Доход от аренды в США: американское налогообложение, налоговая конвенция Израиль - США, зачёт налога и отчётность перед налоговым управлением

1Как США облагают налогом арендный доход резидента Израиля?

По умолчанию США взимают 30% от валовой арендной платы путём удержания у источника: арендатор или, фактически, управляющая компания перечисляет налог в IRS до того, как деньги попадут к вам. При таком способе расходы не вычитаются, поэтому он почти никогда не выгоден инвестору с ипотекой, расходами на содержание и амортизацией.

Альтернатива - выбор по статье 871(d): рассматривать доход от недвижимости как доход, «эффективно связанный» с бизнесом в США (ECI). После выбора расходы вычитаются, и облагается налогом только чистый доход по обычным ступенчатым ставкам для физических лиц, доходящим до 37% (по состоянию на 2026 год). Выбор не превращает инвестора в «занимающегося деятельностью в США» для других целей.

• Как сделать выбор: к декларации 1040-NR (или к уточнённой декларации) за год выбора прилагается заявление. В нём указываются факт выбора, перечень всей недвижимости в США, объём права собственности, местонахождение, существенные улучшения, даты владения и доход от каждого объекта.
• Срок действия: выбор продолжает действовать во все последующие годы, пока его не отменят. Отменить его без одобрения можно только в уточнённой декларации и в пределах временных ограничений. Затем для отмены требуется одобрение IRS.
• Объём: выбор распространяется на всю доходную недвижимость налогоплательщика в США, а не на один объект по выбору.
• Прекращение удержания 30%: арендатору или управляющей компании передают форму W-8ECI, и тогда они не удерживают 30% с валовой суммы.
• Срок подачи: тот, у кого нет заработной платы в США и нет офиса в США, как правило, подаёт декларацию до 15 июня следующего года. По данным IRS, чтобы не потерять право на вычет расходов, декларацию необходимо подать не позднее чем через 16 месяцев после установленного срока.

2Какие расходы разрешено вычитать в США?

В маршруте чистого дохода вычитаются обычные расходы арендной недвижимости: проценты по ипотеке, местный налог на имущество, страхование, плата за управление, ремонт и содержание, взносы в товарищество собственников (HOA) и профессиональные гонорары. Важнейший расход - амортизация: жилое здание, сдаваемое в аренду, амортизируется в США в течение 27,5 лет. Земля не амортизируется, поэтому цену покупки необходимо разделить между зданием и землёй.

Пример является гипотетическим расчётом, а не реальным случаем, но та же логика повторяется практически в каждом объекте с заёмным финансированием: в маршруте чистого дохода американский налог в первые годы очень низок, а порой нулевой. Важно помнить, что возвращаемая амортизация «вернётся» при продаже как прибыль, облагаемая по максимальной ставке 25%. Кроме того, большинство штатов также облагают доход налогом по своим правилам.

3Что говорит налоговая конвенция между Израилем и США об аренде?

Конвенция, вступившая в силу 1 января 1995 года, устанавливает, что доход от недвижимости, включая аренду, может облагаться налогом в государстве, где находится недвижимость (статья 7). То есть у США есть первичное право налогообложения аренды, а Израиль, как государство резидентства, тоже облагает её налогом, но обязан предоставить зачёт.

• Статья 26(3) конвенции: Израиль предоставит резиденту Израиля зачёт подоходных налогов, уплаченных в США, в пределах части израильского налога, относящейся к доходу из США.
• В конвенции нет отдельного маршрута чистого дохода: выбор налогообложения на чистой основе делается по американскому праву (статья 871(d)), а не на основании специальной статьи конвенции.
• LLC и партнёрства: согласно статье 3 конвенции, прозрачная структура считается резидентом лишь в той мере, в какой её доход облагается налогом у партнёров как у резидентов. Это одна из причин, по которым классификация LLC в Израиле критична для зачёта.

4Как аренда облагается налогом в Израиле: 15% или по предельной ставке?

Резидент Израиля облагается налогом со своих доходов по всему миру, а значит, и с аренды из США. Для аренды объекта за границей в Израиле предусмотрены два маршрута:

В маршруте 15% важно понимать две вещи. Во-первых, он рассчитывается с валовой суммы: если управляющая компания вычитает плату за управление, страхование и налоги до перечисления денег, 15% считаются от суммы до вычетов. Во-вторых, он не даёт зачёта американского налога, поэтому налог, уплаченный в США, является дополнительной затратой.

