شراء شقة جديدة في اليونان: ضريبة القيمة المضافة مقابل ضريبة النقل، وتعليق الضريبة المضافة، وما يعنيه ذلك للمشتري

1هل يدفع مشتري الشقة الجديدة في اليونان ضريبة مضافة أم ضريبة نقل؟

الجواب يتوقف على خيار المطوّر. افتراضياً، البيع الأول لمبنى جديد من مطوّر يخضع لضريبة قيمة مضافة بنسبة 24%. لكن إذا انضم المطوّر إلى نظام تعليق الضريبة المضافة، يدفع المشتري بدلاً منها ضريبة نقل بنسبة 3%. وتُفرض على الضريبة أيضاً رسم بلدي بنسبة 3%، فيكون المعدل الفعلي 3.09% (اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026).

تسري الضريبة المضافة على المباني الجديدة في اليونان على المباني التي صدرت رخصة بنائها من عام 2006 فصاعداً. أما الشقة «المستعملة» التي يبيعها شخص خاص فتخضع على أي حال لضريبة النقل لا للضريبة المضافة. ولذلك فالمسألة ذات صلة أساساً بمن يشتري من مطوّر: شقة في مبنى جديد، أو شقة على الخارطة، أو وحدة بُنيت في السنوات الأخيرة ولم تُبَع بعد.

والفارق في الكلفة كبير جداً. ففي مثال نُشر في الصحافة الاقتصادية اليونانية، على شقة جديدة قيمتها 300,000 يورو يصل السعر النهائي مع ضريبة مضافة 24% إلى 372,000 يورو. ومع ضريبة النقل وحدها يصل إلى 309,000 يورو، أي توفير 63,000 يورو للمشتري.

2كيف تعمل آلية تعليق الضريبة المضافة، ولماذا لا يختارها كل مطوّر؟

التعليق ترتيب طوعي يطلبه المطوّر، وليس إعفاءً يستطيع المشتري أن يطالب به. وقد أُقرت الآلية في المادة 39 من القانون 4646/2019، الذي أضافها إلى قانون الضريبة المضافة اليوناني. ودخلت حيز التنفيذ في 2020 ومُدّدت مراراً منذ ذلك الحين. وأهم عناصرها:

• طلب إلى سلطة الضرائب: يقدّم المطوّر طلباً إلى مصلحة الضرائب المحلية (ΔΟΥ)، وتمنح المصلحة التعليق استناداً إلى قائمة العقارات غير المباعة.
• الكل أو لا شيء: يسري التعليق على كل عقارات المطوّر غير المباعة من الرخص المعنية. ولا يستطيع المطوّر أن يختار شققاً معينة ويبيع الباقي بالضريبة المضافة.
• ضريبة نقل بدلاً من الضريبة المضافة: في فترة التعليق يخضع كل بيع لضريبة النقل، ويدفعها المشتري.
• تجميد خصم ضريبة المدخلات: ما دام التعليق ساريا، لا يخصم المطوّر الضريبة المضافة التي دفعها على المواد والمقاولين من الباطن والخدمات.
• إعادة الضريبة المضافة التي خُصمت سابقاً: ضريبة المدخلات التي خصمها المطوّر قبل التعليق تُعاد عند تسليم كل عقار، بإقرار خاص قبل تقديم إقرار ضريبة النقل. ويستطيع المطوّر أن يخصم هذا المبلغ نفقةً لأغراض ضريبة الدخل.

ومن هنا المنطق الاقتصادي. فالتعليق يخفض السعر على المشتري كثيراً، لكن تكاليف المطوّر ترتفع لأنه يفقد ضريبة المدخلات. والمطوّر الذي استثمر كثيراً في البناء قد يحمّل جزءاً من الكلفة على السعر. ولذلك لا يكفي عند المقارنة بين المشاريع أن يُفحص «السعر قبل الضريبة». يجب مقارنة الكلفة الإجمالية على المشتري، شاملةً الضريبة التي ستسري فعلاً.

