باختصار
الإسرائيلي غير المقيم في بلغاريا الذي يؤجر فيها شقة يملكها شخصيًا يخضع في بلغاريا لضريبة نهائية 10% على إجمالي دخل الإيجار، دون خصم نفقات. ويتطلب التأجير قصير الأجل تسجيلًا إضافيًا بموجب قانون السياحة ورقم تسجيل في كل إعلان. وفي إسرائيل يخضع الدخل للضريبة، والاختيار بين مسار الـ15% والمسار العادي مع ائتمان عن الضريبة البلغارية يغيّر إجمالي الضريبة تغييرًا ملحوظًا.
أبرز النقاط
- 1غير المقيم الذي يؤجر عقارًا في بلغاريا يدفع ضريبة نهائية 10% على إجمالي الإيجار؛ والخصم بنسبة 10% الوارد في أدلة كثيرة يسري على المقيمين في بلغاريا.
- 2التأجير عبر شركة بلغارية يخضع لضريبة شركات 10% على الربح، بعد خصم النفقات الفعلية، وعلى توزيع الأرباح يسري خصم من المنبع 5%.
- 3يتطلب التأجير القصير تسجيلًا لدى رئيس البلدية بموجب قانون السياحة، ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان؛ ومنذ 20 أيار/مايو 2026 تسري أيضًا آلية أوروبية للإنفاذ.
- 4في إسرائيل: في مسار الـ15% لا يوجد ائتمان عن الضريبة البلغارية، ولذلك قد يبلغ إجمالي الضريبة نحو ربع الإيجار الإجمالي؛ وفي المسار العادي تُخصم النفقات ويُمنح ائتمان بموجب الاتفاقية.
- 5قد يُعدّ التأجير القصير المكثف في إسرائيل دخلًا من عمل تجاري، وعندها لا يتاح مسار الـ15%.
كم يدفع الإسرائيلي ضريبة في بلغاريا على دخل الإيجار؟
الإسرائيلي غير المقيم في بلغاريا الذي يؤجر عقارًا يملكه شخصيًا يخضع لضريبة نهائية 10% على مبلغ الإيجار الإجمالي، دون إمكانية خصم النفقات. هكذا تصفه RSM بلغاريا، وهكذا يتبين أيضًا من مواقف مصلحة الضرائب البلغارية بشأن الأفراد الأجانب (بحسب وضع تشرين الأول/أكتوبر 2026).
وهذا المعطى يختلف عمّا يرد في معظم الأدلة. فالحساب المعروف - خصم تلقائي 10% من الإجمالي وضريبة 10% على الباقي، أي ضريبة فعلية 9% - هو نظام المقيمين في بلغاريا، الذين يدفعون دفعات مقدمة ربع سنوية ويقدمون تقريرًا سنويًا. وبحسب مواقف مصلحة الضرائب البلغارية، فإن إمكانية غير المقيم أن يطلب إعادة احتساب الضريبة كمقيم محفوظة لمقيمي دول الاتحاد وEEA، ولذلك فهي غير متاحة عادةً للمقيم في إسرائيل.
وحين يكون المستأجر شركة بلغارية، تخصم الشركة الضريبة من المنبع وتحوّلها إلى مصلحة الضرائب. وحين يكون المستأجر شخصًا عاديًا غير ملزم بالخصم، يُطلب من المؤجر الأجنبي دفع الضريبة بنفسه. وبحسب RSM، الموعد هو حتى نهاية الشهر الذي يلي الربع الذي تم فيه استلام الدخل.
التأجير عبر شركة بلغارية يخضع لضريبة شركات 10% على الربح، بعد خصم النفقات الفعلية، وعلى توزيع الأرباح يسري خصم من المنبع 5%.
أيهما أفضل - التأجير باسم شخصي أم عبر شركة بلغارية؟
الجواب يتوقف على حجم النفقات وعلى ما إذا كانت الشركة لازمة أصلًا (مثلًا عند شراء منزل مع أرض، لا يستطيع الإسرائيلي شراءه باسمه). مقارنة موجزة:
| البنية | أساس الضريبة في بلغاريا | النسبة | خصم النفقات |
|---|---|---|---|
| فرد غير مقيم (إسرائيلي) | الإيجار الإجمالي | 10% ضريبة نهائية | لا |
| فرد مقيم في بلغاريا | الإجمالي بعد خصم 10% قانوني | 10% (نحو 9% فعلية) | خصم ثابت فقط |
| شركة بلغارية (OOD) | الربح بعد النفقات والإهلاك والفائدة | 10% ضريبة شركات | نعم، نفقات فعلية |
| توزيع أرباح من الشركة لفرد | مبلغ الأرباح الموزعة | 5% خصم من المنبع | لا |
تتيح الشركة خصم الإهلاك (بنسبة لا تتجاوز 4% سنويًا للمباني، بحسب RSM) والفائدة والصيانة ورسوم الإدارة، ولذلك قد تكون أكثر كفاءة في حالات النفقات المرتفعة - مثلًا شقة استجمام برسوم إدارة كبيرة أو عقار مموَّل بالاقتراض. وفي المقابل، لها تكاليف جارية لمسك الدفاتر والإبلاغ، وهي تضيف طبقة ضريبة في إسرائيل على الأرباح الموزعة. ويجب اتخاذ القرار قبل الشراء، لأن تغيير البنية لاحقًا مكلف.
