Venituri din chirii în SUA: impozitarea americană, convenția fiscală Israel-SUA, creditul fiscal și raportarea către Autoritatea Fiscală

1Cum impun SUA venitul din chirii al unui rezident al Israelului?

În mod implicit, SUA percep 30% din chiria brută prin reținere la sursă: chiriașul, sau în practică societatea de administrare, virează impozitul la IRS înainte ca banii să ajungă la dumneavoastră. În această metodă nu se deduc cheltuieli, de aceea ea nu se dovedește aproape niciodată avantajoasă pentru un investitor care are o ipotecă, cheltuieli de întreținere și amortizare.

Alternativa este opțiunea conform secțiunii 871(d): tratarea venitului din bunuri imobile ca venit „legat efectiv” de o activitate economică în SUA (ECI). După exercitarea opțiunii se deduc cheltuielile și numai venitul net este impozitat cu cotele progresive obișnuite ale persoanelor fizice, care ajung până la 37% (la 2026). Opțiunea nu face din investitor un „comerciant în SUA” în alte scopuri.

• Cum se exercită: se atașează o declarație la formularul 1040-NR (sau la o declarație rectificativă) pentru anul opțiunii. Declarația cuprinde faptul exercitării opțiunii, lista tuturor bunurilor imobile din SUA, întinderea dreptului de proprietate, localizarea, îmbunătățirile semnificative, datele deținerii și venitul din fiecare imobil.
• Valabilitate: opțiunea continuă să se aplice în toți anii următori, până când este revocată. Poate fi revocată fără aprobare numai printr-o declarație rectificativă și în limite de timp. Ulterior, revocarea necesită aprobarea IRS.
• Întindere: opțiunea se aplică tuturor bunurilor imobile generatoare de venit ale contribuabilului din SUA, nu unui singur imobil la alegere.
• Încetarea reținerii de 30%: i se predă chiriașului sau societății de administrare formularul W-8ECI, iar acesta nu mai reține 30% din brut.
• Termen de depunere: cine nu are venituri salariale în SUA și nu are birou în SUA depune, de regulă, până la 15 iunie a anului următor. Potrivit IRS, pentru a nu pierde dreptul de a deduce cheltuieli, declarația trebuie depusă cel târziu la 16 luni după termenul stabilit.

2Ce cheltuieli se pot deduce în SUA?

În traseul net se deduc cheltuielile obișnuite ale unui imobil închiriat: dobânda la ipotecă, impozitul local pe proprietate, asigurarea, taxele de administrare, reparațiile și întreținerea, cheltuielile de asociație (HOA) și onorariile profesionale. Cea mai importantă cheltuială este amortizarea: o clădire de locuit închiriată se amortizează în SUA pe 27,5 ani. Terenul nu se amortizează, de aceea trebuie împărțit prețul de achiziție între clădire și teren.

Exemplul este un calcul ipotetic, nu un caz real, dar logica se regăsește în aproape orice imobil cu efect de levier: în traseul net, impozitul american în primii ani este foarte mic și uneori zero. Este important de reținut că amortizarea dedusă se va „întoarce” la vânzare, ca un câștig impozitat cu o cotă maximă de 25%. În plus, majoritatea statelor impun și ele venitul, conform propriilor reguli.

3Ce prevede convenția fiscală dintre Israel și SUA cu privire la chirii?

Convenția, intrată în vigoare la 1 ianuarie 1995, prevede că venitul din bunuri imobile, inclusiv din închiriere, poate fi impozitat în statul în care se află bunul imobil (articolul 7). Cu alte cuvinte, SUA au un drept primar de impozitare a chiriei, iar Israelul, ca stat al rezidenței, impozitează și el, dar are obligația de a acorda credit.

• Articolul 26(3) din convenție: Israelul va acorda unui rezident al Israelului credit pentru impozitele pe venit plătite în SUA, până la partea din impozitul israelian care se referă la venitul din SUA.
• Convenția nu cuprinde un traseu net distinct: opțiunea pentru impozitarea pe bază netă se face conform legislației americane (secțiunea 871(d)), nu în temeiul unei prevederi speciale din convenție.
• LLC și societăți de persoane: potrivit articolului 3 din convenție, o entitate transparentă este considerată rezidentă numai în măsura în care venitul ei este impozitat la asociați ca rezidenți. Acesta este unul dintre motivele pentru care clasificarea LLC în Israel este critică pentru credit.

4Cum se impozitează chiria în Israel: 15% sau impozit marginal?

