باختصار
حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، لا يدفع الفرد الذي يبيع عقارًا في اليونان ضريبة أرباح رأسمالية، لأن الضريبة معلّقة حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026. وقد مُدِّد هذا التعليق مرارًا، لكن التمديد إلى 2027 لم يُسَنّ بعد. أما في إسرائيل، فتنص المادة 13(1) من اتفاقية الضريبة على أن الربح من بيع عقار في اليونان يحققه مقيم في إسرائيل يخضع للضريبة في اليونان فقط. ويتطلب البيع نفسه ملف مستندات كاملًا: شهادة ENFIA عن خمس سنوات، وبطاقة هوية إلكترونية للعقار، وشهادة الأداء الطاقي، وشهادة وضع ضريبي. ويمكن البيع عن بُعد بموجب وكالة.
أبرز النقاط
- 1ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع العقارات من الأفراد في اليونان معلّقة حتى 31.12.2026. ويجري النظر في تمديد إضافي، لكنه لم يُسَنّ حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026.
- 2التعليق لا يسري على الشركات: فالشركة التي تبيع عقارًا تدفع ضريبة الشركات على الربح. وقد تخضع عمليات البيع ذات الطابع التجاري للضريبة بوصفها دخلًا من نشاط تجاري.
- 3تمنح المادة 13(1) من الاتفاقية اليونان حق فرض الضريبة الحصري على الربح من بيع العقارات، وبحسب تحليل مهني فإن النصين العبري والإنجليزي للمادة متطابقان. أما بيع أسهم في شركة يونانية فيخضع لقاعدة أخرى.
- 4يبدأ إعداد ملف مستندات البائع قبل البيع بأشهر. وتكون شهادة المهندس بشأن مخالفات البناء في الغالب أطول مراحله.
- 5بعد البيع ينبغي تحديث نموذج E9، وإغلاق الحسابات، وتحويل الأموال إلى إسرائيل مع توثيق كامل.
هل تُدفع ضريبة أرباح رأسمالية في اليونان على بيع شقة في عام 2026؟
الفرد لا يدفع. فبحسب ملخص الضرائب الصادر عن PwC (حُدِّث في أيلول/سبتمبر 2026)، فإن فرض الضريبة على الأرباح الرأسمالية الناتجة عن نقل ملكية العقارات معلّق حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026، استنادًا إلى المادة 90 من القانون 5162/2024. ويسري التعليق على الأفراد، بمن فيهم غير المقيمين.
وهذا التعليق ليس جديدًا. فهو مستمر منذ سنوات ويُمدَّد مرارًا بالتشريع. وفي صيف 2026 أُفيد بأن الحكومة تدرس تمديدًا إضافيًّا، لسنة أو لسنتين. ومع ذلك، بحسب المصادر التي فحصناها، لم يُسَنّ حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026 تمديد إلى 2027. ولذلك على من يخطط للبيع أن يعمل وفق سيناريوهين: التمديد، أو عودة الضريبة في 1 كانون الثاني/يناير 2027.
| من يبيع | الوضع الضريبي في اليونان، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026 |
|---|---|
| فرد، بيع خاص لعقار | ضريبة الأرباح الرأسمالية معلّقة حتى 31.12.2026 |
| فرد يبيع بصورة تجارية (مثلًا عمليات شراء وبيع متكررة) | قد يخضع للضريبة بوصفه دخلًا من نشاط تجاري، وفي بعض الحالات لضريبة القيمة المضافة أيضًا. ولا يحميه التعليق |
| شركة | لا تستفيد من التعليق. يُدرج الربح في الدخل الخاضع لضريبة الشركات، وهي بحسب مصادر مهنية 22% |
التعليق لا يسري على الشركات: فالشركة التي تبيع عقارًا تدفع ضريبة الشركات على الربح. وقد تخضع عمليات البيع ذات الطابع التجاري للضريبة بوصفها دخلًا من نشاط تجاري.
ماذا سيحدث إذا لم يُمدَّد التعليق؟
ستعود الضريبة المنصوص عليها في قانون الضرائب اليوناني (القانون 4172/2013) إلى السريان. وبحسب مصادر مهنية فإن نسبتها 15% على الربح، أي الفرق بين الثمن وكلفة الشراء والنفقات الملحقة. وتصف مصادر مختلفة أيضًا إعفاءات وتعديلات بحسب مدة الحيازة، لكننا لم نجد لها سندًا رسميًّا حديثًا. ولذلك لا نعتمد عليها في التخطيط.
