בקצרה
הסנקציות של האיחוד האירופי נגד רוסיה ובלארוס אינן אוסרות על אדם פרטי לקנות דירה או בית ברומניה, ואזרח ישראלי שמחזיק גם באזרחות רוסית או בלארוסית נרשם כבעלים של המבנה כמו כל אזרח מחוץ לאיחוד. המגבלות נמצאות בצד הבנקאי: תקרת פיקדונות של 100,000 אירו בבנק אחד ואיסור על אמצעי תשלום. לפי נוסח התקנות, דרכון ישראלי נוסף אינו פוטר מהן; היתר שהייה או אזרחות במדינה באיחוד כן.
הנקודות החשובות
- 1תקנות 833/2014 (רוסיה) ו-765/2006 (בלארוס) אינן אוסרות על אדם פרטי לקנות נכס למגורים ברומניה.
- 2בנק באיחוד לא יקבל פיקדונות מאזרח או תושב רוסיה או בלארוס מעבר ל-100,000 אירו בבנק אחד (סעיפים 5b ו-1u).
- 3הפטור חל על אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ ועל בעלי היתר שהייה שם. דרכון ישראלי אינו ברשימה.
- 4על הקרקע חל הכלל של חוק 312/2005: אזרח מחוץ לאיחוד, ישראלי או רוסי, מחזיק אותה בזכות Superficie או דרך חברה.
- 5רוסיה נוספה ב-2026 לרשימת המדינות בסיכון גבוה של האיחוד, ולכן צפו לבדיקת מקור כספים מוגברת.
- 6הסנקציות מתעדכנות לעתים קרובות. בודקים את הנוסח המאוחד העדכני ב-EUR-Lex לפני כל תשלום.
לא מעט ישראלים מחזיקים גם באזרחות רוסית או בלארוסית, לעתים בלי לחשוב עליה שנים. כשהם מתחילים עסקה ברומניה, השאלה הראשונה היא אם מותר להם לקנות. השאלה השנייה, החשובה יותר, היא איך הכסף יגיע למוכר ואיפה הוא ישב בדרך.
המדריך מתבסס על הנוסח המאוחד של תקנות הסנקציות באתר EUR-Lex, כפי שנבדק בנוסח מ-24 ביולי 2026, ועל הדין הרומני. הסנקציות משתנות בכל חבילה חדשה, ולכן כל פרט כאן צריך אימות לפני תשלום.
האם הסנקציות אוסרות על אזרח רוסיה או בלארוס לקנות נכס ברומניה?
לא. תקנת המועצה 833/2014 נגד רוסיה ותקנה 765/2006 נגד בלארוס מכוונות לתחומים כמו פיננסים, סחר, נכסי קריפטו ונאמנויות. אף אחד מהאיסורים בהן אינו אוסר על אדם פרטי לקנות נכס למגורים.
יש חריג אחד מהותי: מי שמופיע בנספח I לתקנה 269/2014 (רוסיה) או בנספח I לתקנה 765/2006 (בלארוס). לפי סעיף 2 בכל אחת מהן, כל הכספים והמשאבים הכלכליים שלו מוקפאים, ואסור להעמיד לרשותו כספים או משאבים. נכס הוא משאב כלכלי, ולכן אדם כזה אינו יכול לקנות בלי היתר מיוחד. המדריך הזה אינו עוסק במקרה הזה.
בנק באיחוד לא יקבל פיקדונות מאזרח או תושב רוסיה או בלארוס מעבר ל-100,000 אירו בבנק אחד (סעיפים 5b ו-1u).
על שם מי נרשם הנכס, ומה עם הקרקע?
הדין הרומני אינו מבחין בין ישראלי לרוסי או לבלארוסי. שלושתם אזרחים של מדינות מחוץ לאיחוד, ועליהם חל אותו כלל:
- המבנה, דירה או בית, נרשם על שמכם בפנקס המקרקעין (cartea funciară).
- הקרקע. לפי סעיף 44(2) לחוקה של רומניה וסעיף 6 לחוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. בווילה, הקרקע מוחזקת בדרך כלל בזכות Superficie, זכות שימוש ארוכה בקרקע שנרשמת בפנקס, או דרך חברה רומנית.
