باختصار
في اليونان يُحظر نقل عقار فيه مخالفات بناء لم تُسوَّ. وكل عقد يستلزم شهادة مهندس وفق المادة 83 من القانون 4495/2017. ويتيح القانون تسوية المخالفات المبنية قبل 28.7.2011 مقابل رسم وغرامة، وفق خمس فئات. اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026 مُدّدت مواعيد التسوية حتى 31.3.2028، لكن تسوية الفئة الأشد (الفئة 5) أُغلقت في 2020. لذلك على المشتري أن يكتشف المخالفات قبل التوقيع، وأن يستوضح في أي فئة هي، وأن ينقل كلفة التسوية والخطر إلى البائع.
أبرز النقاط
- 1يحظر القانون 4495/2017 الصفقات على عقارات فيها مخالفات بناء لم تُسوَّ، ويستلزم شهادة مهندس في كل عقد.
- 2تُقسَّم المخالفات إلى خمس فئات. في الفئات الخفيفة يُدفع رسم قدره 250 يورو من دون غرامة، وفي الفئة 5 الشديدة أُغلقت التسوية في 2020.
- 3اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026 مُدّدت مواعيد التسوية وفق المادة 102 حتى 31.3.2028 (القانون 5270/2026).
- 4يمكن نقل العقار بعد دفع 30% من الغرامة، لكن المشتري يلتزم باستكمال الإجراء. وينبغي تسعير ذلك في العقد.
- 5شهادة مهندس البائع سارية شهرين. وهي لا تحل محل فحص مستقل من المشتري.
ما الذي يُعدّ مخالفة بناء في اليونان؟
مخالفة البناء (αυθαίρετο) هي كل بناء أُنجز من دون رخصة بناء، أو بما يتجاوز ما تجيزه الرخصة، أو خلافاً لقواعد التخطيط، أو استناداً إلى رخصة أُلغيت. ويرد التعريف في المادة 81 من القانون 4495/2017. ويمنح القانون تسامحاً محدوداً: انحراف يصل إلى 2% في الأبعاد الخارجية لا يُعدّ مخالفة.
وعملياً، في السوق اليونانية مخالفات البناء ظاهرة شائعة جداً وليست نادرة. ووفق تقارير في الصحافة اليونانية، سوّى أكثر من 1.7 مليون مالك عقار مخالفات في الفئات من 1 إلى 4. وفي الشقق والمنازل التي يشتريها الإسرائيليون، المخالفات المعتادة هي إغلاق شرفة نصف مفتوحة (ημιυπαίθριος) لتحويلها إلى غرفة، وتحويل مخزن أو قبو إلى مساحة سكنية، وإضافة غرفة على السطح، وبرغولات كبيرة، وتغييرات في التقسيم الداخلي لم تُحدَّث في المخططات.
تُقسَّم المخالفات إلى خمس فئات. في الفئات الخفيفة يُدفع رسم قدره 250 يورو من دون غرامة، وفي الفئة 5 الشديدة أُغلقت التسوية في 2020.
لماذا تُعدّ مخالفة البناء مشكلة المشتري لا البائع وحده؟
لأن القانون يمسّ الصفقة نفسها. فالمادة 82 من القانون 4495/2017 تحظر الصفقات على العقارات التي فيها مخالفات لم تُسوَّ. وتوجب المادة 83 إرفاق كل عقد نقل بشهادة مهندس وبإقرار من المالك بشأن حالة البناء. وحين لا تظهر المخالفات التي سُوّيت في مخططات الترخيص، على العقد أن يفصّل معطيات التسوية وأن يرفق المخططات من المنظومة، وإن لم يحدث ذلك فالعقد باطل.
وإضافة إلى صحة الصفقة، توجد تبعات اقتصادية. فالعقار الذي فيه مخالفة لم تُسوَّ قد يتعرض لغرامات ولإجراءات إنفاذ. ويصعب تمويله برهن عقاري، ويصعب بيعه لاحقاً، لأن المشتري التالي سيطلب الشهادة نفسها. ومن يشتري عقاراً «فيه مشكلة صغيرة سنرتبها لاحقاً» يشتري في الواقع المشكلة.