والمعنى العملي: من يوشك على البيع في الربع الأخير من 2026 ويريد اليقين بأن الصفقة ستندرج ضمن التعليق الحالي، عليه أن يعمل وفق جدول زمني يتيح التوقيع على العقد لدى الكاتب العدل قبل نهاية السنة. وعادةً يكون موعد الصفقة لأغراض الضريبة هو موعد التوقيع على العقد. وإعداد المستندات وحده قد يستغرق أسابيع، ولذلك فمن يبدأ في كانون الأول/ديسمبر يبدأ متأخرًا.
هل تُدفع ضريبة في إسرائيل على الربح من بيع عقار في اليونان؟
بحسب اتفاقية الضريبة، لا. فالمادة 13(1) من الاتفاقية بين إسرائيل واليونان تنص على أن الربح الذي يحققه مقيم في إحدى الدولتين من بيع عقارات تقع في الدولة الأخرى «shall be taxable only in that other State»، أي أنه يخضع للضريبة في الدولة التي يقع فيها العقار فقط. وبحسب تحليل نشره مكتب محاماة إسرائيلي، فإن النصين العبري والإنجليزي متطابقان في هذه المادة. فلا يوجد هنا إذًا خلاف تفسيري كالذي يوجد في المادة 6، التي تتناول الدخل الجاري من العقار.
ومن المهم فهم الفرق عن الوضع بلا اتفاقية. فبحسب القانون الإسرائيلي، تُعدّ الشقة في الخارج «أصلًا» وفق أمر ضريبة الدخل، وليست «حقًّا في عقار» وفق قانون ضريبة العقارات. ولذلك تخضع للضريبة في فصل الأرباح الرأسمالية من الأمر، بنسبة تصل إلى 25% على الربح الحقيقي، مع ائتمان عن الضريبة الأجنبية. ولو أن الاتفاقية منحت اليونان حق فرض ضريبة أوليًّا فقط، ففي حالة التعليق في اليونان، حيث لا توجد ضريبة أجنبية تُحتسب ائتمانًا، كانت إسرائيل ستجبي الضريبة كاملة. والنص الحصري للمادة 13(1) هو الذي يمنع هذه النتيجة.
أولًا، تسري القاعدة على البيع المباشر للعقارات. أما بيع أسهم في شركة يونانية تحوز العقار فيخضع للمادة 13(4) من الاتفاقية، التي تتيح لليونان فرض الضريبة بشروط معينة لكنها لا تمنحها الحصرية. وفي هذه الحالة يكون لإسرائيل أيضًا حق فرض الضريبة. ثانيًا، الإعفاء بموجب اتفاقية لا يعفي من التبليغ: فبحسب مصادر مهنية في إسرائيل، يُبلَّغ عن بيع عقار في الخارج إلى مأمور التقدير خلال 30 يومًا، وفي هذا التبليغ يُطالَب بالإعفاء. ثالثًا، قد تسري قواعد مناهضة إساءة استخدام الاتفاقيات على الهياكل المصطنعة، ولذلك لا يجوز التعامل مع الإعفاء على أنه «تلقائي» في كل هيكل.
ما المستندات التي يجب أن يعدّها البائع؟
لن يوقّع الكاتب العدل في اليونان على العقد دون ملف مستندات كامل. وبعض المستندات صالح لمدة محدودة، ولذلك يُجدول الإعداد بحسب موعد التوقيع المتوقع.