- אזרחות של מדינה באיחוד משנה את התמונה: לפי סעיף 3 לחוק 312/2005, אזרח האיחוד רוכש קרקע כמו אזרח רומני.
האם קיימת אמנה בין רומניה לרוסיה או לבלארוס שמשנה את כלל הקרקע? לא מצאנו אמנה כזו, אבל זו שאלה לבדיקה של עורך דין רומני לפני שמחליטים על מבנה הבעלות.
מה בדיוק אומרת תקרת 100,000 האירו?
סעיף 5b בתקנה 833/2014 אוסר על בנק באיחוד לקבל פיקדונות מאזרחי רוסיה, ממי שגר ברוסיה, מחברות שהוקמו בה ומחברות מחוץ לאיחוד שיותר מ-50% מהן בבעלות כזו, כשהסכום הכולל שלהם באותו בנק עובר 100,000 אירו. סעיף 1u בתקנה 765/2006 קובע כלל זהה לבלארוס.
- הפטור (סעיף 5b(3), ולבלארוס סעיף 1u(4)): אזרחי מדינות האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ, ומי שמחזיק בהיתר שהייה זמני או קבוע באחת מהן.
- ״פיקדון״ הוא יתרת זכות שהבנק חייב להחזיר. התקרה עוסקת בכסף ששוכב בחשבון, לא במחיר הנכס.
- אמצעי תשלום. מאז התיקון באוקטובר 2025 (תקנה 2025/2033), סעיף 5b(2) אוסר גם להנפיק כרטיסים ואמצעי תשלום, לסלוק עסקאות, לתת שירותי ייזום תשלום ולהנפיק כסף אלקטרוני לאזרחי רוסיה ולתושביה. סעיף 1u(2) קובע כך לבלארוס (תקנה 2025/2041). אותו פטור חל.
- היתר חריג. לפי סעיף 5c, רשות לאומית רשאית לאשר פיקדון מעל התקרה במקרים מסוימים, כמו שכר דירה או משכנתא, מסים, ביטוח וחשבונות. ברומניה, נספח I לתקנה מפנה למשרד החוץ.
יש לי גם דרכון ישראלי. באיזה דרכון כדאי להשתמש?
לפי נוסח התקנות, הבחירה בדרכון אינה פותרת את העניין. הפטור מונה אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ ובעלי היתר שהייה. הוא אינו מונה דרכונים של מדינות אחרות, ואזרח רוסיה נשאר אזרח רוסיה גם כשהוא מציג דרכון ישראלי. מה שמשנה את המצב הוא מעמד באיחוד, לא דרכון נוסף מחוץ לו.
| המצב שלכם | קרקע על שמכם | תקרת 100,000 אירו | כרטיסים ושירותי תשלום |
|---|---|---|---|
| ישראלי עם אזרחות רוסית או בלארוסית, בלי היתר שהייה באיחוד | לא ישירות | לפי הנוסח חלה | לפי הנוסח אסורים |
| כמו בשורה הקודמת, עם היתר שהייה זמני או קבוע באיחוד, באזור הכלכלי האירופי או בשווייץ | לא ישירות | לא חלה | לא אסורים |
| ישראלי עם אזרחות רוסית או בלארוסית וגם דרכון של מדינה באיחוד | כן, כאזרח האיחוד | לא חלה | לא אסורים |
| ישראלי בלי אזרחות רוסית, שגר ברוסיה או בבלארוס | לא ישירות | חלה על תושבים | אסורים לתושבים |
| מי שמופיע בנספחי הקפאת הנכסים | לא | לא רלוונטי, הנכסים מוקפאים | לא רלוונטי |
השורה הראשונה היא המפתיעה ביותר עבור ישראלים. לפני שבוחרים נכס, בקשו מהבנק המקבל אישור כתוב איך הוא מסווג אתכם, ואם יקבל העברה ממדינת המקור שלכם.
איך מעבירים את התשלום בלי לעבור את התקרה?
רוב הבתים עולים יותר מ-100,000 אירו, ולכן השאלה המעשית היא מסלול הכסף. יש שתי דרכים, ואת שתיהן מאשרים מראש עם הבנק המקבל:
- העברה ישירה מבנק מחוץ לאיחוד, למשל מישראל, לחשבון שמופיע בחוזה. בפרויקט על הנייר זה החשבון הייעודי של הפרויקט. חשבון רומני על שמכם אינו תנאי לקנייה, כפי שפירטנו במדריך על חשבון בנק לתושבי חוץ.
