Pe scurt
La octombrie 2026, o persoană fizică care vinde o proprietate în Grecia nu plătește impozit pe câștigul de capital, deoarece impozitul este suspendat până la 31 decembrie 2026. Această suspendare a fost prelungită de mai multe ori, dar o prelungire pentru 2027 nu a fost încă adoptată. În Israel, articolul 13(1) din convenția fiscală prevede că un câștig din vânzarea unui bun imobil din Grecia de către un rezident israelian este impozitat numai în Grecia. Vânzarea propriu-zisă impune un dosar complet de documente: certificat ENFIA pe cinci ani, cartea de identitate electronică a imobilului, certificatul de performanță energetică și certificat fiscal. Se poate vinde la distanță, prin procură.
Ce este important de reținut
- 1Impozitul pe câștigul de capital la vânzarea imobiliarelor de către persoane fizice în Grecia este suspendat până la 31.12.2026. O nouă prelungire este în discuție, dar la octombrie 2026 nu a fost adoptată.
- 2Suspendarea nu se aplică societăților: o societate care vinde o proprietate plătește impozit pe profit asupra câștigului. Și vânzările efectuate în mod profesionist pot fi impozitate ca venit din activitate economică.
- 3Articolul 13(1) din convenție acordă Greciei dreptul exclusiv de impozitare asupra câștigului din vânzarea bunurilor imobile, iar potrivit unei analize profesionale versiunile în limba ebraică și în limba engleză ale articolului sunt identice. Vânzarea de acțiuni într-o societate elenă este supusă unei alte reguli.
- 4Dosarul de documente al vânzătorului se începe cu luni înainte de vânzare. Avizul inginerului privind abaterile de construcție este, de regulă, etapa cea mai lungă.
- 5După vânzare trebuie actualizat formularul E9, închise conturile și transferați fondurile în Israel cu documentație completă.
Se plătește în Grecia impozit pe câștigul de capital la vânzarea unui apartament în 2026?
O persoană fizică nu plătește. Conform rezumatului fiscal PwC (actualizat în septembrie 2026), impozitarea câștigului de capital din transferul bunurilor imobile este suspendată până la 31 decembrie 2026, în temeiul articolului 90 din Legea 5162/2024. Suspendarea se aplică persoanelor fizice, inclusiv nerezidenților.
Această suspendare nu este nouă. Durează de ani de zile și este prelungită iar și iar prin legislație. În vara lui 2026 s-a raportat că guvernul ia în considerare o nouă prelungire, pe un an sau pe doi. Cu toate acestea, conform surselor verificate, la octombrie 2026 nu a fost adoptată nicio prelungire pentru 2027. Cine plănuiește o vânzare trebuie așadar să lucreze cu două scenarii: prelungirea sau revenirea impozitului la 1 ianuarie 2027.
| Cine vinde | Situația impozitării în Grecia, la octombrie 2026 |
|---|---|
| Persoană fizică, vânzare privată a unei proprietăți | Impozitul pe câștigul de capital este suspendat până la 31.12.2026 |
| Persoană fizică care vinde în mod profesionist (de exemplu achiziții și vânzări frecvente) | Poate fi impozitată ca venit din activitate economică și, în unele cazuri, și cu TVA. Suspendarea nu protejează |
| Societate | Nu beneficiază de suspendare. Câștigul este inclus în venitul impozabil la impozitul pe profit, care, conform surselor profesionale, este de 22% |
Suspendarea nu se aplică societăților: o societate care vinde o proprietate plătește impozit pe profit asupra câștigului. Și vânzările efectuate în mod profesionist pot fi impozitate ca venit din activitate economică.
Ce se va întâmpla dacă suspendarea nu este prelungită?
Va reveni în vigoare impozitul prevăzut de legea fiscală elenă (Legea 4172/2013). Conform surselor profesionale, cota este de 15% din câștig, adică diferența dintre preț și costul de achiziție plus cheltuielile conexe. Diverse surse descriu și scutiri și ajustări în funcție de perioada deținerii, dar nu am găsit pentru ele un temei oficial actual. De aceea nu ne bazăm pe ele în planificare.