ما فئات المخالفات الخمس وفق القانون 4495/2017؟
تقسم المادة 96 من القانون المخالفات إلى خمس فئات. وتحدد الفئة ما إذا كان يمكن تسوية المخالفة وبأي كلفة:
| الفئة | ما تشمله | كلفة التسوية |
|---|---|---|
| 1 | مخالفات بُنيت قبل 1975، خصوصاً في المباني السكنية | رسم 250 يورو، من دون غرامة خاصة |
| 2 | مخالفات بُنيت قبل 1983 | رسم وغرامة خاصة موحدة |
| 3 | مخالفات صغيرة ينص عليها القانون، مثل تقليص الغطاء النباتي بنسبة تصل إلى 20% أو مخازن حتى 15 م² | رسم 250 يورو، من دون غرامة خاصة |
| 4 | مخالفة قواعد التخطيط ضمن حدود ينص عليها القانون، مثل حتى 20% في نسبة الإشغال وحقوق البناء والارتفاع، أو حتى 40% في نسبة الإشغال وحقوق البناء مع مراعاة سقوف المساحة | رسم وغرامة خاصة موحدة تُحتسب بحسب المخالفة |
| 5 | كل مخالفة لا تندرج في الفئات من 1 إلى 4، أي المخالفات الخطيرة | أُغلقت التسوية في 2020. ولا يوجد اليوم مسار مفتوح للمالكين من الأفراد |
وتسري التسوية وفق القانون على المخالفات التي بُنيت قبل 28.7.2011. أما المخالفة التي بُنيت بعد هذا التاريخ فلا تدخل في مسار التسوية، وهي معرضة للإنفاذ الكامل.
حتى متى يمكن تسوية مخالفات البناء في اليونان؟
اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026، مُدّدت مواعيد التسوية وفق المادة 102 من القانون 4495/2017 من 31.3.2026 إلى 31.3.2028، بموجب المادة 43 من القانون 5270/2026. وفي المادة نفسها مُدّد أيضاً موعد تقديم الهوية الإلكترونية للمبنى بالنسبة إلى المباني من النوع I، حتى 1.2.2028.
أما بالنسبة إلى الفئة 5 فالصورة مختلفة. فوفق جواب نائب الوزير المسؤول في البرلمان اليوناني في شباط/فبراير 2026، سقطت تسوية الفئة 5 في 2020، وانتهت النافذة الاستثنائية للمصارف وصناديق الاستثمار في 31.12.2025 دون تمديد آخر. ولم يستبعد الوزير إعادة النظر فيها في إطار إصلاح واسع، لكن لا موعد لذلك. ولا ينبغي للمشتري أن يبني على فتح المسار مستقبلاً.
مُدّدت المواعيد في اليونان مرات كثيرة، ومن المغري التأجيل. لكن التمديد معني بالمالك الذي يريد التسوية، لا بالمشتري الذي يريد التوقيع. ففي يوم العقد على المهندس أن يؤكد أن العقار سليم أو مُسوّى، وإلا فلا صفقة.
هل يمكن شراء عقار لا تزال تسويته قيد الإجراء؟
نعم، بشروط. وفق المادة 83 من القانون يمكن نقل عقار بعد دفع الغرامة كاملةً، أو 30% منها على الأقل. وفي هذه الحالة يلتزم المشتري الجديد باستكمال الإجراء، أي بدفع باقي الغرامة وتقديم المستندات الناقصة، ويُسجَّل ذلك في العقد. ويجب أن تذكر شهادة المهندس صراحةً أن 30% من الغرامة قد دُفعت وأن المستندات المطلوبة رُفعت إلى المنظومة.
