باختصار
تُفرض في اليونان على دخل الإيجار ضريبة وفق سُلَّم منفصل، اعتبارًا من سنة الضريبة 2026: 15% على أول 12,000 يورو، و25% على الـ 12,000 يورو التالية، و35% على الـ 12,000 يورو التي تليها، و45% على كل ما يزيد على 36,000 يورو. وبحسب النص الإنجليزي للمادة 6 من اتفاقية الضريبة بين إسرائيل واليونان، وهو النص الراجح عند التعارض، فإن دخلًا كهذا يحققه مقيم في إسرائيل «يخضع للضريبة في اليونان فقط». من المهم معرفة أن النص العبري للمادة يختلف عن ذلك، وأننا لم نجد موقفًا علنيًا لسلطة الضرائب في إسرائيل في هذه المسألة. لذلك من الصواب بناء التقرير في إسرائيل بحذر وبمرافقة مهنية.
أبرز النقاط
- 1شرائح ضريبة الإيجار في اليونان اعتبارًا من 2026: 15% و25% و35% و45%، وعرض كل شريحة 12,000 يورو. وذلك بحسب PwC حتى أيلول/سبتمبر 2026.
- 2يقدّم المقيم في إسرائيل تقريرًا سنويًا في اليونان إلى مكتب الضريبة الخاص بغير المقيمين، بين 15 آذار/مارس و15 تموز/يوليو. وتُجبى فضلًا عن ذلك سلفة على حساب ضريبة السنة القادمة، ولذلك ينبغي الاستعداد لها من ناحية التدفق النقدي أيضًا.
- 3بحسب النص الإنجليزي للمادة 6 من الاتفاقية، فإن حق فرض الضريبة على الإيجار من عقار في اليونان محفوظ لليونان وحدها.
- 4إذا لم تقبل سلطة الضرائب في إسرائيل الإعفاء، فإن في القانون الإسرائيلي بديلين: 15% على الدخل مع خصم الإهلاك فقط ودون ائتمان ضريبي عن الضريبة الأجنبية، أو ضريبة هامشية مع خصم النفقات وائتمان عن الضريبة المدفوعة في اليونان.
- 5يُستحسن اتخاذ قرار بشأن الملكية المشتركة للزوجين في العقار قبل الشراء، وليس بعد ذلك.
من الذي يفرض الضريبة على بدلات الإيجار: اليونان أم إسرائيل أم كلتاهما؟
تفرض اليونان الضريبة دائمًا على الدخل، لأن العقار يقع في أراضيها. أما السؤال المثير للاهتمام فهو ما يحدث في إسرائيل، والجواب هنا يمر عبر اتفاقية الضريبة بين الدولتين، التي وُقّعت في القدس في 24 تشرين الأول/أكتوبر 1995 وصادقت عليها اليونان بالقانون 2572/1998.
تنص المادة 6(1) من الاتفاقية، في نصها الإنجليزي، على أن الدخل الذي يحققه مقيم في إحدى الدولتين من عقار يقع في الدولة الأخرى «shall be taxable only in that other State»، أي أنه يخضع للضريبة في الدولة التي يقع فيها العقار فقط. وتوضح المادة 6(3) أن القاعدة تسري على الدخل من التأجير أيضًا. أما معظم الاتفاقيات التي وقّعتها إسرائيل فتنص فقط على أن الدولة التي يقع فيها العقار «يجوز لها» فرض الضريبة، وتُبقي لإسرائيل حق فرض ضريبة متبقٍّ مع ائتمان ضريبي. أما هذا النص فهو أوسع.
وهنا نقطتا حذر. الأولى: بحسب تحليل نشره مكتب محاماة إسرائيلي، فإن النص العبري للمادة 6 يمنح اليونان حق فرض ضريبة أوليًّا فقط، وليس حصريًّا. وتنص الاتفاقية نفسها على أن النصوص باليونانية والعبرية والإنجليزية ملزمة جميعها، وأنه عند التعارض في التفسير يرجح النص الإنجليزي. والثانية: لم نجد حكمًا قضائيًا أو موقفًا علنيًا لسلطة الضرائب في إسرائيل يؤكد هذا التفسير في شأن الإيجار من اليونان. ومعنى ذلك أن الموقف راسخ الأسس، لكنه ليس بمنأى عن الخلاف.
يقدّم المقيم في إسرائيل تقريرًا سنويًا في اليونان إلى مكتب الضريبة الخاص بغير المقيمين، بين 15 آذار/مارس و15 تموز/يوليو. وتُجبى فضلًا عن ذلك سلفة على حساب ضريبة السنة القادمة، ولذلك ينبغي الاستعداد لها من ناحية التدفق النقدي أيضًا.
