Achiziția unui apartament nou în Grecia: TVA sau impozit de transfer, suspendarea TVA și ce înseamnă pentru cumpărător

1Plătește cumpărătorul unui apartament nou în Grecia TVA sau impozit de transfer?

Răspunsul depinde de alegerea dezvoltatorului. În mod implicit, prima vânzare a unei clădiri noi de către un dezvoltator este supusă TVA la cota de 24%. Dar dacă dezvoltatorul a aderat la regimul de suspendare a TVA, cumpărătorul plătește în loc impozit de transfer la cota de 3%. Impozitului i se adaugă o taxă municipală de 3%, astfel că rata efectivă este de 3,09% (la octombrie 2026).

TVA pentru clădiri noi se aplică în Grecia clădirilor a căror autorizație de construire a fost emisă începând cu anul 2006. Un apartament „la mâna a doua” vândut de o persoană fizică este oricum supus impozitului de transfer și nu TVA. De aceea întrebarea este relevantă în special pentru cine cumpără de la un dezvoltator: un apartament într-o clădire nouă, un apartament pe plan sau o unitate construită în ultimii ani și încă nevândută.

Diferența de cost este foarte mare. Într-un exemplu publicat în presa economică greacă, pentru un apartament nou cu o valoare de 300.000 de euro, prețul final cu TVA de 24% ajunge la 372.000 de euro. Doar cu impozit de transfer ajunge la 309.000 de euro, adică o economie de 63.000 de euro pentru cumpărător.

2Cum funcționează mecanismul de suspendare a TVA și de ce nu orice dezvoltator îl alege?

Suspendarea este un aranjament voluntar pe care îl solicită dezvoltatorul și nu o scutire pe care o poate cere cumpărătorul. Mecanismul a fost stabilit prin articolul 39 din Legea 4646/2019, care l-a adăugat în legea elenă a TVA. A intrat în vigoare în 2020 și de atunci a fost prelungit în mod repetat. Elementele esențiale:

• Cerere către autoritatea fiscală: dezvoltatorul depune o cerere la administrația fiscală locală (ΔΟΥ), iar aceasta acordă suspendarea pe baza listei imobilelor nevândute.
• Totul sau nimic: suspendarea se aplică tuturor imobilelor nevândute ale dezvoltatorului din autorizațiile relevante. Dezvoltatorul nu poate alege anumite apartamente și să le vândă pe celelalte cu TVA.
• Impozit de transfer în loc de TVA: în perioada suspendării, fiecare vânzare este supusă impozitului de transfer, pe care îl plătește cumpărătorul.
• Înghețarea deducerii TVA aferente achizițiilor: cât timp suspendarea este în vigoare, dezvoltatorul nu deduce TVA plătită pentru materiale, subcontractanți și servicii.
• Restituirea TVA dedusă anterior: TVA aferentă achizițiilor, dedusă de dezvoltator înainte de suspendare, se restituie la predarea fiecărui imobil, printr-o declarație specială înainte de depunerea declarației de impozit de transfer. Dezvoltatorul poate deduce această sumă ca cheltuială în scopul impozitului pe venit.

De aici provine logica economică. Suspendarea ieftinește mult prețul pentru cumpărător, dar costurile dezvoltatorului cresc, deoarece pierde TVA aferentă achizițiilor. Un dezvoltator care a investit mult în construcție poate transfera o parte din cost în preț. De aceea, atunci când comparați proiecte, nu este suficient să verificați „prețul înainte de impozit”. Trebuie comparat costul total pentru cumpărător, inclusiv impozitul care se va aplica efectiv.

3Cum se verifică în ce regim fiscal este vândut efectiv apartamentul?

Nu vă mulțumiți cu declarația agentului sau a vânzătorului. Solicitați documente și consemnați situația în contract. Lista de verificare pe care o respectăm:

1. Decizia de suspendare: solicitați o copie a deciziei administrației fiscale prin care s-a acordat dezvoltatorului suspendarea și verificați că autorizația de construire a clădirii dumneavoastră este inclusă în ea. O autorizație emisă după data cererii nu este inclusă automat, iar dezvoltatorul trebuie să depună o cerere nouă pentru ea.
2. Data actului final: comparați data așteptată a semnării actului notarial cu data încheierii suspendării. Impozitul de transfer se plătește în apropierea semnării actului, de aceea această dată este cea care contează.
3. Formularea prețului: contractul trebuie să stabilească expres dacă prețul include TVA sau dacă tranzacția este supusă impozitului de transfer, iar prețul nu include TVA.
4. Împărțirea riscului: adăugați o clauză care prevede că, dacă suspendarea expiră sau este anulată înainte de act, orice TVA care se aplică va fi plătită de dezvoltator sau cumpărătorul va avea dreptul să rezilieze și să primească banii înapoi.
5. Plăți anticipate: în cazul unei achiziții pe plan, verificați cum sunt tratate avansurile și plățile pe etape de construcție. Asigurați-vă împreună cu un consultant fiscal din Grecia că nu există expunere la TVA pentru plățile efectuate înainte de act.
6. Valoarea obiectivă: verificați din timp valoarea obiectivă a imobilului. Impozitul de transfer se calculează la cea mai mare valoare dintre aceasta și preț, și merită să cunoașteți din timp suma exactă.

