باختصار
في صفقة عقارية في اليونان يتولى ثلاثة مهنيين أدواراً مختلفة، ولا يحل أحدهم محل الآخر. يصوغ كاتب العدل العقد ويصادق عليه، ومسؤوليته عن فحص العقار محصورة فيما يفرضه القانون عليه. ويفحص محامي المشتري الملكية والرهون والحقوق. ويؤكد المهندس قانونية البناء بشهادة لا يمكن التوقيع على العقد من دونها. وأتعاب كاتب العدل محددة بتعرفة متدرجة، أما أتعاب المحامي والمهندس فتُحدَّد بالاتفاق.
أبرز النقاط
- 1كاتب العدل ليس «محامي الصفقة». فهو يصادق ويوثّق، لكنه لا يفحص الملكية والرهون بعمق.
- 2فحص الملكية والرهون، عادةً على مدى السنوات العشرين الأخيرة على الأقل، من مهام محامي المشتري.
- 3شهادة المهندس وفق المادة 83 من القانون 4495/2017 شرط للعقد. وهي سارية شهرين، وتسري عقوبات جنائية مشددة على مهندس يصدر شهادة كاذبة.
- 4تُحدَّد أتعاب كاتب العدل بتعرفة متدرجة: 0.8% حتى 120,000 يورو، ومعدلات تنخفض فوق ذلك. ورسم الكاداستر 0.5% مع 20 يورو (اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026).
- 5شهادة مهندس البائع ليست بديلاً عن فحص مستقل من جهة المشتري.
من يفعل ماذا في صفقة عقارية في اليونان؟
في الصفقة اليونانية تتوزع المسؤولية بين ثلاثة مهنيين: كاتب العدل يصوغ العقد ويصادق عليه، والمحامي يفحص الوضع القانوني للعقار ويمثل المشتري، والمهندس يؤكد أن البناء قانوني. ويفترض كثير من المشترين الإسرائيليين أن كاتب العدل «يفحص كل شيء»، لأن هذا ما يعرفونه عن الدور في دول أخرى. وفي اليونان هذا افتراض خطير.
| المهني | الدور الرئيسي | ما لا يفعله | كيف يُحدَّد الأجر |
|---|---|---|---|
| كاتب العدل (Συμβολαιογράφος) | صياغة العقد، والتحقق من هوية الأطراف، وإرفاق الشهادات التي يوجبها القانون، والتوقيع والتقديم للتسجيل | لا يجري فحصاً معمقاً للملكية والرهون. ومسؤوليته محصورة فيما يفرضه القانون عليه | تعرفة متدرجة بحسب قيمة الصفقة، ينص عليها قرار وزاري |
| محامي المشتري (Δικηγόρος) | فحص الملكية والرهون والحجوزات والإجراءات القانونية وحقوق الغير، وصياغة العقد والدفاع عن المشتري فيه، والتوكيل، وAFM | لا يفحص قانونية المبنى من ناحية التخطيط والهندسة | اتفاق أتعاب. وفي السوق المعتاد نحو 1% إلى 2% |
| المهندس (Μηχανικός) | شهادة وفق المادة 83 من القانون 4495/2017 بشأن خلو العقار من مخالفات البناء أو تسويتها، ومخطط طبوغرافي، وفحص التوافق مع الرخصة | لا يفحص الملكية ولا الوضع القانوني | اتفاق. وفي السوق المعتاد من بضع مئات من اليوروات إلى آلاف في العقارات المعقدة |
فحص الملكية والرهون، عادةً على مدى السنوات العشرين الأخيرة على الأقل، من مهام محامي المشتري.
ما دور كاتب العدل في اليونان، وعن ماذا هو مسؤول؟
كاتب العدل صاحب وظيفة عامة يصوغ عقد البيع ويصادق عليه. ومن دون عقد موثَّق لا يوجد نقل ملكية. وهو يتأكد من تحديد هوية الأطراف، ومن دفع ضريبة النقل، ومن إرفاق المستندات التي يوجبها القانون: شهادات الضرائب وشهادة المهندس وإقرارات المالك وغيرها. ثم يقدّم العقد للتسجيل في الكاداستر.
