בקצרה
שכירות מנכס בארה״ב ממוסה פעמיים: בארה״ב, כמדינת המקור, ובישראל, כמדינת התושבות. בארה״ב, ברירת המחדל היא ניכוי במקור של 30% מהשכירות ברוטו, אבל אפשר לבחור במיסוי על ההכנסה נטו, אחרי הוצאות ופחת, בהגשת דוח 1040-NR. בישראל יש שני מסלולים: 15% על השכירות ברוטו בלי זיכוי על המס האמריקאי, או מס שולי על ההכנסה נטו עם זיכוי על המס ששולם בארה״ב. הבחירה הנכונה תלויה במספרים של כל נכס.
הנקודות החשובות
- 1בלי בחירה מיוחדת, השוכר או מנהל הנכס מנכה בארה״ב 30% מהשכירות ברוטו, בלי לנכות הוצאות.
- 2בחירה במיסוי על בסיס נטו (סעיף 871(d)) מאפשרת לנכות ריבית, ארנונה, ביטוח, ניהול ופחת על 27.5 שנים. הבחירה נעשית בדוח 1040-NR, ממשיכה לחול בשנים הבאות, וביטולה כפוף למגבלות.
- 3אמנת המס ישראל-ארה״ב נותנת לארה״ב זכות למסות הכנסה ממקרקעין בשטחה, ומחייבת את ישראל לתת זיכוי על המס האמריקאי.
- 4בישראל: מסלול 15% על הברוטו (סעיף 122א), שמתיר רק ניכוי פחת ולא נותן זיכוי ממס זר, או מס שולי על הנטו עם זיכוי. זיכוי עודף אפשר להעביר עד חמש שנים קדימה.
- 5את ההכנסה מדווחים בדוח השנתי (טופס 1301), כולל נספח ההכנסות מחו״ל (טופס 1324). מעל 721,560 ש״ח בשנה (נכון ל-2026) חלים גם מסי יסף.
איך ארה״ב ממסה הכנסה משכירות של תושב ישראל?
כברירת מחדל, ארה״ב גובה 30% מהשכירות ברוטו בדרך של ניכוי במקור: השוכר, או בפועל חברת הניהול, מעביר את המס ל-IRS לפני שהכסף מגיע אליכם. בשיטה הזו אין ניכוי הוצאות, ולכן היא כמעט אף פעם לא משתלמת למשקיע שיש לו משכנתא, הוצאות אחזקה ופחת.
החלופה היא הבחירה לפי סעיף 871(d): התייחסות להכנסה מהמקרקעין כאל הכנסה ״הקשורה באופן אפקטיבי״ לעסק בארה״ב (ECI). אחרי הבחירה מנכים את ההוצאות, ורק ההכנסה נטו ממוסה בשיעורים המדורגים הרגילים של יחיד, שמגיעים עד 37% (נכון ל-2026). הבחירה לא הופכת את המשקיע ל״עוסק בארה״ב״ לצרכים אחרים.
- איך בוחרים: מצרפים הצהרה לדוח 1040-NR (או לדוח מתוקן) של שנת הבחירה. ההצהרה כוללת את דבר הבחירה, את רשימת כל המקרקעין בארה״ב, את היקף הבעלות, את המיקום, השבחות מהותיות, תאריכי החזקה וההכנסה מכל נכס.
- תוקף: הבחירה ממשיכה לחול בכל השנים הבאות, עד שמבטלים אותה. אפשר לבטל אותה בלי אישור רק בדוח מתוקן ובתוך מגבלות זמן. אחר כך הביטול מחייב אישור ה-IRS.
- היקף: הבחירה חלה על כל המקרקעין המניבים של הנישום בארה״ב, לא על נכס אחד לפי בחירה.
- הפסקת הניכוי של 30%: נותנים לשוכר או לחברת הניהול טופס W-8ECI, ואז הם לא מנכים 30% מהברוטו.
- מועד הגשה: מי שאין לו שכר בארה״ב ואין לו משרד בה מגיש בדרך כלל עד 15 ביוני של השנה הבאה. לפי ה-IRS, כדי לא לאבד את הזכות לנכות הוצאות, צריך להגיש את הדוח לכל המאוחר 16 חודשים אחרי המועד הקבוע.