| المستند | ما الذي يثبته | ملاحظة عملية |
|---|---|---|
| عقد الشراء الأصلي (أو عقد هبة أو قبول إرث) | حقكم في العقار | في العقار الذي آل بالإرث، يجب أن يكون الإرث مقبولًا ومسجلًا باسمكم قبل البيع |
| مستخرج وشهادات من السجل (Ktimatologio) | التسجيل الحالي وخلو العقار من الرهون | الرهن المصرفي القائم يستلزم التنسيق لرفعه يوم التوقيع |
| بطاقة هوية إلكترونية للعقار وشهادة مهندس | التطابق بين الرخصة والمخطط والحالة الفعلية، وخلو العقار من مخالفات البناء | المرحلة الأطول في حالات كثيرة. والمخالفة التي تُكتشف تستلزم تسوية قبل التوقيع |
| شهادة الأداء الطاقي (ΠΕΑ) | تصنيف الطاقة للعقار | إلزامية في العقد، وصالحة 10 سنوات |
| شهادة ENFIA | أن ENFIA قد صُرِّح بها ودُفعت عن السنوات الخمس الأخيرة، وأن العقار مُدرج في E9 | الفجوات في E9 في سنوات سابقة ستظهر هنا |
| شهادة وضع ضريبي | عدم وجود ديون لمصلحة الضرائب ذات الصلة بالنقل | لا تُمنح عند وجود ديون ضريبة دخل أو ENFIA أو رسوم |
| مخطط طبوغرافي ومخططات الطوابق ورخصة البناء | المعطيات المادية والتخطيطية | في المباني القديمة يلزم أحيانًا تتبع الملف لدى البلدية |
| وكالة مع أبوستيل وترجمة | صلاحية الممثل في التوقيع باسمكم | وكالة مفصّلة ومقصورة على الصفقة المحددة |
كيف تبدو إجراءات البيع، خطوة بخطوة؟
- الفحص المسبق: حالة التسجيل، والرخص، والمخالفات، وديون ENFIA والرسوم، وهيكل الملكية. وفي العقار المملوك بالشراكة يلزم موافقة جميع المالكين.
- التسعير: فحص سعر السوق مقابل القيمة الموضوعية، التي تُستخدم أساسًا لحساب ضريبة المشتري.
- إعداد ملف المستندات بالتوازي مع التسويق، وليس بعد العثور على مشترٍ.
- عقد مبدئي ووديعة: سيجري المشتري ومحاميه فحصًا نافيًا للجهالة. ولذلك فإن كل ما تسوّونه مسبقًا يختصر الإجراء.
- دفع ضريبة النقل من المشتري قبل التوقيع. وهذه الضريبة تقع على المشتري وليس على البائع.
- التوقيع على العقد أمام كاتب عدل، بحضوركم أو بواسطة وكيل. ويُدفع الثمن بتحويل مصرفي، وتُفصَّل وسائل الدفع في العقد.
- تسجيل النقل في السجل من المشتري، وفي الوقت نفسه رفع أي رهن.
- بعد البيع: إزالة العقار من E9، وإغلاق عقود الكهرباء والمياه والاتصالات، وتسوية شؤون لجنة المبنى.
بخصوص ENFIA في سنة البيع: من كان المالك في 1 كانون الثاني/يناير يكون ملزمًا بالتقدير عن السنة كلها. ويُوصى بأن يُنصّ في العقد على ما إذا كان المشتري سيعوّض البائع عن الحصة النسبية.
هل يمكن بيع عقار في اليونان دون الحضور إلى اليونان؟
نعم. فالوكالة الموقعة في إسرائيل أمام كاتب عدل، والموثقة بأبوستيل والمترجمة إلى اليونانية، تتيح لمحامٍ في اليونان أن يوقّع باسمكم. ونحن نصوغ وكالة تحدد العقار، وتضع حدًّا أدنى للسعر وشروط الدفع، وتشترط أن يُحوَّل الثمن مباشرة إلى حساب باسمكم. أما الوكالة العامة المفتوحة لبيع «أي عقار بأي سعر» فمخاطرة لا داعي لها.
ما المهم معرفته عن تحويل الأموال إلى إسرائيل وعن التوقيت؟
- تحويل الثمن: يُحوَّل المال من الحساب اليوناني إلى حساب باسمكم في إسرائيل. وسيطلب المصرف في إسرائيل عادةً العقد وإيصالات الدفع. جهّزوها مسبقًا كي لا يتأخر التحويل بسبب الفحوص.
- ملف الضريبة في إسرائيل: احتفظوا بعقد الشراء الأصلي وعقد البيع وإثباتات النفقات وكل المراسلات. وحتى عندما يكون الربح معفى بموجب الاتفاقية، فإن هذه المستندات تدعم التبليغ.
- تمديد التعليق: تابعوا مشروع القانون في الموضوع. فإذا لم يُسَنّ التمديد حتى نهاية السنة، فقد يخضع البيع في كانون الثاني/يناير 2027 للضريبة في اليونان.
