Коротко
Act 14 подтверждает, что здание достигло стадии «каркаса» (груб строеж), и только с этого момента можно передавать право собственности на сам построенный объект. Act 15 - протокол передачи от подрядчика застройщику, он не разрешает проживание. Act 16 и следующее за ним разрешение на эксплуатацию превращают квартиру в объект, которым разрешено пользоваться, который можно финансировать и продавать. Чем больше платишь до Act 14, тем выше риск, поэтому график платежей должен быть привязан к этим этапам и к защитным механизмам.
Главное
- 1До Act 14 покупатель, как правило, обладает договорным правом или правом застройки на помещение, но не квартирой.
- 2По статье 181 Закона о территориальном развитии после завершения каркаса можно передавать только построенное здание и его помещения.
- 3Act 15 не является разрешением на проживание; вселение в квартиру до выдачи разрешения на эксплуатацию незаконно.
- 4Act 16 и разрешение на эксплуатацию позволяют зарегистрировать адрес, подключить коммуникации на ваше имя, получить финансирование и продать без проблем.
- 5В Болгарии нет общей обязанности застройщиков использовать эскроу; защиту нужно выстраивать в договоре: счёт эскроу, гарантия и снятие ипотеки.
В чём разница между Act 14, Act 15 и Act 16?
Коротко: Act 14 - завершение каркаса, Act 15 - приём здания от подрядчика, а Act 16 - подтверждение того, что здание пригодно к эксплуатации. «Акты» - это пронумерованные бланки протоколов, составляемых в ходе строительства в соответствии с болгарской наредбой о составлении протоколов и документов в строительстве (Наредба № 3 от 2003 года). Эти названия стали языком рынка, и посредники и застройщики используют их для описания состояния проекта. Для инвестора каждый акт - юридическая переломная точка: он определяет, чем именно вы владеете и каков риск для уплаченных вами денег.
| Этап | Что подтверждает | Чем, как правило, обладает покупатель | Уровень риска для средств |
|---|---|---|---|
| До Act 14 | Строительство в процессе, есть разрешение на строительство | Договорное право по предварительному договору или право застройки на помещение по нотариальному акту | Высокий |
| Act 14 (каркас) | Завершение каркаса: наружные стены и крыша | Возможность получить акт о праве собственности на помещение как на «строение в каркасе» | Средний |
| Act 15 | Передача здания от подрядчика застройщику и его пригодность к приёмке | Право собственности на помещение (если подписан акт), без разрешения на эксплуатацию | Средне-низкий |
| Act 16 и разрешение на эксплуатацию | Здание пригодно к эксплуатации и законно введено в эксплуатацию | Готовая квартира, которой разрешено пользоваться, которую можно финансировать и продавать | Низкий |
По статье 181 Закона о территориальном развитии после завершения каркаса можно передавать только построенное здание и его помещения.
Что вы покупаете до Act 14?
Не квартиру. До завершения каркаса помещение ещё не существует как самостоятельный объект. То, чем обладает покупатель, зависит от структуры сделки:
- Только предварительный договор. Договорное право обязать застройщика передать помещение в будущем. Если застройщик окажется неплатёжеспособным, покупатель может превратиться в обычного кредитора.
- Право застройки на помещение по нотариальному акту. Зарегистрированное вещное право, которое иностранцы из-за пределов Союза вправе приобретать как «ограниченное вещное право». Оно сильнее договорного, и по статье 181(1) «Закона о территориальном устройстве» (ЗУТ) его можно передавать с момента возникновения до завершения каркаса.
На этом этапе проверяют не только квартиру, но и весь проект: что застройщик является собственником земли или обладателем зарегистрированного на неё права застройки, что проект утверждён главным архитектором муниципалитета и что разрешение на строительство действительно. Разрешение на строительство в Болгарии утрачивает силу, если строительство не начато в течение трёх лет или если каркас не завершён в течение пяти лет, поэтому дата разрешения важна для любого затягивающегося проекта. Проверяют также, не заложена ли земля банку, финансирующему застройщика, и на каких условиях банк будет освобождать каждое помещение.
