בקצרה
רכישת נכס בבולגריה נמשכת בדרך כלל כחודש עד חודשיים: הכנה ובדיקת נאותות, הסכם מקדים בכתב עם מקדמה של כ-10%, איסוף המסמכים, חתימה על שטר מכר בפני נוטריון באזור הנכס, ורישום במרשם הנכסים באותו יום. הבעלות עוברת בחתימה על השטר. עלויות הקונה העיקריות הן מס רכישה עירוני של 0.1% עד 3% (3% בערים הגדולות), שכר נוטריון מדורג עם תקרה, ואגרת רישום של 0.1%.
הנקודות החשובות
- 1ניתן לבצע את כל העסקה מישראל באמצעות ייפוי כוח נוטריוני ספציפי, עם אפוסטיל ותרגום לבולגרית.
- 2ההסכם המקדים מחייב: אם צד מסרב לחתום, אפשר לבקש מבית המשפט להכריז עליו כחוזה סופי.
- 3הבעלות עוברת עם חתימת השטר הנוטריוני, והנוטריון שולח אותו לרישום באותו יום.
- 4בסופיה, פלובדיב, ורנה ובורגס מס הרכישה העירוני הוא 3% מהגבוה מבין המחיר והשווי לצורכי מס (נכון ל-2026).
- 5אחרי הרכישה: רישום BULSTAT לזר תוך שבעה ימים, והצהרה לעירייה לצורכי מס רכוש.
כמה זמן לוקחת רכישת נכס בבולגריה?
בעסקת יד שנייה רגילה, כ-30 עד 60 יום מהחתימה על ההסכם המקדים ועד הרישום. את רוב הזמן תופסים בדיקת הנאותות, הכנת ייפוי הכוח בישראל ואיסוף האישורים מהעירייה וממרשם הנכסים. כשהרכישה נעשית דרך חברה בולגרית, יש להוסיף את זמן הקמת החברה, וברכישה בבנייה חדשה לוח הזמנים נקבע לפי שלבי הבנייה.
המדריך המשפטי הכללי שלנו לבולגריה מסביר את המסגרת. כאן נתמקד בצד המעשי: מה קורה בכל שלב, אילו מסמכים נדרשים, היכן הכסף נמצא בכל רגע ומה העלויות בפועל.
ההסכם המקדים מחייב: אם צד מסרב לחתום, אפשר לבקש מבית המשפט להכריז עליו כחוזה סופי.
שלב 1: הכנה מישראל - ייפוי כוח, תרגום ומספר זיהוי
רוב המשקיעים הישראלים אינם טסים לבולגריה לחתימה, וזה אפשרי לחלוטין. התנאי הוא ייפוי כוח מוקפד:
- ספציפי ולא כללי. ייפוי הכוח צריך לפרט את הנכס (כתובת ומזהה קדסטרי), את המחיר ואת הפעולות המותרות: חתימה על הסכם מקדים, על שטר מכר, הגשת הצהרות ותשלום מסים. ייפוי כוח כללי נדחה לעיתים קרובות.
- אימות נוטריוני ואפוסטיל. ישראל ובולגריה צדדים לאמנת האג, ולכן נוטריון ישראלי מאמת את החתימה ומוסיפים אפוסטיל בישראל. חלופה: חתימה בפני הקונסול הבולגרי.
- תרגום לבולגרית על ידי מתרגם או משרד תרגום מוסמך בבולגריה.
- מספר זיהוי. זר הרוכש נכס נדרש להירשם במרשם BULSTAT, ובפועל כדאי להסדיר את מספר הזיהוי מראש מול העו״ד המקומי כדי שלא לעכב את החתימה.
שגיאה בתיאור הנכס בייפוי הכוח, או ייפוי כוח שאינו מכסה את כל הפעולות, היא אחת הסיבות השכיחות לדחיית מועד החתימה. כדאי לנסח את ייפוי הכוח רק אחרי שהעו״ד הבולגרי בדק את נתוני הנכס במרשם.
שלב 2: הזמנה ודמי רצינות - מה עלול להשתבש?