בחירה במיסוי על בסיס נטו (סעיף 871(d)) מאפשרת לנכות ריבית, ארנונה, ביטוח, ניהול ופחת על 27.5 שנים. הבחירה נעשית בדוח 1040-NR, ממשיכה לחול בשנים הבאות, וביטולה כפוף למגבלות.
אילו הוצאות מותר לנכות בארה״ב?
במסלול הנטו מנכים את ההוצאות הרגילות של נכס להשכרה: ריבית על המשכנתא, מס רכוש מקומי, ביטוח, דמי ניהול, תיקונים ואחזקה, דמי ועד (HOA) ושכר טרחה מקצועי. ההוצאה החשובה ביותר היא פחת: מבנה מגורים להשכרה מופחת בארה״ב על פני 27.5 שנים. הקרקע לא מופחתת, ולכן צריך לפצל את מחיר הרכישה בין המבנה לבין הקרקע.
| דוגמה להמחשה (נכס אחד, שנה אחת) | 30% מהברוטו | מסלול נטו (871(d)) |
|---|---|---|
| שכירות שנתית ברוטו | 24,000 דולר | 24,000 דולר |
| הוצאות (ריבית, מס רכוש, ביטוח, ניהול) | לא מנוכות | 14,000 דולר |
| פחת | לא מנוכה | 7,000 דולר |
| בסיס המס | 24,000 דולר | 3,000 דולר |
| מס פדרלי (בקירוב) | 7,200 דולר | נמוך בהרבה, לפי המדרגות |
הדוגמה היא חישוב היפותטי ולא מקרה אמיתי, אבל ההיגיון חוזר כמעט בכל נכס ממונף: במסלול הנטו המס האמריקאי בשנים הראשונות נמוך מאוד ולפעמים אפסי. חשוב לזכור שהפחת שנדרש ״יחזור״ במכירה, כרווח שממוסה בשיעור מרבי של 25%. בנוסף, רוב המדינות ממסות גם הן את ההכנסה, לפי הכללים שלהן.
מה קובעת אמנת המס בין ישראל לארה״ב לגבי שכירות?
האמנה, שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 1995, קובעת שהכנסה ממקרקעין, כולל השכרה, ניתנת למיסוי במדינה שבה נמצאים המקרקעין (סעיף 7). כלומר, לארה״ב יש זכות מיסוי ראשונית על השכירות, וישראל, כמדינת התושבות, ממסה גם היא אבל חייבת לתת זיכוי.
- סעיף 26(3) לאמנה: ישראל תעניק לתושב ישראל זיכוי על מסי ההכנסה ששולמו לארה״ב, עד לחלק של המס הישראלי שמתייחס להכנסה מארה״ב.
- אין באמנה מסלול נטו נפרד: הבחירה במיסוי על בסיס נטו נעשית לפי הדין האמריקאי (סעיף 871(d)), ולא מכוח סעיף מיוחד באמנה.
- LLC ושותפויות: לפי סעיף 3 לאמנה, ישות שקופה נחשבת לתושבת רק במידה שההכנסה שלה ממוסה בידי השותפים כתושבים. זו אחת הסיבות לכך שסיווג ה-LLC בישראל קריטי לזיכוי.
איך ממוסה השכירות בישראל: 15% או מס שולי?
תושב ישראל ממוסה על הכנסותיו בכל העולם, ולכן גם על שכירות מארה״ב. לשכירות מנכס בחו״ל יש בישראל שני מסלולים:
| מסלול 15% (סעיף 122א) | מסלול רגיל (מס שולי) | |
|---|---|---|
| בסיס המס | השכירות ברוטו | השכירות נטו, אחרי הוצאות ופחת |
| ניכוי הוצאות | רק פחת | כל ההוצאות המותרות, כולל מימון וניהול |
| זיכוי על המס האמריקאי | לא | כן, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה |
| שיעור המס | 15% | מדרגות המס הרגילות, עד 47% (נכון ל-2026) |
| מתי לא אפשרי | כשההשכרה מגיעה לרמה של עסק | תמיד אפשרי |
במסלול 15% חשוב להבין שני דברים. ראשית, הוא מחושב על הברוטו: אם חברת הניהול מנכה את דמי הניהול, הביטוח והמסים לפני שהיא מעבירה את הכסף, ה-15% מחושבים על הסכום לפני הניכויים. שנית, הוא לא נותן זיכוי על המס האמריקאי, ולכן מס ששולם בארה״ב הוא עלות נוספת.
