Покупка новой квартиры в Греции: НДС или налог на передачу, приостановка НДС и что это значит для покупателя

1Платит ли покупатель новой квартиры в Греции НДС или налог на передачу?

Ответ зависит от выбора застройщика. По умолчанию первая продажа нового здания застройщиком облагается НДС по ставке 24%. Но если застройщик присоединился к режиму приостановки НДС, покупатель платит вместо этого налог на передачу по ставке 3%. На налог начисляется также муниципальный сбор 3%, так что эффективная ставка составляет 3,09% (по состоянию на октябрь 2026 года).

НДС на новые здания применяется в Греции к зданиям, разрешение на строительство которых выдано с 2006 года. Квартира «вторичного рынка», продаваемая частным лицом, в любом случае облагается налогом на передачу, а не НДС. Поэтому вопрос актуален главным образом для тех, кто покупает у застройщика: квартиру в новом здании, квартиру на стадии строительства или единицу, построенную в последние годы и ещё не проданную.

Разница в стоимости очень велика. В примере, опубликованном в греческой экономической прессе, для новой квартиры стоимостью 300 000 евро итоговая цена с НДС 24% достигает 372 000 евро. С одним лишь налогом на передачу она составляет 309 000 евро, то есть экономия для покупателя - 63 000 евро.

2Как работает механизм приостановки НДС и почему не каждый застройщик его выбирает?

Приостановка - добровольное урегулирование, о котором просит застройщик, а не освобождение, которого может требовать покупатель. Механизм установлен статьёй 39 закона 4646/2019, добавившей его в греческий закон об НДС. Он вступил в силу в 2020 году и с тех пор многократно продлевался. Основные положения:

• Заявление в налоговую службу: застройщик подаёт заявление в местную налоговую инспекцию (ΔΟΥ), и инспекция предоставляет приостановку на основании списка непроданных объектов.
• Всё или ничего: приостановка распространяется на все непроданные объекты застройщика по соответствующим разрешениям. Застройщик не может выбрать отдельные квартиры и продавать остальные с НДС.
• Налог на передачу вместо НДС: в период приостановки каждая продажа облагается налогом на передачу, и платит его покупатель.
• Заморозка вычета входного НДС: пока приостановка действует, застройщик не вычитает НДС, уплаченный за материалы, субподрядчиков и услуги.
• Возврат ранее вычтенного НДС: входной НДС, который застройщик вычел до приостановки, возвращается при передаче каждого объекта специальной декларацией перед подачей декларации по налогу на передачу. Застройщик может вычесть эту сумму как расход для целей подоходного налога.

Отсюда экономическая логика. Приостановка заметно снижает цену для покупателя, но издержки застройщика растут, поскольку он теряет входной НДС. Застройщик, много вложивший в строительство, может переложить часть расходов в цену. Поэтому при сравнении проектов недостаточно проверять «цену до налога». Необходимо сравнивать итоговую стоимость для покупателя, включая налог, который фактически будет применяться.

3Как проверить, в каком налоговом режиме квартира продаётся на самом деле?

Не стоит довольствоваться заявлением посредника или менеджера по продажам. Нужно запрашивать документы и закреплять ситуацию в договоре. Контрольный список, которого мы придерживаемся:

1. Решение о приостановке: запрашиваем копию решения налоговой инспекции, предоставившей застройщику приостановку, и проверяем, что разрешение на строительство вашего здания в него включено. Разрешение, выданное после даты заявления, автоматически не включается, и застройщику нужно подать для него новое заявление.
2. Дата окончательного договора: сравниваем ожидаемую дату подписания нотариального договора с датой окончания приостановки. Налог на передачу уплачивается незадолго до подписания договора, поэтому решающей является именно эта дата.
3. Формулировка цены: договор должен прямо устанавливать, включает ли цена НДС либо сделка облагается налогом на передачу, а цена НДС не включает.
4. Распределение риска: добавляем пункт, согласно которому, если приостановка истечёт или будет отменена до подписания договора, любой возникший НДС уплачивает застройщик либо покупатель вправе расторгнуть договор и получить деньги обратно.
5. Ранние платежи: при покупке на стадии строительства проверяем, как обрабатываются задатки и платежи по этапам строительства. Убеждаемся вместе с греческим налоговым консультантом, что нет риска по НДС на платежи, внесённые до подписания договора.
6. Объективная стоимость: заранее проверяем объективную стоимость объекта. Налог на передачу рассчитывается с большей из двух величин - её и цены, и полезно заранее знать точную сумму.

