Pe scurt
În Grecia este interzis transferul unui imobil cu abateri de construcție neregularizate. Fiecare act necesită un certificat al unui inginer conform articolului 83 din Legea 4495/2017. Legea permite regularizarea abaterilor construite înainte de 28.7.2011 prin plata unei taxe și a unei amenzi, în funcție de cinci categorii. La octombrie 2026, termenele de regularizare au fost prelungite până la 31.3.2028, dar regularizarea celei mai grave categorii (categoria 5) s-a închis în 2020. De aceea cumpărătorul trebuie să identifice abaterile înainte de semnare, să afle în ce categorie se încadrează și să transfere costul regularizării și riscul către vânzător.
Ce este important de reținut
- 1Legea 4495/2017 interzice tranzacțiile cu imobile care au abateri de construcție neregularizate și impune un certificat al unui inginer în fiecare act.
- 2Abaterile sunt împărțite în cinci categorii. În categoriile ușoare se plătește o taxă de 250 de euro, fără amendă, iar în categoria 5, cea gravă, regularizarea s-a închis în 2020.
- 3La octombrie 2026, termenele de regularizare conform articolului 102 au fost prelungite până la 31.3.2028 (Legea 5270/2026).
- 4Un imobil poate fi transferat după plata a 30% din amendă, dar cumpărătorul preia obligația de a finaliza procedura. Acest lucru trebuie evaluat în contract.
- 5Certificatul inginerului vânzătorului este valabil două luni. Nu înlocuiește o verificare independentă din partea cumpărătorului.
Ce se consideră abatere de construcție în Grecia?
O abatere de construcție (αυθαίρετο) este orice construcție realizată fără autorizație de construire, peste ceea ce permite autorizația, contrar regulilor de urbanism sau pe baza unei autorizații anulate. Definiția se află în articolul 81 din Legea 4495/2017. Legea oferă o toleranță limitată: o abatere de până la 2% în dimensiunile exterioare nu se consideră abatere.
În practică, pe piața grecească abaterile de construcție sunt un fenomen foarte răspândit și nu rar. Conform relatărilor din presa greacă, peste 1,7 milioane de proprietari au regularizat deja abateri din categoriile 1-4. În apartamentele și casele pe care le cumpără israelienii, abaterile tipice sunt închiderea unui balcon semideschis (ημιυπαίθριος) pentru a obține o cameră, transformarea unui depozit sau a unui subsol în spațiu locuibil, adăugarea unei camere pe acoperiș, pergole mari și modificări de compartimentare interioară care nu au fost actualizate în planuri.
Abaterile sunt împărțite în cinci categorii. În categoriile ușoare se plătește o taxă de 250 de euro, fără amendă, iar în categoria 5, cea gravă, regularizarea s-a închis în 2020.
De ce este o abatere de construcție o problemă a cumpărătorului și nu doar a vânzătorului?
Pentru că legea afectează tranzacția însăși. Articolul 82 din Legea 4495/2017 interzice tranzacțiile cu imobile care au abateri neregularizate. Articolul 83 impune anexarea la fiecare act de transfer a unui certificat al unui inginer și a unei declarații a proprietarului privind situația construcției. Când abaterile regularizate nu apar în planurile autorizației, actul trebuie să detalieze datele regularizării și să anexeze planurile din sistem, iar dacă acest lucru nu se face, actul este nul.
Dincolo de valabilitatea tranzacției, există și consecințe economice. Un imobil cu o abatere neregularizată poate fi expus la amenzi și la proceduri de executare. Este greu de finanțat printr-un credit ipotecar și greu de vândut ulterior, deoarece următorul cumpărător va solicita același certificat. Cine cumpără un imobil „cu o mică problemă pe care o vom rezolva după aceea” cumpără, de fapt, problema.
Care sunt cele cinci categorii de abateri conform Legii 4495/2017?
Articolul 96 din lege împarte abaterile în cinci categorii. Categoria stabilește dacă abaterea poate fi regularizată și la ce cost:
| Categoria | Ce include | Costul regularizării |
|---|---|---|
| 1 | Abateri construite înainte de 1975, în principal în clădiri de locuit | Taxă de 250 de euro, fără amendă specială |
| 2 | Abateri construite înainte de 1983 | Taxă și amendă specială uniformă |
| 3 | Abateri minore enumerate în lege, de exemplu reducerea vegetației cu până la 20% sau depozite de până la 15 mp | Taxă de 250 de euro, fără amendă specială |
| 4 | Abatere de la regulile de urbanism în limitele stabilite de lege, de exemplu până la 20% la gradul de ocupare a terenului, la dreptul de construire și la înălțime, sau până la 40% la gradul de ocupare a terenului și la dreptul de construire, sub rezerva plafoanelor de suprafață | Taxă și amendă specială uniformă, calculată în funcție de abatere |
| 5 | Orice abatere care nu intră în categoriile 1-4, adică abaterile grave | Regularizarea s-a închis în 2020. În prezent nu există un traseu deschis pentru proprietarii privați |
Regularizarea conform legii se aplică abaterilor construite înainte de 28.7.2011. O abatere construită după această dată nu intră în traseul de regularizare și este expusă aplicării depline a sancțiunilor.
