باختصار
يخضع الإيجار من عقار في أمريكا للضريبة مرتين: في أمريكا بوصفها دولة المصدر، وفي إسرائيل بوصفها دولة الإقامة. في أمريكا، الوضع الافتراضي هو اقتطاع من المنبع بنسبة 30% من الإيجار الإجمالي، لكن يمكن اختيار فرض الضريبة على الدخل الصافي، بعد النفقات والإهلاك، بتقديم التقرير 1040-NR. وفي إسرائيل مساران: 15% على الإيجار الإجمالي دون رصيد عن الضريبة الأمريكية، أو ضريبة هامشية على الدخل الصافي مع رصيد عن الضريبة المدفوعة في أمريكا. والاختيار الصحيح يتوقف على أرقام كل عقار.
أبرز النقاط
- 1دون اختيار خاص، يقتطع المستأجر أو مدير العقار في أمريكا 30% من الإيجار الإجمالي، دون خصم نفقات.
- 2الاختيار بفرض الضريبة على أساس صافٍ (القسم 871(d)) يتيح خصم الفائدة وضريبة الأملاك والتأمين والإدارة والإهلاك على 27.5 سنة. ويتم الاختيار في التقرير 1040-NR، ويظل ساريًا في السنوات التالية، وإلغاؤه خاضع لقيود.
- 3تمنح اتفاقية الضريبة بين إسرائيل وأمريكا أمريكا حق فرض الضريبة على الدخل من العقارات الواقعة على أراضيها، وتُلزم إسرائيل بمنح رصيد عن الضريبة الأمريكية.
- 4في إسرائيل: مسار 15% على الإجمالي (المادة 122أ)، الذي لا يسمح إلا بخصم الإهلاك ولا يمنح رصيدًا عن ضريبة أجنبية، أو ضريبة هامشية على الصافي مع رصيد. ويمكن ترحيل الرصيد الزائد حتى خمس سنوات.
- 5يُبلَّغ عن الدخل في التقرير السنوي (النموذج 1301)، بما في ذلك ملحق الدخل من الخارج (النموذج 1324). وفوق 721,560 ش.ج. سنويًا (حتى 2026) تسري أيضًا الضرائب الإضافية (Surtax).
كيف تفرض أمريكا الضريبة على دخل الإيجار للمقيم في إسرائيل؟
افتراضيًا، تجبي أمريكا 30% من الإيجار الإجمالي عن طريق الاقتطاع من المنبع: يحوّل المستأجر، أو عمليًا شركة الإدارة، الضريبة إلى IRS قبل أن يصل المال إليكم. وفي هذه الطريقة لا تُخصم نفقات، ولذلك لا تكاد تكون مجدية للمستثمر الذي عليه رهن ونفقات صيانة وإهلاك.
والبديل هو الاختيار بموجب القسم 871(d): معاملة الدخل من العقارات على أنه دخل «مرتبط فعليًا» بنشاط تجاري في أمريكا (ECI). وبعد الاختيار تُخصم النفقات، ولا يخضع للضريبة إلا الدخل الصافي بالنسب المتدرجة المعتادة للفرد، التي تصل إلى 37% (حتى 2026). ولا يحوّل هذا الاختيار المستثمر إلى «مزاول لنشاط في أمريكا» لأغراض أخرى.
- كيف يتم الاختيار: يُرفق بالتقرير 1040-NR (أو بتقرير معدَّل) لسنة الاختيار بيان. ويتضمن البيان واقعة الاختيار، وقائمة بجميع العقارات في أمريكا، ونطاق الملكية، والموقع، والتحسينات الجوهرية، وتواريخ الحيازة، والدخل من كل عقار.
- السريان: يظل الاختيار ساريًا في جميع السنوات التالية، حتى يُلغى. ويمكن إلغاؤه دون إذن فقط في تقرير معدَّل وضمن قيود زمنية. وبعد ذلك يتطلب الإلغاء موافقة IRS.
- النطاق: يسري الاختيار على جميع عقاراتكم المدرّة للدخل في أمريكا، وليس على عقار واحد بحسب الاختيار.
- وقف اقتطاع الـ30%: يُسلَّم المستأجر أو شركة الإدارة النموذج W-8ECI، فلا يقتطعان 30% من الإجمالي.
- موعد التقديم: من ليس لديه أجر في أمريكا ولا مكتب فيها يقدّم عادةً حتى 15 حزيران/يونيو من السنة التالية. وبحسب IRS، حتى لا يفقد الحق في خصم النفقات، يجب تقديم التقرير في موعد أقصاه 16 شهرًا بعد الموعد المحدد.
