باختصار
يستطيع الإسرائيلي الحصول على رهن عقاري من مصرف بلغاري، لكن هذا قرار كل مصرف بحسب سياسته، وعادةً بشروط أشد مما تُمنح للمقيم المحلي. والسقف التنظيمي ثابت في كل حال: تمويل حتى 85%، وقسط حتى 50% من الدخل المتاح، ومدة حتى 30 سنة. والبدائل الرئيسية هي قرض لأي غرض في إسرائيل، وهو محدود بـ50% من قيمة العقار المرهون، وتقسيط الدفعات للمطوّر، والتمويل على مستوى شركة بلغارية.
أبرز النقاط
- 1قيود البنك المركزي البلغاري على قروض السكن: LTV حتى 85%، وDSTI حتى 50%، ومدة حتى 30 سنة (سارية منذ تشرين الأول/أكتوبر 2024).
- 2بلغ متوسط الفائدة على القروض الجديدة للسكن في بلغاريا في تموز/يوليو 2026 نحو 2.43% (APRC بنسبة 2.77%)؛ ولا يحصل غير المقيم بالضرورة على هذه الشروط.
- 3القرض لأي غرض برهن شقة في إسرائيل محدود بحسب بنك إسرائيل بـ50% من قيمة العقار المرهون، ويترك المستثمر معرَّضًا لفجوة الشيكل واليورو.
- 4تقسيط الدفعات للمطوّر في مشروع «على الورق» هو تمويل فعلي - وهو أيضًا تعرّض لمخاطر المطوّر، يجب تحييدها في العقد.
- 5اختيار مسار التمويل يؤثر أيضًا في الضريبة في إسرائيل: في مسار الـ15% على الإيجار لا يوجد خصم للفائدة.
هل يستطيع الإسرائيلي الحصول على رهن عقاري من مصرف في بلغاريا؟
نعم، لكن لا يوجد حق مضمون في ذلك. تقدّم المصارف البلغارية تمويلًا للمشترين الأجانب أيضًا، والقرار لكل مصرف بحسب سياسته الائتمانية. وعمليًا، يُفحص غير المقيم الذي يتأتى دخله من إسرائيل بحذر أكبر بكثير من المقترض المحلي: يُطلب توثيق كامل للدخل، ورأس مال ذاتي أعلى، وأحيانًا تكون الشروط - نسبة التمويل والفائدة ومدة القرض - أقل ملاءمة.
من المهم التمييز بين طبقتين. الطبقة الأولى هي التنظيم الذي يسري على كل قرض للسكن في بلغاريا، لأي مقترض. والطبقة الثانية هي سياسة المصرف، التي قد تكون أشد لكنها ليست أخف.
بلغ متوسط الفائدة على القروض الجديدة للسكن في بلغاريا في تموز/يوليو 2026 نحو 2.43% (APRC بنسبة 2.77%)؛ ولا يحصل غير المقيم بالضرورة على هذه الشروط.
ما قيود البنك المركزي البلغاري على الرهون العقارية؟
منذ 1 تشرين الأول/أكتوبر 2024 تسري في بلغاريا ثلاثة قيود على القروض للأسر المضمونة بعقار سكني في بلغاريا:
| القيد | السقف | المعنى العملي |
|---|---|---|
| نسبة القرض إلى القيمة (LTV-O) | حتى 85% من قيمة العقار وقت منح القرض | رأس مال ذاتي لا يقل عن 15%، قبل الضرائب والتكاليف |
| نسبة القسط إلى الدخل (DSTI-O) | حتى 50% من الدخل الشهري المتاح | تُحتسب جميع التزامات المقترض، لا الرهن الجديد وحده |
| مدة القرض | حتى 30 سنة | عمليًا تقيّد المصارف أيضًا بحسب عمر المقترض في نهاية المدة |
| الاستثناءات | حتى 5% من حجم القروض الجديدة في الربع السابق | حصة صغيرة، لا تُخصَّص عادةً للمقترضين الأجانب |
هذه سقوف وليست وعدًا. ففي معظم الحالات سيحدد المصرف الذي يموّل غير مقيم نسبة تمويل أدنى بكثير من 85%، وسيطلب أن يُوثَّق الدخل بمستندات يستطيع فحصها والتحقق منها.