4Что ожидается в 2027 году: продление приостановки и повышенный налог на передачу для покупателей из-за пределов Союза

По состоянию на 29 октября 2026 года приостановка действует до 31.12.2026. В октябре для публичного обсуждения был опубликован налоговый законопроект, реализующий меры, объявленные правительством на международной ярмарке в Салониках (ΔΕΘ). Замечания принимаются до 1 ноября 2026 года, и намерение состоит в том, чтобы принять закон в том же месяце. Для наших целей в нём три актуальных положения:

Третье положение особенно важно для израильских покупателей. По сообщениям, повышение будет применяться только к жилым квартирам и только к физическим лицам, а не к компаниям. Сообщалось также, что будут освобождения, например для этнических греков и давних резидентов. Остаётся неразрешённая неопределённость: в кратком изложении законопроекта говорится о физических лицах, не являющихся налоговыми резидентами Союза и Европейской экономической зоны, тогда как часть сообщений говорит о гражданстве. Разница существенна, например, для израильтянина, который имеет также европейский паспорт, но является налоговым резидентом Израиля. Пока окончательный текст не опубликован в греческом официальном вестнике (ΦΕΚ), делать практические выводы неверно.

С практической точки зрения: если повышение будет принято в том виде, как сообщалось, договор, подписанный до 30.6.2027, будет облагаться по нынешней ставке. Для новой квартиры от застройщика, имеющего приостановку НДС, это означает, что дата подписания договора может решить вопрос между налогом около 3% и налогом около 15%. При покупке на стадии строительства это ещё одна причина установить в договоре чёткую дату подписания и условия её приближения.

5Какие дополнительные расходы возникают при покупке новой квартиры у застройщика?

Даже когда налог низок, есть дополнительные расходы по сделке, и большинство из них применяются и к новой квартире:

• Вознаграждение нотариуса: по ступенчатому тарифу, установленному указом. 0,8% до 120 000 евро, 0,7% на часть между 120 000 и 380 000 евро и 0,65% на часть между 380 000 и двумя миллионами евро. К этому добавляются фиксированный сбор и оплата по страницам.
• Регистрация в кадастре (Ktimatologio): пропорциональный сбор 5 промилле (0,5%) от стоимости объекта плюс 20 евро за каждую регистрацию, согласно решению от января 2026 года.
• Адвокат покупателя: гонорар не установлен законом. На рынке принято говорить примерно о 1-2% от стоимости, в зависимости от объёма работы.
• Справка инженера: даже в новом здании договор требует справку инженера о законности строительства, и к ней стоит добавить независимую проверку со стороны покупателя.
• Комиссия посредника: если есть посредник, комиссия определяется соглашением, и к ней добавляется НДС.

6Израильский аспект: декларирование, налоговое соглашение и перевод средств

Резидент Израиля облагается налогом на доходы со всего мира. Поэтому доход от аренды квартиры в Греции и прибыль от её продажи значимы и для налоговой службы Израиля. Между Израилем и Грецией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Как правило, соглашение позволяет государству, в котором находится объект, облагать налогом доход от недвижимости, а в Израиле предоставляется зачёт налога, уплаченного в Греции. На что стоит обратить внимание: пока греческий налог на прирост капитала приостановлен, прибыль от продажи в Греции облагаться не будет, а значит, не будет и греческого налога, который можно было бы зачесть в Израиле. Это планирование стоит провести с израильским бухгалтером ещё на этапе покупки, включая вопрос, приобретать ли на физическое лицо или через корпорацию.

При переводе средств: платёж застройщику должен проходить через банковскую систему, со счёта на имя покупателя, с полным документированием источника средств. Израильский и греческий банки запросят эту документацию, и она пригодится и в будущем, когда вы будете продавать и вам понадобится доказать стоимость приобретения. Иностранному покупателю нужен также греческий налоговый идентификационный номер (AFM), а в большинстве случаев и банковский счёт в Греции.

7Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс

Прежде чем вносить задаток застройщику, мы проверяем решение о приостановке НДС и разрешение, на которое оно распространяется, и рассчитываем итоговую стоимость с учётом ожидаемой даты подписания договора. В ходе переговоров мы включаем в договор пункты, распределяющие риск по НДС и риск повышенного налога на передачу. Мы также согласуем действия с греческим адвокатом, инженером и нотариусом, чтобы договор был подписан в нужный срок, и параллельно с израильским бухгалтером по вопросу декларирования в Израиле. Цель в том, чтобы вы заранее знали, в шекелях и в евро, сколько будет стоить сделка, и не получили сюрприз в день подписания.

Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.