Коротко
В Греции запрещена передача объекта с неурегулированными нарушениями строительных норм. К каждому договору необходимо приложить справку инженера в соответствии со статьёй 83 закона 4495/2017. Закон позволяет урегулировать нарушения, совершённые до 28.7.2011, с уплатой сбора и штрафа, по пяти категориям. По состоянию на октябрь 2026 года сроки урегулирования продлены до 31.3.2028, но урегулирование самой тяжёлой категории (категория 5) было закрыто в 2020 году. Поэтому покупателю необходимо выявить нарушения до подписания, выяснить, к какой категории они относятся, и переложить стоимость урегулирования и риск на продавца.
Главное
- 1Закон 4495/2017 запрещает сделки с объектами, имеющими неурегулированные нарушения строительных норм, и требует справку инженера в каждом договоре.
- 2Нарушения делятся на пять категорий. В лёгких категориях уплачивается сбор в 250 евро без штрафа, а урегулирование тяжёлой категории 5 было закрыто в 2020 году.
- 3По состоянию на октябрь 2026 года сроки урегулирования по статье 102 продлены до 31.3.2028 (закон 5270/2026).
- 4Объект можно передать после уплаты 30% штрафа, но покупатель принимает на себя обязанность завершить процедуру. Это необходимо учесть в цене в договоре.
- 5Справка инженера продавца действительна два месяца. Она не заменяет самостоятельную проверку со стороны покупателя.
Что считается самовольным строительством в Греции?
Самовольное строительство (αυθαίρετο) - это любое строительство, выполненное без разрешения на строительство, сверх того, что допускает разрешение, в нарушение правил планирования либо на основании отменённого разрешения. Определение содержится в статье 81 закона 4495/2017. Закон допускает ограниченную терпимость: отклонение до 2% во внешних размерах нарушением не считается.
На практике на греческом рынке нарушения строительных норм - очень распространённое, а не редкое явление. По сообщениям греческой прессы, более 1,7 миллиона владельцев объектов уже урегулировали нарушения в категориях с 1 по 4. В квартирах и домах, которые покупают израильтяне, типичные нарушения - это закрытие полуоткрытого балкона (ημιυπαίθριος) в комнату, превращение склада или подвала в жилую площадь, пристройка комнаты на крыше, большие перголы и изменения внутренней планировки, не отражённые в чертежах.
Нарушения делятся на пять категорий. В лёгких категориях уплачивается сбор в 250 евро без штрафа, а урегулирование тяжёлой категории 5 было закрыто в 2020 году.
Почему самовольное строительство - проблема покупателя, а не только продавца?
Потому что закон бьёт по самой сделке. Статья 82 закона 4495/2017 запрещает сделки с объектами, имеющими неурегулированные нарушения. Статья 83 требует прилагать к каждому договору передачи справку инженера и заявление владельца о состоянии постройки. Если урегулированные нарушения не отражены в чертежах разрешения, договор должен содержать данные об урегулировании и приложенные чертежи из системы, а если этого не сделано, договор недействителен.
Помимо действительности сделки, есть и экономические последствия. Объект с неурегулированным нарушением может быть подвержен штрафам и мерам принудительного исполнения. Его трудно финансировать ипотекой и трудно продать в дальнейшем, поскольку следующий покупатель потребует такую же справку. Тот, кто покупает объект «с небольшой проблемой, которую потом уладим», на самом деле покупает проблему.
Каковы пять категорий нарушений по закону 4495/2017?
Статья 96 закона делит нарушения на пять категорий. Категория определяет, можно ли урегулировать нарушение и какой ценой:
| Категория | Что включает | Стоимость урегулирования |
|---|---|---|
| 1 | Нарушения, совершённые до 1975 года, главным образом в жилых зданиях | Сбор в 250 евро, без специального штрафа |
| 2 | Нарушения, совершённые до 1983 года | Сбор и единый специальный штраф |
| 3 | Малые нарушения, перечисленные в законе, например сокращение растительности до 20% либо склады до 15 кв. м | Сбор в 250 евро, без специального штрафа |
| 4 | Отступление от правил планирования в пределах установленных законом порогов, например до 20% по площади застройки, строительным правам и высоте либо до 40% по площади застройки и строительным правам с учётом предельных площадей | Сбор и единый специальный штраф, рассчитываемый в зависимости от нарушения |
| 5 | Любое нарушение, не подпадающее под категории с 1 по 4, то есть тяжёлые нарушения | Урегулирование закрыто в 2020 году. Сегодня нет открытого маршрута для частных владельцев |
Урегулирование по закону распространяется на нарушения, совершённые до 28.7.2011. Нарушение, совершённое после этой даты, в маршрут урегулирования не входит и подвергается полному принудительному исполнению.