والمعنى للمشتري: إن باقي الغرامة وكلفة استكمال المستندات (بما فيها الفحوص الإنشائية، حين تكون مطلوبة) تنتقل إليه، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. ولذلك نطلب الاطلاع على وضع الملف في المنظومة وعلى باقي المدفوعات. ثم يُخصم المبلغ من السعر أو يُترك في حساب أمانة إلى أن يكتمل الإجراء.
كيف تُكتشف مخالفات البناء قبل الشراء؟
يتم الكشف بالجمع بين المستندات والفحص الميداني، ويُفضَّل أن يجريه مهندس يمثل المشتري. وهذا ترتيب الفحص الذي ننصح به:
- اطلبوا رخصة البناء والمخططات المصدَّق عليها من البائع أو من سلطة التخطيط، بما في ذلك كل تعديل للرخصة جرى منذ ذلك الحين.
- قارنوا المخططات بالوضع في الميدان: المساحات والشرفات والسطح والقبو والتقسيم الداخلي والاستخدامات. ويُوثَّق كل فارق كتابةً.
- افحصوا ما إذا كان قد قُدّم في الماضي إقرار تسوية وفي أي مرحلة هو: إقرار أولي، أو إقرار نهائي مع دفع 30% من الغرامة، أو إقرار مكتمل.
- صنّفوا كل مخالفة في فئتها وقدّروا كلفة التسوية. وإذا كانت من الفئة 5، فتوقفوا وأعيدوا النظر.
- افحصوا الهوية الإلكترونية للمبنى إن وُجدت، والأجزاء المشتركة في المبنى المشترك. فالمخالفات في الأجزاء المشتركة قد تؤثر أيضاً.
- احصلوا على مسودة شهادة مهندس البائع قبل التوقيع، لا يوم التوقيع. وقارنوها بما توصل إليه مهندسكم.
كيف يُحمى المشتري في العقد؟
- شرط واقف: يتوقف إتمام الصفقة على شهادة مهندس نظيفة، أو على إتمام التسوية على نفقة البائع حتى موعد محدد.
- إقرار والتزام من البائع بعدم وجود مخالفات تتجاوز تلك المفصلة كتابةً، مع التزام بالتعويض إن اتضحت مخالفات أخرى.
- تخفيض السعر أو حساب أمانة بقدر باقي الغرامة والكلفة المتوقعة، حين لا تكون التسوية قد اكتملت.
- حق الإلغاء واسترداد الدفعة المقدمة إن تبيّن أن المخالفة من الفئة 5، أو أنها بُنيت بعد 28.7.2011.
- التوقيت: الشهادة سارية شهرين، ولذلك ينبغي أن يتوافق موعد العقد مع موعد إصدارها.
ما الفرق بين شهادة المهندس والفحص الهندسي من جهة المشتري؟
شهادة المهندس وفق المادة 83 مستند قانوني مطلوب للتوقيع على العقد. وهي تجيب عن سؤال واحد: هل في العقار مخالفات لم تُسوَّ. وعادةً يطلبها البائع، ويتعرض المهندس لمسؤولية جنائية وتأديبية إن كانت غير صحيحة. أما الفحص الهندسي من جهة المشتري فأوسع. فهو يفحص كذلك حالة الهيكل والرطوبة والأنظمة وملاءمة المساحات للسعر، وأيضاً ما إذا كان ممكناً تنفيذ الخطة التجارية للمشتري، مثل الترميم أو التقسيم أو تغيير الاستخدام. الشهادة تحمي سلامة العقد. والفحص المستقل يحمي الاستثمار.
وفي الصفقات التي نرافقها، يتلقى المهندس من جهة المشتري مسودة شهادة البائع ويؤكد كتابةً أنه يتفق مع ما ورد فيها. وحين يوجد خلاف، يُحسم قبل التوقيع لا بعده.