במסלול השולי, ההכנסה נטו מצטרפת להכנסות האחרות וממוסה לפי המדרגות, והמס האמריקאי מקוזז ממנה. כשהמס האמריקאי נמוך, למשל בזכות הפחת והריבית, המס הישראלי במסלול השולי יכול להיות נמוך, ולפעמים לא יהיה כמעט מה לשלם. כשההכנסה נטו גבוהה והמשקיע נמצא במדרגה גבוהה, מסלול 15% עשוי להיות זול יותר. את ההשוואה צריך לחשב בכל שנה מחדש, לפי הנתונים בפועל.
נכון ל-2026, על הכנסה חייבת שנתית מעל 721,560 ש״ח חל מס יסף של 3%, ועל הכנסה הונית מעל אותה תקרה, כולל שכירות, חל מס יסף נוסף של 2%. משקיעים עם כמה נכסים, או עם הכנסה גבוהה ממקורות אחרים, צריכים לקחת את זה בחשבון.
איך עובד הזיכוי על המס האמריקאי בישראל?
הזיכוי מקטין את המס הישראלי בגובה המס ששולם בארה״ב על אותה הכנסה, עד תקרה. אלה הכללים העיקריים:
- שיטת הסלים: הזיכוי מחושב לפי סוג ההכנסה. מס ששולם על הכנסת שכירות מקוזז מהמס הישראלי על הכנסת שכירות, ולא מהמס על הכנסה מסוג אחר.
- תקרה: הזיכוי לא יעלה על המס הישראלי החל על אותה הכנסה.
- העברה קדימה: מס זר שלא נוצל אפשר להעביר עד חמש שנות המס הבאות, צמוד למדד, באותו סל.
- מס סופי בלבד: הזיכוי ניתן על מס סופי שאינו בר החזר. ניכוי במקור שיוחזר אחר כך לא מזכה. נדרש תיעוד: הדוח האמריקאי, אישור על התשלום או שומה.
- מס מדינתי: צריך לבדוק עם רואה החשבון אם מס ההכנסה המדינתי ששולם מוכר כזיכוי, ובאיזה היקף.
איך מדווחים לרשות המסים בישראל?
תושב ישראל שיש לו הכנסה משכירות מחו״ל מחויב ככלל בהגשת דוח שנתי (טופס 1301). ההכנסה מחו״ל מפורטת בנספח ייעודי (טופס 1324, ״נספח ד׳״), שבו כל סוג הכנסה משויך לשדות המתאימים בדוח. הסכומים מתורגמים לשקלים לפי שערי חליפין, וחשוב לשמור את כל המסמכים: חוזי שכירות, דוחות של חברת הניהול, דוח 1040-NR ואסמכתאות לתשלום המס.
- נכס שמוחזק ב-LLC: אופן הדיווח תלוי במסלול שנבחר לפי חוזר מס הכנסה 5/2004. עמדת מס הכנסה 116/2025 מוסיפה חובת דיווח על החזקה של יותר מ-25% בישות שקופה זרה.
- פחת בישראל: הפחת לצורכי מס בישראל נקבע לפי הדין הישראלי, ולא בהכרח זהה לפחת האמריקאי. נדרשת התאמה.
- ביטוח לאומי: לפי חלק מהמקורות, שכירות מחו״ל במסלול 122א שאינה מגיעה לרמה של עסק לא מחויבת בדמי ביטוח לאומי. זה נושא שכדאי לבדוק מול רואה החשבון.
צ׳קליסט שנתי למשקיע ישראלי עם נכס מושכר בארה״ב
- לפני תחילת ההשכרה: להוציא מספר זיהוי אמריקאי (ITIN או EIN לפי המבנה) ולתת לחברת הניהול טופס W-8ECI.
- לנהל רישום הוצאות מסודר ולוודא שחברת הניהול מנפיקה דוח שנתי מפורט.