3كيف يُفحص النظام الضريبي الذي تُباع فيه الشقة فعلاً؟

لا يُكتفى بإقرار الوسيط أو موظف المبيعات. بل تُطلب المستندات ويُثبَّت الوضع في العقد. وهذه قائمة الفحص التي نحرص عليها:

1. قرار التعليق: اطلبوا نسخة من قرار مصلحة الضرائب الذي منح المطوّر التعليق، وافحصوا أن رخصة بناء مبناكم مشمولة فيه. فالرخصة الصادرة بعد موعد الطلب لا تُشمل تلقائياً، وعلى المطوّر أن يقدّم لها طلباً جديداً.
2. موعد العقد النهائي: قارنوا موعد التوقيع المتوقع على العقد الموثَّق بتاريخ انتهاء التعليق. فضريبة النقل تُدفع قبيل التوقيع على العقد، ولذلك فهذا الموعد هو الحاسم.
3. صياغة السعر: يجب أن ينص العقد صراحةً على ما إذا كان السعر شاملاً للضريبة المضافة، أو أن الصفقة تخضع لضريبة النقل وأن السعر لا يشمل الضريبة المضافة.
4. توزيع الخطر: أضيفوا بنداً ينص على أنه إذا انتهى التعليق أو أُلغي قبل العقد، فإن أي ضريبة مضافة ستسري يدفعها المطوّر، أو أن للمشتري حق الإلغاء واسترداد أمواله.
5. الدفعات المبكرة: في الشراء على الخارطة افحصوا كيف تُعامل الدفعات المقدمة والدفعات بحسب مراحل البناء. وتأكدوا مع مستشار ضرائب يوناني من عدم وجود تعرّض للضريبة المضافة على دفعات سُدّدت قبل العقد.
6. القيمة الموضوعية: افحصوا مسبقاً القيمة الموضوعية للعقار. فضريبة النقل تُحتسب على الأعلى بينها وبين السعر، ويُستحسن معرفة المبلغ الدقيق مسبقاً.

4ما المتوقع في 2027: تمديد التعليق وضريبة نقل أعلى على المشترين من خارج الاتحاد

اعتباراً من 29 تشرين الأول/أكتوبر 2026، التعليق ساري حتى 31.12.2026. وفي تشرين الأول/أكتوبر نُشر لتلقي الملاحظات العامة مشروع قانون ضريبي ينفذ الإجراءات التي أعلنتها الحكومة في المعرض الدولي في سالونيك (ΔΕΘ). وتُقبل الملاحظات حتى 1 تشرين الثاني/نوفمبر 2026، والنية أن يمرَّر القانون في الشهر نفسه. وفي ما يخصنا فيه ثلاثة بنود ذات صلة:

البند الثالث مهم خصوصاً للمشترين الإسرائيليين. فوفق التقارير، ستسري الزيادة على الشقق السكنية فقط وعلى الأفراد فقط، لا على الشركات. وأُفيد كذلك بأنه ستكون هناك إعفاءات، مثلاً لليونانيين عرقياً وللمقيمين القدامى. وثمة غموض لم يُحسم بعد: ملخص مشروع القانون يتحدث عن أفراد غير مقيمين ضريبياً في الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، بينما تتحدث بعض التقارير عن الجنسية. والفرق جوهري مثلاً للإسرائيلي الذي يحمل أيضاً جواز سفر أوروبياً لكنه مقيم ضريبياً في إسرائيل. وإلى أن يُنشر النص النهائي في الجريدة الرسمية اليونانية (ΦΕΚ)، ليس من الصواب استخلاص استنتاجات عملية.

من الناحية العملية: إذا سُنّت الزيادة كما أُفيد، فإن العقد الذي يُوقَّع حتى 30.6.2027 سيخضع للمعدل الحالي. وفي شقة جديدة من مطوّر لديه تعليق للضريبة المضافة، يعني ذلك أن موعد العقد قد يحسم الفرق بين ضريبة نحو 3% وضريبة نحو 15%. وفي الشراء على الخارطة هذا سبب إضافي لتحديد موعد عقد واضح في العقد وشروط لتقديمه.

