باختصار
يستغرق شراء عقار في بلغاريا عادةً من شهر إلى شهرين: تحضير وعناية واجبة، واتفاق تمهيدي خطي بدفعة مقدمة نحو 10%، وجمع المستندات، والتوقيع على صك بيع أمام كاتب عدل في منطقة العقار، والتسجيل في سجل العقارات في اليوم نفسه. وتنتقل الملكية بالتوقيع على الصك. وتكاليف المشتري الرئيسية هي ضريبة شراء بلدية من 0.1% إلى 3% (3% في المدن الكبرى)، وأتعاب كاتب عدل متدرجة بسقف، ورسم تسجيل 0.1%.
أبرز النقاط
- 1يمكن إجراء الصفقة كلها من إسرائيل بتوكيل موثَّق محدد، مع أبوستيل وترجمة إلى البلغارية.
- 2الاتفاق التمهيدي ملزم: إذا رفض أحد الأطراف التوقيع يمكن طلب إعلانه عقدًا نهائيًا من المحكمة.
- 3تنتقل الملكية بتوقيع الصك الموثَّق، ويرسله كاتب العدل إلى التسجيل في اليوم نفسه.
- 4في صوفيا وبلوفديف وفارنا وبورغاس ضريبة الشراء البلدية 3% من الأعلى بين الثمن والقيمة لأغراض الضريبة (بحسب وضع 2026).
- 5بعد الشراء: تسجيل BULSTAT للأجنبي خلال سبعة أيام، وإقرار للبلدية لأغراض ضريبة الأملاك.
كم يستغرق شراء عقار في بلغاريا؟
في صفقة مستعملة عادية، نحو 30 إلى 60 يومًا من التوقيع على الاتفاق التمهيدي حتى التسجيل. ويستهلك معظم الوقت فحص العناية الواجبة، وإعداد التوكيل في إسرائيل، وجمع الشهادات من البلدية ومن سجل العقارات. وحين يتم الشراء عبر شركة بلغارية، يُضاف وقت تأسيس الشركة، وفي الشراء في بناء جديد يتحدد الجدول الزمني بحسب مراحل البناء.
يشرح دليلنا القانوني العام عن بلغاريا الإطار. وسنركز هنا على الجانب العملي: ماذا يحدث في كل مرحلة، وما المستندات المطلوبة، وأين يوجد المال في كل لحظة، وما التكاليف الفعلية.
الاتفاق التمهيدي ملزم: إذا رفض أحد الأطراف التوقيع يمكن طلب إعلانه عقدًا نهائيًا من المحكمة.
المرحلة 1: التحضير من إسرائيل - التوكيل والترجمة ورقم التعريف
معظم المستثمرين الإسرائيليين لا يسافرون إلى بلغاريا للتوقيع، وهذا ممكن تمامًا. والشرط توكيل مدروس:
- محدد لا عام. يجب أن يبيّن التوكيل العقار (العنوان والرقم الكاداستري) والثمن والأفعال المسموح بها: التوقيع على الاتفاق التمهيدي وعلى صك البيع وتقديم الإقرارات ودفع الضرائب. أما التوكيل العام فيُرفض في أحيان كثيرة.
- تصديق كاتب عدل وأبوستيل. إسرائيل وبلغاريا طرفان في اتفاقية لاهاي، ولذلك يصدّق كاتب عدل إسرائيلي التوقيع ويُضاف الأبوستيل في إسرائيل. والبديل: التوقيع أمام القنصل البلغاري.
- ترجمة إلى البلغارية بواسطة مترجم أو مكتب ترجمة معتمد في بلغاريا.
- رقم تعريف. يُطلب من الأجنبي الذي يشتري عقارًا التسجيل في سجل BULSTAT، وعمليًا يُستحسن تسوية رقم التعريف مسبقًا مع المحامي المحلي كي لا يتأخر التوقيع.
خطأ في وصف العقار في التوكيل، أو توكيل لا يغطي جميع الأفعال، من الأسباب الشائعة لتأجيل موعد التوقيع. يُستحسن صياغة التوكيل فقط بعد أن يكون المحامي البلغاري قد فحص بيانات العقار في السجل.
