Коротко
Израильтянин может получить ипотеку в болгарском банке, но это решение каждого банка в соответствии с его политикой и, как правило, на более жёстких условиях, чем для местного жителя. Регуляторный потолок установлен в любом случае: финансирование до 85%, платёж до 50% располагаемого дохода и срок до 30 лет. Основные альтернативы - кредит на любые цели в Израиле, ограниченный 50% стоимости заложенного объекта, рассрочка у застройщика и финансирование на уровне болгарской компании.
Главное
- 1Ограничения Болгарского народного банка по жилищным кредитам: LTV до 85%, DSTI до 50% и срок до 30 лет (действуют с октября 2024 года).
- 2Средняя ставка по новым жилищным кредитам в Болгарии в июле 2026 года составила 2,43% (APRC 2,77%); нерезидент не обязательно получит такие условия.
- 3Кредит на любые цели под залог квартиры в Израиле по требованиям Банка Израиля ограничен 50% стоимости заложенного объекта и оставляет инвестора подверженным разнице курса шекеля и евро.
- 4Рассрочка у застройщика в проекте на стадии строительства - это фактически финансирование, но и риск застройщика, который необходимо нейтрализовать в договоре.
- 5Выбор схемы финансирования влияет и на налог в Израиле: при 15-процентном режиме налогообложения аренды вычет процентов не предоставляется.
Может ли израильтянин получить ипотеку в болгарском банке?
Да, но встроенного права на это нет. Болгарские банки предоставляют финансирование и иностранным покупателям, и решение принимает каждый банк в соответствии со своей кредитной политикой. На практике нерезидента, доход которого получен в Израиле, оценивают гораздо осторожнее, чем местного заёмщика: требуется полное документальное подтверждение дохода, более высокий собственный капитал, а условия - доля финансирования, ставка и срок кредита - порой менее выгодны.
Важно различать два уровня. Первый - регулирование, которое распространяется на любой жилищный кредит в Болгарии и на любого заёмщика. Второй - политика банка, которая может быть более строгой, но не более мягкой.
Средняя ставка по новым жилищным кредитам в Болгарии в июле 2026 года составила 2,43% (APRC 2,77%); нерезидент не обязательно получит такие условия.
Каковы ограничения Болгарского народного банка по ипотеке?
С 1 октября 2024 года в Болгарии действуют три ограничения для кредитов домохозяйствам, обеспеченных жилой недвижимостью в Болгарии:
| Ограничение | Предел | Практическое значение |
|---|---|---|
| Соотношение кредита к стоимости (LTV-O) | До 85% стоимости объекта на момент выдачи кредита | Собственный капитал не менее 15%, до налогов и расходов |
| Соотношение платежа к доходу (DSTI-O) | До 50% ежемесячного располагаемого дохода | Учитываются все обязательства заёмщика, а не только новая ипотека |
| Срок кредита | До 30 лет | На практике банки ограничивают и по возрасту заёмщика на конец срока |
| Исключения | До 5% объёма новых кредитов за предыдущий квартал | Небольшая квота, как правило, не предназначенная для иностранных заёмщиков |
Это пределы, а не обещание. В большинстве случаев банк, финансирующий нерезидента, установит долю финансирования заметно ниже 85% и потребует, чтобы доход был подтверждён документами, которые он может изучить и проверить.
Сколько стоит ипотека в Болгарии в 2026 году?
По данным Болгарского народного банка, средняя ставка по новым кредитам на приобретение жилья в июле 2026 года составила 2,43%, а годовая эффективная ставка (APRC), включающая комиссии и сопутствующие расходы, - 2,77% (по данным на июль 2026 года). Это низкая ставка по сравнению с Израилем, но это среднерыночный показатель, отражающий в основном местных заёмщиков.
После вступления в еврозону 1 января 2026 года кредиты выражены в евро, а ставка напрямую зависит от политики Европейского центрального банка. Colliers прогнозирует, что переход на евро будет способствовать постепенному росту кредитов с фиксированной ставкой. На рынке жилья Софии около 27% сделок с квартирами в 2025 году были профинансированы ипотекой.
