Notarul, avocatul și inginerul într-o tranzacție grecească: cine răspunde de ce și cât costă fiecare

1Cine ce face într-o tranzacție imobiliară din Grecia?

Într-o tranzacție grecească, responsabilitatea este împărțită între trei profesioniști: notarul redactează și autentifică actul, avocatul verifică situația juridică a imobilului și îl reprezintă pe cumpărător, iar inginerul confirmă legalitatea construcției. Mulți cumpărători israelieni presupun că notarul „verifică totul”, deoarece așa cunosc rolul din alte state. În Grecia, aceasta este o presupunere periculoasă.

2Care este rolul notarului în Grecia și de ce răspunde?

Notarul este un funcționar public care redactează contractul de vânzare și îl autentifică. Fără act notarial nu există transfer de proprietate. El se asigură că părțile sunt identificate, că impozitul de transfer a fost plătit și că au fost anexate documentele impuse de lege: certificatele fiscale, certificatul inginerului, declarațiile proprietarilor și altele. Apoi depune actul pentru înregistrare în cadastru.

Este important de înțeles limita: răspunderea notarului se limitează la ceea ce legea îi impune, iar el nu efectuează pentru cumpărător o verificare aprofundată a lanțului de proprietate și a garanțiilor. Dacă există un proces pendinte, o servitute problematică sau o eroare în înregistrarea cadastrală, aceasta nu va ieși neapărat la iveală la notar. De aceea se angajează un avocat separat.

3Cât costă un notar în Grecia?

Onorariul notarului este stabilit printr-un tarif progresiv în funcție de valoarea tranzacției, conform Deciziei 111376/2012, actualizată în 2015. Fiecare cotă se aplică numai părții din valoare care se află în treapta ei. La onorariul proporțional se adaugă o taxă fixă de 20 de euro pe act și o plată pe pagini și pe exemplare (la octombrie 2026):

Exemplu: într-o tranzacție de 250.000 de euro, calculul este 0,8% din 120.000 de euro (960 de euro) plus 0,7% din 130.000 de euro (910 euro). Onorariul proporțional ajunge la 1.870 de euro, la care se adaugă taxa fixă, plata pentru paginile suplimentare (5 euro pe pagină) și pentru exemplare (4 euro pe pagină), precum și TVA. În practică, suma totală este de regulă puțin mai mare decât cota menționată.

4De ce este nevoie de un avocat în Grecia dacă există notar?

Pentru că due diligence-ul juridic este rolul avocatului, și numai al lui. Avocatul cumpărătorului verifică lanțul de proprietate, de regulă pe cel puțin ultimii 20 de ani. Verifică, de asemenea, înregistrarea în cadastru, ipotecile, notările, sechestrele, procedurile judiciare și drepturile terților. Din 2024, certificatele pe care un avocat le emite privind transferurile, proprietatea, garanțiile și acțiunile în justiție asupra imobilelor aflate în sfera cadastrului sunt echivalente cu un certificat al biroului cadastral în toate scopurile juridice (Legea 5142/2024).

Dincolo de verificări, avocatul este cel care vă reprezintă interesul. Principalele lui sarcini la achiziția unui israelian:

• Obținerea numărului de identificare fiscală grecesc (AFM), fără de care nu se poate finaliza o tranzacție, și uneori și asistență la deschiderea unui cont bancar în Grecia.
• Redactarea antecontractului (Προσύμφωνο) sau verificarea unui acord pregătit de vânzător: condiții suspensive, restituirea avansului, declarațiile vânzătorului și despăgubiri pentru încălcare.
• O procură adaptată pentru semnarea la distanță. Se poate semna la consulatul Greciei sau la un notar din Israel, cu apostilă și traducere.
• Coordonarea cu notarul, inginerul, autoritatea fiscală și banca, precum și verificarea proiectului de act înainte de semnare.
• Urmărirea înregistrării în cadastru până la primirea confirmării înregistrării pe numele dumneavoastră.

