Închirierea unei proprietăți în Bulgaria: impozitarea chiriei, înregistrarea pentru închirierea pe termen scurt și raportarea în Israel

1Cât impozit plătește un israelian în Bulgaria pe venitul din chirii?

Un israelian care nu este rezident în Bulgaria și închiriază o proprietate aflată în proprietatea sa personală datorează un impozit final de 10% asupra sumei brute a chiriei, fără posibilitatea de a deduce cheltuieli. Așa descrie lucrurile RSM Bulgaria și așa reiese și din pozițiile autorității fiscale bulgare cu privire la persoanele fizice străine (conform datelor din octombrie 2026).

Această dată diferă de ceea ce apare în majoritatea ghidurilor. Calculul cunoscut - deducerea automată de 10% din venitul brut și impozit de 10% pe rest, adică un impozit efectiv de 9% - este regimul rezidenților Bulgariei, care plătesc avansuri trimestriale și depun o declarație anuală. Potrivit pozițiilor autorității fiscale bulgare, posibilitatea unui nerezident de a cere recalcularea impozitului ca rezident este rezervată rezidenților statelor din Uniune și din SEE, deci de regulă nu este deschisă unui rezident al Israelului.

Când chiriașul este o societate bulgară, societatea reține impozitul la sursă și îl virează autorității fiscale. Când chiriașul este o persoană fizică care nu are obligația de reținere, proprietarul străin trebuie să plătească impozitul singur. Potrivit RSM, termenul este până la sfârșitul lunii care urmează trimestrului în care a fost încasat venitul.

2Ce este mai bine - să închiriezi pe nume personal sau printr-o societate bulgară?

Răspunsul depinde de volumul cheltuielilor și de întrebarea dacă oricum este necesară o societate (de exemplu la achiziția unei case cu teren, pe care un israelian nu o poate cumpăra pe numele său). O comparație succintă:

Societatea permite deducerea amortizării (la o cotă care nu depășește 4% pe an pentru clădiri, potrivit RSM), a dobânzii, a întreținerii și a taxelor de administrare, de aceea în cazurile cu cheltuieli ridicate - de exemplu un apartament de vacanță cu taxe de administrare semnificative sau o proprietate îndatorată - poate fi mai eficientă. În schimb, are costuri curente de contabilitate și raportare și adaugă un strat de impozit în Israel pe dividend. Decizia trebuie luată înainte de achiziție, deoarece schimbarea structurii ulterior este costisitoare.

3Ce este necesar pentru a închiria un apartament pe termen scurt în Bulgaria?

Închirierea către turiști necesită înregistrare conform Legii turismului bulgare. Casele de oaspeți sunt supuse clasificării, iar camerele și apartamentele de oaspeți neclasificate se înregistrează într-un registru electronic administrat de primar. Depunerea se face printr-un formular de cerere-declarație, iar primăria eliberează un certificat de înregistrare sau un refuz motivat.

Numărul de înregistrare trebuie să apară în fiecare anunț de pe platforma de închiriere. Din 20 mai 2026 se aplică în Uniune Regulamentul (UE) 2024/1028, care adaugă mecanisme de supraveghere și de schimb de informații între autorități și platforme precum Airbnb și Booking. În Bulgaria, mecanismul este pus în aplicare în cadrul Legii turismului existente, iar un anunț fără o înregistrare valabilă poate fi dezactivat sau retras.

1. Asigurați-vă că unitatea este înscrisă în registrul proprietăților ca locuință și că imobilul are o autorizație de utilizare valabilă.
2. Verificați regulamentul condominiului sau contractul de administrare din complex - unele restricționează închirierea pe termen scurt sau stabilesc condiții pentru aceasta.
3. Depuneți o cerere de înregistrare la primar și obțineți un certificat de înregistrare și un număr.
4. Înregistrați-vă în scopuri fiscale în Bulgaria și reglementați încasarea taxei turistice de la oaspeți.
5. Includeți numărul de înregistrare în fiecare anunț și păstrați documentarea fiecărei rezervări.

4Ce alte impozite și taxe se aplică închirierii pe termen scurt?

