חריגות בנייה ביוון ותעודת מהנדס: החוק להסדרת חריגות, איך מזהים ומה הסיכון לרוכש

1מה נחשב חריגת בנייה ביוון?

חריגת בנייה (αυθαίρετο) היא כל בנייה שנעשתה בלי היתר בנייה, מעבר למה שההיתר מתיר, בניגוד לכללי התכנון, או על בסיס היתר שבוטל. ההגדרה נמצאת בסעיף 81 לחוק 4495/2017. החוק נותן סובלנות מוגבלת: סטייה של עד 2% במידות החיצוניות לא נחשבת חריגה.

בפועל, בשוק היווני חריגות בנייה הן תופעה נפוצה מאוד ולא נדירה. לפי דיווחים בעיתונות היוונית, יותר מ-1.7 מיליון בעלי נכסים כבר הסדירו חריגות בקטגוריות 1 עד 4. בדירות ובבתים שישראלים קונים, החריגות האופייניות הן סגירת מרפסת חצי־פתוחה (ημιυπαίθριος) לחדר, הפיכת מחסן או מרתף לשטח מגורים, תוספת חדר על הגג, פרגולות גדולות ושינויי חלוקה פנימיים שלא עודכנו בתוכניות.

2למה חריגת בנייה היא בעיה של הרוכש ולא רק של המוכר?

כי החוק פוגע בעסקה עצמה. סעיף 82 לחוק 4495/2017 אוסר על עסקאות בנכסים שיש בהם חריגות שלא הוסדרו. סעיף 83 מחייב לצרף לכל שטר העברה תעודת מהנדס והצהרת בעלים על מצב הבנייה. כשחריגות שהוסדרו לא מופיעות בתוכניות ההיתר, השטר צריך לפרט את נתוני ההסדרה ולצרף את התוכניות מהמערכת, ואם זה לא נעשה, השטר בטל.

מעבר לתוקף העסקה יש גם השלכות כלכליות. נכס עם חריגה שלא הוסדרה עלול להיות חשוף לקנסות ולהליכי אכיפה. קשה לממן אותו במשכנתא, וקשה למכור אותו בהמשך, כי הרוכש הבא ידרוש את אותה תעודה. מי שקונה נכס ״עם בעיה קטנה שנסדר אחר כך״ קונה בעצם את הבעיה.

3מהן חמש קטגוריות החריגות לפי חוק 4495/2017?

סעיף 96 לחוק מחלק את החריגות לחמש קטגוריות. הקטגוריה קובעת אם אפשר להסדיר את החריגה ובאיזו עלות:

ההסדרה לפי החוק חלה על חריגות שנבנו לפני 28.7.2011. חריגה שנבנתה אחרי התאריך הזה לא נכנסת למסלול ההסדרה, וחשופה לאכיפה מלאה.

4עד מתי אפשר להסדיר חריגות בנייה ביוון?

נכון לאוקטובר 2026, המועדים להסדרה לפי סעיף 102 לחוק 4495/2017 הוארכו מ-31.3.2026 עד 31.3.2028, בסעיף 43 לחוק 5270/2026. באותו סעיף הוארך גם המועד להגשת תעודת הזהות האלקטרונית של הבניין לבניינים מסוג I, עד 1.2.2028.

לגבי קטגוריה 5 התמונה שונה. לפי תשובת סגן השר הממונה בפרלמנט היווני בפברואר 2026, ההסדרה של קטגוריה 5 פקעה ב-2020, והחלון החריג לבנקים ולקרנות השקעה הסתיים ב-31.12.2025 בלי הארכה נוספת. השר לא שלל בחינה מחודשת במסגרת רפורמה רחבה, אבל אין לכך מועד. רוכש לא צריך לבנות על פתיחה עתידית של המסלול.

5האם אפשר לקנות נכס שההסדרה שלו עדיין בתהליך?

כן, בתנאים. לפי סעיף 83 לחוק אפשר להעביר נכס אחרי ששולם הקנס במלואו, או לפחות 30% ממנו. במקרה כזה הרוכש החדש נכנס לחובה להשלים את ההליך, כלומר לשלם את יתרת הקנס ולהגיש את המסמכים החסרים, וזה נרשם בשטר. התעודה של המהנדס צריכה לציין במפורש ששולמו 30% מהקנס ושהמסמכים הנדרשים הועלו למערכת.

המשמעות לרוכש: יתרת הקנס ועלות השלמת המסמכים (כולל בדיקות מבניות, כשהן נדרשות) עוברות אליו, אלא אם החוזה קובע אחרת. לכן אנחנו דורשים לראות את מצב התיק במערכת ואת יתרת התשלומים. אחר כך מנכים את הסכום מהמחיר או משאירים אותו בנאמנות עד שההליך מושלם.

