Pe scurt
Cumpărarea unei proprietăți în Bulgaria durează de regulă între o lună și două: pregătire și due diligence, antecontract scris cu un avans de circa 10%, strângerea documentelor, semnarea actului de vânzare-cumpărare în fața unui notar din zona proprietății și înscrierea în registrul proprietăților în aceeași zi. Proprietatea se transmite la semnarea actului. Principalele costuri ale cumpărătorului sunt impozitul municipal de achiziție de 0,1% până la 3% (3% în orașele mari), onorariul notarial gradual cu plafon și taxa de înscriere de 0,1%.
Ce este important de reținut
- 1Întreaga tranzacție poate fi efectuată din Israel prin procură notarială specifică, cu apostilă și traducere în bulgară.
- 2Antecontractul este obligatoriu: dacă o parte refuză să semneze, se poate cere instanței să-l declare contract final.
- 3Proprietatea se transmite la semnarea actului notarial, iar notarul îl trimite spre înscriere în aceeași zi.
- 4La Sofia, Plovdiv, Varna și Burgas, impozitul municipal de achiziție este de 3% din cea mai mare valoare dintre preț și evaluarea fiscală (conform datelor din 2026).
- 5După achiziție: înregistrarea BULSTAT pentru străin în termen de șapte zile și declarația la primărie în scopul impozitului pe proprietate.
Cât durează cumpărarea unei proprietăți în Bulgaria?
Într-o tranzacție obișnuită cu o proprietate la mâna a doua, circa 30 până la 60 de zile de la semnarea antecontractului până la înscriere. Cea mai mare parte a timpului este ocupată de verificarea de due diligence, pregătirea procurii în Israel și strângerea certificatelor de la primărie și din registrul proprietăților. Când achiziția se face printr-o societate bulgară, trebuie adăugat timpul de înființare a societății, iar la o achiziție într-o construcție nouă calendarul este stabilit în funcție de etapele construcției.
Ghidul nostru juridic general despre Bulgaria explică cadrul. Aici ne concentrăm pe partea practică: ce se întâmplă în fiecare etapă, ce documente sunt necesare, unde se află banii în fiecare moment și care sunt costurile reale.
Antecontractul este obligatoriu: dacă o parte refuză să semneze, se poate cere instanței să-l declare contract final.
Etapa 1: pregătirea din Israel - procură, traducere și număr de identificare
Majoritatea investitorilor israelieni nu zboară în Bulgaria pentru semnare, iar acest lucru este perfect posibil. Condiția este o procură întocmită cu grijă:
- Specifică și nu generală. Procura trebuie să detalieze proprietatea (adresa și identificatorul cadastral), prețul și acțiunile permise: semnarea antecontractului, a actului de vânzare-cumpărare, depunerea declarațiilor și plata impozitelor. O procură generală este adesea respinsă.
- Autentificare notarială și apostilă. Israelul și Bulgaria sunt părți la Convenția de la Haga, așa că un notar israelian autentifică semnătura și se adaugă apostila în Israel. Alternativă: semnarea în fața consulului bulgar.
- Traducere în bulgară de către un traducător sau un birou de traduceri autorizat din Bulgaria.
- Număr de identificare. Un străin care cumpără o proprietate trebuie să se înregistreze în registrul BULSTAT, iar în practică merită să se reglementeze numărul de identificare din timp cu avocatul local, pentru a nu întârzia semnarea.
O eroare în descrierea proprietății din procură sau o procură care nu acoperă toate acțiunile este una dintre cauzele frecvente de amânare a datei semnării. Merită redactată procura abia după ce avocatul bulgar a verificat datele proprietății în registru.
Etapa 2: rezervarea și avansul de seriozitate - ce poate merge prost?
Intermediarii propun uneori un „contract de rezervare” și o plată de câteva mii de euro pentru a „scoate proprietatea de pe piață”. O astfel de plată este transferată de regulă către biroul de intermediere și nu într-un cont escrow, iar dreptul de restituire nu este garantat dacă tranzacția eșuează. Dacă totuși se plătește, trebuie confirmat în scris cui sunt transferați banii, în ce condiții vor fi restituiți și că vor fi imputați pe preț.
Etapa 3: antecontractul - este obligatoriu?
Da, și în mare măsură. Antecontractul trebuie să fie în formă scrisă și să includă toate condițiile esențiale ale contractului final: descrierea proprietății, prețul, modul de plată, condițiile suspensive și data semnării. Potrivit articolului 19(3) din „Legea obligațiilor și contractelor”, dacă una dintre părți refuză să semneze actul final, cealaltă parte poate cere instanței să declare antecontractul contract final.
Este uzual un avans de circa 10% din preț. De regulă, dacă cumpărătorul încalcă contractul, vânzătorul păstrează avansul, iar dacă vânzătorul încalcă contractul, este obligat să restituie dublul. De aici importanța condițiilor suspensive explicite: dacă verificarea de due diligence descoperă o problemă după semnare, avansul nu se restituie automat, decât dacă contractul a prevăzut acest lucru în mod expres.