Act 14: почему именно каркас - переломный момент?
Потому что с этого момента помещение становится объектом, право собственности на который можно передать. По статье 181(2) «Закона о территориальном устройстве», после того как здание доведено до стадии каркаса, что подтверждено свидетельством муниципалитета или района, можно передавать лишь построенное здание и его самостоятельные помещения. Обладатель права застройки становится собственником построенного. Для покупателя Act 14 - это, как правило, подходящий момент потребовать нотариальный акт, передающий ему право собственности на помещение, даже если здание далеко от завершения.
В болгарской профессиональной литературе встречается критика предварительных договоров, ставящих «окончательную продажу права застройки» в зависимость от более позднего, чем каркас, этапа, такого как Act 15 или Act 16. Согласно этой критике, такой договор требует исполнить то, что запрещено законом, и поэтому может быть признан недействительным, со всеми последствиями для установленных в нём штрафов и компенсаций. Правильная формулировка различает продажу права застройки до каркаса, передачу права собственности на помещение после него и договор подряда с застройщиком на завершение работ.
Act 15: можно ли уже жить в квартире?
Нет. Act 15 фиксирует, что подрядчик передал здание застройщику и что здание годно к приёмке, как этап, предшествующий процедуре ввода в эксплуатацию. Вселение для проживания или сдача в аренду только на основании Act 15 незаконны. Для инвестора Act 15 - хороший знак того, что проект близок к завершению, но не замена Act 16. Его стоит использовать как этап контроля: инженерная проверка помещения, сравнение со спецификацией и перечень недостатков для устранения до последнего платежа.
Act 16 и разрешение на эксплуатацию: что они открывают?
Act 16 - протокол приёмочной комиссии, на основании которого выдаётся разрешение на эксплуатацию (разрешение за ползване). Как правило, для зданий высоких категорий разрешение выдаёт «Национальное управление строительного надзора» (ДНСК), а для небольших зданий муниципалитет выдаёт свидетельство о вводе в эксплуатацию. Только с этого момента квартира - полноценный объект:
- Законное использование для проживания или сдачи в аренду.
- Регистрация адреса и подключение электричества, воды и газа на имя собственника.
- Банковское финансирование, поскольку большинство банков не финансируют объект без разрешения на эксплуатацию.
- Будущая продажа без проблем, без вопросов покупателя и его банка.
- Начало гарантийных сроков застройщика и подрядчика по недостаткам.
Поэтому практическое правило простое: основную часть цены не платят до выдачи разрешения на эксплуатацию или хотя бы до подписания Act 16 при определённом процессе получения разрешения.
Как построить график платежей, защищающий деньги?
Болгарский закон не обязывает застройщиков вносить средства покупателей на счёт эскроу или предоставлять банковскую гарантию как условие продажи на стадии строительства. Поэтому защита выстраивается в договоре. Принципы, которые мы применяем:
- Небольшой платёж до каркаса, и только после того, как право зарегистрировано или предоставлено соответствующее обеспечение.
- Существенный платёж при Act 14 при условии подписания акта о праве собственности на помещение и его регистрации.
- Дополнительный платёж при Act 15 при условии инженерной проверки и соответствия спецификации.
- Остаток при разрешении на эксплуатацию или в короткий срок после него с удержанием суммы на устранение недостатков.
- Письмо об освобождении от финансирующего банка, обязывающее снять ипотеку с помещения при платеже.
- Счёт эскроу у нотариуса по статье 25а «Закона о нотариусах» либо банковская гарантия для нового застройщика или «проектной компании».
- Согласованная неустойка за просрочку и право отказа с возвратом, если каркас или разрешение не получены к целевой дате.
Единой формулы распределения процентов нет, она зависит от надёжности застройщика и предоставляемого им обеспечения. Важно, чтобы каждый платёж был привязан к юридическому событию, которое можно подтвердить документом, а не к заявлению застройщика о «ходе работ».
Что ещё проверяют в договоре с застройщиком?