5Ce verifică inginerul și ce este certificatul inginerului conform articolului 83?

Conform articolului 83 din Legea 4495/2017, orice act care transferă un drept real asupra unui imobil, inclusiv teren fără construcție, necesită o declarație a proprietarului și un certificat al inginerului. Certificatul confirmă una dintre trei situații: că pe teren nu există construcție, că nu există abateri de construcție sau utilizări fără autorizație sau că abaterile existente au fost regularizate și se încadrează în excepțiile din lege. Atunci când o abatere a fost regularizată, dar amenda nu a fost plătită integral, certificatul trebuie să menționeze expres că au fost plătite cel puțin 30% din amendă și că documentele au fost încărcate în sistem.

• Valabilitate: certificatul este valabil două luni de la data semnării lui. Dacă actul este amânat, trebuie emis un nou certificat.
• Înregistrare electronică: înainte de redactarea actului, certificatul este depus în sistemul online și primește un număr unic pentru imobil. Numărul este menționat în act.
• Schiță topografică: în majoritatea cazurilor se anexează o schiță ancorată în rețeaua națională de coordonate. Există câteva excepții, de exemplu imobile aflate într-un plan urbanistic aprobat.
• Răspundere penală: notarul sau partea care nu anexează declarația și certificatul, precum și inginerul care emite un certificat incorect, riscă o pedeapsă cu închisoarea de cel puțin șase luni și o amendă de 30.000 până la 100.000 de euro. Inginerul riscă și sancțiuni disciplinare.

Certificatul inginerului este comandat, de regulă, de vânzător. De aceea se recomandă ca și cumpărătorul să angajeze un inginer independent din partea sa. Acesta va verifica corespondența dintre autorizație și planuri și situația din teren, va identifica extinderi ilegale și diferențe de suprafață și va evalua starea clădirii. Surse profesionale arată că onorariul unui inginer într-o tranzacție obișnuită este de regulă de câteva sute de euro, iar pentru imobile mari sau complexe ajunge la mii. Merită să obțineți oferte de la doi sau trei ingineri.

6Cât costă întreaga echipă? Exemplu de costuri pentru o tranzacție de 250.000 de euro

Cifrele sunt orientative, la octombrie 2026. Impozitul de transfer și taxa de cadastru se calculează conform regulilor în vigoare în ziua actului. Onorariul avocatului și cel al inginerului sunt estimări de piață și nu un tarif. Pentru o tranzacție concretă se obține o ofertă scrisă.

7Ce greșeli frecvente vedem la cumpărătorii israelieni?

1. Bazarea pe notar ca „verificator”. Notarul autentifică actul, dar nu investighează imobilul pentru dumneavoastră.
2. Mulțumirea cu certificatul inginerului vânzătorului. Este necesar pentru semnarea actului, dar nu înlocuiește o verificare independentă care descoperă diferențe înainte de semnare.
3. Plata avansului înainte de verificarea proprietății. Un antecontract fără condiții suspensive legate de rezultatele verificării vă poate obliga chiar dacă se descoperă o garanție.
4. Calendar prost. Certificatul inginerului este valabil două luni. Amânarea actului din cauza transferului de fonduri sau a unei procuri care nu a sosit la timp obligă la emiterea din nou a certificatului.
5. O procură prea generală. O procură largă acordată unei persoane care nu vă reprezintă exclusiv pe dumneavoastră poate fi folosită pentru acțiuni la care nu v-ați gândit.

8Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de orice avans, formăm echipa: un avocat grec care vă reprezintă numai pe dumneavoastră, un inginer independent și un notar. Stabilim în scris ce verifică fiecare dintre ei și când. Verificăm constatările privind proprietatea și certificatul inginerului, introducem în contract condiții suspensive adecvate și programăm semnarea astfel încât toate documentele să fie valabile în ziua actului. Pentru clienții aflați în Israel pregătim o procură definită și restrânsă și coordonăm transferul fondurilor și raportarea către contabilul israelian.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.