- Condiție suspensivă privind rezultatele satisfăcătoare ale verificării de due diligence și inexistența garanțiilor la data semnării.
- Obligația vânzătorului de a furniza toate certificatele, inclusiv confirmarea inexistenței datoriilor de administrare.
- Termen-limită pentru semnare și o sancțiune clară pentru întârziere.
- Mecanism de plată securizat pentru restul prețului (vezi etapa 5).
- Lista bunurilor mobile incluse în preț și starea proprietății la predare.
Etapa 4: ce documente are nevoie notarul?
Actul se semnează în fața unui notar în a cărui circumscripție se află proprietatea. Înainte de semnare trebuie strânse următoarele documente, dintre care unele sunt în responsabilitatea vânzătorului:
| Document | Cine îl eliberează | Observație |
|---|---|---|
| Actul de proprietate al vânzătorului | Registrul proprietăților | Bază pentru verificarea lanțului proprietății |
| Evaluarea în scop fiscal (данъчна оценка) | Primăria din zona proprietății | Valabilitate limitată: până la 30 iunie sau până la sfârșitul anului, în funcție de data eliberării |
| Certificat de sarcini | Registrul proprietăților (Registry Agency) | Trebuie obținut cât mai aproape de semnare |
| Schiță cadastrală actualizată | Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru | Verificarea suprafeței, a limitelor și a identificatorului |
| Declarația vânzătorului privind inexistența datoriilor publice | Vânzătorul, conform art. 264 din Codul de procedură fiscală | Verificată de notar |
| Declarație privind starea civilă și acordul soțului | Vânzătorul | O proprietate dobândită în timpul căsătoriei este de regulă bun comun |
| Declarație privind originea fondurilor | Cumpărătorul | Cerință conform legislației privind prevenirea spălării banilor |
| Procură autentificată și tradusă | Cumpărătorul, dacă nu este prezent | Inclusiv apostila |
Etapa 5: cum se plătește în siguranță?
Prin transfer bancar, nu în numerar. Dreptul bulgar limitează plățile în numerar peste un prag scăzut, iar în tranzacțiile imobiliare banii trec prin bănci. Întrebarea importantă este când sunt eliberați banii către vânzător. Două modalități uzuale:
- Cont escrow la notar. Articolul 25a din „Legea notarilor” reglementează un cont escrow în care prețul este depus, pe baza unui acord scris între părți, la notar. Fondurile sunt protejate față de creditorii personali ai notarului și se eliberează conform condițiilor stabilite, de exemplu după înscriere.
- Escrow bancar - o alternativă oferită de bănci în tranzacțiile mari, cu condiții de eliberare similare.
Transferul direct către vânzător în ziua semnării este și el acceptat, dar numai atunci când verificarea de due diligence este curată, iar certificatul de sarcini este actualizat la acea zi. Dacă există o ipotecă, trebuie coordonată cu banca vânzătorului achitarea și radierea ipotecii ca parte a tranzacției.
Etapa 6: semnarea și înscrierea - când este proprietatea cu adevărat a dumneavoastră?
În momentul semnării actului notarial. În Bulgaria, proprietatea se transmite odată cu actul însuși, iar înscrierea în registrul proprietăților este cea care stabilește prioritatea față de terți. Notarul depune actul spre înscriere în aceeași zi, așa că decalajul dintre ele este mic. Înainte de semnare, notarul identifică părțile, verifică capacitatea juridică și se asigură că vânzătorul este proprietarul înscris, dar nu verifică istoricul proprietății. Aceasta este sarcina verificării de due diligence.
Etapa 7: ce se face după achiziție?
- Înregistrarea BULSTAT - un străin care cumpără o proprietate trebuie să se înregistreze în termen de șapte zile de la achiziție.
- Declarația la primărie în scopul impozitului pe proprietate și al taxei de salubrizare, de regulă în termen de două luni.
- Transferul conturilor de electricitate, apă, încălzire și internet pe numele cumpărătorului.
- Informarea administratorului condominiului sau a societății de administrare și reglementarea taxelor de administrare.
- Asigurarea clădirii și a conținutului.
- Păstrarea documentelor tranzacției, în special a dovezii costului de achiziție: impozitul bulgar și cel israelian la o vânzare viitoare se calculează pe baza costului documentat.