В маршруте по предельной ставке чистый доход присоединяется к другим доходам и облагается по ступеням, а американский налог засчитывается против него. Когда американский налог низок, например благодаря амортизации и процентам, израильский налог в маршруте по предельной ставке может быть невысоким, а порой платить почти нечего. Когда чистый доход высок и инвестор находится на высокой ступени, маршрут 15% может оказаться дешевле. Сравнение необходимо рассчитывать заново каждый год по фактическим данным.

5Как работает зачёт американского налога в Израиле?

Зачёт уменьшает израильский налог на сумму налога, уплаченного в США с того же дохода, в пределах потолка. Основные правила:

1. Система корзин: зачёт рассчитывается по виду дохода. Налог, уплаченный с арендного дохода, засчитывается против израильского налога с арендного дохода, а не против налога с дохода другого вида.
2. Потолок: зачёт не превысит израильского налога, приходящегося на тот же доход.
3. Перенос вперёд: неиспользованный иностранный налог можно переносить на последующие пять налоговых лет с индексацией по индексу потребительских цен в той же корзине.
4. Только окончательный налог: зачёт предоставляется на окончательный налог, не подлежащий возврату. Удержание у источника, которое затем будет возвращено, права на зачёт не даёт. Нужны документы: американская декларация, подтверждение уплаты или налоговая оценка.
5. Налог штата: необходимо проверить с бухгалтером, признаётся ли уплаченный подоходный налог штата для зачёта и в каком объёме.

6Как отчитываться перед налоговым управлением Израиля?

Резидент Израиля, получающий арендный доход из-за границы, как правило, обязан подавать годовую декларацию (форма 1301). Доход из-за границы указывается в специальном приложении (форма 1324, «приложение D»), где каждый вид дохода относится к соответствующим полям декларации. Суммы переводятся в шекели (ILS) по обменным курсам, и важно сохранять все документы: договоры аренды, отчёты управляющей компании, декларацию 1040-NR и подтверждения уплаты налога.

• Объект в собственности LLC: порядок отчётности зависит от выбранного маршрута по циркуляру налогового управления 5/2004. Позиция налогового управления 116/2025 добавляет обязанность отчитываться о владении более 25% в иностранной прозрачной структуре.
• Амортизация в Израиле: амортизация для налоговых целей в Израиле определяется по израильскому праву и не обязательно совпадает с американской. Требуется согласование.
• Национальное страхование: по некоторым источникам, арендный доход из-за границы по маршруту 122A, не достигающий уровня бизнеса, не облагается взносами национального страхования. Этот вопрос стоит проверить у бухгалтера.

7Ежегодный чек-лист для израильского инвестора с арендованным объектом в США

1. Перед началом аренды: получить американский идентификационный номер (ITIN или EIN в зависимости от структуры) и передать управляющей компании форму W-8ECI.
2. Вести упорядоченный учёт расходов и убедиться, что управляющая компания выдаёт подробный годовой отчёт.
3. До 15 июня (как правило): подать декларацию 1040-NR, включая заявление о выборе в первый год, и декларацию штата, если она требуется.
4. Если объект принадлежит LLC с единственным владельцем: подать также форму 5472 с приложением формы 1120 pro forma.
5. В Израиле: выбрать маршрут (15% или предельная ставка), рассчитать зачёт и подать годовую декларацию с приложением о доходах из-за границы.
6. Обновлять расчёт амортизации и остаточную стоимость в обеих странах, чтобы быть готовыми ко дню продажи.

8Перед подписанием: как мы сопровождаем доходную инвестицию в США

Маршрут, по которому будет облагаться аренда, определяется ещё до покупки, поскольку структура владения (личная, LLC или иная структура) и финансирование определяют, сколько налога вы будете платить каждый год. Мы вместе с инвестором выстраиваем структуру, согласуем работу американского и израильского бухгалтеров и следим за тем, чтобы договор управления обязывал управляющую компанию предоставлять отчётность, позволяющую правильно подавать декларации в обеих странах.

Читать дальше · 9 мин чтенияТитульное страхование (Title Insurance) и Escrow в американской сделке: что вас защищает, а что нетTitle Insurance и Escrow в США: что покрывает полис владельца, какие исключения проверить, как работает доверительный счёт и защита от мошенничества.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.