ومن المهم فهم الحد: مسؤولية كاتب العدل محصورة فيما يفرضه القانون عليه، وهو لا يجري للمشتري فحصاً معمقاً لسلسلة الملكية والرهون. فإذا وُجدت دعوى معلقة، أو ارتفاق إشكالي، أو خطأ في تسجيل الكاداستر، فلا يظهر ذلك بالضرورة لدى كاتب العدل. ولذلك يُستعان بمحامٍ مستقل.
كم يكلّف كاتب العدل في اليونان؟
تُحدَّد أتعاب كاتب العدل وفق تعرفة متدرجة بحسب قيمة الصفقة، كما نص عليها القرار 111376/2012 وحُدّث في 2015. وكل معدل يسري فقط على الجزء من القيمة الواقع في شريحته. ويُضاف إلى الأجر النسبي رسم ثابت قدره 20 يورو للعقد، وبدل بحسب الصفحات وبحسب النسخ (اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026):
| شريحة القيمة (يورو) | المعدل |
|---|---|
| حتى 120,000 | 0.80% |
| 120,000.01 حتى 380,000 | 0.70% |
| 380,000.01 حتى 2,000,000 | 0.65% |
| 2,000,000.01 حتى 5,000,000 | 0.55% |
| 5,000,000.01 حتى 8,000,000 | 0.50% |
مثال: في صفقة بقيمة 250,000 يورو يكون الحساب 0.8% على 120,000 يورو (960 يورو) زائد 0.7% على 130,000 يورو (910 يورو). فيبلغ الأجر النسبي 1,870 يورو، ويُضاف إليه الرسم الثابت، وبدل صفحات إضافية (5 يورو للصفحة) وبدل نسخ (4 يورو للصفحة)، وضريبة القيمة المضافة. وعملياً يكون المبلغ الإجمالي عادةً أعلى قليلاً من المعدل المعلن.
لماذا يلزم محامٍ في اليونان إذا وُجد كاتب عدل؟
لأن الفحص القانوني النافي للجهالة من مهام المحامي، وحده. فمحامي المشتري يفحص سلسلة الملكية، عادةً على مدى السنوات العشرين الأخيرة على الأقل. ويفحص كذلك التسجيل في الكاداستر والرهون والتحذيرات والحجوزات والإجراءات القانونية وحقوق الأطراف الثالثة. ومنذ 2024 صارت الشهادات التي يصدرها محامٍ بشأن عمليات النقل والملكية والرهون والدعاوى في العقارات الواقعة في نطاق الكاداستر معادلة لشهادة مكتب الكاداستر لجميع الأغراض القانونية (القانون 5142/2024).
وإلى جانب الفحوص، المحامي هو من يمثل مصلحتكم. وأهم مهامه في شراء الإسرائيلي:
- استخراج رقم التعريف الضريبي اليوناني (AFM)، الذي لا يمكن إتمام صفقة من دونه، وأحياناً المساعدة في فتح حساب مصرفي في اليونان.
- صياغة عقد مبدئي (Προσύμφωνο) أو فحص عقد أعدّه البائع: شروط واقفة، واسترداد الدفعة المقدمة، وإقرارات البائع، والتعويض عن الإخلال.
- توكيل ملائم للتوقيع عن بُعد. ويمكن توقيعه في القنصلية اليونانية، أو أمام كاتب عدل في إسرائيل مع أبوستيل وترجمة.
- التنسيق مع كاتب العدل والمهندس وسلطة الضرائب والمصرف، وفحص مسودة العقد قبل التوقيع.
- متابعة التسجيل في الكاداستر حتى استلام شهادة التسجيل باسمكم.
يقترح البائعون والوسطاء أحياناً «استخدام محاميّنا لتوفير النفقات». وفي حالة كهذه لا يمثلكم وحدكم أحد. وفي صفقة بقيمة مئات آلاف اليوروات، يقل التوفير في الأتعاب كثيراً عن الخطر.