מתווכים מציעים לעיתים ״הסכם הזמנה״ ותשלום של כמה אלפי יורו כדי ״להוריד את הנכס מהשוק״. תשלום כזה מועבר לרוב למשרד התיווך ולא לחשבון נאמנות, וזכות ההשבה שלו אינה מובטחת אם העסקה נופלת. אם בכל זאת משלמים, יש לוודא בכתב למי הכסף מועבר, באילו תנאים יוחזר, ושהוא ייזקף על חשבון המחיר.
שלב 3: ההסכם המקדים - האם הוא מחייב?
כן, ובמידה רבה. ההסכם המקדים חייב להיות בכתב ולכלול את כל התנאים המהותיים של החוזה הסופי: תיאור הנכס, המחיר, אופן התשלום, תנאים מתלים ומועד החתימה. לפי סעיף 19(3) ל״חוק החיובים והחוזים״, אם אחד הצדדים מסרב לחתום על השטר הסופי, הצד השני רשאי לבקש מבית המשפט להכריז על ההסכם המקדים כחוזה סופי.
נהוגה מקדמה של כ-10% מהמחיר. ככלל, אם הקונה מפר, המוכר שומר את המקדמה, ואם המוכר מפר, הוא מחויב להשיב כפל. מכאן החשיבות של תנאים מתלים מפורשים: אם בדיקת הנאותות מגלה בעיה אחרי החתימה, המקדמה אינה מוחזרת אוטומטית, אלא אם ההסכם קבע זאת במפורש.
- תנאי מתלה לתוצאות בדיקת נאותות משביעות רצון ולהיעדר שעבודים במועד החתימה.
- התחייבות המוכר להמציא את כל האישורים, כולל אישור על היעדר חובות דמי ניהול.
- תאריך יעד לחתימה, וסנקציה ברורה על איחור.
- מנגנון תשלום מאובטח ליתרת המחיר (ראו שלב 5).
- רשימת מיטלטלין הנכללים במחיר, ומצב הנכס במסירה.
שלב 4: אילו מסמכים הנוטריון צריך?
השטר נחתם בפני נוטריון שבאזור פעולתו נמצא הנכס. לפני החתימה יש לרכז את המסמכים הבאים, שחלקם באחריות המוכר:
| מסמך | מי מנפיק | הערה |
|---|---|---|
| שטר הבעלות של המוכר | מרשם הנכסים | בסיס לבדיקת שרשרת הבעלות |
| אישור הערכה לצורכי מס (данъчна оценка) | העירייה באזור הנכס | תוקף מוגבל: עד 30 ביוני או עד סוף השנה, לפי מועד ההנפקה |
| תעודת שעבודים | מרשם הנכסים (Registry Agency) | יש להוציא סמוך ככל האפשר לחתימה |
| תרשים קדסטרי עדכני | סוכנות הגאודזיה, הקרטוגרפיה והקדסטר | אימות שטח, גבולות ומזהה |
| הצהרת המוכר על היעדר חובות ציבוריים | המוכר, לפי סעיף 264 לקוד סדרי המס | נבדקת על ידי הנוטריון |
| הצהרת מצב משפחתי והסכמת בן הזוג | המוכר | נכס שנרכש במהלך נישואים הוא לרוב רכוש משותף |
| הצהרה על מקור הכספים | הקונה | דרישה לפי דיני איסור הלבנת הון |
| ייפוי כוח מאומת ומתורגם | הקונה, אם אינו נוכח | כולל אפוסטיל |
שלב 5: איך משלמים בבטחה?
בהעברה בנקאית, לא במזומן. הדין הבולגרי מגביל תשלומים במזומן מעל סף נמוך, ובעסקאות נדל״ן הכסף עובר דרך הבנקים. השאלה החשובה היא מתי הכסף משתחרר למוכר. שתי דרכים מקובלות:
- חשבון נאמנות אצל הנוטריון. סעיף 25א ל״חוק הנוטריונים״ מסדיר חשבון נאמנות שבו מופקד המחיר על פי הסכם בכתב בין הצדדים לנוטריון. הכספים מוגנים מפני נושיו האישיים של הנוטריון ומשתחררים לפי התנאים שנקבעו, למשל לאחר הרישום.