Cât costă tranzacția? Detalierea costurilor cumpărătorului
Costurile derivă din cea mai mare valoare dintre prețul tranzacției și evaluarea în scop fiscal stabilită de primărie. Conform datelor din 2026:
| Componenta | Cota sau suma | Observație |
|---|---|---|
| Impozit municipal de achiziție | 0,1% până la 3% | Fiecare primărie stabilește. La Sofia, Plovdiv, Varna și Burgas 3% |
| Onorariu notarial | Tarif gradual, cu plafon de circa 3.068 euro | Plus TVA 20% |
| Taxă de înscriere în registrul proprietăților | 0,1% | Uniformă în toată țara |
| Onorariu avocat | În funcție de volumul de muncă | Se recomandă un avocat care reprezintă numai cumpărătorul |
| Traduceri, certificate și apostilă | De regulă sute de euro | Depinde de numărul de documente |
| Comision de intermediere | Conform contractului | Se verifică din timp cine plătește |
| TVA | 20% la construcții noi | La achiziția de la dezvoltator este de regulă inclus în preț, se verifică în contract |
Exemplu doar pentru ilustrare: un apartament la mâna a doua în Sofia la prețul de 150.000 euro, cu o evaluare fiscală mai mică decât prețul. Impozit municipal de achiziție 3%: 4.500 euro. Taxă de înscriere 0,1%: 150 euro. Onorariu notarial conform tarifului gradual: circa 570 euro și circa 690 euro cu TVA. Total circa 5.340 euro, înainte de avocat, traduceri și intermediere. Sumele exacte trebuie obținute de la notar înainte de semnare.
Aspectul israelian: transferul fondurilor și documentarea
Din 1 ianuarie 2026, Bulgaria face parte din zona euro, așa că transferul din Israel se face direct în euro. Banca israeliană va cere documente care explică transferul: antecontractul, datele contului escrow și datele notarului. Merită pregătite din timp pentru ca transferul să nu întârzie în ziua în care banii trebuie să ajungă. În paralel, proprietatea este un activ în străinătate al unui rezident al Israelului: veniturile din chirii din aceasta se raportează în Israel, iar la o vânzare viitoare se aplică impozit pe câștigul de capital în Israel, cu deducerea unui credit pentru impozitul bulgar. O documentare ordonată a costului încă din ziua achiziției economisește impozit și dispute în viitor.
Ce să faci înainte de a semna și cum te însoțim
Înainte de a semna orice document, chiar și un simplu „contract de rezervare”, merită verificată proprietatea în registru și definită structura tranzacției. Însoțim procesul de la cap la coadă din Israel: redactarea procurii și coordonarea ei cu notarul bulgar, conducerea verificării de due diligence împreună cu avocați locali, negocierea antecontractului, definirea unui mecanism de plată securizat și însoțirea până la înscriere și la înregistrarea BULSTAT, astfel încât să știți în fiecare etapă unde sunt banii și ce mai lipsește.
Conținutul acestui articol constituie informații generale și nu reprezintă consultanță juridică, consultanță fiscală sau o recomandare de investiție, și nu trebuie să vă bazați pe el într-un caz concret. Legislația, cotele de impozitare și tarifele din Bulgaria și din Israel se modifică periodic, iar circumstanțele personale pot schimba rezultatul. Înainte de orice decizie sau semnătură, se recomandă consultanță individualizată.
Întrebări frecvente
Se poate cumpăra un apartament în Bulgaria fără a zbura acolo?
Da. Tranzacția se efectuează printr-o procură notarială specifică, semnată în Israel, apostilată și tradusă în bulgară. Mandatarul, de regulă un avocat local, semnează în numele dumneavoastră antecontractul și actul notarial.
Cât avans se plătește în antecontract în Bulgaria?
Este uzual un avans de circa 10% din preț. Dacă cumpărătorul încalcă contractul, de regulă vânzătorul păstrează avansul, iar dacă vânzătorul încalcă contractul, restituie dublul. Pentru a asigura restituirea dacă verificarea de due diligence descoperă o problemă, trebuie stabilită în contract o condiție suspensivă explicită.
Când se transmite proprietatea asupra unui imobil în Bulgaria?
La semnarea actului notarial. Notarul depune actul spre înscriere în registrul proprietăților în aceeași zi, iar înscrierea stabilește prioritatea dreptului față de terți și creditori.
Cât costă achiziția în Bulgaria?
Componenta principală este impozitul municipal de achiziție de 0,1% până la 3%, și 3% în orașele mari. La acesta se adaugă onorariul notarial gradual, cu plafon de circa 3.068 euro plus TVA, taxa de înscriere de 0,1%, onorariul avocatului, traducerile și, uneori, comisionul de intermediere.
Ce este înregistrarea BULSTAT și de ce este necesară?
BULSTAT este un registru de identificare administrat de Agenția de Înregistrare. Un străin care cumpără o proprietate în Bulgaria trebuie să se înregistreze în el în termen de șapte zile de la achiziție, în scopul identificării față de autoritățile fiscale.
Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidulSurse
- CMS Expert Guide to Commercial Real Estate - Bulgaria (preliminary contract, notary deed, transfer tax)
- CMS - Real estate transaction costs and taxes in Bulgaria
- Legal500 - The notary public as escrow agent in real estate transactions (Notary Act Art. 25a)
- Invest Sofia (Sofia Municipality) - Taxes
- Innovires - Notarial fees and costs for property transactions in Bulgaria (2026, EUR)
- VLO Law Firm - Bulgaria real estate guide (2026)
- Trud i Pravo - Issuing a tax assessment certificate (DOPK Art. 264)
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.