Un rezident al Israelului este impozitat pe veniturile sale din întreaga lume, deci și pe chiria din SUA. Pentru chiria dintr-un imobil din străinătate există în Israel două trasee:

În traseul de 15% trebuie înțelese două lucruri. În primul rând, el se calculează din venitul brut: dacă societatea de administrare reține taxa de administrare, asigurarea și impozitele înainte de a vira banii, cei 15% se calculează din suma de dinainte de reținere. În al doilea rând, el nu acordă credit pentru impozitul american, de aceea impozitul plătit în SUA este un cost suplimentar.

În traseul marginal, venitul net se adaugă la celelalte venituri și se impozitează conform treptelor, iar impozitul american se scade din el. Când impozitul american este mic, de exemplu datorită amortizării și dobânzii, impozitul israelian din traseul marginal poate fi scăzut și uneori aproape că nu rămâne nimic de plătit. Când venitul net este mare și investitorul se află pe o treaptă ridicată, traseul de 15% poate fi mai ieftin. Comparația trebuie calculată din nou în fiecare an, pe baza datelor efective.

5Cum funcționează în Israel creditul pentru impozitul american?

Creditul reduce impozitul israelian cu suma impozitului plătit în SUA pentru același venit, până la un plafon. Acestea sunt regulile principale:

1. Sistemul coșurilor: creditul se calculează în funcție de tipul venitului. Impozitul plătit pe venitul din chirii se compensează cu impozitul israelian pe venitul din chirii, nu cu impozitul pe un venit de alt tip.
2. Plafon: creditul nu poate depăși impozitul israelian aplicabil aceluiași venit.
3. Reportare: impozitul străin neutilizat poate fi reportat pentru următorii cinci ani fiscali, indexat la indice, în același coș.
4. Numai impozit final: creditul se acordă pentru un impozit final, care nu este rambursabil. O reținere la sursă care va fi rambursată ulterior nu dă dreptul la credit. Este necesară documentarea: declarația americană, dovada plății sau o decizie de impunere.
5. Impozit statal: trebuie verificat cu contabilul dacă impozitul statal pe venit plătit este recunoscut drept credit și în ce măsură.

6Cum se raportează către Autoritatea Fiscală din Israel?

Un rezident al Israelului care are venituri din chirii din străinătate are, în general, obligația de a depune o declarație anuală (formularul 1301). Venitul din străinătate se detaliază într-o anexă dedicată (formularul 1324, „Anexa D”), în care fiecare tip de venit este atribuit câmpurilor corespunzătoare din declarație. Sumele se convertesc în șekeli la cursurile de schimb, și este important să păstrați toate documentele: contractele de închiriere, rapoartele societății de administrare, declarația 1040-NR și dovezile plății impozitului.

• Imobil deținut printr-o LLC: modul de raportare depinde de traseul ales conform circularei fiscale 5/2004 a Autorității Fiscale din Israel. Poziția Autorității Fiscale 116/2025 adaugă obligația de raportare pentru deținerea a peste 25% într-o entitate transparentă străină.
• Amortizarea în Israel: amortizarea în scopuri fiscale în Israel se stabilește conform legislației israeliene și nu este neapărat identică cu cea americană. Este necesară o ajustare.
• Asigurările naționale: potrivit unor surse, chiria din străinătate în traseul 122a, care nu atinge nivelul unei activități economice, nu este supusă contribuțiilor de asigurări naționale. Este un subiect care merită verificat cu contabilul.

7Lista anuală de verificare pentru un investitor israelian cu un imobil închiriat în SUA

1. Înainte de începerea închirierii: obținerea unui număr de identificare american (ITIN sau EIN, în funcție de structură) și predarea formularului W-8ECI către societatea de administrare.
2. Ținerea unei evidențe ordonate a cheltuielilor și asigurarea că societatea de administrare emite un raport anual detaliat.
3. Până la 15 iunie (de regulă): depunerea declarației 1040-NR, inclusiv declarația de opțiune în primul an, și a declarației statale, dacă este cazul.
4. Dacă imobilul este într-o LLC cu un singur proprietar: depunerea și a formularului 5472, însoțit de un formular 1120 pro forma.
5. În Israel: alegerea traseului (15% sau marginal), calcularea creditului și depunerea declarației anuale cu anexa pentru venituri din străinătate.
6. Actualizarea calculului amortizării și a soldului inițial al prețului în ambele state, pentru a fi pregătiți pentru ziua vânzării.

8Înainte de semnare: cum însoțim o investiție generatoare de venit în SUA

Traseul în care va fi impozitată chiria se stabilește încă înainte de achiziție, deoarece structura de deținere (personală, LLC sau altă entitate) și finanțarea determină cât impozit veți plăti în fiecare an. Construim împreună cu investitorul structura, coordonăm contabilul american cu cel israelian și ne asigurăm că contractul de administrare obligă societatea de administrare la o raportare care permite depunerea unor declarații corecte în ambele state.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.