ما المطلوب لتأجير شقة قصير الأجل في بلغاريا؟
يتطلب التأجير للسياح تسجيلًا بموجب قانون السياحة البلغاري. فدور الضيافة ملزمة بالتصنيف، أما غرف الإقامة وشقق الإقامة غير المصنفة فتُسجَّل في سجل إلكتروني يديره رئيس البلدية. ويجري التقديم بنموذج طلب-إقرار، وتصدر البلدية شهادة تسجيل أو رفضًا معللًا.
ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان على منصة تأجير. ومنذ 20 أيار/مايو 2026 تسري في الاتحاد اللائحة (EU) 2024/1028، التي تضيف آليات رقابة وتبادل معلومات بين السلطات والمنصات مثل Airbnb وBooking. وفي بلغاريا تُطبَّق الآلية في إطار قانون السياحة القائم، وقد يُعطَّل أو يُزال إعلان بلا تسجيل ساري.
- التأكد من أن الوحدة مسجَّلة في سجل العقارات شقة سكنية وأن للمبنى رخصة استخدام سارية.
- فحص نظام المبنى المشترك أو عقد الإدارة في المجمع - بعضها يقيّد التأجير القصير أو يضع له شروطًا.
- تقديم طلب تسجيل إلى رئيس البلدية والحصول على شهادة تسجيل ورقم.
- التسجيل لأغراض الضريبة في بلغاريا وتنظيم جباية الضريبة السياحية من النزلاء.
- إدراج رقم التسجيل في كل إعلان وحفظ توثيق كل حجز.
أي ضرائب ورسوم أخرى تسري على التأجير القصير؟
- الضريبة السياحية: ضريبة ليلية على كل نزيل، يحدد مقدارها كل بلدية. ويجبيها المؤجر من النزيل ويحوّلها إلى البلدية.
- ضريبة القيمة المضافة: خدمات الإقامة صفقة خاضعة لضريبة القيمة المضافة، خلافًا للتأجير السكني طويل الأجل. وعتبة التسجيل الإلزامي لضريبة القيمة المضافة في بلغاريا 51,130 يورو من الدوران السنوي (بحسب 2026)، وفي خدمات المبيت تسري عادةً نسبة مخفضة 9%. وانطباقها على مؤجر أجنبي غير مقيم في بلغاريا يجب فحصه على حدة.
- ضريبة الأملاك ورسم النفايات: ضريبة أملاك سنوية تحددها كل بلدية في نطاق 0.01% إلى 0.45% من القيمة لأغراض الضريبة، وإلى جانبها رسم إزالة النفايات.
- رسوم الإدارة وعمولات المنصات: ليست ضريبة، لكنها في مسار الفرد غير المقيم لا تُخصم من الوعاء الضريبي البلغاري.
قد يُعدّ الدخل من تأجير قصير يُدار بكثافة، مع خدمات مصاحبة، نشاطًا تجاريًا في بلغاريا ويخضع لنظام ضريبي آخر. يُستحسن فحص ذلك مع محاسب بلغاري قبل البدء، لا بعد سنة من الحجوزات.
كيف يُبلَّغ عن الإيجار من بلغاريا وتُدفع عنه الضريبة في إسرائيل؟
المقيم في إسرائيل ملزم بدفع الضريبة في إسرائيل على دخله من الإيجار في الخارج. وبموجب اتفاقية الضريبة بين إسرائيل وبلغاريا (وُقّعت في 18 كانون الثاني/يناير 2000 وعُدّلت في إطار الاتفاقية متعددة الأطراف MLI)، تملك بلغاريا حق فرض الضريبة على الدخل من عقار يقع فيها، وتمنح إسرائيل ائتمانًا عن الضريبة المدفوعة في بلغاريا حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.
وعمليًا يقف أمام المؤجر الإسرائيلي مساران رئيسيان:
| مسار الـ15% (المادة 122أ) | المسار العادي (الضريبة الحدية) | |
|---|---|---|
| نسبة الضريبة | 15% | بحسب شرائح الضريبة الشخصية |
| خصم النفقات | الإهلاك فقط | جميع النفقات في إنتاج الدخل، بما فيها الفائدة |
| ائتمان عن الضريبة البلغارية | لا يوجد | يوجد، بموجب الاتفاقية |
| شرط | ألا يكون الدخل من عمل تجاري | - |
| مناسب عادةً | نفقات منخفضة، دخل متوقع | نفقات مرتفعة، اقتراض، رسوم إدارة كبيرة |
ومعنى غياب الائتمان في مسار الـ15% مهم: ففي إيجار قدره 12,000 يورو في السنة، يدفع المؤجر في بلغاريا 1,200 يورو (10% من الإجمالي)، وفي إسرائيل حتى 1,800 يورو إضافية (15% قبل خصم الإهلاك). وقد يبلغ العبء الإجمالي نحو ربع الإيجار الإجمالي. وفي المسار العادي تُحسب الضريبة الإسرائيلية على الدخل الصافي، وتُخصم منها الضريبة البلغارية - ولذلك يجب أن تتم المقارنة في كل حالة على حدة.