До какого срока можно урегулировать нарушения строительных норм в Греции?
По состоянию на октябрь 2026 года сроки урегулирования по статье 102 закона 4495/2017 продлены с 31.3.2026 до 31.3.2028 статьёй 43 закона 5270/2026. В той же статье продлён и срок подачи электронного удостоверения здания для зданий типа I - до 1.2.2028.
В отношении категории 5 картина иная. Согласно ответу ответственного заместителя министра в греческом парламенте в феврале 2026 года, урегулирование категории 5 утратило силу в 2020 году, а исключительное окно для банков и инвестиционных фондов завершилось 31.12.2025 без дальнейшего продления. Министр не исключил повторного рассмотрения в рамках широкой реформы, но сроков у этого нет. Покупателю не следует рассчитывать на будущее открытие этого маршрута.
Сроки в Греции продлевались много раз, и это соблазняет откладывать. Но продление касается владельца, который хочет урегулировать, а не покупателя, который хочет подписать. В день подписания договора инженер должен подтвердить, что объект в порядке или урегулирован, а если нет - сделки нет.
Можно ли купить объект, урегулирование которого ещё в процессе?
Да, на определённых условиях. Согласно статье 83 закона, объект можно передать после уплаты штрафа полностью либо хотя бы 30% его суммы. В этом случае новый покупатель принимает на себя обязанность завершить процедуру, то есть уплатить остаток штрафа и подать недостающие документы, и это фиксируется в договоре. В справке инженера должно быть прямо указано, что уплачено 30% штрафа и что необходимые документы загружены в систему.
Для покупателя это означает, что остаток штрафа и стоимость завершения документов (включая конструктивные проверки, когда они необходимы) переходят к нему, если договором не предусмотрено иное. Поэтому мы требуем показать состояние досье в системе и остаток платежей. Затем сумму вычитают из цены либо оставляют на условном депонировании до завершения процедуры.
Как выявить самовольное строительство до покупки?
Выявление осуществляется сочетанием документов и проверки на месте, желательно силами инженера, представляющего покупателя. Рекомендуемый нами порядок проверки:
- Запрашиваем разрешение на строительство и утверждённые чертежи у продавца или в органе планирования, включая все изменения разрешения, сделанные с тех пор.
- Сравниваем чертежи с положением на месте: площади, балконы, крыша, подвал, внутренняя планировка и использование. Каждое расхождение фиксируется письменно.
- Проверяем, подавалось ли ранее заявление об урегулировании и на каком оно этапе: первичное заявление, окончательное заявление с 30% штрафа либо завершённое заявление.
- Относим каждое нарушение к категории и оцениваем стоимость урегулирования. Если речь идёт о категории 5, останавливаемся и пересматриваем решение.
- Проверяем электронное удостоверение здания, если оно есть, и общее имущество в многоквартирном доме. Нарушения в общем имуществе также могут иметь значение.
- Получаем проект справки инженера продавца до подписания, а не в день подписания. Сравниваем её с выводами вашего инженера.
Как защитить покупателя в договоре?
- Отлагательное условие: завершение сделки обусловлено чистой справкой инженера либо завершением урегулирования за счёт продавца к определённому сроку.
- Заверение и обязательство продавца об отсутствии нарушений сверх тех, что указаны письменно, с обязанностью возместить убытки, если обнаружатся дополнительные нарушения.
- Снижение цены или депонирование в размере остатка штрафа и ожидаемых расходов, пока урегулирование не завершено.
- Право на расторжение и возврат задатка, если окажется, что нарушение относится к категории 5 либо совершено после 28.7.2011.
- Сроки: справка действительна два месяца, поэтому дата подписания договора должна быть согласована с датой выдачи.
В чём разница между справкой инженера и инженерной проверкой со стороны покупателя?