المرحلة 2: الحجز ودفعة الجدية - ما الذي قد يسوء؟
يعرض الوسطاء أحيانًا «اتفاق حجز» ودفع بضعة آلاف من اليورو «لسحب العقار من السوق». وهذه الدفعة تُحوَّل في الغالب إلى مكتب الوساطة لا إلى حساب أمانة، وحق استردادها غير مضمون إن سقطت الصفقة. وإذا دُفعت مع ذلك، يجب التأكد خطيًا إلى من يُحوَّل المال، وبأي شروط يُردّ، وأنه يُحتسب من الثمن.
المرحلة 3: الاتفاق التمهيدي - هل هو ملزم؟
نعم، وإلى حد بعيد. يجب أن يكون الاتفاق التمهيدي خطيًا وأن يتضمن جميع الشروط الجوهرية للعقد النهائي: وصف العقار والثمن وطريقة الدفع والشروط الموقِفة وموعد التوقيع. وبموجب المادة 19(3) من «قانون الالتزامات والعقود»، إذا رفض أحد الطرفين التوقيع على الصك النهائي، يحق للطرف الآخر أن يطلب من المحكمة إعلان الاتفاق التمهيدي عقدًا نهائيًا.
والمعتاد دفعة مقدمة نحو 10% من الثمن. وكقاعدة، إذا أخلّ المشتري يحتفظ البائع بالدفعة المقدمة، وإذا أخلّ البائع فهو ملزم برد ضعفها. ومن هنا أهمية الشروط الموقِفة الصريحة: فإذا كشفت العناية الواجبة مشكلة بعد التوقيع، فلا تُرد الدفعة المقدمة تلقائيًا، إلا إذا نصّ الاتفاق على ذلك صراحة.
- شرط موقِف لنتائج عناية واجبة مرضية ولغياب الرهون في موعد التوقيع.
- التزام البائع بتقديم جميع الشهادات، بما فيها شهادة بعدم وجود ديون رسوم إدارة.
- موعد مستهدف للتوقيع، وجزاء واضح على التأخير.
- آلية دفع آمنة لباقي الثمن (انظر المرحلة 5).
- قائمة بالمنقولات المشمولة في الثمن، وحالة العقار عند التسليم.
المرحلة 4: ما المستندات التي يحتاجها كاتب العدل؟
يُوقَّع الصك أمام كاتب عدل يقع العقار ضمن منطقة عمله. وقبل التوقيع يجب جمع المستندات التالية، وبعضها على مسؤولية البائع:
| المستند | الجهة المصدِرة | ملاحظة |
|---|---|---|
| صك ملكية البائع | سجل العقارات | أساس فحص سلسلة الملكية |
| شهادة التقدير لأغراض الضريبة (данъчна оценка) | البلدية في منطقة العقار | صلاحية محدودة: حتى 30 حزيران/يونيو أو حتى نهاية السنة، بحسب تاريخ الإصدار |
| شهادة أعباء | سجل العقارات (Registry Agency) | تُستخرج قبيل التوقيع بأقرب وقت ممكن |
| مخطط كاداستري محدَّث | وكالة الجيوديسيا والخرائط والكاداستر | التحقق من المساحة والحدود والرقم التعريفي |
| إقرار البائع بعدم وجود ديون عامة | البائع، بموجب المادة 264 من قانون الإجراءات الضريبية | يفحصه كاتب العدل |
| إقرار بالحالة الاجتماعية وموافقة الزوج/الزوجة | البائع | العقار المشترى أثناء الزواج هو في الغالب ملك مشترك |
| إقرار بمصدر الأموال | المشتري | مطلب بموجب قوانين مكافحة غسل الأموال |
| توكيل مصدَّق ومترجم | المشتري، إن لم يكن حاضرًا | يشمل الأبوستيل |
المرحلة 5: كيف ندفع بأمان؟
بالتحويل المصرفي، لا نقدًا. يقيّد القانون البلغاري الدفع النقدي فوق حد منخفض، وفي الصفقات العقارية يمر المال عبر المصارف. والسؤال المهم هو متى يُفرَج عن المال للبائع. وهناك طريقتان معتمدتان:
- حساب أمانة لدى كاتب العدل. تنظم المادة 25أ من «قانون كتّاب العدل» حساب أمانة يُودَع فيه الثمن بموجب اتفاق خطي بين الأطراف وكاتب العدل. والأموال محمية من دائني كاتب العدل الشخصيين وتُفرج وفق الشروط المحددة، مثلًا بعد التسجيل.