Consecința practică: cine urmează să vândă în ultimul trimestru al lui 2026 și vrea certitudinea că tranzacția intră sub suspendarea actuală trebuie să lucreze după un calendar care permite semnarea actului notarial înainte de sfârșitul anului. De regulă, data tranzacției în scopuri fiscale este data semnării actului. Pregătirea documentelor în sine poate dura săptămâni, așa că cine începe în decembrie începe prea târziu.
Se plătește impozit în Israel pe câștigul din vânzarea unei proprietăți din Grecia?
Conform convenției fiscale, nu. Articolul 13(1) din convenția dintre Israel și Grecia prevede că un câștig obținut de un rezident al unui stat din vânzarea unui bun imobil situat în celălalt stat „shall be taxable only in that other State”, adică va fi impozitat numai în statul în care se află proprietatea. Potrivit unei analize publicate de o firmă israeliană de avocatură, în acest articol versiunile în limba ebraică și în limba engleză sunt identice. Nu există deci aici controversa de interpretare care există în articolul 6, referitor la venitul curent din proprietate.
Este important de înțeles diferența față de situația fără convenție. Conform legii israeliene, un apartament din străinătate este „bun” în sensul Ordonanței privind impozitul pe venit, și nu „drept asupra unui bun imobil” în sensul Legii privind impozitarea imobiliară. De aceea este impozitat în capitolul câștigului de capital din Ordonanță, cu o cotă de până la 25% din câștigul real, cu credit pentru impozitul străin. Dacă convenția ar acorda Greciei doar un drept primar de impozitare, în situația suspendării din Grecia, fără impozit străin de înscris drept credit, Israelul ar percepe întregul impozit. Formularea exclusivă a articolului 13(1) este cea care previne acest rezultat.
În primul rând, regula se aplică vânzării directe a unui bun imobil. Vânzarea de acțiuni într-o societate elenă care deține proprietatea este supusă articolului 13(4) din convenție, care permite Greciei să impoziteze în anumite condiții, dar nu îi acordă exclusivitate. În acest caz, și Israelul are drept de impozitare. În al doilea rând, scutirea în temeiul convenției nu scutește de declarare: conform surselor profesionale din Israel, vânzarea unei proprietăți din străinătate se raportează inspectorului fiscal în termen de 30 de zile, iar în această declarație se solicită scutirea. În al treilea rând, regulile împotriva abuzului de convenții pot fi aplicabile structurilor artificiale, așa că scutirea nu trebuie tratată ca „automată” în orice structură.
Ce documente trebuie să pregătească vânzătorul?
Notarul din Grecia nu va semna actul fără un dosar complet de documente. Unele documente sunt valabile o perioadă limitată, așa că pregătirea se corelează cu data estimată a semnării.
| Document | Ce atestă | Observație practică |
|---|---|---|
| Actul original de achiziție (sau act de donație ori acceptare de moștenire) | Dreptul dumneavoastră asupra proprietății | La o proprietate primită prin moștenire, moștenirea trebuie să fie acceptată și înregistrată pe numele dumneavoastră înainte de vânzare |
| Extras și certificate din registru (Ktimatologio) | Înregistrarea actuală și lipsa sarcinilor | O ipotecă bancară activă impune coordonarea radierii ei în ziua semnării |
| Cartea de identitate electronică a imobilului și avizul inginerului | Concordanța dintre autorizație, planuri și starea reală, precum și lipsa abaterilor de construcție | În multe cazuri, cea mai lungă etapă. O abatere descoperită impune regularizare înainte de semnare |
| Certificatul de performanță energetică (ΠΕΑ) | Clasa energetică a imobilului | Obligatoriu în act, valabil 10 ani |
| Certificat ENFIA | Că ENFIA a fost declarat și plătit pentru ultimii cinci ani și că proprietatea a fost inclusă în E9 | Neconcordanțele din E9 pentru anii anteriori vor ieși la iveală aici |
| Certificat de situație fiscală | Că nu există datorii către autoritățile fiscale relevante pentru transfer | Nu se eliberează dacă există datorii de impozit pe venit, ENFIA sau taxe |
| Plan topografic, planuri de etaj și autorizație de construire | Datele fizice și de urbanism | La clădirile vechi trebuie uneori localizat dosarul la primărie |
| Procură cu apostilă și traducere | Împuternicirea reprezentantului de a semna în numele dumneavoastră | Procură detaliată și limitată la tranzacția concretă |
Cum arată procesul de vânzare, pas cu pas?