كم يكلف الرهن العقاري في بلغاريا في 2026؟
بحسب بيانات البنك المركزي البلغاري، بلغ متوسط الفائدة على القروض الجديدة لشراء مسكن في تموز/يوليو 2026 2.43%، وبلغت نسبة التكلفة الإجمالية (APRC) - التي تشمل العمولات والتكاليف المصاحبة - 2.77% (بحسب بيانات تموز/يوليو 2026). وهي فائدة منخفضة قياسًا بإسرائيل، لكنها متوسط سوق يعكس أساسًا المقترضين المحليين.
ومنذ الانضمام إلى منطقة اليورو في 1 كانون الثاني/يناير 2026 أصبحت القروض محددة باليورو، وتتأثر الفائدة مباشرة بسياسة البنك المركزي الأوروبي. وتتوقع Colliers أن يشجع الانتقال إلى اليورو نموًا تدريجيًا في القروض بفائدة ثابتة. وفي سوق السكن في صوفيا موِّل نحو 27% من صفقات الشقق في 2025 برهن عقاري.
ماذا سيطلب مصرف بلغاري من مشترٍ إسرائيلي؟
تختلف قائمة المستندات من مصرف إلى آخر، لكن هذه هي المتطلبات التي يجدر الاستعداد لها مسبقًا:
- توثيق كامل للدخل: كشوف رواتب أو تقارير مالية وتقديرات ضريبية، عادةً لفترة من عدة أشهر إلى سنة على الأقل.
- صورة عن الالتزامات القائمة، بما فيها الرهن العقاري في إسرائيل - فهي تدخل في حساب نسبة القسط.
- ترجمات موثَّقة لدى كاتب العدل وتصديق أبوستيل للمستندات الإسرائيلية.
- رقم تعريف بلغاري لأغراض الضريبة وحساب مصرفي في بلغاريا.
- تقييم من مقيِّم معتمد يعرفه المصرف، وفحص قانوني للعقار من قِبل المصرف.
- عقار خالٍ من الرهون السابقة: لا يفرج المصرف عن المال قبل تسجيل رهنه في سجل العقارات.
تستغرق إجراءات الموافقة والتسجيل وقتًا. يُستحسن الحصول على موافقة مبدئية من المصرف قبل التوقيع على اتفاق تمهيدي، وإدراج شرط في الاتفاق يتيح الانسحاب منه إذا لم يُوافَق على التمويل - وإلا فإن الدفعة المقدمة معرَّضة للخطر.
كيف يعمل الرهن لصالح المصرف في بلغاريا؟
ينشأ الرهن العقاري في بلغاريا بصك رهن موثَّق لدى كاتب العدل ويُسجَّل في سجل العقارات. والتسجيل ساري لعشر سنوات وقابل للتجديد قبل انتهاء المدة؛ والتجديد المتأخر يعيد سريان الرهن، لكن مرتبته تُحدَّد من تاريخ التجديد. ولذلك سيحرص المصرف في القرض الطويل على التجديد في موعده، وعلى المقترض أن يعلم أن تكاليف التجديد قد تقع عليه.