Până când pot fi regularizate construcțiile ilegale în Grecia?
La octombrie 2026, termenele de regularizare conform articolului 102 din Legea 4495/2017 au fost prelungite de la 31.3.2026 până la 31.3.2028, prin articolul 43 din Legea 5270/2026. În același articol a fost prelungit și termenul pentru depunerea cărții de identitate electronice a clădirii pentru clădirile de tip I, până la 1.2.2028.
În ceea ce privește categoria 5, tabloul este diferit. Conform răspunsului viceministrului competent în Parlamentul grec din februarie 2026, regularizarea categoriei 5 a expirat în 2020, iar fereastra excepțională pentru bănci și fonduri de investiții s-a încheiat la 31.12.2025, fără o prelungire suplimentară. Ministrul nu a exclus o reexaminare în cadrul unei reforme ample, dar nu există un termen pentru aceasta. Un cumpărător nu trebuie să se bazeze pe o deschidere viitoare a traseului.
Termenele din Grecia au fost prelungite de multe ori și este tentant să amânați. Dar prelungirea este relevantă pentru proprietarul care dorește să regularizeze, nu pentru cumpărătorul care dorește să semneze. În ziua actului, inginerul trebuie să confirme că imobilul este în regulă sau a fost regularizat, iar dacă nu, nu există tranzacție.
Se poate cumpăra un imobil a cărui regularizare este încă în curs?
Da, în anumite condiții. Conform articolului 83 din lege, un imobil poate fi transferat după ce amenda a fost plătită integral sau cel puțin 30% din ea. În acest caz, noul cumpărător preia obligația de a finaliza procedura, adică de a plăti restul amenzii și de a depune documentele lipsă, iar acest lucru se consemnează în act. Certificatul inginerului trebuie să menționeze expres că au fost plătite 30% din amendă și că documentele necesare au fost încărcate în sistem.
Implicația pentru cumpărător: restul amenzii și costul finalizării documentelor (inclusiv verificările structurale, atunci când sunt necesare) trec asupra lui, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. De aceea cerem să vedem situația dosarului în sistem și restul plăților. Apoi suma se deduce din preț sau se păstrează în depozit fiduciar până la finalizarea procedurii.
Cum se identifică abaterile de construcție înainte de cumpărare?
Identificarea se face printr-o combinație de documente și verificare la fața locului, de preferat de către un inginer care îl reprezintă pe cumpărător. Ordinea verificării pe care o recomandăm:
- Solicitați autorizația de construire și planurile aprobate de la vânzător sau de la autoritatea de urbanism, inclusiv orice modificare a autorizației efectuată de atunci.
- Comparați planurile cu situația din teren: suprafețe, balcoane, acoperiș, subsol, compartimentare interioară și utilizări. Orice diferență se consemnează în scris.
- Verificați dacă a fost depusă anterior o declarație de regularizare și în ce etapă se află: declarație inițială, declarație finală cu 30% din amendă sau declarație finalizată.
- Încadrați fiecare abatere într-o categorie și estimați costul regularizării. Dacă este vorba despre categoria 5, vă opriți și reconsiderați.
- Verificați cartea de identitate electronică a clădirii atunci când există, precum și părțile comune într-o clădire cu mai mulți proprietari. Și abaterile din părțile comune pot avea impact.
- Obțineți proiectul certificatului inginerului vânzătorului înainte de semnare, nu în ziua semnării. Comparați-l cu constatările inginerului dumneavoastră.
Cum se protejează cumpărătorul prin contract?
- Condiție suspensivă: finalizarea tranzacției este condiționată de un certificat curat al inginerului sau de finalizarea regularizării pe cheltuiala vânzătorului până la o dată stabilită.
- Declarația și angajamentul vânzătorului că nu există abateri în afara celor detaliate în scris, cu obligația de despăgubire dacă se descoperă abateri suplimentare.
- Reducerea prețului sau depozit fiduciar în valoarea restului amenzii și a costurilor preconizate, atunci când regularizarea nu a fost încă finalizată.
- Dreptul de reziliere și restituirea avansului dacă se dovedește că abaterea este din categoria 5 sau a fost construită după 28.7.2011.
- Calendarul: certificatul este valabil două luni, de aceea data actului trebuie coordonată cu data emiterii.
Care este diferența dintre certificatul inginerului și o verificare inginerească din partea cumpărătorului?