وفيما يخص الإبلاغ: تتيح أنظمة ضريبة الدخل (دفعات مقدمة بسبب دخل الخارج)، 5764-2004 إبلاغًا مختصرًا عن الدخل من مصادر في الخارج، والاستيفاء قد يعفي من تقديم تقرير سنوي. وإضافة إلى ذلك، بحسب تعميم مؤسسة التأمين الوطني، فإن الدخل من تأجير سكني في الخارج لا يبلغ حد العمل التجاري معفى من رسوم التأمين. وقد يغيّر التأجير القصير بحجم وإدارة عمل تجاري الأمرين كليهما.
قائمة فحص للمؤجر الإسرائيلي في بلغاريا
- اتخاذ القرار قبل الشراء بشأن بنية الحيازة - شخصية أو شركة - بحسب حجم النفقات المتوقع.
- التسجيل لأغراض الضريبة في بلغاريا والتأكد من يخصم الضريبة - المستأجر أم أنتم.
- في التأجير القصير: التسجيل لدى رئيس البلدية، ورقم التسجيل في كل إعلان، وجباية الضريبة السياحية.
- حفظ إيصالات دفع الضريبة البلغارية - فهي أساس الائتمان في إسرائيل.
- الاختيار مع المحاسب في إسرائيل بين مسار الـ15% والمسار العادي، وفحص واجب الإبلاغ.
- متابعة التغييرات: نسب الضريبة السياحية وعتبة ضريبة القيمة المضافة والإنفاذ تجاه المنصات تتغير.
قبل التأجير: كيف نرافقكم
نفحص منذ مرحلة الشراء ما إذا كان العقار يلائم التأجير الذي خططتم له - تسجيل الوحدة ورخصة الاستخدام وقيود النظام الداخلي أو عقد الإدارة - ونصوغ عقد الإيجار أو عقد التأجير المُدار. ومع المحاسبين في بلغاريا وفي إسرائيل نتأكد من أن بنية الحيازة ومسار الضريبة اختيرا معًا، كي لا يُفرض على الدخل ضريبة مزدوجة بلا داعٍ.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، بحسب وضع تشرين الأول/أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية ولا استشارة ضريبية ولا توصية استثمارية. وقبل أي قرار يجب الحصول على استشارة خاصة تلائم ظروف الصفقة.
أسئلة شائعة
كم يدفع الإسرائيلي ضريبة على الإيجار في بلغاريا؟
الإسرائيلي غير المقيم في بلغاريا الذي يؤجر باسمه الشخصي يدفع في بلغاريا ضريبة نهائية 10% على الإيجار الإجمالي، دون خصم نفقات. وإضافة إلى ذلك يخضع الدخل للضريبة في إسرائيل، مع ائتمان عن الضريبة البلغارية في المسار العادي.
هل يلزم ترخيص لتأجير شقة في بلغاريا عبر Airbnb؟
يلزم تسجيل بموجب قانون السياحة. وشقة الإقامة غير المصنفة تُسجَّل في السجل الإلكتروني لرئيس البلدية، ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان. ومنذ 20 أيار/مايو 2026 يُطلب من المنصات التعامل مع الإعلانات التي بلا تسجيل ساري.
هل يمكن دفع 15% فقط في إسرائيل على الإيجار من بلغاريا؟
نعم، في مسار المادة 122أ، إذا لم يكن الدخل من عمل تجاري. لكن في هذا المسار يُخصم الإهلاك فقط ولا يوجد ائتمان عن الضريبة المدفوعة في بلغاريا، ولذلك قد يكون العبء الإجمالي أعلى من المسار العادي. يُستحسن مقارنة المسارين مع محاسب.
هل يُجدي التأجير عبر شركة بلغارية؟
أحيانًا. تخضع الشركة لضريبة 10% على الربح بعد خصم النفقات الفعلية، وعلى توزيع الأرباح يسري خصم من المنبع 5%. وحين تكون النفقات مرتفعة قد يكون ذلك مجديًا، لكن توجد تكاليف جارية وتبعات ضريبية في إسرائيل يجب احتسابها.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليلالمصادر
- RSM Bulgaria - Direct holding of real estate
- RSM Bulgaria - Taxation of real estate (payment deadlines for non-residents)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Bulgaria, Individual, Income determination
- PwC Worldwide Tax Summaries - Bulgaria, Individual, Other taxes
- Dimitrov, Petrov & Co. - Short-term accommodation rentals: the new EU framework and its implications for Bulgaria
- Israel-Bulgaria Convention for the avoidance of double taxation (synthesized text with MLI)
- بن شوشان وشركاه - الضريبة على دخل الإيجار، جوانب الضريبة الإسرائيلية
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.