- היתר שהייה במדינה באיחוד, שמוציא אתכם מתחולת התקרה.
שאלה אחת נשארת פתוחה: האם כסף שעובר דרך החשבון של המוכר או של היזם ייחשב כפיקדון ״שלכם״? הנוסח אינו עונה על כך. זו שאלה לפרשנות של מחלקת הציות בבנק ושל עורך הדין שלכם, לפני ההעברה ולא אחריה.
מה יבקשו הבנק והנוטריון בבדיקת מקור הכספים?
מעבר לסנקציות, הבנק, הנוטריון והיזם חייבים בבדיקות לפי חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון. תקנה מואצלת 2026/46, שפורסמה ב-9 בינואר 2026, הוסיפה את רוסיה לרשימת המדינות בסיכון גבוה בתקנה 2016/1675. בלארוס אינה ברשימה הזו. לפי סעיף 17(1)(d) לחוק 129/2019, מי שנמצא במדינה כזו עובר בדיקה מוגברת.
גם מי שגר בישראל צפוי לשאלות רבות יותר אם הכסף הורווח ברוסיה או עבר דרכה. הכינו מסמכים שמראים איפה הכסף נוצר, דרך אילו חשבונות עבר, ואיך כל העברה קשורה אליכם. על בניית התיק כתבנו במדריך נפרד על הוכחת מקור כספים.
סעיף 5m בתקנה 833/2014 אוסר לרשום ולנהל נאמנות שהיוצר או הנהנה שלה הוא אזרח או תושב רוסיה, אלא אם הוא אזרח האיחוד, האזור הכלכלי האירופי או שווייץ, או בעל היתר שהייה שם. מבנה של נאמנות אינו פתרון כאן.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני חתימה כדאי לוודא שאתם, וכל חברה שתקנו דרכה, אינכם ברשימות הקפאת הנכסים, להגדיר במדויק את המעמד שלכם לפי הטבלה, לקבל מהבנק המקבל אישור כתוב על מסלול התשלום, ולהכין את תיק מקור הכספים עוד לפני שבוחרים נכס. אנחנו מלווים ישראלים עם אזרחות כפולה בבדיקות האלה, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הפעולות לפי הדין המקומי.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. תקנות הסנקציות של האיחוד מתעדכנות בכל חבילה חדשה, ופרשנותן בבנקים משתנה. לפני תשלום יש לבדוק את הנוסח המאוחד העדכני ב-EUR-Lex ולקבל אישור מהבנק ומעורך דין.
שאלות נפוצות
יש לי אזרחות ישראלית ורוסית. מותר לי לקנות דירה ברומניה?
כן. הסנקציות של האיחוד אינן אוסרות על אדם פרטי לקנות נכס למגורים, והמבנה נרשם על שמכם. החריג הוא מי שמופיע ברשימות הקפאת הנכסים.
אם אציג רק את הדרכון הישראלי, התקרה של 100,000 אירו לא תחול עליי?
לפי נוסח סעיף 5b(3), הפטור חל על אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ ועל בעלי היתר שהייה שם, ולא על בעלי דרכונים אחרים. אזרח רוסיה עם דרכון ישראלי נשאר לפי הנוסח תחת התקרה. בקשו מהבנק לאשר את הסיווג בכתב.
אפשר לרשום את הקרקע של וילה על שמי?
לא ישירות, אלא אם יש לכם גם אזרחות של מדינה באיחוד. לפי סעיף 6 לחוק 312/2005, אזרח מחוץ לאיחוד מחזיק את הקרקע בזכות Superficie או דרך חברה רומנית, ואזרחות רוסית או ישראלית אינן משנות זאת.
אפשר לפתוח חשבון בנק ברומניה עם אזרחות רוסית?
התקנה אינה אוסרת חשבון. היא אוסרת לקבל פיקדונות מעל 100,000 אירו בבנק אחד, ומאוקטובר 2025 גם להנפיק כרטיסים ואמצעי תשלום, למי שאין לו היתר שהייה באיחוד. כל בנק מפעיל בנוסף מדיניות סיכון משלו.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.