- נאמנות בנקאית - חלופה שבנקים מציעים בעסקאות גדולות, עם תנאי שחרור דומים.
העברה ישירה למוכר ביום החתימה מקובלת גם היא, אך רק כשבדיקת הנאותות נקייה ותעודת השעבודים עדכנית לאותו יום. אם יש משכנתא קיימת, יש לתאם עם הבנק של המוכר את הסילוק ואת מחיקת המשכנתא כחלק מהעסקה.
שלב 6: החתימה והרישום - מתי הנכס באמת שלכם?
ברגע החתימה על השטר הנוטריוני. בבולגריה הבעלות עוברת עם השטר עצמו, והרישום במרשם הנכסים הוא שקובע את העדיפות מול צדדים שלישיים. הנוטריון מגיש את השטר לרישום באותו יום, ולכן הפער ביניהם קטן. לפני החתימה הנוטריון מזהה את הצדדים, בודק את הכשרות המשפטית ומוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום, אך אינו בודק את היסטוריית הבעלות. זה תפקידה של בדיקת הנאותות.
שלב 7: מה עושים אחרי הרכישה?
- רישום BULSTAT - זר הרוכש נכס נדרש להירשם בתוך שבעה ימים מהרכישה.
- הצהרה לעירייה לצורכי מס רכוש ואגרת אשפה, בדרך כלל בתוך חודשיים.
- העברת חשבונות חשמל, מים, חימום ואינטרנט על שם הקונה.
- עדכון מנהל הבית המשותף או חברת הניהול, והסדרת דמי הניהול.
- ביטוח מבנה ותכולה.
- שמירת מסמכי העסקה, ובמיוחד הוכחת עלות הרכישה: המס הבולגרי והישראלי במכירה עתידית מחושב לפי עלות מתועדת.
כמה עולה העסקה? פירוט עלויות הקונה
העלויות נגזרות מהגבוה מבין מחיר העסקה לבין השווי לצורכי מס שקבעה העירייה. נכון לשנת 2026:
| רכיב | שיעור או סכום | הערה |
|---|---|---|
| מס רכישה עירוני | 0.1% עד 3% | כל עירייה קובעת. בסופיה, פלובדיב, ורנה ובורגס 3% |
| שכר נוטריון | תעריף מדורג, עם תקרה של כ-3,068 אירו | בתוספת מע״מ 20% |
| אגרת רישום במרשם הנכסים | 0.1% | אחידה בכל המדינה |
| שכר טרחת עו״ד | לפי היקף העבודה | מומלץ עו״ד שמייצג רק את הקונה |
| תרגומים, אישורים ואפוסטיל | מאות יורו בדרך כלל | תלוי במספר המסמכים |
| עמלת תיווך | לפי הסכם | לבדוק מראש מי משלם |
| מע״מ | 20% בבנייה חדשה | ברכישה מיזם בדרך כלל כלול במחיר, יש לוודא בחוזה |
דוגמה להמחשה בלבד: דירת יד שנייה בסופיה במחיר 150,000 אירו, כשהשווי לצורכי מס נמוך מהמחיר. מס רכישה עירוני 3%: 4,500 אירו. אגרת רישום 0.1%: 150 אירו. שכר נוטריון לפי התעריף המדורג: כ-570 אירו, וכ-690 אירו כולל מע״מ. סך הכול כ-5,340 אירו, לפני עו״ד, תרגומים ותיווך. את הסכומים המדויקים יש לקבל מהנוטריון לפני החתימה.
