Коротко
Покупка недвижимости в Болгарии обычно занимает от одного до двух месяцев: подготовка и проверка, письменный предварительный договор с задатком около 10%, сбор документов, подписание договора купли-продажи у нотариуса в районе объекта и регистрация в реестре имущества в тот же день. Право собственности переходит с подписанием акта. Основные расходы покупателя - муниципальный налог на приобретение от 0,1% до 3% (3% в крупных городах), ступенчатый нотариальный гонорар с верхним пределом и регистрационный сбор 0,1%.
Главное
- 1Всю сделку можно провести из Израиля с помощью специальной нотариальной доверенности, с апостилем и переводом на болгарский.
- 2Предварительный договор обязывает: если сторона отказывается подписывать, можно просить суд признать его окончательным договором.
- 3Право собственности переходит с подписанием нотариального акта, и нотариус направляет его на регистрацию в тот же день.
- 4В Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе муниципальный налог на приобретение составляет 3% от большей из двух величин - цены и налоговой оценки (по состоянию на 2026 год).
- 5После покупки: регистрация BULSTAT для иностранца в течение семи дней и декларация в муниципалитет для целей налога на имущество.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Болгарии?
В обычной сделке на вторичном рынке - около 30-60 дней с момента подписания предварительного договора до регистрации. Большую часть времени занимают проверка, подготовка доверенности в Израиле и сбор справок в муниципалитете и реестре имущества. Если покупка совершается через болгарскую компанию, нужно добавить время на создание компании, а при покупке в новостройке график определяется этапами строительства.
Наше общее юридическое руководство по Болгарии объясняет рамки. Здесь мы сосредоточимся на практической стороне: что происходит на каждом этапе, какие документы нужны, где находятся деньги в каждый момент и каковы реальные расходы.
Предварительный договор обязывает: если сторона отказывается подписывать, можно просить суд признать его окончательным договором.
Этап 1: подготовка из Израиля - доверенность, перевод и идентификационный номер
Большинство израильских инвесторов не летят в Болгарию на подписание, и это вполне возможно. Условие - тщательно оформленная доверенность:
- Специальная, а не общая. В доверенности должны быть указаны объект (адрес и кадастровый идентификатор), цена и разрешённые действия: подписание предварительного договора, договора купли-продажи, подача деклараций и уплата налогов. Общая доверенность нередко отклоняется.
- Нотариальное заверение и апостиль. Израиль и Болгария - участники Гаагской конвенции, поэтому израильский нотариус заверяет подпись, а апостиль проставляется в Израиле. Альтернатива: подписание у болгарского консула.
- Перевод на болгарский присяжным переводчиком или бюро переводов в Болгарии.
- Идентификационный номер. Иностранец, приобретающий объект, обязан зарегистрироваться в реестре BULSTAT, и на практике стоит заранее урегулировать идентификационный номер с местным адвокатом, чтобы не задерживать подписание.
Ошибка в описании объекта в доверенности или доверенность, не охватывающая все действия, - одна из частых причин переноса даты подписания. Доверенность стоит составлять только после того, как болгарский адвокат проверил данные об объекте в реестре.
Этап 2: бронирование и задаток за серьёзность намерений - что может пойти не так?
Посредники порой предлагают «договор бронирования» и платёж в несколько тысяч евро, чтобы «снять объект с рынка». Такой платёж чаще всего переводится агентству, а не на счёт эскроу, и право на его возврат при срыве сделки не гарантировано. Если платить всё же приходится, нужно письменно убедиться, кому переводятся деньги, на каких условиях они будут возвращены и что они засчитываются в счёт цены.
Этап 3: предварительный договор - обязывает ли он?
Да, и в значительной степени. Предварительный договор должен быть письменным и включать все существенные условия окончательного договора: описание объекта, цену, порядок оплаты, отлагательные условия и дату подписания. Согласно статье 19(3) «Закона об обязательствах и договорах», если одна из сторон отказывается подписать окончательный акт, другая сторона вправе просить суд признать предварительный договор окончательным.
Принят задаток около 10% цены. Как правило, если нарушает покупатель, продавец оставляет задаток, а если нарушает продавец, он обязан вернуть его в двойном размере. Отсюда важность явных отлагательных условий: если проверка выявит проблему после подписания, задаток автоматически не возвращается, если договор прямо этого не предусматривает.
- Отлагательное условие в отношении удовлетворительных результатов проверки и отсутствия залогов на момент подписания.