الاختيار بفرض الضريبة على أساس صافٍ (القسم 871(d)) يتيح خصم الفائدة وضريبة الأملاك والتأمين والإدارة والإهلاك على 27.5 سنة. ويتم الاختيار في التقرير 1040-NR، ويظل ساريًا في السنوات التالية، وإلغاؤه خاضع لقيود.
ما النفقات التي يجوز خصمها في أمريكا؟
في مسار الصافي تُخصم النفقات المعتادة لعقار مؤجَّر: فائدة الرهن، وضريبة الأملاك المحلية، والتأمين، ورسوم الإدارة، والإصلاحات والصيانة، ورسوم اتحاد الملاك (HOA)، وأتعاب المهنيين. والنفقة الأهم هي الإهلاك: يُهلَك مبنى سكني مؤجَّر في أمريكا على مدى 27.5 سنة. أما الأرض فلا تُهلَك، ولذلك يجب تقسيم سعر الشراء بين المبنى والأرض.
| مثال للتوضيح (عقار واحد، سنة واحدة) | 30% من الإجمالي | مسار الصافي (871(d)) |
|---|---|---|
| الإيجار السنوي الإجمالي | 24,000 دولار | 24,000 دولار |
| النفقات (فائدة، ضريبة أملاك، تأمين، إدارة) | غير مخصومة | 14,000 دولار |
| الإهلاك | غير مخصوم | 7,000 دولار |
| الوعاء الضريبي | 24,000 دولار | 3,000 دولار |
| الضريبة الفيدرالية (تقريبًا) | 7,200 دولار | أقل بكثير، بحسب الشرائح |
المثال حساب افتراضي وليس حالة فعلية، لكن المنطق يتكرر في كل عقار ممول تقريبًا: في مسار الصافي تكون الضريبة الأمريكية في السنوات الأولى منخفضة جدًا وأحيانًا صفرًا. ومن المهم أن نتذكر أن الإهلاك المخصوم «سيعود» عند البيع، كربح يخضع بنسبة قصوى قدرها 25%. وإضافةً إلى ذلك، تفرض معظم الولايات الضريبة على الدخل أيضًا، بحسب قواعدها.
ماذا تقرر اتفاقية الضريبة بين إسرائيل وأمريكا بشأن الإيجار؟
تقرر الاتفاقية، التي دخلت حيز التنفيذ في 1 كانون الثاني/يناير 1995، أن الدخل من العقارات، بما فيه التأجير، يجوز فرض الضريبة عليه في الدولة التي تقع فيها العقارات (المادة 7). أي أن لأمريكا حق فرض ضريبة أوليًا على الإيجار، وإسرائيل بوصفها دولة الإقامة تفرض الضريبة أيضًا لكنها ملزمة بمنح رصيد.
- المادة 26(3) من الاتفاقية: تمنح إسرائيل المقيم فيها رصيدًا عن ضرائب الدخل المدفوعة لأمريكا، حتى الجزء من الضريبة الإسرائيلية العائد إلى الدخل من أمريكا.
- لا يوجد في الاتفاقية مسار صافٍ منفصل: يتم الاختيار بفرض الضريبة على أساس صافٍ وفق القانون الأمريكي (القسم 871(d))، وليس بموجب مادة خاصة في الاتفاقية.
- LLC والشراكات: بحسب المادة 3 من الاتفاقية، يُعدّ الكيان الشفاف مقيمًا فقط بقدر ما يخضع دخله للضريبة لدى الشركاء بصفتهم مقيمين. وهذا أحد أسباب كون تصنيف الـLLC في إسرائيل حاسمًا للرصيد.
كيف يخضع الإيجار للضريبة في إسرائيل: 15% أم ضريبة هامشية؟
يخضع المقيم في إسرائيل للضريبة على دخله في كل العالم، ولذلك أيضًا على الإيجار من أمريكا. وللإيجار من عقار في الخارج مساران في إسرائيل:
| مسار 15% (المادة 122أ) | المسار العادي (الضريبة الهامشية) | |
|---|---|---|
| وعاء الضريبة | الإيجار الإجمالي | الإيجار الصافي، بعد النفقات والإهلاك |
| خصم النفقات | الإهلاك فقط | جميع النفقات المسموحة، بما فيها التمويل والإدارة |
| رصيد عن الضريبة الأمريكية | لا | نعم، حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه |
| نسبة الضريبة | 15% | الشرائح الضريبية المعتادة، حتى 47% (حتى 2026) |
| متى لا يكون ممكنًا | حين يبلغ التأجير مستوى النشاط التجاري | ممكن دائمًا |
في مسار 15% يجب فهم أمرين. أولًا، أنه يُحسب على الإجمالي: فإذا خصمت شركة الإدارة رسوم الإدارة والتأمين والضرائب قبل تحويل المال، تُحسب الـ15% على المبلغ قبل الخصومات. ثانيًا، أنه لا يمنح رصيدًا عن الضريبة الأمريكية، ولذلك فإن الضريبة المدفوعة في أمريكا كلفة إضافية.