- أمانة مصرفية - بديل تقدمه المصارف في الصفقات الكبيرة، بشروط إفراج مماثلة.
والتحويل المباشر للبائع يوم التوقيع مقبول أيضًا، لكن فقط حين تكون العناية الواجبة نظيفة وشهادة الأعباء محدَّثة لذلك اليوم. وإذا وُجد رهن عقاري قائم، يجب التنسيق مع مصرف البائع لتسديده وشطب الرهن كجزء من الصفقة.
المرحلة 6: التوقيع والتسجيل - متى يصبح العقار لكم فعلًا؟
لحظة التوقيع على الصك الموثَّق لدى كاتب العدل. ففي بلغاريا تنتقل الملكية بالصك نفسه، والتسجيل في سجل العقارات هو الذي يحدد الأفضلية أمام الغير. ويقدّم كاتب العدل الصك للتسجيل في اليوم نفسه، ولذلك فالفارق بينهما صغير. وقبل التوقيع يتحقق كاتب العدل من هوية الأطراف ويفحص الأهلية القانونية ويتأكد من أن البائع هو المالك المسجَّل، لكنه لا يفحص تاريخ الملكية. وهذه مهمة العناية الواجبة.
المرحلة 7: ماذا يُفعل بعد الشراء؟
- تسجيل BULSTAT - يُطلب من الأجنبي الذي يشتري عقارًا التسجيل خلال سبعة أيام من الشراء.
- إقرار للبلدية لأغراض ضريبة الأملاك ورسم النفايات، عادةً خلال شهرين.
- نقل فواتير الكهرباء والمياه والتدفئة والإنترنت باسم المشتري.
- إبلاغ مدير المبنى المشترك أو شركة الإدارة، وتسوية رسوم الإدارة.
- تأمين المبنى والمحتويات.
- حفظ مستندات الصفقة، وخاصة إثبات تكلفة الشراء: فالضريبة البلغارية والإسرائيلية عند البيع مستقبلًا تُحسب بحسب تكلفة موثَّقة.
كم تكلف الصفقة؟ تفصيل تكاليف المشتري
تُحسب التكاليف على أساس الأعلى بين ثمن الصفقة والقيمة لأغراض الضريبة التي حددتها البلدية. بحسب وضع 2026:
| البند | النسبة أو المبلغ | ملاحظة |
|---|---|---|
| ضريبة الشراء البلدية | 0.1% إلى 3% | كل بلدية تحدد. في صوفيا وبلوفديف وفارنا وبورغاس 3% |
| أتعاب كاتب العدل | تعرفة متدرجة بسقف نحو 3,068 يورو | إضافة إلى ضريبة قيمة مضافة 20% |
| رسم التسجيل في سجل العقارات | 0.1% | موحد في كل الدولة |
| أتعاب المحامي | بحسب حجم العمل | يُنصح بمحامٍ يمثل المشتري وحده |
| الترجمات والشهادات والأبوستيل | عادةً مئات اليوروهات | يتوقف على عدد المستندات |
| عمولة الوساطة | بحسب الاتفاق | يُفحص مسبقًا من يدفعها |
| ضريبة القيمة المضافة | 20% في البناء الجديد | عند الشراء من مطوّر تكون عادةً مشمولة في الثمن، ويجب التأكد من ذلك في العقد |
مثال للتوضيح فقط: شقة مستعملة في صوفيا بثمن 150,000 يورو، والقيمة لأغراض الضريبة أدنى من الثمن. ضريبة الشراء البلدية 3%: 4,500 يورو. رسم التسجيل 0.1%: 150 يورو. أتعاب كاتب العدل بالتعرفة المتدرجة: نحو 570 يورو، ونحو 690 يورو شاملة ضريبة القيمة المضافة. المجموع نحو 5,340 يورو، قبل المحامي والترجمات والوساطة. ويجب الحصول على المبالغ الدقيقة من كاتب العدل قبل التوقيع.