- تغير متوقع في سوق المشترين: أعلنت الحكومة اليونانية في أيلول/سبتمبر 2026 عن نيتها رفع ضريبة النقل على شراء الشقق إلى 15% على مواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي ممن ليس لهم صفة مقيم دائم، اعتبارًا من 1 تموز/يوليو 2027 بحسب ما أُفيد. وحتى وقت كتابة المقال فإن الأمر إعلان وليس قانونًا. وإذا دخل التغيير حيز التنفيذ فسيؤثر في بعض المشترين المحتملين، وعلى البائع الذي يشمل جمهوره المستهدف مشترين كهؤلاء أن يضع ذلك في حسابه عند اختيار التوقيت.
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق عملية البيع
يبدأ البيع الجيد في اليونان بملف مستندات جاهز وقرار مدروس بشأن التوقيت: وضع التعليق، والجداول الزمنية للكاتب العدل، وشهادات المهندس. نحن نفحص العقار وتاريخ E9، ونصوغ وكالة محدودة وآمنة، وننسق مع المحامي والكاتب العدل في اليونان، ونبني مع مستشار الضرائب في إسرائيل التبليغ والمطالبة بالإعفاء بموجب الاتفاقية. وهكذا يصل الثمن إلى حسابكم في إسرائيل موثقًا ونظيفًا.
المعلومات الواردة هنا معلومات عامة، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليست استشارة قانونية أو ضريبية لحالة معينة. قد يتغير وضع تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية في اليونان ونسب الضريبة خلال وقت قصير، وينبغي فحصها قبل موعد الصفقة بوقت قصير.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع شقة في اليونان؟
بالنسبة إلى الأفراد، الضريبة معلّقة حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026 استنادًا إلى القانون 5162/2024. ويجري النظر في تمديد إضافي لكنه لم يُسَنّ حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026. ولا تستفيد الشركات من التعليق، وقد يخضع البيع التجاري للضريبة بوصفه دخلًا من نشاط تجاري.
هل يدفع الإسرائيلي الذي يبيع شقة في اليونان ضريبة في إسرائيل؟
بحسب المادة 13(1) من اتفاقية الضريبة بين إسرائيل واليونان، يخضع الربح من بيع عقار في اليونان للضريبة في اليونان فقط. ولذلك لا يُفترض أن يدفع المقيم في إسرائيل الذي يبيع عقارًا في اليونان بيعًا مباشرًا ضريبة أرباح رأسمالية في إسرائيل، حتى حين تكون الضريبة معلّقة في اليونان. ومع ذلك يجب التبليغ عن البيع والمطالبة بالإعفاء.
ما الفرق إذا كان العقار مملوكًا عبر شركة؟
لا تستفيد الشركة من تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية في اليونان. وبيع المقيم في إسرائيل أسهمَ شركة يونانية يخضع للمادة 13(4) من الاتفاقية، التي لا تمنح اليونان الحصرية. ولذلك قد تُفرض الضريبة في هذه الحالة في إسرائيل أيضًا.
ما المستندات اللازمة لبيع شقة في اليونان؟
من بينها: عقد الشراء، ومستخرج من السجل، وبطاقة هوية إلكترونية للعقار مع شهادة مهندس، وشهادة الأداء الطاقي، وشهادة ENFIA عن خمس سنوات، وشهادة وضع ضريبي، ومخططات العقار. ويحتاج غير المقيم أيضًا إلى وكالة مع أبوستيل وترجمة إذا لم يوقّع بنفسه.
كم يستغرق بيع عقار في اليونان؟
يتوقف ذلك أساسًا على جاهزية المستندات وعلى العثور على مشترٍ. وقد يستغرق إعداد الملف، وبخاصة شهادة المهندس وتسوية المخالفات، أسابيع بل أكثر. ولذلك ننصح بالبدء به منذ مرحلة التسويق.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةالضريبة على دخل الإيجار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: الشرائح الضريبية في اليونان واتفاقية الضريبة بين إسرائيل واليونان والتقرير في إسرائيلضريبة إيجار العقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: شرائح 15%-45% في 2026 والسلفة والتقرير، وما تقرره المادة 6 من اتفاقية الضريبة بين إسرائيل واليونان.قراءة الدليلالمصادر
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Income determination (capital gains suspension, Law 5162/2024)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text - Article 13
- Adv. David Melnik - Real estate investment in Greece: tax analysis for Israeli investors
- bshcpa.co.il (مكتب محاسبين) - بيع شقة سكنية في الخارج: الجوانب الضريبية
- Elxis - Legal requirements for selling Greek real estate in 2026
- To Vima / OT - Greece raises property transfer tax for third-country nationals (8 Sept 2026)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.