Achiziția unui apartament nou în Bulgaria: Act 14, Act 15 și Act 16 - ce înseamnă fiecare etapă pentru banii dumneavoastră

1Care este diferența dintre Act 14, Act 15 și Act 16?

Pe scurt: Act 14 reprezintă finalizarea structurii, Act 15 reprezintă primirea clădirii de la constructor, iar Act 16 reprezintă confirmarea că clădirea este aptă pentru utilizare. „Actele” sunt formulare numerotate de procese-verbale care se întocmesc în cursul construcției, conform reglementării bulgare privind întocmirea proceselor-verbale și documentelor în construcții (Ordonanța nr. 3 din 2003). Denumirile au devenit limbajul pieței, iar intermediarii și dezvoltatorii le folosesc pentru a descrie starea proiectului. Pentru un investitor, fiecare act este un punct de cotitură juridic: stabilește exact ce dețineți și care este riscul asupra banilor plătiți.

2Ce cumpărați înainte de Act 14?

Nu un apartament. Înainte de finalizarea structurii, unitatea nu există încă ca bun independent. Ceea ce deține cumpărătorul depinde de structura tranzacției:

• Doar antecontract. Un drept contractual de a obliga dezvoltatorul să transmită unitatea în viitor. Dacă dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorul poate deveni creditor obișnuit.
• Drept de superficie asupra unității în act notarial. Un drept real înscris, pe care străinii din afara Uniunii îl pot dobândi ca „drept real limitat”. Este mai puternic decât un drept contractual și, potrivit articolului 181(1) din „Legea privind planificarea teritorială” (ЗУТ), poate fi transmis de la data constituirii și până la finalizarea structurii.

În această etapă se verifică nu doar apartamentul, ci întregul proiect: că dezvoltatorul este proprietarul terenului sau titularul unui drept de construire înscris asupra lui, că proiectul a fost aprobat de arhitectul-șef al primăriei și că autorizația de construire este valabilă. Autorizația de construire din Bulgaria expiră dacă construcția nu a început în termen de trei ani sau dacă structura nu a fost finalizată în termen de cinci ani, de aceea data autorizației este relevantă pentru orice proiect care întârzie. Se verifică și dacă terenul este ipotecat în favoarea băncii care finanțează dezvoltatorul și în ce condiții banca va elibera fiecare unitate.

3Act 14: de ce tocmai structura este punctul de cotitură?

Pentru că din acest moment unitatea devine un bun asupra căruia se poate transmite proprietatea. Potrivit articolului 181(2) din „Legea privind planificarea”, după ce clădirea a fost finalizată până la etapa structurii, așa cum este confirmat printr-un certificat al primăriei sau al sectorului, se poate transmite doar construcția edificată și unitățile sale independente. Titularul dreptului de superficie devine proprietarul a ceea ce s-a construit. Din punctul de vedere al cumpărătorului, Act 14 este de regulă momentul potrivit pentru a cere un act notarial care îi transmite proprietatea asupra unității, chiar dacă clădirea este departe de finalizare.

4Act 15: se poate locui deja în apartament?

Nu. Act 15 consemnează că constructorul a predat clădirea dezvoltatorului și că clădirea este aptă pentru preluare, ca etapă care precede procedura de dare în exploatare. Locuirea sau închirierea doar pe baza Act 15 nu sunt legale. Pentru un investitor, Act 15 este un semn bun că proiectul este aproape de finalizare, dar nu un substitut pentru Act 16. Merită folosit ca etapă de control: o inspecție inginerească a unității, compararea cu specificațiile și o listă de defecte de remediat înainte de ultima plată.

5Act 16 și autorizația de utilizare: ce deschid?

Act 16 este procesul-verbal al comisiei de recepție, pe baza căruia se eliberează autorizația de utilizare (разрешение за ползване). De regulă, pentru clădirile din categoriile superioare autorizația este eliberată de „Direcția Națională de Control Construcții” (ДНСК), iar pentru clădirile mai mici primăria eliberează un certificat de dare în exploatare. Doar de aici apartamentul este un bun complet:

• Utilizare legală pentru locuit sau închiriere.
• Înregistrarea unei adrese și conectarea la electricitate, apă și gaz pe numele proprietarului.
• Finanțare bancară, deoarece majoritatea băncilor nu finanțează un imobil fără autorizație de utilizare.
• O vânzare viitoare curată, fără întrebările unui cumpărător și ale băncii acestuia.
• Începutul perioadelor de garanție ale dezvoltatorului și ale constructorului pentru defecte.