Справка инженера по статье 83 - это юридический документ, необходимый для подписания договора. Она отвечает на один вопрос: есть ли в объекте неурегулированные нарушения. Как правило, её заказывает продавец, а инженер несёт уголовную и дисциплинарную ответственность, если она неверна. Инженерная проверка со стороны покупателя шире. Она оценивает также состояние каркаса, влажность, инженерные системы и соответствие площадей цене, а также возможность реализовать бизнес-план покупателя, например ремонт, разделение либо смену назначения. Справка защищает правильность договора. Самостоятельная проверка защищает инвестицию.
В сделках, которые мы сопровождаем, инженер покупателя получает проект справки продавца и письменно подтверждает, что согласен с выводами. Если есть разногласия, они решаются до подписания, а не после.
Израильский аспект: финансирование, аренда и будущая продажа
Израильского покупателя нарушения строительных норм затрагивают и за пределами самой сделки. Банковское финансирование, в Греции или в Израиле, как правило, зависит от юридической и планировочной чистоты объекта. Страхование может быть ограничено. В день продажи следующий покупатель потребует новую справку инженера, а неустранённое нарушение ударит по цене или задержит сделку. Когда мы оцениваем объект для клиента, мы рассматриваем нарушения как составляющую расчёта доходности, а не как «техническую деталь».
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс
До внесения задатка мы направляем независимого инженера проверить соответствие разрешения положению на месте и проверяем состояние урегулирования в системе. Мы относим нарушения к категориям и оцениваем стоимость урегулирования. В договор мы включаем отлагательные условия, заверения, депонирование и сроки, соответствующие сроку действия справки. Если картина включает нарушение категории 5 либо строительство, выполненное после 2011 года, мы скажем об этом прямо, даже если это означает отказ от сделки.
Информация в этой статье носит общий характер и актуальна на октябрь 2026 года. Она не является юридической или инженерной консультацией по конкретному случаю. Градостроительное право Греции и сроки урегулирования меняются довольно часто, и каждый объект необходимо проверять отдельно вместе с адвокатом и инженером.
Частые вопросы
Можно ли купить в Греции квартиру с нарушением строительных норм?
Только если нарушение урегулировано по закону 4495/2017 либо находится в процессе урегулирования, при котором уплачено не менее 30% штрафа. Во втором случае покупатель принимает на себя обязанность завершить процедуру. Объект с неурегулированным нарушением нельзя передать по договору, так как справка инженера является условием подписания.
До какого срока можно урегулировать нарушения строительных норм в Греции?
По состоянию на октябрь 2026 года сроки по статье 102 закона 4495/2017 продлены до 31.3.2028 законом 5270/2026. Урегулирование самой тяжёлой категории 5 было закрыто в 2020 году, и сегодня открытого маршрута нет.
Что такое категория 5 среди нарушений строительных норм в Греции?
Это нарушения, не подпадающие под категории с 1 по 4, то есть нарушения, более тяжёлые, чем пороги, установленные законом. По состоянию на начало 2026 года открытого маршрута урегулирования для этой категории нет, поэтому такой объект представляет реальный риск для покупателя.
Сколько действительна справка инженера в Греции?
Два месяца со дня её подписания. Если подписание договора откладывается за пределы этого срока, необходимо выдать новую справку.
Кто платит за урегулирование нарушения, выявленного до покупки?
Закон не регулирует это в отношениях между продавцом и покупателем. Это вопрос переговоров и формулировки договора. Как правило, принято требовать, чтобы продавец урегулировал нарушение за свой счёт до подписания договора либо чтобы остаток расходов был вычтен из цены или оставлен на депонировании.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИсточники
- Статья 83 закона 4495/2017 - справка инженера и передача объектов (Taxheaven)
- Статья 96 закона 4495/2017 - категории нарушений строительных норм (Taxheaven)
- Статья 43 закона 5270/2026 - продление сроков урегулирования и электронного удостоверения здания (Taxheaven)
- ered.gr - министерство окружающей среды: дальнейшие шаги по нарушениям категории 5 (февраль 2026)
- OT.gr English Edition - Thousands of Greek Properties Face Legal Limbo
- Odigos tou Politi - самовольное строительство: меры, профилактика и штрафы (статья 81)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.