ماذا يفحص المهندس، وما شهادة المهندس وفق المادة 83؟
وفق المادة 83 من القانون 4495/2017، كل عقد ينقل حقاً عينياً في عقار، بما في ذلك أرض بلا مبنى، يستلزم إقراراً من المالك وشهادة مهندس. وتؤكد الشهادة إحدى ثلاث حالات: أنه لا يوجد مبنى على الأرض، أو أنه لا توجد مخالفات بناء أو استخدامات بلا ترخيص، أو أن المخالفات القائمة سُوّيت وتدخل في الاستثناءات الواردة في القانون. وحين تكون المخالفة قد سُوّيت لكن الغرامة لم تُدفع بالكامل بعد، يجب أن تذكر الشهادة صراحةً أن 30% على الأقل من الغرامة قد دُفعت وأن المستندات رُفعت إلى المنظومة.
- الصلاحية: الشهادة سارية شهرين من يوم التوقيع عليها. وإذا تأخر العقد، يلزم إصدار شهادة جديدة.
- التسجيل الإلكتروني: قبل صياغة العقد تُقدَّم الشهادة إلى المنظومة الإلكترونية وتحصل على رقم فريد للعقار. ويُذكر الرقم في العقد.
- المخطط الطبوغرافي: في معظم الحالات يُرفق مخطط مرتبط بشبكة الإحداثيات الوطنية. وهناك عدة استثناءات، مثل عقارات داخل مخطط مدينة مصدَّق.
- المسؤولية الجنائية: كاتب العدل أو الطرف الذي لا يرفق الإقرار والشهادة، والمهندس الذي يصدر شهادة غير صحيحة، يتعرضون لسجن ستة أشهر على الأقل وغرامة من 30,000 إلى 100,000 يورو. ويتعرض المهندس أيضاً لعقوبات تأديبية.
عادةً يطلب البائع شهادة المهندس. ولذلك يُنصح بأن يستعين المشتري أيضاً بمهندس مستقل من جهته. فهو يفحص التوافق بين الرخصة والمخططات والواقع في الميدان، ويكتشف الإضافات غير القانونية وفروق المساحات، ويقيّم حالة المبنى. وتفيد مصادر مهنية بأن كلفة المهندس في صفقة عادية تبلغ عادةً بضع مئات من اليوروات، وفي العقارات الكبيرة أو المعقدة تصل إلى آلاف. ويُستحسن الحصول على عروض من مهندسين أو ثلاثة.
كم يكلّف الفريق كله؟ مثال لتكاليف صفقة بقيمة 250,000 يورو
| البند | الاحتساب | المبلغ التقديري |
|---|---|---|
| ضريبة النقل (شقة مستعملة) | 3.09% من الأعلى بين السعر والقيمة الموضوعية | نحو 7,725 يورو |
| كاتب العدل | تعرفة متدرجة مع رسوم صفحات وضريبة مضافة | نحو 1,870 يورو مع إضافات |
| التسجيل في الكاداستر | 5 في الألف من قيمة العقار مع 20 يورو | نحو 1,270 يورو |
| محامي المشتري | بالاتفاق. في السوق نحو 1% إلى 2% | نحو 2,500 إلى 5,000 يورو مع ضريبة مضافة |
| المهندس | بالاتفاق | بضع مئات من اليوروات في عقار بسيط |
الأرقام للتوضيح فقط، اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026. وتُحتسب ضريبة النقل ورسم الكاداستر وفق القواعد السارية يوم العقد. وأجر المحامي والمهندس تقدير سوقي لا تعرفة. وفي صفقة معينة يُحصل على عرض سعر كتابي.
ما الأخطاء الشائعة التي نراها لدى المشترين الإسرائيليين؟
- الاعتماد على كاتب العدل بوصفه «فاحصاً». كاتب العدل يصادق على العقد، لكنه لا يحقق في العقار نيابةً عنكم.
- الاكتفاء بشهادة مهندس البائع. فهي مطلوبة للتوقيع على العقد، لكنها لا تحل محل فحص مستقل يكشف الفجوات قبل التوقيع.