ما البدائل للرهن العقاري البلغاري؟
معظم المستثمرين الإسرائيليين الذين نلتقيهم لا يموّلون عبر مصرف بلغاري، بل عبر أحد البدائل التالية أو مزيج منها:
| المسار | المزايا | العيوب والمخاطر |
|---|---|---|
| قرض لأي غرض برهن شقة في إسرائيل | إجراء مألوف، بالعبرية، دون فحص من مصرف أجنبي | حتى 50% من قيمة العقار المرهون؛ فائدة أعلى عادةً؛ دين بالشيكل مقابل عقار باليورو |
| رهن عقاري من مصرف بلغاري | فائدة منخفضة نسبيًا؛ دين باليورو مقابل عقار باليورو | موافقة غير مضمونة؛ متطلبات مستندات؛ إجراء طويل |
| تقسيط الدفعات للمطوّر (على الورق) | لا حاجة إلى موافقة مصرفية؛ الدفع بحسب تقدم البناء | تعرّض للمطوّر؛ لا يُتوقع حماية قانونية مماثلة لقانون البيع الإسرائيلي |
| تمويل على مستوى شركة بلغارية | مناسب للمشاريع وللعقارات التجارية | تطلب المصارف رأس مال ذاتيًا وضمانات شخصية؛ تكاليف إدارة الشركة |
| رأس مال الشركاء | بلا دين مصرفي | يلزم اتفاق شركاء مفصّل، يشمل الخروج والخلافات |
القرض لأي غرض في إسرائيل: ما القيود؟
بحسب إيضاحات مشرف البنوك على التعليمات رقم 329 (بصيغة شباط/فبراير 2026)، فإن قرضًا برهن مسكن لا يُخصَّص لشراء شقة في إسرائيل - «قرض لأي غرض» - لا يمكن اعتباره تمويلًا لشقة وحيدة أو بديلة، ولذلك فإن أقصى نسبة تمويل فيه 50% من قيمة العقار المرهون.
الميزة هي البساطة: فالمصرف في إسرائيل لا يفحص العقار في بلغاريا. والعيب هو عدم تطابق العملة - فالقرض بالشيكل، والعقار والدخل منه باليورو. وحين يضعف الشيكل لا يتغير القسط بالشيكل لكن قيمة العقار بالشيكل ترتفع، وحين يقوى الشيكل يحدث العكس. ومن يعتمد على الإيجار لدفع القسط عليه أن يأخذ ذلك في الحسبان في حساباته.
تقسيط الدفعات للمطوّر: تمويل أم مخاطرة؟
في المشاريع الجديدة في بلغاريا من المعتاد الدفع للمطوّر على مراحل، بحسب تقدم البناء ومستندات المرحلة (الهيكل، والإكمال، ورخصة الاستخدام). وهذا تمويل عملي، لكن المال ينتقل إلى المطوّر قبل أن تكون الشقة موجودة ومسجَّلة باسمكم. ولذلك يجب أن يربط العقد كل دفعة بحدث يمكن التحقق منه بمستند رسمي، وأن يتضمن آلية حماية في حال التأخير أو توقف البناء.
- فحص وجود رخصة بناء سارية وأن المطوّر مالك الأرض أو صاحب حق بناء مسجَّل.
- فحص ما إذا كانت الأرض أو المشروع مرهونين لمصرف ممول، وما مكانتكم أمامه.
- ربط كل دفعة بمستند رسمي، لا بإقرار من المطوّر.
- دراسة ضمان للدفعات - كفالة مصرفية أو تسجيل حق - بدل الاعتماد على العقد وحده.
كيف نختار بين المسارات؟
لا يوجد مسار واحد يناسب الجميع. فمن لديه شقة في إسرائيل ورأس مال حر كبير ويريد إتمام الصفقة بسرعة سيفضّل غالبًا القرض في إسرائيل ويتحمل فجوة العملة. ومن يشتري عقارًا مدرًّا للدخل مرتفع الثمن نسبيًا، بدخل موثَّق وقدرة على انتظار الموافقة، سيدرس رهنًا عقاريًا في بلغاريا، حيث الدين والعقار بالعملة نفسها. وفي المشروع على الورق يكون تقسيط الدفعات للمطوّر في كثير من الأحيان الأساس، ويُضاف إليه تمويل مكمّل قبيل التسليم. وفي كل حالة يُستحسن بناء حساب يجمع تكلفة التمويل والضريبة في الدولتين وسيناريو الخروج، لا الاكتفاء بمقارنة الفوائد.