- Verificare prealabilă: statutul înregistrării, autorizațiile, abaterile, datoriile ENFIA și taxele, precum și structura proprietății. La o proprietate în coproprietate este nevoie de acordul tuturor proprietarilor.
- Stabilirea prețului: analiza prețului pieței în raport cu valoarea obiectivă, care servește drept bază pentru calculul impozitului cumpărătorului.
- Pregătirea dosarului de documente în paralel cu promovarea, nu după ce s-a găsit un cumpărător.
- Antecontract și avans: cumpărătorul și avocatul său vor efectua o verificare de diligență. De aceea tot ce regularizați din timp scurtează procesul.
- Plata impozitului de transfer de către cumpărător înainte de semnare. Acest impozit este în sarcina cumpărătorului, nu a vânzătorului.
- Semnarea actului în fața notarului, în prezența dumneavoastră sau prin împuternicit. Prețul se plătește prin transfer bancar, iar mijloacele de plată sunt detaliate în act.
- Înregistrarea transferului în registru de către cumpărător și, în paralel, ridicarea oricărei sarcini.
- După vânzare: scoaterea proprietății din E9, închiderea contractelor de electricitate, apă și telecomunicații și închiderea relațiilor cu asociația de proprietari.
Cu privire la ENFIA pentru anul vânzării: cine a fost proprietar la 1 ianuarie datorează impunerea pentru întregul an. Se recomandă stabilirea în contract dacă cumpărătorul îl va despăgubi pe vânzător pentru partea proporțională.
Se poate vinde o proprietate din Grecia fără a veni în Grecia?
Da. O procură semnată în Israel în fața unui notar, validată cu apostilă și tradusă în limba greacă, permite unui avocat din Grecia să semneze în numele dumneavoastră. Noi redactăm o procură care identifică proprietatea, stabilește un preț minim și condițiile de plată și impune ca prețul să fie transferat direct într-un cont pe numele dumneavoastră. O procură generală și deschisă pentru vânzarea „oricărei proprietăți la orice preț” este un risc inutil.
Ce este important de știut despre transferul banilor în Israel și despre calendar?
- Transferul prețului: banii se transferă din contul elen într-un cont pe numele dumneavoastră în Israel. Banca din Israel va cere, de regulă, actul și confirmările de plată. Pregătiți-le din timp, pentru ca transferul să nu fie întârziat de verificări.
- Dosarul fiscal în Israel: păstrați actul original de achiziție, actul de vânzare, confirmările cheltuielilor și toată corespondența. Chiar și atunci când câștigul este scutit conform convenției, aceste documente fundamentează declararea.
- Prelungirea suspendării: urmăriți proiectul de lege în această privință. Dacă o prelungire nu va fi adoptată până la sfârșitul anului, o vânzare în ianuarie 2027 poate fi impozitată în Grecia.
- Schimbare așteptată pe piața cumpărătorilor: guvernul Greciei a anunțat în septembrie 2026 intenția de a majora la 15% impozitul de transfer la achiziția de apartamente de către cetățeni ai unor state din afara Uniunii Europene care nu au statut de rezident permanent, începând, conform relatărilor, cu 1 iulie 2027. La data redactării articolului este vorba de un anunț, nu de o lege. Dacă modificarea va intra în vigoare, va influența o parte dintre cumpărătorii potențiali, iar un vânzător al cărui public țintă include astfel de cumpărători trebuie să țină cont de acest lucru în alegerea momentului.