- Обязательство продавца предоставить все справки, включая справку об отсутствии задолженности по сборам за управление.
- Целевая дата подписания и чёткая санкция за просрочку.
- Безопасный механизм оплаты остатка цены (см. этап 5).
- Перечень движимого имущества, входящего в цену, и состояние объекта при передаче.
Этап 4: какие документы нужны нотариусу?
Акт подписывается у нотариуса, в районе деятельности которого находится объект. Перед подписанием необходимо собрать следующие документы, часть которых - обязанность продавца:
| Документ | Кто выдаёт | Примечание |
|---|---|---|
| Акт о праве собственности продавца | Реестр имущества | Основа для проверки цепочки владения |
| Справка о налоговой оценке (данъчна оценка) | Муниципалитет по месту объекта | Ограниченный срок действия: до 30 июня или до конца года, в зависимости от даты выдачи |
| Свидетельство об обременениях | Реестр имущества (Registry Agency) | Следует получить как можно ближе к подписанию |
| Актуальная кадастровая схема | Агентство по геодезии, картографии и кадастру | Проверка площади, границ и идентификатора |
| Декларация продавца об отсутствии публичных задолженностей | Продавец, по статье 264 Налогово-страхового процессуального кодекса | Проверяется нотариусом |
| Декларация о семейном положении и согласие супруга | Продавец | Объект, приобретённый в браке, как правило, является совместной собственностью |
| Декларация об источнике средств | Покупатель | Требование законодательства о противодействии отмыванию денег |
| Заверенная и переведённая доверенность | Покупатель, если не присутствует | Включая апостиль |
Этап 5: как заплатить безопасно?
Банковским переводом, а не наличными. Болгарское законодательство ограничивает наличные платежи свыше невысокого порога, и в сделках с недвижимостью деньги проходят через банки. Важный вопрос - когда деньги передаются продавцу. Есть два общепринятых способа:
- Счёт эскроу у нотариуса. Статья 25а «Закона о нотариусах» регулирует счёт эскроу, на который вносится цена на основании письменного соглашения сторон с нотариусом. Средства защищены от личных кредиторов нотариуса и выдаются на согласованных условиях, например после регистрации.
- Банковское эскроу - альтернатива, которую банки предлагают в крупных сделках, с аналогичными условиями выдачи.
Прямой перевод продавцу в день подписания также допустим, но только когда проверка чиста, а свидетельство об обременениях актуально на этот день. Если существует ипотека, необходимо согласовать с банком продавца погашение и снятие ипотеки как часть сделки.
Этап 6: подписание и регистрация - когда объект действительно ваш?
В момент подписания нотариального акта. В Болгарии право собственности переходит с самим актом, а регистрация в реестре имущества определяет приоритет перед третьими лицами. Нотариус подаёт акт на регистрацию в тот же день, поэтому разрыв между ними невелик. Перед подписанием нотариус устанавливает личность сторон, проверяет правоспособность и убеждается, что продавец является зарегистрированным собственником, но не проверяет историю владения. Это задача юридической проверки.
Этап 7: что делать после покупки?
- Регистрация BULSTAT - иностранец, приобретающий объект, обязан зарегистрироваться в течение семи дней с момента приобретения.
- Декларация в муниципалитет для целей налога на имущество и сбора за вывоз мусора, как правило, в течение двух месяцев.
- Переоформление счетов за электричество, воду, отопление и интернет на имя покупателя.
- Уведомление управителя общего дома или управляющей компании и урегулирование сборов за управление.
- Страхование строения и имущества.
- Хранение документов по сделке, особенно подтверждения стоимости приобретения: болгарский и израильский налог при будущей продаже рассчитываются по документально подтверждённой стоимости.