- دفع دفعة مقدمة قبل فحص الملكية. عقد مبدئي من دون شروط واقفة مرتبطة بنتائج الفحص قد يلزمكم حتى لو تبيّن وجود رهن.
- سوء التوقيت. شهادة المهندس سارية شهرين. وتأجيل العقد بسبب تحويل الأموال أو توكيل لم يصل في الوقت يوجب إصدار الشهادة من جديد.
- توكيل عام أكثر من اللازم. توكيل واسع يُمنح لجهة لا تمثلكم وحدكم قد يُستخدم في أعمال لم تقصدوها.
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق ذلك
قبل أي دفعة مقدمة نكوّن الفريق: محامٍ يوناني يمثلكم وحدكم، ومهندس مستقل، وكاتب عدل. ونحدد كتابةً ما يفحصه كل منهم ومتى. ونراجع نتائج فحص الملكية وشهادة المهندس، وندرج في العقد شروطاً واقفة مناسبة، ونوقّت التوقيع بحيث تكون كل المستندات سارية يوم العقد. وللعملاء الموجودين في إسرائيل نعدّ توكيلاً محدداً ومقتصراً، وننسّق تحويل الأموال والإبلاغ مع المحاسب الإسرائيلي.
المعلومات في هذا المقال عامة ومحدَّثة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026. وهي ليست استشارة قانونية لحالة محددة. وتتحدث التعرفات والرسوم وقواعد الإجراءات في اليونان من حين إلى آخر، ويجب فحصها بالنسبة إلى الصفقة المعينة.
أسئلة شائعة
هل يجب الاستعانة بمحامٍ عند شراء شقة في اليونان؟
يتم التوقيع نفسه لدى كاتب العدل، لكن فحص الملكية والرهون ليس من مهامه، وعملياً لا يجريه سوى محامٍ. والمشتري الأجنبي الذي لا يعرف اللغة ولا المنظومة يحتاج ضرورةً إلى محامٍ يمثله وحده.
كم يكلّف كاتب العدل في اليونان؟
تُحدَّد الأتعاب بتعرفة متدرجة: 0.8% على الجزء حتى 120,000 يورو، و0.7% على الجزء حتى 380,000 يورو، و0.65% حتى مليوني يورو. ويُضاف إليها رسم ثابت قدره 20 يورو، وبدل بحسب الصفحات والنسخ، وضريبة القيمة المضافة (اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026).
ما شهادة المهندس في اليونان وكم مدة صلاحيتها؟
هي شهادة وفق المادة 83 من القانون 4495/2017. وتؤكد أن العقار خالٍ من مخالفات البناء، أو أن المخالفات سُوّيت وفق القانون، ومن دونها لا يمكن التوقيع على عقد. وهي سارية شهرين من يوم التوقيع عليها وتحصل على رقم فريد في المنظومة الإلكترونية.
هل يمكن شراء شقة في اليونان من دون السفر للتوقيع؟
نعم. يمكن منح توكيل للمحامي اليوناني الذي يمثلكم. ويُوقَّع في القنصلية اليونانية أو أمام كاتب عدل في إسرائيل مع أبوستيل وترجمة، ويُستحسن أن يُصاغ للصفقة المعينة فقط.
ما الفرق بين مهندس البائع ومهندس المشتري؟
مهندس البائع يصدر الشهادة المطلوبة للعقد. ومهندس المشتري يفحص بشكل مستقل التوافق بين الرخصة والواقع في الميدان وحالة المبنى، ويتيح اكتشاف المشكلات قبل التوقيع لا بعده.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمصادر
- المادة 83 من القانون 4495/2017 - شهادة المهندس في نقل العقارات (Taxheaven)
- Odigos tou Politi - أتعاب كتّاب العدل، تعرفة متدرجة
- Taxheaven - قرار الكاداستر 2/12-01-2026 بشأن الرسوم الثابتة والنسبية
- Odigos tou Politi - القانون 5142/2024: شهادات المحامين في الكاداستر
- Nikana - Buying Property in Greece: Key Professionals (Lawyer, Notary, Engineer)
- Chambers Real Estate 2026 - Greece (Machas & Partners)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.