Impozitul anual ENFIA și alte impozite de deținere în Grecia: cum se calculează, cine plătește și ce se așteaptă în 2027

1Ce este ENFIA și cine trebuie să îl plătească?

ENFIA este impozitul anual unificat pe proprietatea imobiliară din Grecia. Îl datorează oricine deține la 1 ianuarie al anului un drept real asupra unui imobil grecesc, fie persoană fizică, fie persoană juridică, rezident în Grecia sau nerezident. Conform rezumatului fiscal PwC, impozitul se percepe din 2014 în temeiul Legii 4223/2013, iar din 18 iulie 2025 în temeiul noului Cod de impozitare a proprietății (Legea 5219/2025).

Data de 1 ianuarie este data de referință. Cine a cumpărat un imobil în februarie nu va primi o impunere ENFIA pentru acel an, iar cine a vândut în noiembrie va primi o impunere integrală pentru acel an. Recomandăm să stabiliți în contractul de vânzare cum se împarte costul ENFIA pentru anul tranzacției, pentru a evita dispute ulterioare.

2Cum se calculează efectiv ENFIA?

ENFIA al unei persoane fizice are două componente: un impozit principal, calculat separat pentru fiecare imobil, și un impozit suplimentar, care se aplică numai când valoarea totală a imobilelor depășește 500.000 de euro. Impozitul principal se calculează în funcție de caracteristicile fizice și de locație, nu în funcție de prețul pe care l-ați plătit.

Pentru majoritatea investitorilor israelieni, care dețin unul sau două apartamente de valoare moderată, impozitul suplimentar nu este relevant, iar obligația constă în principal din impozitul principal. Așa cum am scris în ghidul nostru general de fiscalitate, ratele din Grecia sunt relativ scăzute în comparație europeană. Totuși, un imobil mare într-o locație scumpă poate ajunge la o sumă care merită planificată din timp în fluxul de numerar.

3Ce este declarația E9 și de ce determină factura?

ENFIA se stabilește printr-o impunere electronică, fără să depuneți o declarație separată, pe baza datelor din declarația de proprietăți E9 la 1 ianuarie. În practică, E9 este baza oricărei obligații fiscale asupra imobilului.

De aici rezultă trei concluzii practice. În primul rând, după o achiziție trebuie să vă asigurați că E9 a fost actualizat conform actului și măsurătorilor: suprafață, etaj, utilizare și anul construcției. În al doilea rând, o eroare în E9 nu rămâne limitată la un an. La vânzare, vânzătorului i se cere de regulă să prezinte un certificat ENFIA care arată că impozitul a fost declarat și plătit pentru ultimii cinci ani și că imobilul a fost inclus corect în E9 în fiecare dintre ei. În al treilea rând, o modificare fizică a imobilului, cum ar fi compartimentarea, extinderea sau schimbarea utilizării, impune și actualizarea E9.

4Când și cum se plătește ENFIA din Israel?

Se poate plăti integral sau în 12 rate lunare. Conform comunicatului Autorității Fiscale Elene din martie 2026, impunerile pentru 2026 au fost publicate la mijlocul lunii martie, iar termenul primei plăți a fost 31 martie 2026. Numărul ratelor a crescut la 12 începând din 2025, în loc de 10 anterior.

• Impunerea este publicată în contul dumneavoastră myAADE, astfel că aveți nevoie de coduri de acces active sau de un reprezentant care urmărește în locul dumneavoastră.
• Plata se face prin transfer bancar, cu codul de plată din impunere. Cel mai simplu este să plătiți din contul bancar grecesc.
• Întârzierea la plată creează o datorie față de autoritatea fiscală, iar o asemenea datorie poate întârzia obținerea certificatului fiscal necesar pentru vânzare.
• Setați un memento anual pentru verificarea impunerii în martie, chiar dacă ați ales plata în rate.

5Ce reduceri și scutiri sunt relevante pentru un investitor israelian?

Cea mai relevantă reducere pentru un nerezident este reducerea pentru asigurare: până la 20% pentru o locuință asigurată împotriva cutremurului, a incendiului și a inundațiilor. Majoritatea celorlalte facilități sunt destinate rezidenților din Grecia și locuinței lor principale.