كم تبلغ الضريبة في اليونان على دخل الإيجار؟
يخضع دخل الإيجار في اليونان للضريبة وفق سُلَّم منفصل عن مصادر الدخل الأخرى. واعتبارًا من سنة الضريبة 2026 أُضيفت إلى السُّلَّم شريحة وسطى بنسبة 25%، تخفف القفزة التي كانت قائمة سابقًا من 15% مباشرة إلى 35%.
| شريحة الدخل السنوي (يورو) | نسبة الضريبة | الضريبة التراكمية في نهاية الشريحة (يورو) |
|---|---|---|
| 0 - 12,000 | 15% | 1,800 |
| 12,001 - 24,000 | 25% | 4,800 |
| 24,001 - 36,000 | 35% | 9,000 |
| أكثر من 36,000 | 45% | - |
المصدر: PwC Worldwide Tax Summaries، حتى أيلول/سبتمبر 2026. لنفترض أن دخلكم الخاضع للضريبة من الإيجار هو 20,000 يورو في السنة. ستكون الضريبة 1,800 يورو على أول 12,000 يورو، يضاف إليها 2,000 يورو (25% من 8,000) على الباقي: المجموع 3,800 يورو، أي نسبة فعلية قدرها 19%.
- الدخل الإجمالي مقابل الدخل الخاضع للضريبة: النفقات التي يجوز خصمها في اليونان من دخل الإيجار لدى الفرد محدودة. فبحسب القاعدة، يُجرى خصم ثابت ومحدود مقابل الإصلاحات والصيانة. ولذلك فإن الدخل الخاضع للضريبة قريب جدًّا من الدخل الإجمالي، وهذا هو الفرق الرئيسي عن النظام الإسرائيلي.
- لا تسهيلات شخصية للمقيم في إسرائيل: بحسب PwC، لا يستحق غير المقيم تسهيلات المقيم في اليونان إلا إذا كان يعيش في الاتحاد الأوروبي أو في المنطقة الاقتصادية الأوروبية (EEA) واستوفى شروطًا إضافية. والإسرائيلي لا يندرج ضمن هذه الفئة.
- السُّلَّم يطبَّق على كل ملزَم بالضريبة: عندما يملك الزوجان العقار بحصص متساوية، يقدّم كل منهما تقريرًا عن حصته بحسب نسبة الملكية، ويكون لكل منهما شريحة الـ 15% الخاصة به. وهذا اعتبار تخطيطي ينبغي دراسته قبل التسجيل، مع سائر تبعات الملكية المشتركة.
كيف يتم التقرير والدفع في اليونان؟
يقدّم المقيم في إسرائيل الذي لديه دخل إيجار في اليونان تقرير ضريبة سنويًّا في اليونان. وبحسب PwC، تُقدَّم التقارير إلكترونيًّا بين 15 آذار/مارس و15 تموز/يوليو من كل سنة، ويقدّمه غير المقيم إلى مكتب الضريبة الخاص بغير المقيمين. ومن النقاط التي تفاجئ كثيرين: على الدخل الذي لم تُقتطع منه ضريبة عند المصدر، والإيجار مثال واضح عليه، تُجبى مع التقدير الضريبي سلفة بنسبة 55% من ضريبة السنة على حساب السنة القادمة، و50% في سنة التقرير الأولى. وبذلك ستدفعون في السنة الأولى فعليًّا ما يقارب مرة ونصف من الضريبة السنوية.
- تسجيل عقد الإيجار: يُبلَّغ عن عقد الإيجار طويل الأمد على منصة مصلحة الضرائب اليونانية، ويوافق عليه المستأجر. وهذا التبليغ هو أساس عمليات المطابقة التي تجريها المصلحة.
- استلام الدفعة: بحسب دليل الضرائب الذي نشرناه، يجب اعتبارًا من 2026 أن تتم دفعات الإيجار في اليونان بتحويل مصرفي وليس نقدًا. وحتى بمعزل عن هذا الإلزام، فإن حسابًا يونانيًّا مخصصًا للعقار يُبسّط التقرير.
- التأجير قصير الأمد: من يؤجر عبر Airbnb أو منصات مشابهة يخضع أيضًا للتسجيل والتبليغ في سجل الإيجارات قصيرة الأمد. وفي هذا السجل يُوزَّع الدخل بين المالكين بحسب نسب الملكية الفعلية. وقد فصّلنا القواعد الخاصة بهذا المجال في مقال مستقل عن التأجير قصير الأمد في اليونان.