ההיבט הישראלי: העברת הכספים ותיעוד
מאז 1 בינואר 2026 בולגריה בגוש האירו, ולכן ההעברה מישראל נעשית באירו ישירות. הבנק הישראלי יבקש מסמכים שמסבירים את ההעברה: ההסכם המקדים, פרטי הנאמנות ופרטי הנוטריון. כדאי להכין אותם מראש כדי שההעברה לא תתעכב ביום שבו הכסף צריך להגיע. במקביל, הנכס הוא נכס בחו״ל של תושב ישראל: הכנסות שכירות ממנו מדווחות בישראל, ובמכירה העתידית יחול מס רווח הון בישראל בניכוי זיכוי בגין המס הבולגרי. תיעוד מסודר של העלות כבר ביום הרכישה חוסך מס וויכוחים בעתיד.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים
לפני חתימה על כל מסמך, גם ״הסכם הזמנה״ פשוט, כדאי לבדוק את הנכס במרשם ולהגדיר את מבנה העסקה. אנו מלווים את התהליך מקצה לקצה מישראל: ניסוח ייפוי הכוח ותיאומו מול הנוטריון הבולגרי, ניהול בדיקת הנאותות עם עורכי דין מקומיים, משא ומתן על ההסכם המקדים, הגדרת מנגנון תשלום מאובטח, וליווי עד הרישום ורישום BULSTAT, כך שאתם יודעים בכל שלב איפה הכסף ומה עוד חסר.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה, ואין להסתמך עליו לגבי מקרה ספציפי. הדין, שיעורי המס והתעריפים בבולגריה ובישראל משתנים מעת לעת, ונסיבות אישיות עשויות לשנות את התוצאה. לפני כל החלטה או חתימה יש לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
אפשר לקנות דירה בבולגריה בלי לטוס לשם?
כן. העסקה מתבצעת באמצעות ייפוי כוח נוטריוני ספציפי שנחתם בישראל, מאושר באפוסטיל ומתורגם לבולגרית. מיופה הכוח, בדרך כלל עו״ד מקומי, חותם בשמכם על ההסכם המקדים ועל השטר הנוטריוני.
כמה מקדמה משלמים בהסכם מקדים בבולגריה?
מקובלת מקדמה של כ-10% מהמחיר. אם הקונה מפר, בדרך כלל המוכר שומר את המקדמה, ואם המוכר מפר, הוא משיב כפל. כדי להבטיח החזר אם בדיקת הנאותות מגלה בעיה, יש לקבוע תנאי מתלה מפורש בהסכם.
מתי עוברת הבעלות בנכס בבולגריה?
עם החתימה על השטר הנוטריוני. הנוטריון מגיש את השטר לרישום במרשם הנכסים באותו יום, והרישום קובע את עדיפות הזכות מול צדדים שלישיים ונושים.
כמה עולות עלויות הרכישה בבולגריה?
הרכיב העיקרי הוא מס רכישה עירוני של 0.1% עד 3%, ו-3% בערים הגדולות. אליו מתווספים שכר נוטריון מדורג עם תקרה של כ-3,068 אירו בתוספת מע״מ, אגרת רישום של 0.1%, שכר טרחת עו״ד, תרגומים ולעיתים עמלת תיווך.
מה זה רישום BULSTAT ולמה הוא נדרש?
BULSTAT הוא מרשם זיהוי המנוהל על ידי סוכנות הרישום. זר שרוכש נכס בבולגריה נדרש להירשם בו בתוך שבעה ימים מהרכישה, לצורך זיהוי מול רשויות המס.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהיזמות נדל״ן בסופיה: תכנון ובנייה, היתרים ושיקולים משפטיים לפרויקטיזם ישראלי בסופיה: איך מחזיקים קרקע כשזר מחוץ לאיחוד לא יכול לרכוש אותה, מסלול ההיתרים מתכנון ועד היתר שימוש, חוזי קבלן, מכירה על הנייר ומיסוי היציאה.לקריאת המדריךמקורות
- CMS Expert Guide to Commercial Real Estate - Bulgaria (preliminary contract, notary deed, transfer tax)
- CMS - Real estate transaction costs and taxes in Bulgaria
- Legal500 - The notary public as escrow agent in real estate transactions (Notary Act Art. 25a)
- Invest Sofia (Sofia Municipality) - Taxes
- Innovires - Notarial fees and costs for property transactions in Bulgaria (2026, EUR)
- VLO Law Firm - Bulgaria real estate guide (2026)
- Trud i Pravo - Issuing a tax assessment certificate (DOPK Art. 264)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.