الجانب الإسرائيلي: تحويل الأموال والتوثيق
منذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 أصبحت بلغاريا في منطقة اليورو، ولذلك يجري التحويل من إسرائيل باليورو مباشرة. وسيطلب المصرف الإسرائيلي مستندات تشرح التحويل: الاتفاق التمهيدي وبيانات الأمانة وبيانات كاتب العدل. ويُستحسن إعدادها مسبقًا كي لا يتأخر التحويل في اليوم الذي يجب أن يصل فيه المال. وفي الوقت نفسه، فإن العقار هو عقار في الخارج لمقيم إسرائيلي: فيُبلَّغ في إسرائيل عن دخل الإيجار منه، وعند البيع مستقبلًا تسري ضريبة الأرباح الرأسمالية في إسرائيل بعد خصم ائتمان عن الضريبة البلغارية. والتوثيق المنظم للتكلفة منذ يوم الشراء يوفر ضريبة وخلافات في المستقبل.
ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل التوقيع على أي مستند، حتى «اتفاق حجز» بسيط، يُستحسن فحص العقار في السجل وتحديد بنية الصفقة. نحن نرافق العملية من أولها إلى آخرها من إسرائيل: صياغة التوكيل وتنسيقه مع كاتب العدل البلغاري، وإدارة العناية الواجبة مع محامين محليين، والتفاوض على الاتفاق التمهيدي، وتحديد آلية دفع آمنة، ومرافقة حتى التسجيل وتسجيل BULSTAT، كي تعرفوا في كل مرحلة أين المال وما الذي ينقص.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية ولا استشارة ضريبية ولا توصية استثمارية، ولا يجوز الاعتماد عليه في حالة معينة. والقانون ومعدلات الضرائب والرسوم في بلغاريا وفي إسرائيل تتغير من حين إلى آخر، وقد تغيّر الظروف الشخصية النتيجة. وقبل أي قرار أو توقيع يجب الحصول على استشارة خاصة بحالتكم.
أسئلة شائعة
هل يمكن شراء شقة في بلغاريا دون السفر إليها؟
نعم. تجري الصفقة بتوكيل موثَّق محدد يُوقَّع في إسرائيل ويُصدَّق بأبوستيل ويُترجم إلى البلغارية. ويوقع الوكيل، وهو عادةً محامٍ محلي، باسمكم على الاتفاق التمهيدي وعلى الصك الموثَّق لدى كاتب العدل.
كم تبلغ الدفعة المقدمة في الاتفاق التمهيدي في بلغاريا؟
المعتاد دفعة مقدمة نحو 10% من الثمن. وإذا أخلّ المشتري يحتفظ البائع عادةً بالدفعة، وإذا أخلّ البائع يردّ ضعفها. ولضمان الاسترداد إذا كشفت العناية الواجبة مشكلة، يجب النص على شرط موقِف صريح في الاتفاق.
متى تنتقل ملكية العقار في بلغاريا؟
بالتوقيع على الصك الموثَّق لدى كاتب العدل. ويقدّم كاتب العدل الصك للتسجيل في سجل العقارات في اليوم نفسه، ويحدد التسجيل أفضلية الحق أمام الغير والدائنين.
كم تبلغ تكاليف الشراء في بلغاريا؟
البند الرئيسي هو ضريبة شراء بلدية من 0.1% إلى 3%، وهي 3% في المدن الكبرى. ويُضاف إليها أتعاب كاتب عدل متدرجة بسقف نحو 3,068 يورو إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، ورسم تسجيل 0.1%، وأتعاب المحامي، والترجمات، وأحيانًا عمولة وساطة.
ما هو تسجيل BULSTAT ولماذا يلزم؟
BULSTAT سجل تعريف تديره وكالة التسجيل. ويُطلب من الأجنبي الذي يشتري عقارًا في بلغاريا التسجيل فيه خلال سبعة أيام من الشراء، لأغراض التعريف أمام سلطات الضرائب.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليلالمصادر
- CMS Expert Guide to Commercial Real Estate - Bulgaria (preliminary contract, notary deed, transfer tax)
- CMS - Real estate transaction costs and taxes in Bulgaria
- Legal500 - The notary public as escrow agent in real estate transactions (Notary Act Art. 25a)
- Invest Sofia (Sofia Municipality) - Taxes
- Innovires - Notarial fees and costs for property transactions in Bulgaria (2026, EUR)
- VLO Law Firm - Bulgaria real estate guide (2026)
- Trud i Pravo - Issuing a tax assessment certificate (DOPK Art. 264)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.