De aceea regula practică este simplă: nu se plătește partea mare din preț înainte ca autorizația de utilizare să fie eliberată sau, cel puțin, înainte ca Act 16 să fie semnat și autorizația să fie într-un proces definit.

6Cum se construiește un grafic de plăți care protejează banii?

Legea bulgară nu obligă dezvoltatorii să depună banii cumpărătorilor într-un cont escrow sau să ofere o garanție bancară ca o condiție pentru vânzarea pe plan. De aceea protecția se construiește în contract. Principiile pe care le aplicăm:

1. O plată mică înainte de structură, și numai după ce dreptul a fost înscris sau a fost oferită o garanție corespunzătoare.
2. O plată semnificativă la Act 14, condiționată de semnarea actului de proprietate asupra unității și de înscrierea lui.
3. O plată suplimentară la Act 15, condiționată de o inspecție inginerească și de specificații.
4. Restul la autorizația de utilizare, sau într-o perioadă scurtă după aceasta, cu reținerea unei sume pentru remedierea defectelor.
5. Scrisoare de eliberare de la banca finanțatoare prin care se obligă să radieze ipoteca asupra unității la plată.
6. Cont escrow la notar conform articolului 25a din „Legea notarilor”, sau garanție bancară pentru un dezvoltator nou sau pentru o „societate de proiect”.
7. Penalități convenite pentru întârziere și dreptul de reziliere cu restituire dacă structura sau autorizația nu au fost obținute până la o dată-limită.

Nu există o formulă unică pentru împărțirea procentelor, aceasta depinzând de soliditatea dezvoltatorului și de garanțiile oferite de acesta. Important este ca fiecare plată să fie legată de un eveniment juridic care poate fi verificat printr-un document, și nu de declarația dezvoltatorului privind „progresul lucrărilor”.

7Ce se mai verifică în contractul cu un dezvoltator?

• Tabelul de suprafețe și preț care detaliază modul de calcul al suprafeței, inclusiv cota din spațiile comune, deoarece prețurile în Bulgaria sunt adesea exprimate pe suprafața „brută”.
• TVA - un apartament nou este supus TVA de 20%. Trebuie verificat că prețul îl include.
• Specificații tehnice obligatorii, inclusiv nivelul de finisare și ce se consideră „la roșu” și ce „la cheie”.
• Taxe de administrare viitoare și contract de administrare, mai ales în complexurile de vacanță.
• Copii ale tuturor documentelor de construcție, necesare pentru acțiuni în perioadele de garanție.
• Istoricul dezvoltatorului - proiecte anterioare, litigii și dacă a fost înființată o nouă societate dedicată proiectului.

8Aspectul israelian: plăți din Israel și documentare

Un investitor israelian care plătește unui dezvoltator din Bulgaria în rate de-a lungul unui an sau doi trebuie să țină un dosar ordonat: fiecare transfer din Israel, documentul justificativ pentru etapa de care este legat și documentul care a confirmat etapa. Această documentare servește trei scopuri: dovedirea originii fondurilor față de banca din Israel, fundamentarea costului de achiziție în scopul impozitului pe câștigul de capital în Bulgaria și în Israel la o vânzare viitoare și baza unei acțiuni dacă dezvoltatorul încalcă contractul. Din 2026, plățile se fac în euro, fără conversie internă în Bulgaria, așa că și documentarea este mai simplă.

9Ce să faci înainte de a semna și cum te însoțim

Înainte de a semna cu un dezvoltator bulgar trebuie verificat proiectul și nu doar apartamentul: terenul, autorizația, finanțarea și dezvoltatorul. Însoțim achizițiile pe plan din Bulgaria cu experiența celui care dezvoltă el însuși proiecte. Verificăm drepturile dezvoltatorului și autorizațiile, construim un grafic de plăți legat de etapele juridice, cerem garanții și scrisori de eliberare și urmărim fiecare act până la autorizația de utilizare și înscriere.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.