6איך מזהים חריגות בנייה לפני הקנייה?

הזיהוי נעשה בשילוב של מסמכים ובדיקה בשטח, ורצוי על ידי מהנדס שמייצג את הרוכש. סדר הבדיקה שאנחנו ממליצים עליו:

1. מבקשים את היתר הבנייה ואת התוכניות המאושרות מהמוכר או מרשות התכנון, כולל כל שינוי היתר שנעשה מאז.
2. משווים את התוכניות למצב בשטח: שטחים, מרפסות, גג, מרתף, חלוקה פנימית ושימושים. כל פער מתועד בכתב.
3. בודקים אם הוגשה בעבר הצהרת הסדרה ובאיזה שלב היא: הצהרה ראשונית, הצהרה סופית עם 30% מהקנס, או הצהרה מושלמת.
4. מסווגים כל חריגה לקטגוריה ומעריכים את עלות ההסדרה. אם מדובר בקטגוריה 5, עוצרים ושוקלים מחדש.
5. בודקים את תעודת הזהות האלקטרונית של הבניין כשהיא קיימת, ואת הרכוש המשותף בבניין משותף. גם חריגות ברכוש המשותף עלולות להשפיע.
6. מקבלים את טיוטת תעודת המהנדס של המוכר לפני החתימה, ולא ביום החתימה. משווים אותה לממצאי המהנדס שלכם.

7איך מגינים על הרוכש בחוזה?

• תנאי מתלה: השלמת העסקה מותנית בתעודת מהנדס נקייה, או בהשלמת ההסדרה על חשבון המוכר עד מועד מוגדר.
• מצג והתחייבות של המוכר שאין חריגות מעבר לאלה שפורטו בכתב, עם חובת שיפוי אם יתגלו חריגות נוספות.
• הפחתת מחיר או נאמנות בגובה יתרת הקנס והעלויות הצפויות, כשההסדרה עדיין לא הושלמה.
• זכות ביטול והשבת מקדמה אם יתברר שהחריגה בקטגוריה 5, או שנבנתה אחרי 28.7.2011.
• תזמון: התעודה תקפה חודשיים, ולכן מועד השטר צריך להיות מתואם עם מועד ההנפקה.

8מה ההבדל בין תעודת מהנדס לבין בדיקה הנדסית מטעם הרוכש?

תעודת המהנדס לפי סעיף 83 היא מסמך משפטי שנדרש כדי לחתום על השטר. היא עונה על שאלה אחת: האם יש בנכס חריגות שלא הוסדרו. בדרך כלל המוכר מזמין אותה, והמהנדס חשוף לאחריות פלילית ומשמעתית אם היא לא נכונה. בדיקה הנדסית מטעם הרוכש רחבה יותר. היא בוחנת גם את מצב השלד, הרטיבות, המערכות והתאמת השטחים למחיר, וגם אם אפשר לממש את התוכנית העסקית של הרוכש, למשל שיפוץ, פיצול או שינוי שימוש. התעודה מגנה על תקינות השטר. הבדיקה העצמאית מגנה על ההשקעה.

בעסקאות שאנחנו מלווים, המהנדס מטעם הרוכש מקבל את טיוטת התעודה של המוכר ומאשר בכתב שהוא מסכים עם הממצאים. כשיש מחלוקת, היא נפתרת לפני החתימה ולא אחריה.

9ההיבט הישראלי: מימון, שכירות ומכירה עתידית

רוכש ישראלי מושפע מחריגות בנייה גם מעבר לעסקה עצמה. מימון בנקאי, ביוון או בישראל, מותנה בדרך כלל בנכס תקין מבחינה משפטית ותכנונית. ביטוח עלול להיות מוגבל. ביום המכירה הרוכש הבא ידרוש תעודת מהנדס חדשה, וחריגה שלא טופלה תפגע במחיר או תעכב את העסקה. כשאנחנו בוחנים נכס ללקוח, אנחנו מתייחסים לחריגות כרכיב בתחשיב התשואה, ולא כ״פרט טכני״.

10מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים את זה

לפני מקדמה אנחנו שולחים מהנדס עצמאי לבדיקת ההתאמה בין ההיתר לשטח, ובודקים את מצב ההסדרה במערכת. אנחנו מסווגים את החריגות ומתמחרים את ההסדרה. בחוזה אנחנו מכניסים תנאים מתלים, מצגים, נאמנות ותזמון שמתאים לתוקף התעודה. אם התמונה כוללת חריגה מקטגוריה 5 או בנייה שנעשתה אחרי 2011, נאמר זאת בבירור, גם אם המשמעות היא לוותר על העסקה.

הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.