5ما التكاليف الإضافية في شراء شقة جديدة من مطوّر؟

حتى حين تكون الضريبة منخفضة توجد تكاليف صفقة إضافية، ومعظمها يسري على الشقة الجديدة أيضاً:

• أتعاب كاتب العدل: وفق تعرفة متدرجة ينص عليها أمر. 0.8% حتى 120,000 يورو، و0.7% على الجزء بين 120,000 و380,000 يورو، و0.65% على الجزء بين 380,000 ومليوني يورو. ويُضاف إليها رسم ثابت وبدل بحسب الصفحات.
• التسجيل في الكاداستر (Ktimatologio): رسم نسبي 5 في الألف (0.5%) من قيمة العقار، إضافة إلى 20 يورو لكل تسجيل، وفق قرار من كانون الثاني/يناير 2026.
• محامٍ من جهة المشتري: الأتعاب غير محددة في القانون. وفي السوق يجري الحديث عن نحو 1% إلى 2% من القيمة، بحسب حجم العمل.
• شهادة المهندس: حتى في مبنى جديد يستلزم العقد شهادة مهندس بشأن قانونية البناء، ويُستحسن أن يُضاف إليها فحص مستقل من جهة المشتري.
• عمولة الوساطة: إذا وُجد وسيط، تُحدَّد العمولة في الاتفاق، وتُضاف عليها ضريبة القيمة المضافة.

6الجانب الإسرائيلي: الإبلاغ، واتفاقية الضرائب، وتحويل الأموال

المقيم في إسرائيل يخضع للضريبة على دخله من جميع أنحاء العالم. لذلك فالدخل من الإيجار من شقة في اليونان والربح من بيعها ذوا صلة أيضاً بسلطة الضرائب في إسرائيل. وتوجد بين إسرائيل واليونان اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي. وكقاعدة، تتيح الاتفاقية للدولة التي يقع فيها العقار أن تفرض ضريبة على الدخل من العقارات، وفي إسرائيل يُمنح قيد ضريبي عن الضريبة المدفوعة في اليونان. ونقطة جديرة بالانتباه: ما دامت ضريبة أرباح العقارات اليونانية معلَّقة، فلن يُفرض على ربح البيع ضريبة في اليونان، ولذلك لن تكون هناك ضريبة يونانية تُخصم منها في إسرائيل. ويُستحسن إجراء هذا التخطيط مع محاسب إسرائيلي منذ مرحلة الشراء، بما في ذلك مسألة الشراء فرداً أو عبر شخص اعتباري.

وفي تحويل الأموال: يجب أن يمر الدفع إلى المطوّر عبر النظام المصرفي، من حساب باسم المشتري، مع توثيق كامل لمصدر الأموال. وسيطلب المصرف الإسرائيلي والمصرف اليوناني هذا التوثيق، وسيُستخدم أيضاً في المستقبل حين تبيعون وتحتاجون إلى إثبات كلفة الشراء. ويحتاج المشتري الأجنبي أيضاً إلى رقم تعريف ضريبي يوناني (AFM)، وفي معظم الحالات إلى حساب مصرفي في اليونان.

7ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق ذلك

قبل دفع الدفعة المقدمة للمطوّر نفحص قرار تعليق الضريبة المضافة والرخصة التي يسري عليها، ونحتسب الكلفة الإجمالية بحسب موعد العقد المتوقع. وفي التفاوض ندرج في العقد بنوداً توزع خطر الضريبة المضافة وخطر ضريبة النقل الأعلى. كما ننسّق مع المحامي اليوناني والمهندس وكاتب العدل ليُوقَّع العقد في الموعد الصحيح، وبالتوازي مع المحاسب الإسرائيلي بشأن الإبلاغ في إسرائيل. والهدف أن تعرفوا مسبقاً، بالشيكل واليورو، كم ستكلّف الصفقة، ولا تفاجأوا يوم التوقيع.

اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.