الجانب الإسرائيلي: التمويل والإيجار والبيع مستقبلاً
يتأثر المشتري الإسرائيلي بمخالفات البناء أيضاً خارج الصفقة نفسها. فالتمويل المصرفي، في اليونان أو في إسرائيل، يُشترط عادةً بعقار سليم قانونياً وتخطيطياً. وقد يكون التأمين محدوداً. وفي يوم البيع سيطلب المشتري التالي شهادة مهندس جديدة، والمخالفة التي لم تُعالج ستضر بالسعر أو تعطّل الصفقة. وحين نفحص عقاراً لعميل نتعامل مع المخالفات عنصراً في حساب العائد، لا «تفصيلاً تقنياً».
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق ذلك
قبل الدفعة المقدمة نرسل مهندساً مستقلاً لفحص التوافق بين الرخصة والواقع، ونفحص وضع التسوية في المنظومة. ونصنّف المخالفات ونسعّر التسوية. وفي العقد ندرج شروطاً واقفة وإقرارات وحساب أمانة وتوقيتاً يلائم صلاحية الشهادة. وإذا تضمنت الصورة مخالفة من الفئة 5 أو بناءً أُنجز بعد 2011، فسنقول ذلك بوضوح، حتى لو كان المعنى التخلي عن الصفقة.
المعلومات في هذا المقال عامة ومحدَّثة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026. وهي ليست استشارة قانونية أو هندسية لحالة محددة. وتتغير قوانين التخطيط في اليونان ومواعيد التسوية كثيراً، ويجب فحص كل عقار بحسب وقائعه مع محامٍ ومهندس.
أسئلة شائعة
هل يمكن شراء شقة في اليونان فيها مخالفة بناء؟
فقط إذا سُوّيت المخالفة وفق القانون 4495/2017، أو كانت في إجراء تسوية دُفع فيه 30% على الأقل من الغرامة. وفي الحالة الثانية يلتزم المشتري باستكمال الإجراء. والعقار الذي فيه مخالفة لم تُسوَّ لا يمكن أن يمر في عقد، لأن شهادة المهندس شرط للتوقيع.
حتى متى يمكن تسوية مخالفات البناء في اليونان؟
اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026، مُدّدت المواعيد وفق المادة 102 من القانون 4495/2017 حتى 31.3.2028 بالقانون 5270/2026. أما تسوية الفئة 5، الأشد، فأُغلقت في 2020 ولا يوجد اليوم مسار مفتوح.
ما الفئة 5 في مخالفات البناء في اليونان؟
هي المخالفات التي لا تندرج في الفئات من 1 إلى 4، أي المخالفات الأشد من الحدود الواردة في القانون. واعتباراً من مطلع 2026 لا يوجد مسار تسوية مفتوح لهذه الفئة، ولذلك فإن عقاراً كهذا خطر فعلي على المشتري.
كم تبلغ مدة سريان شهادة المهندس في اليونان؟
شهران من يوم التوقيع عليها. وإذا أُجِّل العقد إلى ما بعد هذه الفترة، يجب إصدار شهادة جديدة.
من يدفع تسوية مخالفة تُكتشف قبل الشراء؟
لا يحدد القانون ذلك في العلاقة بين البائع والمشتري. فهي مسألة تفاوض وصياغة عقد. والمعتاد عموماً أن يُطلب من البائع أن يسوّيها على نفقته قبل العقد، أو أن يُخصم باقي الكلفة من السعر أو يُحتجز في حساب أمانة.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمصادر
- المادة 83 من القانون 4495/2017 - شهادة المهندس ونقل العقارات (Taxheaven)
- المادة 96 من القانون 4495/2017 - فئات مخالفات البناء (Taxheaven)
- المادة 43 من القانون 5270/2026 - تمديد مواعيد التسوية والهوية الإلكترونية للمبنى (Taxheaven)
- ered.gr - وزارة البيئة: الخطوات المقبلة بشأن مخالفات الفئة 5 (شباط/فبراير 2026)
- OT.gr English Edition - Thousands of Greek Properties Face Legal Limbo
- Odigos tou Politi - مخالفات البناء: المعالجة والوقاية والغرامات (المادة 81)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.