في المسار الهامشي ينضم الدخل الصافي إلى الدخول الأخرى ويخضع للضريبة بحسب الشرائح، وتُخصم منه الضريبة الأمريكية. وحين تكون الضريبة الأمريكية منخفضة، مثلًا بفضل الإهلاك والفائدة، قد تكون الضريبة الإسرائيلية في المسار الهامشي منخفضة، وأحيانًا لا يكاد يوجد ما يُدفع. أما حين يكون الدخل الصافي مرتفعًا ويكون المستثمر في شريحة عالية، فقد يكون مسار 15% أرخص. ويجب حساب المقارنة من جديد كل سنة، بحسب البيانات الفعلية.
حتى 2026، على الدخل الخاضع السنوي فوق 721,560 ش.ج. تسري ضريبة إضافية قدرها 3%، وعلى الدخل الرأسمالي فوق السقف نفسه، بما فيه الإيجار، تسري ضريبة إضافية أخرى قدرها 2%. وعلى المستثمرين الذين لديهم عدة عقارات، أو دخل مرتفع من مصادر أخرى، أن يأخذوا ذلك في الحسبان.
كيف يعمل الرصيد عن الضريبة الأمريكية في إسرائيل؟
يخفض الرصيد الضريبة الإسرائيلية بمقدار الضريبة المدفوعة في أمريكا عن الدخل نفسه، حتى سقف معين. وهذه القواعد الرئيسية:
- نظام السلال: يُحسب الرصيد بحسب نوع الدخل. فالضريبة المدفوعة عن دخل الإيجار تُخصم من الضريبة الإسرائيلية على دخل الإيجار، لا من الضريبة على دخل من نوع آخر.
- السقف: لا يتجاوز الرصيد الضريبة الإسرائيلية السارية على الدخل نفسه.
- الترحيل إلى الأمام: يمكن ترحيل الضريبة الأجنبية غير المستغلة إلى السنوات الضريبية الخمس التالية، مرتبطةً بالمؤشر، في السلة نفسها.
- الضريبة النهائية فقط: يُمنح الرصيد عن ضريبة نهائية غير قابلة للاسترداد. فالاقتطاع من المنبع الذي سيُسترد لاحقًا لا يمنح رصيدًا. ويلزم توثيق: التقرير الأمريكي، وإثبات الدفع أو التقدير.
- ضريبة الولاية: يجب التحقق مع المحاسب هل تُعترف ضريبة الدخل على مستوى الولاية المدفوعة كرصيد، وبأي نطاق.
كيف يُبلَّغ سلطة الضرائب في إسرائيل؟
المقيم في إسرائيل الذي لديه دخل إيجار من الخارج ملزم كقاعدة بتقديم تقرير سنوي (النموذج 1301). ويُفصَّل الدخل من الخارج في ملحق مخصص (النموذج 1324، «الملحق د»)، حيث يُنسب كل نوع دخل إلى الحقول المناسبة في التقرير. وتُحوَّل المبالغ إلى الشيكل بحسب أسعار الصرف، ومن المهم حفظ جميع المستندات: عقود الإيجار، وتقارير شركة الإدارة، والتقرير 1040-NR، وإثباتات دفع الضريبة.
- عقار محتفظ به في LLC: تتوقف طريقة الإبلاغ على المسار المختار بحسب تعميم ضريبة الدخل 5/2004. ويضيف موقف ضريبة الدخل 116/2025 واجب إبلاغ عن حيازة أكثر من 25% في كيان شفاف أجنبي.
- الإهلاك في إسرائيل: يُحدَّد الإهلاك لأغراض الضريبة في إسرائيل وفق القانون الإسرائيلي، وليس بالضرورة مطابقًا للإهلاك الأمريكي. ويلزم تعديل.
- التأمين الوطني: بحسب بعض المصادر، فإن الإيجار من الخارج في مسار 122أ الذي لا يبلغ مستوى النشاط التجاري لا يخضع لرسوم التأمين الوطني. وهذا موضوع يستحق الفحص مع المحاسب.
قائمة تدقيق سنوية للمستثمر الإسرائيلي الذي لديه عقار مؤجَّر في أمريكا
- قبل بدء التأجير: استخراج رقم تعريف أمريكي (ITIN أو EIN بحسب الهيكل) وتسليم شركة الإدارة النموذج W-8ECI.
- الاحتفاظ بسجل نفقات منظم والتأكد من أن شركة الإدارة تصدر تقريرًا سنويًا مفصلًا.