• Taxa turistică: o taxă pe noapte pentru fiecare oaspete, al cărei cuantum este stabilit de fiecare primărie. Proprietarul o încasează de la oaspete și o virează primăriei.
• TVA: serviciile de cazare sunt o operațiune supusă TVA, spre deosebire de închirierea pentru locuit pe termen lung. Pragul de înregistrare obligatorie în scopuri de TVA în Bulgaria este de 51.130 euro cifră de afaceri anuală (conform datelor din 2026), iar pentru serviciile de cazare se aplică de regulă o cotă redusă de 9%. Aplicabilitatea la un proprietar străin care nu este stabilit în Bulgaria trebuie verificată separat.
• Impozit pe proprietate și taxă de deșeuri: un impozit anual pe proprietate stabilit de fiecare primărie în intervalul de la 0,01% la 0,45% din valoarea fiscală, alături de o taxă de salubrizare.
• Taxe de administrare și comisioane ale platformei: nu sunt impozite, dar în traseul persoanei fizice nerezidente ele nu se deduc din baza impozabilă bulgară.

5Cum se raportează și se plătește impozitul în Israel pentru chiriile din Bulgaria?

Un rezident al Israelului datorează impozit în Israel pe venitul din chirii din străinătate. Potrivit tratatului fiscal dintre Israel și Bulgaria (semnat la 18 ianuarie 2000 și modificat prin Convenția multilaterală MLI), Bulgaria are dreptul să impoziteze venitul dintr-un imobil aflat pe teritoriul ei, iar Israelul acordă un credit pentru impozitul plătit în Bulgaria până la nivelul impozitului israelian pe același venit.

În practică, proprietarul israelian are în față două trasee principale:

Semnificația lipsei creditului în traseul de 15% este importantă: la o chirie de 12.000 euro pe an, proprietarul plătește în Bulgaria 1.200 euro (10% din brut), iar în Israel până la 1.800 euro în plus (15% înainte de deducerea amortizării). Povara totală poate ajunge la aproximativ un sfert din chiria brută. În traseul obișnuit, impozitul israelian se calculează pe venitul net, iar impozitul bulgar se compensează din acesta - de aceea comparația trebuie făcută în fiecare caz în parte.

În ceea ce privește raportarea: Regulamentul privind impozitul pe venit (avansuri pentru venitul din străinătate), 2004, permite raportarea simplificată a veniturilor din surse din străinătate, iar respectarea cerințelor poate scuti de depunerea unei declarații anuale. În plus, potrivit circularei Institutului Național de Asigurări Sociale, venitul din închirierea unei locuințe în străinătate care nu ajunge la nivelul unei afaceri este scutit de contribuții de asigurări. Închirierea pe termen scurt în volumul și cu modul de administrare al unei afaceri poate schimba ambele aspecte.

6Listă de verificare pentru proprietarul israelian din Bulgaria

1. Decideți înainte de achiziție structura de deținere - personală sau societate - în funcție de volumul estimat al cheltuielilor.
2. Înregistrați-vă în scopuri fiscale în Bulgaria și asigurați-vă cine reține impozitul - chiriașul sau dumneavoastră.
3. La închirierea pe termen scurt: înregistrare la primar, număr de înregistrare în fiecare anunț, încasarea taxei turistice.
4. Păstrați confirmările de plată ale impozitului bulgar - sunt baza creditului din Israel.
5. Alegeți împreună cu contabilul din Israel între traseul de 15% și cel obișnuit și verificați obligația de raportare.
6. Urmăriți modificările: cotele taxei turistice, pragul TVA și aplicarea față de platforme se schimbă.

7Înainte de a închiria: cum vă însoțim

Verificăm încă din faza de achiziție dacă proprietatea se potrivește închirierii pe care ați planificat-o - înregistrarea unității, autorizația de utilizare, restricțiile din regulament sau din contractul de administrare - și redactăm contractul de închiriere sau contractul de închiriere administrată. Împreună cu contabilii din Bulgaria și din Israel ne asigurăm că structura de deținere și traseul fiscal au fost alese împreună, astfel încât venitul să nu fie impozitat de două ori fără necesitate.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.