- تقديم التقرير السنوي: مع محاسب يوناني أو ممثل ضريبي عنكم، ضمن نافذة التقديم.
- دفع الضريبة والسلفة: بحسب جدول الدفعات المحدد في التقدير الضريبي.
ماذا يحدث في إسرائيل: إعفاء بموجب الاتفاقية أم فرض ضريبة مع ائتمان؟
المقيم في إسرائيل يخضع للضريبة كقاعدة على دخله في العالم كله، ولذلك فإن السؤال هو هل تُخرج الاتفاقية الإيجار من اليونان من الوعاء الضريبي الإسرائيلي. هناك مقاربتان عمليتان، ويُنصح باختيار إحداهما مع مستشار الضرائب الإسرائيلي لديكم، قبل التقرير الأول.
المقاربة أ - الإعفاء بموجب المادة 6 من الاتفاقية. استنادًا إلى النص الإنجليزي، يخضع الدخل للضريبة في اليونان فقط، ولا تُدفع عنه ضريبة في إسرائيل. وحتى في هذه المقاربة لا يُخفى الدخل. فمن كان ملزمًا بتقديم تقرير سنوي في إسرائيل يبلّغ عنه ويشير إلى أنه معفى بموجب الاتفاقية. ويستحسن أن تفحصوا مع المستشار ما إذا كان هذا الموقف يستلزم إفصاحًا خاصًّا في التقرير.
المقاربة ب - فرض الضريبة في إسرائيل وفق القانون الداخلي. إذا لم تقبل سلطة الضرائب الإعفاء، أو إذا فضّل الملزَم ألا يتخذ هذا الموقف، فإن القانون الإسرائيلي يتيح مسارين للدخل من الإيجار في الخارج:
| مسار الـ 15% (المادة 122أ من الأمر) | المسار العادي (الضريبة الهامشية) | |
|---|---|---|
| نسبة الضريبة | 15% على الدخل | ضريبة وفق الشرائح الهامشية للملزَم بالضريبة |
| خصم النفقات | الإهلاك فقط | النفقات المتعلقة بإنتاج الدخل، مثل التمويل والإدارة والإهلاك |
| ائتمان عن الضريبة المدفوعة في اليونان | غير متاح | متاح، حتى سقف الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه (المادة 22 من الاتفاقية) |
| يناسب عادةً... | من يدفع في اليونان ضريبة منخفضة، أو عندما تكون النفقات ضئيلة | من يدفع في اليونان ضريبة معتبرة يمكن احتسابها ائتمانًا |
في مسار الـ 15% لا يُمنح ائتمان عن الضريبة اليونانية، فتنتج فعليًّا ازدواجية ضريبية. ولذلك، عندما تبدأ الضريبة في اليونان من 15% وترتفع، يكون المسار العادي مع ائتمان عن الضريبة الأجنبية هو النتيجة الأرجح في الغالب. أما المسار الذي يناسبكم فيتوقف على حجم الدخل والنفقات ونسبة الضريبة الهامشية لديكم، ولذلك يُستحسن حساب البديلين قبل اتخاذ القرار. وبحسب مصادر مهنية في إسرائيل، فإن الدخل من إيجار في الخارج الذي يُفرض عليه مسار الـ 15% ولا يصل إلى حد النشاط التجاري معفى أيضًا من التأمين الوطني.
احتفظوا بالتقرير اليوناني والتقدير الضريبي وإيصالات الدفع، وبعقود الإيجار وكشوف الحساب. وحتى لو اخترتم الإعفاء بموجب الاتفاقية، فهذه هي المستندات التي ستدعم موقفكم إذا فُتح فحص. وإذا فُرضت عليكم الضريبة في إسرائيل، فهي الأساس للائتمان عن الضريبة الأجنبية.
ما الذي يتغير عند التأجير عبر شركة؟
الشركة اليونانية التي تؤجر عقارًا تدفع ضريبة شركات في اليونان، وبحسب مصادر مهنية فإن النسبة 22%. ثم تأتي طبقة ضريبية إضافية عند توزيع الأرباح على المساهمين في إسرائيل. ويتطلب هذا الهيكل أيضًا التحقق من أن الشركة لن تُعتبر مقيمة في إسرائيل إذا كانت السيطرة والإدارة تُمارَسان من هنا، ومن أن قواعد إسرائيلية مناهضة لتأجيل الضريبة لن تسري عليها. وفي معظم حالات الشقة الواحدة أو الشقتين، تكون الملكية الشخصية أبسط وأرخص. وتصبح الشركة ذات صلة أساسًا في المشاريع أو في محافظ العقارات الكبيرة أو في التأجير بحجم تجاري.