Din punct de vedere economic, asigurarea clădirii este oricum o cheltuială firească pentru orice proprietar de imobil în Grecia, o țară sensibilă la cutremure și la incendii. Dacă polița îndeplinește condițiile, reducerea acoperă o parte din costul ei. Alegeți o poliță care detaliază cele trei riscuri și depuneți cererea la timp.

6Ce alte impozite de deținere și taxe există în Grecia?

Pe lângă ENFIA, proprietarul unui imobil din Grecia plătește taxe municipale percepute prin factura de electricitate. Din 2027 se așteaptă o schimbare semnificativă a structurii lor. În plus, există un impozit special relevant numai pentru imobilele deținute de societăți.

• Taxa de dezvoltare locală (de la 1 ianuarie 2027): conform PwC, Legea 5314/2026 unifică taxa municipală pe proprietate (TAP) și taxa pe suprafețele electrificate într-o singură taxă, cu o rată de 0,30 până la 0,70 la mie. De la 1 ianuarie 2027 va fi percepută prin facturile de energie. Dacă o plătește chiriașul, ea se deduce din chirie, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. De aceea merită să verificați acum această clauză în contractele de închiriere existente și noi.
• Taxa de curățenie și iluminat pentru un imobil gol și neracordat la electricitate: un imobil închis, cu electricitatea deconectată, nu este scutit. Municipalitatea calculează pentru el o zecime din suma care ar fi plătită dacă ar fi racordat.
• Cheltuielile asociației de proprietari și cheltuielile comune: nu sunt impozite, dar fac parte din costul deținerii și, în clădirile cu lift, piscină sau paznic, pot fi semnificative. Solicitați vânzătorului o confirmare că nu există datorii față de asociație înainte de achiziție.
• Asigurarea clădirii și a conținutului: așa cum s-a arătat, merită și datorită reducerii ENFIA.

7Ce se schimbă atunci când imobilul este deținut printr-o societate?

O societate plătește ENFIA principal pentru fiecare imobil și, în plus, un impozit pe valoarea cumulată a întregii proprietăți imobiliare a sa. Peste aceasta, i se poate aplica impozitul special pe imobile (ΕΦΑ) de 15% pe an din valoarea în scopuri fiscale. Acest impozit a fost destinat inițial societăților „offshore”, dar se aplică persoanelor juridice care dețin imobile în Grecia în general, iar scutirea de el nu este automată.

Conform surselor profesionale, o persoană juridică din Uniunea Europeană sau dintr-o țară care are schimb activ de informații cu Grecia poate obține scutirea, dacă își dezvăluie asociații pe tot lanțul, până la persoanele fizice, iar fiecare dintre ele are un AFM. O structură care include un trust necesită o analiză separată. Implicația practică este clară: înainte de a decide să achiziționați un imobil în Grecia printr-o societate israeliană sau printr-o filială grecească a unei societăți israeliene, trebuie cartografiat lanțul de proprietate și pregătite din timp documentele de dezvăluire. 15% pe an este o obligație care anulează randamentul.

8Se poate compensa ENFIA din impozitul din Israel?

Nu ca credit fiscal. Convenția fiscală dintre Israel și Grecia se aplică, conform articolului 2, impozitelor pe venit. Pe partea greacă, enumeră impozitul pe venitul persoanelor fizice și al persoanelor juridice, iar ENFIA este un impozit pe proprietate. De aceea, ENFIA nu intră în creditul pentru impozit străin conform articolului 22 din convenție. Dacă venitul din chirii din același imobil este impozitat în Israel pe traseul obișnuit, este posibil ca ENFIA să poată fi dedus ca o cheltuială curentă a imobilului. Pe traseul impozitării reduse a chiriilor din străinătate nu se deduc cheltuieli, cu excepția amortizării. Tratăm separat, într-un articol distinct, impozitarea în Israel a chiriilor din Grecia.

9Calendar anual pentru proprietarul unui imobil în Grecia

10Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Costul anual de deținere trebuie introdus în modelul investiției încă înainte de semnare, iar acesta include ENFIA, taxele, asigurarea și cheltuielile asociației. Când însoțim o achiziție în Grecia, verificăm structura de proprietate în raport cu impozitul special pe imobile, ne asigurăm că imobilul nu are datorii ENFIA sau taxe, stabilim în contract împărțirea impozitului pentru anul tranzacției și, după înregistrare, verificăm că E9 a fost actualizat corect. Astfel, impozitul anual rămâne o cheltuială previzibilă și nu o surpriză.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.