شراء شقة جديدة في بلغاريا: Act 14 وAct 15 وAct 16 - ماذا تعني كل مرحلة لأموالكم

1ما الفرق بين Act 14 وAct 15 وAct 16؟

باختصار: Act 14 هو إتمام الهيكل، وAct 15 هو استلام المبنى من المقاول، وAct 16 هو تصديق على أن المبنى صالح للاستخدام. و«الأكتات» هي نماذج مرقّمة من المحاضر تُحرَّر خلال البناء بموجب اللائحة البلغارية بشأن تحرير المحاضر والمستندات في البناء (اللائحة رقم 3 لسنة 2003). وقد أصبحت هذه الأسماء لغة السوق، ويستخدمها الوسطاء والمطوّرون لوصف حالة المشروع. وبالنسبة إلى المستثمر، يمثل كل أكت نقطة تحول قانونية: فهو يحدد ما تحوزونه بالضبط وما الخطر الذي يحيط بالمال الذي دفعتموه.

2ماذا تشترون قبل Act 14؟

ليس شقة. فقبل إتمام الهيكل لا تكون الوحدة موجودة بعد كعقار مستقل. وما يحوزه المشتري يتوقف على بنية الصفقة:

• اتفاق تمهيدي فقط. حق تعاقدي بإلزام المطوّر بنقل الوحدة مستقبلًا. وإذا دخل المطوّر في إعسار فقد يصبح المشتري دائنًا عاديًا.
• حق بناء للوحدة بصك موثَّق لدى كاتب العدل. حق عيني مسجَّل، يستطيع الأجانب من خارج الاتحاد شراءه بوصفه «حق ملكية محدودًا». وهو أقوى من الحق التعاقدي، وبموجب المادة 181(1) من «قانون التخطيط» (ЗУТ) يمكن نقله من يوم إنشائه حتى إتمام الهيكل.

وفي هذه المرحلة لا تُفحص الشقة وحدها بل المشروع كله: أن المطوّر مالك الأرض أو صاحب حق بناء مسجَّل عليها، وأن المشروع حظي بموافقة المهندس المعماري الرئيسي للبلدية، وأن رخصة البناء سارية. فرخصة البناء في بلغاريا تسقط إذا لم يبدأ البناء خلال ثلاث سنوات أو لم يُكمل الهيكل خلال خمس سنوات، ولذلك فإن تاريخ الرخصة ذو صلة بكل مشروع يتأخر. كما يُفحص ما إذا كانت الأرض مرهونة لمصرف يموّل المطوّر، وبأي شروط سيفرج المصرف عن كل وحدة.

3Act 14: لماذا يشكل الهيكل نقطة التحول؟

لأن الوحدة تصبح اعتبارًا من هذه اللحظة عقارًا يمكن نقل ملكيته. فبحسب المادة 181(2) من «قانون التخطيط»، بعد أن يُستكمل المبنى حتى مرحلة الهيكل، كما تؤكد شهادة من البلدية أو الدائرة، لا يمكن نقل إلا المبنى المشيَّد ووحداته المستقلة. ويصبح صاحب حق البناء مالكًا لما بُني. وبالنسبة إلى المشتري، فإن Act 14 هو عادةً اللحظة المناسبة للمطالبة بصك موثَّق ينقل إليه ملكية الوحدة، حتى لو كان المبنى بعيدًا عن الاكتمال.

4Act 15: هل يمكن السكن في الشقة بالفعل؟

لا. يوثّق Act 15 أن المقاول سلّم المبنى إلى المطوّر وأن المبنى صالح للاستلام، كمرحلة تسبق إجراء الإدخال في الاستخدام. والانتقال للسكن أو التأجير استنادًا إلى Act 15 وحده غير قانوني. وبالنسبة إلى المستثمر، Act 15 علامة جيدة على قرب انتهاء المشروع، لكنه ليس بديلًا عن Act 16. ويُستحسن استخدامه كمرحلة رقابة: فحص هندسي للوحدة، ومقارنة بالمواصفات، وقائمة عيوب تُصلَّح قبل الدفعة الأخيرة.

5Act 16 ورخصة الاستخدام: ماذا تفتحان؟

Act 16 هو محضر لجنة الاستلام، وعلى أساسه تُمنح رخصة استخدام (разрешение за ползване). وكقاعدة، تصدر الرخصة في المباني ذات الفئات العليا عن «الإدارة الوطنية للرقابة على البناء» (ДНСК)، وفي المباني الأصغر تصدر البلدية شهادة إدخال في الاستخدام. ومن هنا فقط تصبح الشقة عقارًا كاملًا:

• استخدام قانوني للسكن أو للتأجير.
• تسجيل عنوان وربط الكهرباء والمياه والغاز باسم المالك.
• تمويل مصرفي، لأن معظم المصارف لا تموّل عقارًا بلا رخصة استخدام.
• بيع مستقبلي نظيف، دون أسئلة من مشترٍ ومصرفه.
• بدء فترات ضمان المطوّر والمقاول عن العيوب.