ما الأخطاء التي نصادفها مرارًا وتكرارًا؟
- افتراض أنه ما دامت «الاتفاقية تعفي» فلا حاجة إلى تقرير أي شيء في إسرائيل.
- اختيار مسار الـ 15% في إسرائيل تلقائيًّا دون الانتباه إلى أنه يحرم من الائتمان عن الضريبة اليونانية.
- نسيان السلفة اليونانية في السنة الأولى، وما يتبع ذلك من مفاجأة في التدفق النقدي.
- قبض الإيجار نقدًا أو في حساب أحد الأقارب.
- تسجيل العقار باسم أحد الزوجين فقط دون فحص التبعات مسبقًا.
- عدم التبليغ عن عقد الإيجار على المنصة اليونانية، وهو ما يؤدي إلى فجوات في مواجهة عمليات المطابقة لدى المصلحة.
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافقكم في ذلك
يُخطَّط لضريبة الإيجار قبل الشراء. باسم من سيُسجَّل العقار، وهل تُفضَّل الملكية المشتركة، وهل يُؤجَّر على المدى الطويل أم القصير، وكيف سيبدو التقرير في إسرائيل، هذه كلها قرارات يسهل اتخاذها في البداية ويصعب تغييرها لاحقًا. نحن ننسق بين المحاسب في اليونان ومستشار الضرائب في إسرائيل، ونبلور موقفًا معلَّلًا من المادة 6 من الاتفاقية، ونحرص على أن تكون الوثائق منظمة منذ العقد الأول.
المعلومات الواردة هنا معلومات عامة، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليست استشارة قانونية أو ضريبية لحالة معينة. قد يتغير تفسير الاتفاقية وقوانين الضريبة في الدولتين، وينبغي فحص كل حالة على حدة مع مستشار ضرائب مرخّص.
أسئلة شائعة
كم تبلغ الضريبة في اليونان على شقة مؤجرة؟
اعتبارًا من سنة الضريبة 2026: 15% على أول 12,000 يورو، و25% على الـ 12,000 يورو التالية، و35% على الـ 12,000 يورو التي تليها، و45% على ما يزيد على 36,000 يورو. فعلى سبيل المثال، على دخل خاضع للضريبة قدره 20,000 يورو تبلغ الضريبة 3,800 يورو.
هل يدفع المقيم في إسرائيل ضريبة في إسرائيل على إيجار شقة في اليونان؟
بحسب النص الإنجليزي للمادة 6 من اتفاقية الضريبة بين إسرائيل واليونان، وهو الراجح عند التعارض، يخضع الدخل للضريبة في اليونان فقط. أما النص العبري فيختلف، ولا يوجد موقف علني لسلطة الضرائب في الموضوع. لذلك يُنصح بتقديم التقرير وبلورة موقف معلَّل مع مستشار ضرائب.
هل يمكن اختيار 15% في إسرائيل على الإيجار من اليونان؟
يتيح القانون الإسرائيلي مسارًا بنسبة 15% على دخل الإيجار في الخارج، مع خصم الإهلاك فقط. وفي هذا المسار لا يوجد ائتمان عن الضريبة المدفوعة في اليونان، ولذلك يكون في العادة أقل جدوى عندما تكون اليونان قد جبت ضريبة بالفعل.
متى يُقدَّم تقرير الضريبة في اليونان عن دخل الإيجار؟
تُقدَّم تقارير الأفراد إلكترونيًّا بين 15 آذار/مارس و15 تموز/يوليو من السنة التي تلي سنة الضريبة. ويقدّم غير المقيم تقريره إلى مكتب الضريبة الخاص بغير المقيمين، عادةً عبر محاسب أو ممثل ضريبي.
ما هي السلفة التي تُجبى في اليونان على الإيجار؟
على الدخل الذي لم تُقتطع منه ضريبة عند المصدر، مثل الإيجار، تُجبى مع التقدير الضريبي سلفة قدرها 55% من الضريبة السنوية على حساب السنة القادمة، و50% في السنة الأولى. وهي ليست ضريبة إضافية، لكنها نفقة نقدية ينبغي الاستعداد لها.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمصادر
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Taxes on personal income (rental income scale from 2026)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration (filing window, prepayment)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Deductions (non-resident reliefs)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text - Articles 2, 6, 22
- TaxHeaven - Law 2572/1998 ratifying the Israel-Greece convention
- Adv. David Melnik - Real estate investment in Greece: tax analysis for Israeli investors
- Proto Thema - Short-term rentals registry and allocation by ownership share (Feb 2026)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.