Сколько стоит сделка? Расходы покупателя
Расходы исчисляются от большей из двух величин: цены сделки и налоговой оценки, определённой муниципалитетом. По состоянию на 2026 год:
| Составляющая | Ставка или сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Муниципальный налог на приобретение | От 0,1% до 3% | Устанавливает каждый муниципалитет. В Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе - 3% |
| Нотариальный гонорар | Ступенчатый тариф с верхним пределом около 3068 евро | Плюс НДС 20% |
| Регистрационный сбор в реестре имущества | 0,1% | Единый по всей стране |
| Гонорар адвоката | В зависимости от объёма работы | Рекомендуется адвокат, представляющий только покупателя |
| Переводы, справки и апостиль | Как правило, сотни евро | Зависит от количества документов |
| Комиссия посредника | По договору | Заранее выяснить, кто платит |
| НДС | 20% при новом строительстве | При покупке у застройщика, как правило, включён в цену; необходимо убедиться в договоре |
Пример только для иллюстрации: квартира на вторичном рынке в Софии за 150 000 евро, при налоговой оценке ниже цены. Муниципальный налог на приобретение 3%: 4500 евро. Регистрационный сбор 0,1%: 150 евро. Нотариальный гонорар по ступенчатому тарифу: около 570 евро, а с НДС около 690 евро. Всего около 5340 евро, не считая адвоката, переводов и посредника. Точные суммы нужно получить у нотариуса до подписания.
Израильский аспект: перевод средств и документирование
С 1 января 2026 года Болгария в еврозоне, поэтому перевод из Израиля производится непосредственно в евро. Израильский банк запросит документы, поясняющие перевод: предварительный договор, реквизиты эскроу и реквизиты нотариуса. Их стоит подготовить заранее, чтобы перевод не задержался в день, когда деньги должны поступить. Одновременно объект - это недвижимость за границей, принадлежащая резиденту Израиля: доходы от аренды с неё декларируются в Израиле, а при будущей продаже в Израиле будет применяться налог на прирост капитала за вычетом зачёта болгарского налога. Аккуратное документирование стоимости уже в день покупки экономит налоги и споры в будущем.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Прежде чем подписывать любой документ, даже простой «договор бронирования», стоит проверить объект в реестре и определить структуру сделки. Мы сопровождаем процесс от начала до конца из Израиля: составление доверенности и её согласование с болгарским нотариусом, ведение юридической проверки с местными адвокатами, переговоры по предварительному договору, определение безопасного механизма оплаты и сопровождение вплоть до регистрации и регистрации в BULSTAT, чтобы на каждом этапе вы знали, где деньги и чего ещё не хватает.
Изложенное в этой статье является общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию, и на неё не следует полагаться в конкретном случае. Законы, налоговые ставки и тарифы в Болгарии и в Израиле время от времени меняются, а личные обстоятельства могут изменить результат. Перед любым решением или подписанием необходимо получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру в Болгарии, не приезжая туда?
Да. Сделка проводится по специальной нотариальной доверенности, подписанной в Израиле, заверенной апостилем и переведённой на болгарский. Доверенное лицо, как правило местный адвокат, подписывает от вашего имени предварительный договор и нотариальный акт.
Какой задаток вносят по предварительному договору в Болгарии?
Принят задаток около 10% цены. Если нарушает покупатель, как правило, продавец оставляет задаток, а если нарушает продавец, он возвращает его в двойном размере. Чтобы гарантировать возврат, если проверка выявит проблему, в договоре следует предусмотреть явное отлагательное условие.
Когда переходит право собственности на объект в Болгарии?
С подписанием нотариального акта. Нотариус подаёт акт на регистрацию в реестр имущества в тот же день, а регистрация определяет приоритет права перед третьими лицами и кредиторами.
Сколько составляют расходы на покупку в Болгарии?
Основная составляющая - муниципальный налог на приобретение от 0,1% до 3%, а в крупных городах 3%. К нему добавляются ступенчатый нотариальный гонорар с верхним пределом около 3068 евро плюс НДС, регистрационный сбор 0,1%, гонорар адвоката, переводы и иногда комиссия посредника.
Что такое регистрация BULSTAT и зачем она нужна?
BULSTAT - идентификационный реестр, который ведёт Агентство по регистрации. Иностранец, приобретающий объект в Болгарии, обязан зарегистрироваться в нём в течение семи дней с момента приобретения для идентификации перед налоговыми органами.
Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководствоИсточники
- CMS Expert Guide to Commercial Real Estate - Bulgaria (preliminary contract, notary deed, transfer tax)
- CMS - Real estate transaction costs and taxes in Bulgaria
- Legal500 - The notary public as escrow agent in real estate transactions (Notary Act Art. 25a)
- Invest Sofia (Sofia Municipality) - Taxes
- Innovires - Notarial fees and costs for property transactions in Bulgaria (2026, EUR)
- VLO Law Firm - Bulgaria real estate guide (2026)
- Trud i Pravo - Issuing a tax assessment certificate (DOPK Art. 264)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.