كيف يؤثر التمويل في الضريبة في إسرائيل؟
القرار بشأن التمويل مرتبط بالقرار بشأن مسار الضريبة. فمن يؤجّر العقار ويختار في إسرائيل مسار الـ15% على دخل الإيجار من الخارج يحق له خصم الإهلاك فقط - ولا تُخصم الفائدة. أما في المسار العادي، بحسب شرائح الضريبة، فيمكن خصم النفقات في إنتاج الدخل، ومنها الفائدة. ولذلك ففي صفقة ممولة بالاقتراض بدرجة كبيرة يُستحسن فحص المسارين قبل اختيار بنية القرض.
قبل التوقيع: كيف نرافق التمويل
نبني مع العميل بنية التمويل قبل الاتفاق التمهيدي: نفحص ما إذا كان الرهن البلغاري واقعيًا في حالته، وننسق شروط الاتفاق مع الجدول الزمني للمصرف، وفي الصفقة على الورق نصوغ آلية الدفعات بحيث تكون كل دفعة مدعومة بمستند أو بضمان. وأمام المصرف البلغاري نرافق الفحص القانوني وتسجيل الرهن، كي يُفرج عن المال في الوقت المناسب.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، بحسب وضع تشرين الأول/أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية ولا استشارة ضريبية ولا استشارة مالية ولا توصية استثمارية. وقبل أي قرار يجب الحصول على استشارة خاصة تلائم ظروف الصفقة.
أسئلة شائعة
كم رأس المال الذاتي اللازم لشراء شقة في بلغاريا برهن عقاري؟
بحسب قيود البنك المركزي، 15% على الأقل من قيمة العقار، لأن القرض محدود بـ85%. وعمليًا يُطلب من غير المقيم عادةً رأس مال ذاتي أعلى، ويجب أيضًا تمويل الضرائب والرسوم والأتعاب من رأس المال الذاتي.
ما الفائدة على الرهن العقاري في بلغاريا؟
بحسب بيانات البنك المركزي، بلغ متوسط الفائدة على القروض الجديدة للسكن في تموز/يوليو 2026 نسبة 2.43%، وبلغت APRC نسبة 2.77%. وهذا متوسط سوق؛ أما الشروط التي تُعرض على غير المقيم فتُحدَّد بحسب سياسة المصرف.
هل يمكن تمويل شقة في بلغاريا برهن عقاري من مصرف إسرائيلي؟
لن يرهن مصرف إسرائيلي عقارًا في بلغاريا، لكن يمكن أخذ قرض لأي غرض برهن شقة في إسرائيل. وبحسب بنك إسرائيل فإن نسبة التمويل فيه محدودة بـ50% من قيمة الشقة المرهونة، والقرض بالشيكل - فينشأ تعرّض لسعر اليورو.
هل يمكن خصم فائدة القرض من الضريبة في إسرائيل؟
فقط في مسار الضريبة العادي على دخل الإيجار. أما في مسار الـ15% فيُسمح بخصم الإهلاك فقط، ولذلك يُستحسن في صفقة ممولة بالاقتراض مقارنة المسارين مع محاسب.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليلالمصادر
- Bulgarian National Bank - Borrower-based measures for residential real estate loans (11 September 2024)
- BTA - BNB interest rate statistics for July 2026
- BTA / Colliers - Sofia residential market report (July 2026)
- بنك إسرائيل، الإشراف على البنوك - أسئلة وأجوبة حول التعليمات 329، قيود منح قروض السكن (8 شباط/فبراير 2026)
- Fibank - Conversion of loans from BGN to EUR
- بن شوشان وشركاه - الضريبة على دخل الإيجار (مسار الـ15% والمسار العادي)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.