Ce să faceți înainte de semnare și cum vă însoțim în vânzare
O vânzare reușită în Grecia începe cu un dosar de documente pregătit și cu o decizie informată privind calendarul: situația suspendării, termenele notarului și avizele inginerului. Noi verificăm proprietatea și istoricul E9, redactăm o procură limitată și sigură, coordonăm cu avocatul și notarul din Grecia și construim, împreună cu consultantul fiscal din Israel, declararea și solicitarea scutirii în temeiul convenției. Astfel, prețul ajunge în contul dumneavoastră din Israel documentat și curat.
Informațiile de aici sunt informații generale, valabile la octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Situația suspendării impozitului pe câștigul de capital din Grecia și cotele de impozitare se pot schimba într-un timp scurt și trebuie verificate în apropierea datei tranzacției.
Întrebări frecvente
Există impozit pe câștigul de capital la vânzarea unui apartament în Grecia?
Pentru persoanele fizice, impozitul este suspendat până la 31 decembrie 2026 în temeiul Legii 5162/2024. O nouă prelungire este în discuție, dar la octombrie 2026 nu a fost adoptată. Societățile nu beneficiază de suspendare, iar o vânzare efectuată în mod profesionist poate fi impozitată ca venit din activitate economică.
Plătește un israelian care vinde un apartament în Grecia impozit în Israel?
Conform articolului 13(1) din convenția fiscală dintre Israel și Grecia, câștigul din vânzarea unui bun imobil din Grecia este impozitat numai în Grecia. De aceea, un rezident israelian care vinde direct o proprietate din Grecia nu ar trebui să plătească în Israel impozit pe câștigul de capital pentru ea, chiar și atunci când în Grecia impozitul este suspendat. Vânzarea trebuie totuși declarată și scutirea solicitată.
Care este diferența dacă proprietatea este deținută printr-o societate?
Societatea nu beneficiază de suspendarea impozitului pe câștigul de capital din Grecia. Vânzarea acțiunilor unei societăți elene de către un rezident israelian este supusă articolului 13(4) din convenție, care nu acordă Greciei exclusivitate. De aceea, în acest caz este posibilă impozitarea și în Israel.
Ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament în Grecia?
Printre altele: actul de achiziție, extrasul din registru, cartea de identitate electronică a imobilului cu avizul inginerului, certificatul de performanță energetică, certificatul ENFIA pe cinci ani, certificatul de situație fiscală și planurile proprietății. Un nerezident are nevoie și de o procură cu apostilă și traducere, dacă nu semnează personal.
Cât durează vânzarea unei proprietăți în Grecia?
Depinde în principal de gradul de pregătire a documentelor și de găsirea unui cumpărător. Pregătirea dosarului, în special avizul inginerului și regularizarea abaterilor, poate dura săptămâni sau chiar mai mult. De aceea recomandăm să se înceapă încă din faza de promovare.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăImpozitarea veniturilor din chirii în Grecia pentru investitorul israelian: treptele de impozitare, convenția fiscală Israel-Grecia și declararea în IsraelImpozitul pe chirii în Grecia: trepte 15%-45% în 2026, avansuri, declarare în Grecia și art. 6 din convenția Israel-Grecia privind impozitarea și raportarea.Citiți ghidulSurse
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Income determination (capital gains suspension, Law 5162/2024)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text - Article 13
- Av. David Melnik - Investiții imobiliare în Grecia: analiză fiscală pentru investitori israelieni
- bshcpa.co.il (cabinet de contabili) - Vânzarea unui apartament de locuit în străinătate: aspecte fiscale
- Elxis - Legal requirements for selling Greek real estate in 2026
- To Vima / OT - Greece raises property transfer tax for third-country nationals (8 Sept 2026)
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.