4Ce se așteaptă în 2027: prelungirea suspendării și impozitul de transfer majorat pentru cumpărătorii din afara Uniunii

La 29 octombrie 2026, suspendarea este în vigoare până la 31.12.2026. În luna octombrie a fost publicat spre consultare publică un proiect de lege fiscală care pune în aplicare măsurile anunțate de guvern la Târgul Internațional de la Salonic (ΔΕΘ). Observațiile se primesc până la 1 noiembrie 2026, iar intenția este ca legea să fie adoptată în aceeași lună. Pentru subiectul nostru, are trei capitole relevante:

Al treilea capitol este deosebit de important pentru cumpărătorii israelieni. Conform relatărilor, majorarea se va aplica numai apartamentelor de locuit și numai persoanelor fizice, nu societăților. S-a relatat și că vor exista scutiri, de exemplu pentru greci de origine etnică și pentru rezidenți vechi. Există o neclaritate care nu a fost încă rezolvată: rezumatul proiectului de lege vorbește despre persoane fizice care nu sunt rezidenți fiscali în Uniune și în Spațiul Economic European, în timp ce o parte din relatări vorbesc despre cetățenie. Diferența este esențială, de exemplu, pentru un israelian care deține și un pașaport european, dar este rezident fiscal în Israel. Până la publicarea textului final în Monitorul Oficial elen (ΦΕΚ) nu este corect să se tragă concluzii practice.

Din punct de vedere practic: dacă majorarea va fi adoptată așa cum a fost raportată, un act semnat până la 30.6.2027 va fi impozitat la rata actuală. În cazul unui apartament nou de la un dezvoltator care beneficiază de suspendarea TVA, aceasta înseamnă că data actului poate decide între un impozit de aproximativ 3% și unul de aproximativ 15%. În cazul unei achiziții pe plan, acesta este un motiv în plus pentru a stabili în contract o dată clară a actului și condiții pentru devansarea ei.

5Ce alte costuri există la achiziția unui apartament nou de la un dezvoltator?

Chiar și atunci când impozitul este scăzut, există costuri suplimentare de tranzacție, iar cele mai multe se aplică și unui apartament nou:

• Onorariul notarului: conform unui tarif progresiv stabilit prin ordin. 0,8% până la 120.000 de euro, 0,7% pe partea cuprinsă între 120.000 și 380.000 de euro și 0,65% pe partea cuprinsă între 380.000 și două milioane de euro. La acestea se adaugă o taxă fixă și o plată în funcție de numărul de pagini.
• Înregistrarea în cadastru (Ktimatologio): taxă proporțională de 5 la mie (0,5%) din valoarea imobilului și încă 20 de euro pentru fiecare înregistrare, conform deciziei din ianuarie 2026.
• Avocatul din partea cumpărătorului: onorariul nu este fixat prin lege. Pe piață se vorbește, în mod obișnuit, de aproximativ 1% până la 2% din valoare, în funcție de volumul de muncă.
• Certificatul inginerului: și într-o clădire nouă, actul impune un certificat al unui inginer privind legalitatea construcției și merită adăugată o verificare independentă din partea cumpărătorului.
• Comision de intermediere: dacă există un intermediar, comisionul se stabilește prin contract, iar TVA se adaugă la acesta.

6Aspectul israelian: raportare, convenția fiscală și transferul fondurilor

Un rezident al Israelului este impozitat pe veniturile sale din întreaga lume. De aceea, venitul din chirii dintr-un apartament din Grecia și câștigul din vânzarea lui sunt relevante și pentru Autoritatea Fiscală din Israel. Între Israel și Grecia există o convenție pentru evitarea dublei impuneri. De regulă, convenția permite statului în care se află imobilul să impoziteze venitul din bunuri imobile, iar în Israel se acordă un credit pentru impozitul plătit în Grecia. Un punct la care merită să fiți atenți: cât timp impozitul grecesc pe câștigul din vânzarea imobilelor este suspendat, câștigul din vânzare nu va fi impozitat în Grecia și, prin urmare, nu va exista un impozit grecesc care să fie compensat în Israel. Această planificare merită făcută împreună cu un contabil israelian încă din etapa achiziției, inclusiv întrebarea dacă să cumpărați ca persoană fizică sau printr-o societate.

În ceea ce privește transferul fondurilor: plata către dezvoltator trebuie să treacă printr-un sistem bancar, dintr-un cont pe numele cumpărătorului, cu documentarea completă a proveniței fondurilor. Banca israeliană și banca din Grecia vor solicita această documentare, iar ea va fi utilă și în viitor, când veți vinde și va trebui să dovediți costul de achiziție. Un cumpărător străin are nevoie și de un număr de identificare fiscală grecesc (AFM) și, în cele mai multe cazuri, de un cont bancar în Grecia.

7Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de a plăti un avans dezvoltatorului, verificăm decizia de suspendare a TVA și autorizația la care se aplică și calculăm costul total în funcție de data așteptată a actului. În negociere introducem în contract clauze care alocă riscul TVA și riscul impozitului de transfer majorat. Coordonăm, de asemenea, cu avocatul grec, inginerul și notarul pentru ca actul să fie semnat la momentul potrivit și, în paralel, cu contabilul israelian în privința raportării în Israel. Scopul este să știți din timp, în șekeli și în euro, cât va costa tranzacția, și să nu fiți surprinși în ziua semnării.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.