רכישת דירה חדשה ביוון: מע״מ מול מס העברה, השעיית המע״מ ומה זה אומר לרוכש

1האם רוכש דירה חדשה ביוון משלם מע״מ או מס העברה?

התשובה תלויה בבחירה של היזם. כברירת מחדל, מכירה ראשונה של בניין חדש על ידי יזם חייבת במע״מ בשיעור 24%. אבל אם היזם הצטרף למשטר השעיית המע״מ, הרוכש משלם במקום זה מס העברה בשיעור 3%. על המס מוטל גם היטל עירוני של 3%, כך שהשיעור האפקטיבי הוא 3.09% (נכון לאוקטובר 2026).

המע״מ על בניינים חדשים חל ביוון על בניינים שהיתר הבנייה שלהם הוצא משנת 2006 ואילך. דירה ״יד שנייה״ שנמכרת על ידי אדם פרטי ממוסה ממילא במס העברה ולא במע״מ. לכן השאלה רלוונטית בעיקר למי שקונה מיזם: דירה בבניין חדש, דירה על הנייר או יחידה שנבנתה בשנים האחרונות ועדיין לא נמכרה.

ההבדל בעלות גדול מאוד. בדוגמה שפורסמה בעיתונות הכלכלית היוונית, על דירה חדשה בשווי 300,000 אירו המחיר הסופי עם מע״מ של 24% מגיע ל-372,000 אירו. עם מס העברה בלבד הוא מגיע ל-309,000 אירו, כלומר חיסכון של 63,000 אירו לרוכש.

2איך עובד מנגנון השעיית המע״מ, ולמה לא כל יזם בוחר בו?

ההשעיה היא הסדר וולונטרי שהיזם מבקש, ולא פטור שהרוכש יכול לדרוש. המנגנון נקבע בסעיף 39 לחוק 4646/2019, שהוסיף אותו לחוק המע״מ היווני. הוא נכנס לתוקף ב-2020 ומאז הוארך שוב ושוב. העיקרים:

• בקשה לרשות המס: היזם מגיש בקשה למשרד המס המקומי (ΔΟΥ), והמשרד מעניק את ההשעיה על בסיס רשימת הנכסים הלא מכורים.
• הכול או כלום: ההשעיה חלה על כל הנכסים הלא מכורים של היזם מההיתרים הרלוונטיים. היזם לא יכול לבחור דירות מסוימות ולמכור את השאר במע״מ.
• מס העברה במקום מע״מ: בתקופת ההשעיה כל מכירה ממוסה במס העברה, והרוכש הוא שמשלם אותו.
• הקפאת ניכוי מע״מ תשומות: כל עוד ההשעיה בתוקף, היזם לא מנכה את המע״מ ששילם על חומרים, קבלני משנה ושירותים.
• החזר מע״מ שנוכה בעבר: מע״מ תשומות שהיזם ניכה לפני ההשעיה מוחזר בעת מסירת כל נכס, בהצהרה מיוחדת לפני הגשת הצהרת מס ההעברה. היזם יכול לנכות את הסכום הזה כהוצאה לצורכי מס הכנסה.

מכאן ההיגיון הכלכלי. ההשעיה מוזילה מאוד את המחיר לרוכש, אבל העלויות של היזם עולות כי הוא מאבד את מע״מ התשומות. יזם שהשקיע הרבה בבנייה עשוי להגלגל חלק מהעלות למחיר. לכן כשמשווים בין פרויקטים לא מספיק לבדוק את ״המחיר לפני מס״. צריך להשוות את העלות הכוללת לרוכש, כולל המס שבפועל יחול.

3איך בודקים באיזה משטר מס הדירה נמכרת בפועל?

לא מסתפקים בהצהרה של המתווך או של איש המכירות. מבקשים מסמכים ומעגנים את המצב בחוזה. רשימת הבדיקה שאנחנו מקפידים עליה:

1. החלטת ההשעיה: מבקשים עותק של החלטת משרד המס שהעניקה ליזם את ההשעיה, ובודקים שהיתר הבנייה של הבניין שלכם נכלל בה. היתר שהוצא אחרי מועד הבקשה לא נכלל אוטומטית, והיזם צריך להגיש עבורו בקשה חדשה.
2. מועד השטר הסופי: משווים את מועד החתימה הצפוי על השטר הנוטריוני לתאריך סיום ההשעיה. מס ההעברה משולם סמוך לחתימה על השטר, ולכן המועד הזה הוא שקובע.
3. ניסוח המחיר: החוזה צריך לקבוע במפורש אם המחיר כולל מע״מ, או שהעסקה ממוסה במס העברה והמחיר אינו כולל מע״מ.
4. חלוקת סיכון: מוסיפים סעיף שקובע שאם ההשעיה תפקע או תבוטל לפני השטר, כל מע״מ שיחול ישולם על ידי היזם, או שלרוכש תהיה זכות לבטל ולקבל את כספו בחזרה.
5. תשלומים מוקדמים: ברכישה על הנייר בודקים איך מטופלים מקדמות ותשלומים לפי שלבי בנייה. מוודאים עם יועץ מס יווני שאין חשיפה למע״מ על תשלומים ששולמו לפני השטר.
6. ערך אובייקטיבי: בודקים מראש את הערך האובייקטיבי של הנכס. מס ההעברה מחושב על הגבוה מבינו לבין המחיר, וכדאי לדעת מראש את הסכום המדויק.