- Таблица площадей и цены, поясняющая, как рассчитана площадь, включая долю в общих частях, поскольку цены в Болгарии нередко указываются за «брутто»-площадь.
- НДС - новая квартира облагается НДС 20%. Необходимо убедиться, что цена его включает.
- Обязательная техническая спецификация, включая уровень отделки и что считается «оболочкой», а что «под ключ».
- Будущие сборы за управление и договор управления, особенно в курортных комплексах.
- Копии всех строительных документов, необходимые для претензий в гарантийные сроки.
- Репутация застройщика - предыдущие проекты, иски и то, создана ли специальная новая компания для проекта.
Израильский аспект: платежи из Израиля и документирование
Израильскому инвестору, платящему застройщику в Болгарии частями в течение года или двух, нужно вести аккуратное дело: каждый перевод из Израиля, подтверждение этапа, с которым он связан, и документ, подтвердивший этап. Это документирование служит трём целям: подтверждение источника средств перед банком в Израиле, обоснование стоимости приобретения для целей налога на прирост капитала в Болгарии и в Израиле при будущей продаже и основание для иска, если застройщик нарушит обязательства. С 2026 года платежи производятся в евро без внутренней конвертации в Болгарии, поэтому и документирование проще.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Перед подписанием с болгарским застройщиком нужно проверять проект, а не только квартиру: землю, разрешение, финансирование и застройщика. Мы сопровождаем покупки на стадии строительства в Болгарии с опытом того, кто сам занимается девелопментом проектов. Мы проверяем права застройщика и разрешения, выстраиваем график платежей, привязанный к юридическим этапам, требуем обеспечение и письма об освобождении и отслеживаем каждый акт вплоть до разрешения на эксплуатацию и регистрации.
Изложенное в этой статье является общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию, и на неё не следует полагаться в конкретном случае. Законы, налоговые ставки и тарифы в Болгарии и в Израиле время от времени меняются, а личные обстоятельства могут изменить результат. Перед любым решением или подписанием необходимо получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Что такое Act 16 в Болгарии?
Act 16 - протокол, устанавливающий, что новое здание пригодно к эксплуатации. На его основании выдаётся разрешение на эксплуатацию или свидетельство о вводе в эксплуатацию, и только тогда разрешено жить в квартире, подключать коммуникации на имя собственника, получать финансирование и продавать без проблем.
Когда получают акт о праве собственности на квартиру на стадии строительства в Болгарии?
Как правило, после Act 14, когда здание доведено до стадии каркаса и имеется соответствующее свидетельство муниципалитета. До этого можно приобрести договорное право или право застройки на помещение, а по статье 181 Закона о территориальном развитии право застройки можно передавать лишь до завершения каркаса.
Можно ли жить в квартире после Act 15?
Нет. Act 15 фиксирует передачу здания подрядчиком застройщику, но использование здания до законного ввода в эксплуатацию, то есть до Act 16 и разрешения на эксплуатацию, незаконно.
Обязаны ли застройщики в Болгарии вносить деньги в эскроу?
Мы не нашли такой общей обязанности в болгарском праве. Защита выстраивается в договоре: счёт эскроу у нотариуса или в банке, банковская гарантия, письмо об освобождении от финансирующего банка и график платежей, привязанный к юридическим этапам.
Сколько стоит платить до завершения каркаса?
Установленной законом доли нет, но чем больше платишь до Act 14, тем выше риск. Рекомендуется держать платёж до каркаса небольшим и привязать его к обеспечению, а основную часть цены платить при передаче права собственности и выдаче разрешения на эксплуатацию.
Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководствоИсточники
- CMS - Acquisition of Off-Plan Property in Bulgaria
- Trud i Pravo - Preliminary contract for sale of a right to build (Spatial Development Act Art. 181)
- ELRA - Bulgaria: Limitations to Foreigners (limited rights in rem for foreigners)
- Legal500 - The notary public as escrow agent in real estate transactions (Notary Act Art. 25a)
- Ellty - Property due diligence checklist Bulgaria (2026)
- VLO Law Firm - Bulgaria real estate guide (2026)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.