Что болгарский банк потребует от покупателя из Израиля?
Перечень документов различается от банка к банку, но к следующим требованиям стоит подготовиться заранее:
- Полное подтверждение дохода: расчётные листки или финансовая отчётность и налоговые декларации, как правило, за период от нескольких месяцев до как минимум года.
- Картина существующих обязательств, включая ипотеку в Израиле, - они входят в расчёт соотношения платежа к доходу.
- Нотариальные переводы и апостиль на израильские документы.
- Болгарский идентификационный номер для налоговых целей и банковский счёт в Болгарии.
- Оценка аккредитованного оценщика, которого знает банк, и юридическая проверка объекта по поручению банка.
- Объект, свободный от предшествующих обременений: банк не выдаёт деньги, пока его ипотека не зарегистрирована в реестре недвижимости.
Процедура одобрения и регистрации занимает время. Стоит получить принципиальное одобрение банка до подписания предварительного договора и включить в договор условие, позволяющее выйти из него, если финансирование не одобрено, - иначе задаток под риском.
Как работает залог в пользу банка в Болгарии?
Ипотека в Болгарии создаётся нотариальным договором об ипотеке и регистрируется в реестре недвижимости. Запись действует десять лет и может быть продлена до истечения срока; позднее продление возвращает ипотеке силу, но её очерёдность определяется с момента продления. Поэтому при длительном кредите банк будет строго следить за своевременным продлением, а заёмщику нужно знать, что расходы на продление могут быть возложены на него.
Какие есть альтернативы болгарской ипотеке?
Большинство израильских инвесторов, с которыми мы сталкиваемся, финансируют сделку не в болгарском банке, а одним из следующих способов или их сочетанием:
| Схема | Преимущества | Недостатки и риски |
|---|---|---|
| Кредит на любые цели под залог квартиры в Израиле | Знакомая процедура, на иврите, без проверки иностранным банком | До 50% стоимости заложенного объекта; ставка, как правило, выше; долг в шекелях против объекта в евро |
| Ипотека в болгарском банке | Относительно низкая ставка; долг в евро против объекта в евро | Одобрение не гарантировано; требования к документам; длительная процедура |
| Рассрочка у застройщика (на стадии строительства) | Не нужно банковское одобрение; платёж по ходу строительства | Зависимость от застройщика; не стоит рассчитывать на статутную защиту, подобную израильскому закону о продаже квартир |
| Финансирование на уровне болгарской компании | Подходит для проектов и коммерческих объектов | Банки требуют собственный капитал и личные поручительства; расходы на управление компанией |
| Капитал партнёров | Без банковского долга | Нужен подробный договор партнёров, включая выход и споры |
Кредит на любые цели в Израиле: каковы ограничения?
Согласно разъяснениям Надзора за банками к Указанию 329 (в редакции от февраля 2026 года), кредит под залог жилой квартиры, не предназначенный для покупки квартиры в Израиле, - «кредит на любые цели» - не может считаться финансированием единственной или заменяющей квартиры, поэтому максимальная доля финансирования в нём составляет 50% стоимости заложенного объекта.
Преимущество - простота: банк в Израиле не оценивает объект в Болгарии. Недостаток - валютное несоответствие: кредит в шекелях, а объект и доход от него в евро. Когда шекель ослабевает, платёж в шекелях не меняется, но стоимость объекта в шекелях растёт, а когда шекель укрепляется, происходит обратное. Тот, кто рассчитывает платить по кредиту за счёт аренды, должен учесть это в расчёте.
Рассрочка у застройщика: финансирование или риск?
В новых проектах в Болгарии принято платить застройщику поэтапно, в соответствии с ходом строительства и документами этапа (каркас, завершение и разрешение на эксплуатацию). Это практичное финансирование, но деньги попадают к застройщику до того, как квартира существует и зарегистрирована на ваше имя. Поэтому договор должен привязывать каждый платёж к событию, которое можно подтвердить официальным документом, и содержать механизм защиты на случай задержки или остановки строительства.
- Проверить наличие действующего разрешения на строительство и то, что застройщик является собственником земли или обладателем зарегистрированного права застройки.
