Сдача недвижимости в аренду в Болгарии: налогообложение арендного дохода, регистрация краткосрочной аренды и отчётность в Израиле

1Сколько налога платит израильтянин в Болгарии с арендного дохода?

Израильтянин, не являющийся резидентом Болгарии и сдающий принадлежащий ему лично объект, облагается окончательным налогом 10% с валовой суммы аренды без возможности вычесть расходы. Так это описывает RSM Bulgaria, и так же следует из позиции болгарской налоговой службы в отношении иностранных физических лиц (по состоянию на октябрь 2026 года).

Эти данные отличаются от того, что приводится в большинстве руководств. Известный расчёт - автоматический вычет 10% из валовой суммы и налог 10% с остатка, то есть эффективный налог 9%, - это режим резидентов Болгарии, которые платят ежеквартальные авансовые платежи и подают годовую декларацию. Согласно позиции болгарской налоговой службы, возможность нерезидента потребовать пересчёта налога как резидента зарезервирована для резидентов государств Союза и EEA, поэтому, как правило, недоступна резиденту Израиля.

Когда арендатор - болгарская компания, она удерживает налог у источника и перечисляет его налоговой службе. Когда арендатор - частное лицо, не обязанное удерживать налог, иностранный арендодатель должен уплатить налог самостоятельно. По данным RSM, срок - до конца месяца, следующего за кварталом, в котором получен доход.

2Что выгоднее - сдавать на личное имя или через болгарскую компанию?

Ответ зависит от объёма расходов и от того, нужна ли компания в любом случае (например, при покупке дома с землёй, которую израильтянин не может приобрести на своё имя). Краткое сравнение:

Компания позволяет вычитать амортизацию (по ставке не выше 4% в год для зданий, по данным RSM), проценты, содержание и сборы за управление, поэтому при высоких расходах - например, курортная квартира со значительными сборами за управление или объект с заёмным финансированием - она может быть эффективнее. С другой стороны, у неё есть текущие расходы на бухгалтерский учёт и отчётность, и она добавляет ещё один уровень налога в Израиле на дивиденды. Решение следует принимать до покупки, так как изменение структуры постфактум обходится дорого.

3Что требуется для краткосрочной аренды квартиры в Болгарии?

Сдача туристам требует регистрации по болгарскому Закону о туризме. Гостиницы обязаны проходить категоризацию, а комнаты для гостей и гостевые квартиры, не прошедшие категоризацию, регистрируются в электронном реестре, который ведёт мэр. Подача производится по форме заявления-декларации, а муниципалитет выдаёт свидетельство о регистрации или мотивированный отказ.

Регистрационный номер должен быть указан в каждом объявлении на платформе аренды. С 20 мая 2026 года в Союзе применяется Регламент (EU) 2024/1028, добавляющий механизмы надзора и обмена информацией между органами власти и платформами вроде Airbnb и Booking. В Болгарии механизм реализуется в рамках действующего Закона о туризме, и объявление без действительной регистрации может быть заблокировано или удалено.

1. Убедиться, что помещение зарегистрировано в реестре недвижимости как жилое и что у здания есть действующее разрешение на эксплуатацию.
2. Проверить устав общего дома или договор управления в комплексе - некоторые ограничивают краткосрочную аренду или устанавливают для неё условия.
3. Подать заявление о регистрации мэру и получить свидетельство о регистрации и номер.
4. Зарегистрироваться в налоговых целях в Болгарии и урегулировать сбор туристического налога с гостей.
5. Указывать регистрационный номер в каждом объявлении и хранить документацию по каждому бронированию.

4Какие ещё налоги и сборы применяются к краткосрочной аренде?

• Туристический налог: ночной налог с каждого гостя, размер которого устанавливает каждый муниципалитет. Арендодатель взимает его с гостя и перечисляет муниципалитету.
• НДС: услуги размещения облагаются НДС, в отличие от долгосрочной аренды жилья. Порог обязательной регистрации по НДС в Болгарии составляет 51 130 евро годового оборота (по состоянию на 2026 год), а для услуг проживания, как правило, применяется пониженная ставка 9%. Применимость к иностранному арендодателю, не базирующемуся в Болгарии, необходимо проверять отдельно.
• Налог на имущество и сбор за мусор: ежегодный налог на имущество, устанавливаемый каждым муниципалитетом в диапазоне от 0,01% до 0,45% налоговой оценки, и сбор за вывоз мусора.
• Сборы за управление и комиссии платформ: не являются налогом, но при режиме физического лица - нерезидента они не вычитаются из болгарской налоговой базы.

5Как отчитываться и платить налог в Израиле с аренды в Болгарии?

Резидент Израиля облагается налогом в Израиле с дохода от аренды за границей. По договору об избежании двойного налогообложения между Израилем и Болгарией (подписан 18 января 2000 года и изменён в рамках многосторонней конвенции MLI) Болгария вправе облагать доход от находящегося в ней имущества, а Израиль предоставляет зачёт налога, уплаченного в Болгарии, в пределах израильского налога на этот же доход.

На практике перед израильским арендодателем два основных режима:

Отсутствие зачёта при 15-процентном режиме имеет важное значение: при арендной плате 12 000 евро в год арендодатель платит в Болгарии 1200 евро (10% с валового дохода), а в Израиле - до 1800 евро дополнительно (15% до вычета амортизации). Общая нагрузка может достигать четверти валовой арендной платы. При обычном режиме израильский налог рассчитывается с чистого дохода, а болгарский налог засчитывается, поэтому сравнение нужно проводить в каждом случае отдельно.

Что касается отчётности: Правила подоходного налога (авансовые платежи в связи с доходом из-за границы), 5764-2004 допускают сокращённую отчётность по доходам из иностранных источников, а соблюдение требований может освободить от подачи годовой декларации. Кроме того, согласно циркуляру Службы национального страхования, доход от аренды жилья за границей, не достигающий уровня бизнеса, освобождён от страховых взносов. Краткосрочная аренда в объёме и с порядком управления, свойственными бизнесу, может изменить и то, и другое.

6Контрольный список для израильского арендодателя в Болгарии

1. До покупки определить структуру владения - личная или через компанию - исходя из ожидаемого объёма расходов.
2. Зарегистрироваться в налоговых целях в Болгарии и выяснить, кто удерживает налог - арендатор или вы.
3. При краткосрочной аренде: регистрация у мэра, регистрационный номер в каждом объявлении, сбор туристического налога.
4. Сохранять подтверждения уплаты болгарского налога - они основа для зачёта в Израиле.
5. Вместе с бухгалтером в Израиле выбрать между 15-процентным и обычным режимом и проверить обязанность подавать отчётность.
6. Следить за изменениями: ставки туристического налога, порог НДС и контроль со стороны платформ меняются.

7Перед сдачей в аренду: как мы сопровождаем

Мы проверяем ещё на этапе покупки, подходит ли объект для запланированной вами аренды - регистрация помещения, разрешение на эксплуатацию, ограничения в уставе или договоре управления, - и составляем договор аренды либо договор управляемой аренды. С бухгалтерами в Болгарии и в Израиле мы добиваемся того, чтобы структура владения и налоговый режим выбирались совместно, и доход не облагался налогом дважды без необходимости.

Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.