Certificatul inginerului conform articolului 83 este un document juridic necesar pentru semnarea actului. El răspunde la o singură întrebare: există în imobil abateri neregularizate. De regulă, îl comandă vânzătorul, iar inginerul este expus la răspundere penală și disciplinară dacă el nu este corect. O verificare inginerească din partea cumpărătorului este mai amplă. Ea examinează și starea structurii, umiditatea, instalațiile și corespondența suprafețelor cu prețul, precum și dacă planul de afaceri al cumpărătorului poate fi realizat, de exemplu renovarea, compartimentarea sau schimbarea destinației. Certificatul protejează valabilitatea actului. Verificarea independentă protejează investiția.
În tranzacțiile pe care le însoțim, inginerul din partea cumpărătorului primește proiectul certificatului vânzătorului și confirmă în scris că este de acord cu constatările. Când există o divergență, ea se rezolvă înainte de semnare și nu după.
Aspectul israelian: finanțare, închiriere și vânzare viitoare
Un cumpărător israelian este afectat de abaterile de construcție și dincolo de tranzacția însăși. Finanțarea bancară, în Grecia sau în Israel, este condiționată de regulă de un imobil în regulă din punct de vedere juridic și urbanistic. Asigurarea poate fi limitată. În ziua vânzării, următorul cumpărător va solicita un nou certificat al inginerului, iar o abatere netratată va afecta prețul sau va întârzia tranzacția. Când analizăm un imobil pentru un client, tratăm abaterile ca o componentă a calculului randamentului și nu ca un „detaliu tehnic”.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim
Înainte de avans, trimitem un inginer independent pentru a verifica corespondența dintre autorizație și teren și verificăm în sistem situația regularizării. Încadrăm abaterile și estimăm costul regularizării. În contract introducem condiții suspensive, declarații, depozit fiduciar și un calendar adaptat valabilității certificatului. Dacă tabloul include o abatere din categoria 5 sau o construcție realizată după 2011, o spunem clar, chiar dacă aceasta înseamnă renunțarea la tranzacție.
Informațiile din acest articol sunt generale și actualizate la octombrie 2026. Ele nu constituie consultanță juridică sau tehnică pentru un caz concret. Legislația urbanistică din Grecia și termenele de regularizare se modifică frecvent, iar fiecare imobil trebuie verificat pe fond împreună cu un avocat și un inginer.
Întrebări frecvente
Se poate cumpăra în Grecia un apartament cu o abatere de construcție?
Numai dacă abaterea a fost regularizată conform Legii 4495/2017 sau se află într-o procedură de regularizare în care au fost plătite cel puțin 30% din amendă. În al doilea caz, cumpărătorul preia obligația de a finaliza procedura. Un imobil cu o abatere neregularizată nu poate fi transferat prin act, deoarece certificatul inginerului este o condiție a semnării.
Până când pot fi regularizate construcțiile ilegale în Grecia?
La octombrie 2026, termenele conform articolului 102 din Legea 4495/2017 au fost prelungite până la 31.3.2028 prin Legea 5270/2026. Regularizarea categoriei 5, cea mai gravă, s-a închis în 2020 și în prezent nu există un traseu deschis.
Ce este categoria 5 în cazul abaterilor de construcție din Grecia?
Sunt abaterile care nu intră în categoriile 1-4, adică abateri mai grave decât limitele din lege. La începutul anului 2026 nu există un traseu de regularizare deschis pentru această categorie, de aceea un asemenea imobil reprezintă un risc real pentru cumpărător.
Cât timp este valabil certificatul inginerului în Grecia?
Două luni de la data semnării lui. Dacă actul este amânat peste această perioadă, trebuie emis un nou certificat.
Cine plătește regularizarea unei abateri descoperite înainte de cumpărare?
Legea nu stabilește aceasta în raporturile dintre vânzător și cumpărător. Este o chestiune de negociere și de redactare a contractului. În mod obișnuit, se cere ca vânzătorul să regularizeze pe cheltuiala sa înainte de act sau ca restul costului să fie dedus din preț ori ținut în depozit fiduciar.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidulSurse
- Articolul 83 din Legea 4495/2017 - certificatul inginerului și transferul imobilelor (Taxheaven)
- Articolul 96 din Legea 4495/2017 - categoriile de abateri de construcție (Taxheaven)
- Articolul 43 din Legea 5270/2026 - prelungirea termenelor de regularizare și a cărții de identitate a clădirii (Taxheaven)
- ered.gr - Ministerul Mediului: următorii pași privind abaterile din categoria 5 (februarie 2026)
- OT.gr English Edition - Thousands of Greek Properties Face Legal Limbo
- Odigos tou Politi - Abateri de construcție: tratare, prevenire și amenzi (articolul 81)
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.