4מה צפוי ב-2027: הארכת ההשעיה ומס העברה מוגדל לרוכשים מחוץ לאיחוד

נכון ל-29 באוקטובר 2026, ההשעיה בתוקף עד 31.12.2026. בחודש אוקטובר פורסמה להערות הציבור הצעת חוק מס שמיישמת את הצעדים שהממשלה הכריזה עליהם ביריד הבינלאומי של סלוניקי (ΔΕΘ). ההערות מתקבלות עד 1 בנובמבר 2026, והכוונה היא להעביר את החוק עוד באותו חודש. לענייננו יש בה שלושה סעיפים רלוונטיים:

הסעיף השלישי חשוב במיוחד לרוכשים ישראלים. לפי הדיווחים, ההעלאה תחול על דירות מגורים בלבד ועל יחידים בלבד, ולא על חברות. עוד דווח שיהיו פטורים, למשל ליוונים מבחינה אתנית ולתושבים ותיקים. יש אי־בהירות שעדיין לא נפתרה: תקציר הצעת החוק מדבר על יחידים שאינם תושבי מס באיחוד ובאזור הכלכלי האירופי, ואילו חלק מהדיווחים מדברים על אזרחות. ההבדל מהותי למשל לישראלי שמחזיק גם בדרכון אירופי אבל הוא תושב מס בישראל. עד שהנוסח הסופי יפורסם ברשומות היווניות (ΦΕΚ) לא נכון להסיק מסקנות מעשיות.

מבחינה מעשית: אם ההעלאה תיחקק כפי שדווח, שטר שייחתם עד 30.6.2027 ימוסה בשיעור הנוכחי. בדירה חדשה מיזם שמחזיק בהשעיית מע״מ, המשמעות היא שמועד השטר עלול להכריע בין מס של כ-3% למס של כ-15%. ברכישה על הנייר זו עוד סיבה לקבוע בחוזה מועד שטר ברור ותנאים להקדמתו.

5אילו עלויות נוספות יש ברכישת דירה חדשה מיזם?

גם כשהמס נמוך יש עלויות עסקה נוספות, ורובן חלות גם על דירה חדשה:

• שכר טרחת נוטריון: לפי תעריף מדורג שקבוע בצו. 0.8% עד 120,000 אירו, 0.7% על החלק שבין 120,000 ל-380,000 אירו, ו-0.65% על החלק שבין 380,000 לשני מיליון אירו. נוספים עליו אגרה קבועה ותשלום לפי עמודים.
• רישום בקטסטר (Ktimatologio): אגרה יחסית של 5 לאלף (0.5%) משווי הנכס ועוד 20 אירו לכל רישום, לפי החלטה מינואר 2026.
• עורך דין מטעם הרוכש: שכר הטרחה אינו קבוע בחוק. בשוק מקובל לדבר על כ-1% עד 2% מהשווי, תלוי בהיקף העבודה.
• תעודת מהנדס: גם בבניין חדש השטר מחייב תעודת מהנדס על חוקיות הבנייה, וכדאי להוסיף לה בדיקה עצמאית מטעם הרוכש.
• דמי תיווך: אם יש מתווך, העמלה נקבעת בהסכם, ומע״מ מתווסף עליה.

6ההיבט הישראלי: דיווח, אמנת המס והעברת הכספים

תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם. לכן הכנסה משכירות מדירה ביוון ורווח ממכירתה רלוונטיים גם לרשות המסים בישראל. בין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס. ככלל, האמנה מאפשרת למדינה שבה הנכס נמצא למסות הכנסה ממקרקעין, ובישראל ניתן זיכוי בגין המס ששולם ביוון. נקודה שכדאי לשים לב אליה: כל עוד מס השבח היווני מושעה, רווח ממכירה לא ימוסה ביוון, ולכן גם לא יהיה מס יווני לקזז ממנו בישראל. את התכנון הזה כדאי לעשות עם רואה חשבון ישראלי כבר בשלב הרכישה, כולל השאלה אם לרכוש כיחיד או דרך תאגיד.

בהעברת הכספים: התשלום ליזם צריך לעבור דרך מערכת בנקאית, מחשבון על שם הרוכש, עם תיעוד מלא של מקור הכספים. הבנק הישראלי והבנק היווני יבקשו את התיעוד הזה, והוא ישמש גם בעתיד, כשתמכרו ותצטרכו להוכיח את עלות הרכישה. רוכש זר צריך גם מספר זיהוי מס יווני (AFM), וברוב המקרים גם חשבון בנק ביוון.

7מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים את זה

לפני שמשלמים מקדמה ליזם אנחנו בודקים את החלטת השעיית המע״מ ואת ההיתר שעליו היא חלה, ומחשבים את העלות הכוללת לפי מועד השטר הצפוי. במשא ומתן אנחנו מכניסים לחוזה סעיפים שמקצים את סיכון המע״מ ואת סיכון מס ההעברה המוגדל. אנחנו גם מתאמים עם עורך הדין היווני, המהנדס והנוטריון כך שהשטר ייחתם במועד הנכון, ובמקביל עם רואה החשבון הישראלי לגבי הדיווח בישראל. המטרה היא שתדעו מראש, בשקלים ובאירו, כמה העסקה תעלה, ולא תופתעו ביום החתימה.

הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.