- Проверить, не заложены ли земля или проект финансирующему банку, и каков ваш статус по отношению к нему.
- Привязывать каждый платёж к официальному документу, а не к заявлению застройщика.
- Рассмотреть обеспечение платежей - банковскую гарантию или регистрацию права - вместо того, чтобы полагаться лишь на договор.
Как выбрать между схемами?
Единой схемы, подходящей всем, нет. Тот, у кого есть квартира в Израиле со значительным свободным капиталом и кто хочет быстро закрыть сделку, как правило, предпочтёт кредит в Израиле, приняв на себя валютную разницу. Тот, кто приобретает относительно дорогой доходный объект, имеет документально подтверждённый доход и может подождать одобрения, рассмотрит ипотеку в Болгарии, где долг и объект выражены в одной валюте. В проекте на стадии строительства рассрочка у застройщика нередко служит основой, к которой добавляется дополнительное финансирование к моменту передачи. В каждом случае стоит построить расчёт, объединяющий стоимость финансирования, налог в обеих странах и сценарий выхода, а не сравнивать одни только ставки.
Как финансирование влияет на налог в Израиле?
Решение о финансировании связано с решением о налоговом режиме. Тот, кто сдаёт объект в аренду и выбирает в Израиле 15-процентный режим для дохода от аренды за границей, вправе вычесть только амортизацию - проценты не вычитаются. При обычном режиме, по налоговым ставкам, можно вычитать расходы на получение дохода, включая проценты. Поэтому в сделке со значительным заёмным финансированием стоит проверить оба режима до выбора структуры кредита.
Перед подписанием: как мы сопровождаем финансирование
Мы вместе с клиентом выстраиваем структуру финансирования до предварительного договора: проверяем, реальна ли болгарская ипотека в его случае, согласуем условия договора с графиком банка, а в сделке на стадии строительства формулируем механизм платежей так, чтобы каждый платёж был подкреплён документом или обеспечением. Перед болгарским банком мы сопровождаем юридическую проверку и регистрацию ипотеки, чтобы деньги были выданы вовремя.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию, финансовую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Перед любым решением необходимо получить индивидуальную консультацию с учётом обстоятельств сделки.
Частые вопросы
Сколько собственного капитала нужно, чтобы купить квартиру в Болгарии с ипотекой?
По ограничениям центрального банка - не менее 15% стоимости объекта, поскольку кредит ограничен 85%. На практике от нерезидента обычно требуется более высокий собственный капитал, а налоги, сборы и гонорары нужно дополнительно оплатить из собственных средств.
Какова ставка по ипотеке в Болгарии?
По данным центрального банка, средняя ставка по новым жилищным кредитам в июле 2026 года составила 2,43%, а APRC - 2,77%. Это среднерыночный показатель; условия, предложенные нерезиденту, определяются политикой банка.
Можно ли профинансировать квартиру в Болгарии ипотекой из израильского банка?
Израильский банк не возьмёт в залог объект в Болгарии, но можно взять кредит на любые цели под залог квартиры в Израиле. По требованиям Банка Израиля доля финансирования в нём ограничена 50% стоимости заложенной квартиры, а кредит выдаётся в шекелях - поэтому возникает экспозиция к курсу евро.
Можно ли вычесть проценты по кредиту из налога в Израиле?
Только в обычном налоговом режиме для дохода от аренды. В 15-процентном режиме разрешено вычитать только амортизацию, поэтому при сделке с заёмным финансированием стоит сравнить оба режима вместе с бухгалтером.
Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководствоИсточники
- Bulgarian National Bank - Borrower-based measures for residential real estate loans (11 September 2024)
- BTA - BNB interest rate statistics for July 2026
- BTA / Colliers - Sofia residential market report (July 2026)
- Банк Израиля, Надзор за банками - вопросы и ответы к Указанию 329, ограничения на выдачу жилищных кредитов (8 февраля 2026 года)
- Fibank - Conversion of loans from BGN to EUR
- Бен Шошан и партнёры - налогообложение дохода от аренды жилья (15-процентный и обычный режимы)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.