ولذلك فإن القاعدة العملية بسيطة: لا يُدفع الجزء الكبير من الثمن قبل صدور رخصة الاستخدام، أو على الأقل قبل أن يُوقَّع Act 16 وتكون الرخصة في مسار محدد.

6كيف نبني جدول دفعات يحمي المال؟

لا يلزم القانون البلغاري المطوّرين بإيداع أموال المشترين في حساب أمانة أو بتقديم كفالة مصرفية شرطًا للبيع على الورق. ولذلك تُبنى الحماية في العقد. والمبادئ التي نطبقها:

1. دفعة صغيرة قبل الهيكل، وفقط بعد تسجيل الحق أو تقديم ضمان مناسب.
2. دفعة كبيرة عند Act 14، مشروطة بالتوقيع على صك ملكية الوحدة وتسجيله.
3. دفعة إضافية عند Act 15، مشروطة بفحص هندسي وبالمواصفات.
4. الباقي عند رخصة الاستخدام، أو في فترة قصيرة بعدها، مع حجز مبلغ لإصلاح العيوب.
5. كتاب فك رهن من المصرف الممول يتعهد بشطب الرهن على الوحدة عند الدفع.
6. حساب أمانة لدى كاتب العدل بحسب المادة 25أ من «قانون كتّاب العدل»، أو كفالة مصرفية لمطوّر جديد أو لـ«شركة مشروع».
7. تعويض متفق عليه عن التأخير، وحق فسخ مع الاسترداد إذا لم يتحقق الهيكل أو الرخصة حتى تاريخ مستهدف.

لا توجد معادلة واحدة لتوزيع النسب، فهي تتوقف على متانة المطوّر وعلى الضمانات التي يقدمها. والمهم أن تكون كل دفعة مرتبطة بحدث قانوني يمكن التحقق منه بمستند، لا بإقرار من المطوّر عن «تقدم الأعمال».

7وماذا يُفحص أيضًا في العقد مع المطوّر؟

• جدول المساحات والسعر الذي يبيّن كيف حُسبت المساحة، بما فيها الحصة في المساحات المشتركة، لأن الأسعار في بلغاريا تُحدَّد كثيرًا بحسب المساحة «الإجمالية».
• ضريبة القيمة المضافة - الشقة الجديدة خاضعة لضريبة قيمة مضافة 20%. يجب التأكد من أن السعر يشملها.
• مواصفات فنية ملزمة، بما فيها مستوى التشطيب، وما يُعدّ «هيكلًا وغلافًا» وما يُعدّ «جاهزًا للسكن».
• رسوم الإدارة المستقبلية وعقد الإدارة، خاصة في المجمعات السياحية.
• نسخ من جميع مستندات البناء، اللازمة للمطالبات خلال فترات الضمان.
• خلفية المطوّر - مشاريع سابقة ودعاوى، وهل أُسست شركة جديدة مخصصة للمشروع.

8الجانب الإسرائيلي: التحويلات من إسرائيل والتوثيق

المستثمر الإسرائيلي الذي يدفع للمطوّر في بلغاريا على دفعات خلال سنة أو سنتين عليه أن يحتفظ بملف منظم: كل تحويل من إسرائيل، والمستند الذي يثبت المرحلة المرتبط بها، والمستند الذي صادق على المرحلة. ويخدم هذا التوثيق ثلاثة أغراض: إثبات مصدر الأموال أمام المصرف في إسرائيل، وإثبات تكلفة الشراء لأغراض ضريبة الأرباح الرأسمالية في بلغاريا وفي إسرائيل عند بيع مستقبلي، وأساسًا لدعوى إذا أخلّ المطوّر. ومنذ 2026 تجري الدفعات باليورو دون تحويل داخلي في بلغاريا، وبذلك يصبح التوثيق أبسط أيضًا.

9ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

قبل التوقيع مع مطوّر بلغاري يجب فحص المشروع لا الشقة وحدها: الأرض والرخصة والتمويل والمطوّر. نحن نرافق عمليات الشراء على الورق في بلغاريا بخبرة من يطوّر مشاريع بنفسه. نفحص حقوق المطوّر وتراخيصه، ونبني جدول دفعات مرتبطًا بالمراحل القانونية، ونطالب بضمانات وكتب فك رهن، ونتابع كل أكت حتى رخصة الاستخدام والتسجيل.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.