- עד 15 ביוני (ככלל): להגיש דוח 1040-NR, כולל הצהרת הבחירה בשנה הראשונה, ודוח מדינתי אם נדרש.
- אם הנכס ב-LLC של בעלים יחיד: להגיש גם טופס 5472 בצירוף טופס 1120 פרו-פורמה.
- בישראל: לבחור מסלול (15% או שולי), לחשב את הזיכוי ולהגיש את הדוח השנתי עם נספח ההכנסות מחו״ל.
- לעדכן את חישוב הפחת ואת יתרת המחיר המקורית בשתי המדינות, כדי להיות מוכנים ליום המכירה.
לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים השקעה מניבה בארה״ב
את המסלול שבו תמוסה השכירות קובעים עוד לפני הרכישה, כי מבנה ההחזקה (אישית, LLC או ישות אחרת) והמימון קובעים כמה מס תשלמו בכל שנה. אנחנו בונים עם המשקיע את המבנה, מתאמים בין רואה החשבון האמריקאי לרואה החשבון הישראלי, ומוודאים שחוזה הניהול מחייב את חברת הניהול בדיווח שמאפשר להגיש דוחות נכונים בשתי המדינות.
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. השיעורים והספים נכונים לאוקטובר 2026 ועשויים להשתנות. יש לבדוק כל מקרה לגופו מול רואי חשבון מוסמכים בישראל ובארה״ב.
שאלות נפוצות
כמה מס משלם ישראלי על שכירות בארה״ב?
בארה״ב, ברירת המחדל היא 30% מהשכירות ברוטו. בבחירה במסלול נטו ממוסה רק ההכנסה אחרי הוצאות ופחת, בשיעורים מדורגים. בישראל אפשר לשלם 15% על הברוטו בלי זיכוי, או מס שולי על הנטו עם זיכוי על המס האמריקאי.
האם יש כפל מס על שכירות בארה״ב ובישראל?
האמנה בין המדינות נועדה למנוע כפל מס: ארה״ב ממסה ראשונה, וישראל נותנת זיכוי על המס האמריקאי. הזיכוי ניתן רק במסלול המס השולי, ולא במסלול 15%, ומוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
איך מפסיקים את ניכוי 30% במקור על השכירות?
בוחרים במיסוי על בסיס נטו לפי סעיף 871(d), נותנים לשוכר או לחברת הניהול טופס W-8ECI, ומגישים מדי שנה דוח 1040-NR. בשנה הראשונה מצרפים לדוח הצהרת בחירה עם פירוט הנכסים.
מה עדיף בישראל, מסלול 15% או מס שולי?
זה תלוי במספרים. מסלול 15% פשוט, אבל מחושב על הברוטו ולא נותן זיכוי על המס האמריקאי. מסלול המס השולי מאפשר לנכות הוצאות ולקבל זיכוי, ולעתים קרובות עדיף בנכס ממונף. צריך לחשב את שני המסלולים בכל שנה.
האם צריך להגיש דוח שנתי בישראל על שכירות מחו״ל?
ככלל כן. הכנסה משכירות מחו״ל מדווחת בדוח השנתי (טופס 1301), עם נספח ההכנסות מחו״ל (טופס 1324). הסכומים מתורגמים לשקלים, ומצרפים אסמכתאות למס ששולם בארה״ב.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בעסקה אמריקאית: מה מגן עליכם ומה לאביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בארה״ב: מה פוליסת הבעלים מכסה, אילו חריגים לבדוק, איך עובד חשבון הנאמנות ואיך מתגוננים מהונאות העברה.לקריאת המדריךמקורות
- IRS - Publication 519 (2025), U.S. Tax Guide for Aliens
- IRS - Taxation of Nonresident Aliens
- IRS - Publication 527, Residential Rental Property
- U.S.-Israel Income Tax Treaty (IRS)
- IRS - Tax inflation adjustments for tax year 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Income determination
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Foreign tax relief and tax treaties
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Taxes on personal income
- ביזפורטל - מיסוי הכנסותיו של תושב ישראל משכר דירה בארה״ב
- בן שושן ושות׳ - דיווח הכנסות מחוץ לישראל, נספח ד׳ לדוח השנתי
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.