות יחידים מוגשים באופן מקוון בין 15 במרץ ל-15 ביולי של השנה שאחרי שנת המס. תושב חוץ מגיש למשרד המס לתושבי חוץ, בדרך כלל באמצעות רואה חשבון או נציג מס.
מה זו המקדמה שנגבית ביוון על שכירות?
על הכנסה שלא נוכה ממנה מס במקור, כמו שכירות, נגבית יחד עם השומה מקדמה של 55% מהמס השנתי על חשבון השנה הבאה, ו-50% בשנה הראשונה. זה לא מס נוסף, אבל זו הוצאה תזרימית שצריך להיערך אליה.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךמקורות
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Taxes on personal income (rental income scale from 2026)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration (filing window, prepayment)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Deductions (non-resident reliefs)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text - Articles 2, 6, 22
- TaxHeaven - Law 2572/1998 ratifying the Israel-Greece convention
- Adv. David Melnik - Real estate investment in Greece: tax analysis for Israeli investors
- Proto Thema - Short-term rentals registry and allocation by ownership share (Feb 2026)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.