- حتى 15 حزيران/يونيو (كقاعدة): تقديم التقرير 1040-NR، بما فيه بيان الاختيار في السنة الأولى، وتقرير الولاية إن لزم.
- إذا كان العقار في LLC ذات مالك واحد: تقديم النموذج 5472 أيضًا مرفقًا بالنموذج 1120 الشكلي (pro forma).
- في إسرائيل: اختيار المسار (15% أم هامشي)، وحساب الرصيد، وتقديم التقرير السنوي مع ملحق الدخل من الخارج.
- تحديث حساب الإهلاك ورصيد سعر الكلفة الأصلي في الدولتين، للاستعداد ليوم البيع.
قبل التوقيع: كيف نرافق استثمارًا مدرًّا للدخل في أمريكا
يُحدَّد المسار الذي سيخضع به الإيجار للضريبة قبل الشراء، لأن هيكل الحيازة (شخصي أو LLC أو كيان آخر) والتمويل يحددان كم ضريبة ستدفعون كل سنة. نبني مع المستثمر الهيكل، وننسق بين المحاسب الأمريكي والمحاسب الإسرائيلي، ونتأكد من أن عقد الإدارة يُلزم شركة الإدارة بإبلاغ يتيح تقديم تقارير صحيحة في الدولتين.
المعلومات الواردة في هذه المقالة عامة ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. النسب والحدود صحيحة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026 وقد تتغير. ويجب فحص كل حالة على حدة مع محاسبين مرخَّصين في إسرائيل وأمريكا.
أسئلة شائعة
كم ضريبة يدفع الإسرائيلي على الإيجار في أمريكا؟
في أمريكا، الوضع الافتراضي 30% من الإيجار الإجمالي. وعند اختيار مسار الصافي لا يخضع للضريبة إلا الدخل بعد النفقات والإهلاك، بنسب متدرجة. وفي إسرائيل يمكن دفع 15% على الإجمالي دون رصيد، أو ضريبة هامشية على الصافي مع رصيد عن الضريبة الأمريكية.
هل يوجد ازدواج ضريبي على الإيجار في أمريكا وإسرائيل؟
صُممت الاتفاقية بين الدولتين لمنع الازدواج الضريبي: أمريكا تفرض الضريبة أولًا، وإسرائيل تمنح رصيدًا عن الضريبة الأمريكية. ويُمنح الرصيد فقط في مسار الضريبة الهامشية، وليس في مسار 15%، وهو محدود بمقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.
كيف يُوقف اقتطاع 30% من المنبع على الإيجار؟
يُختار فرض الضريبة على أساس صافٍ بموجب القسم 871(d)، ويُسلَّم المستأجر أو شركة الإدارة النموذج W-8ECI، ويُقدَّم كل سنة التقرير 1040-NR. وفي السنة الأولى يُرفق بالتقرير بيان اختيار مع تفصيل العقارات.
أيهما أفضل في إسرائيل، مسار 15% أم الضريبة الهامشية؟
يتوقف على الأرقام. مسار 15% بسيط لكنه يُحسب على الإجمالي ولا يمنح رصيدًا عن الضريبة الأمريكية. أما مسار الضريبة الهامشية فيتيح خصم النفقات والحصول على رصيد، وكثيرًا ما يكون أفضل في عقار ممول. ويجب حساب المسارين كل سنة.
هل يجب تقديم تقرير سنوي في إسرائيل عن إيجار من الخارج؟
كقاعدة نعم. يُبلَّغ عن الدخل من إيجار في الخارج في التقرير السنوي (النموذج 1301)، مع ملحق الدخل من الخارج (النموذج 1324). وتُحوَّل المبالغ إلى الشيكل، وتُرفق إثباتات الضريبة المدفوعة في أمريكا.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةالتأمين على الملكية (Title Insurance) وEscrow في صفقة أمريكية: ما الذي يحميكم وما الذي لا يحميكمالتأمين على الملكية (Title Insurance) وEscrow في أمريكا: ما تغطيه وثيقة المالك، وما الاستثناءات التي يجب فحصها، وكيف يعمل حساب الأمانة وكيف تتجنبون الاحتيال.قراءة الدليلالمصادر
- IRS - Publication 519 (2025), U.S. Tax Guide for Aliens
- IRS - Taxation of Nonresident Aliens
- IRS - Publication 527, Residential Rental Property
- U.S.-Israel Income Tax Treaty (IRS)
- IRS - Tax inflation adjustments for tax year 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Income determination
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Foreign tax relief and tax treaties
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Taxes on personal income
- بيزبورتال - ضريبة دخل المقيم في إسرائيل من الإيجار في أمريكا
- بن شوشان وشركاه - الإبلاغ عن الدخل من خارج إسرائيل، الملحق د من التقرير السنوي
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.