Israelieni cu cetățenie rusă sau belarusă care cumpără o proprietate în România: sancțiuni, bănci, înscriere și ce pașaport să folosiți

Nu puțini israelieni dețin și cetățenia rusă sau belarusă, uneori fără să se fi gândit la ea ani de zile. Când încep o tranzacție în România, prima întrebare este dacă au voie să cumpere. A doua întrebare, mai importantă, este cum vor ajunge banii la vânzător și unde vor sta pe drum.

Ghidul se bazează pe textul consolidat al regulamentelor privind sancțiunile de pe site-ul EUR-Lex, așa cum a fost verificat în versiunea din 24 iulie 2026, și pe dreptul român. Sancțiunile se schimbă la fiecare nou pachet, de aceea orice detaliu de aici trebuie verificat înainte de plată.

1Interzic sancțiunile unui cetățean al Rusiei sau al Belarusului să cumpere o proprietate în România?

Nu. Regulamentul Consiliului 833/2014 împotriva Rusiei și Regulamentul 765/2006 împotriva Belarusului vizează domenii precum finanțele, comerțul, criptoactivele și trusturile. Niciuna dintre interdicțiile lor nu interzice unei persoane fizice să cumpere o locuință.

Există o excepție esențială: cine figurează în anexa I la Regulamentul 269/2014 (Rusia) sau în anexa I la Regulamentul 765/2006 (Belarus). Potrivit art. 2 din fiecare dintre ele, toate fondurile și resursele sale economice sunt înghețate și este interzisă punerea la dispoziția sa a fondurilor sau resurselor. Un imobil este o resursă economică, de aceea o astfel de persoană nu poate cumpăra fără o autorizație specială. Acest ghid nu tratează acest caz.

2Pe numele cui se înscrie proprietatea și ce se întâmplă cu terenul?

Dreptul român nu face distincție între un israelian și un rus sau un belarus. Toți trei sunt cetățeni ai unor state din afara Uniunii și li se aplică aceeași regulă:

• Construcția, apartament sau casă, se înscrie pe numele vostru în cartea funciară.
• Terenul. Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituția României și art. 6 din Legea 312/2005, cetățeanul unui stat din afara Uniunii dobândește teren doar în condițiile unui tratat internațional și pe bază de reciprocitate. La o vilă, terenul se deține de regulă prin drept de superficie, un drept de folosință îndelungată a terenului care se înscrie în cartea funciară, sau printr-o societate românească.
• Cetățenia unui stat al Uniunii schimbă imaginea: potrivit art. 3 din Legea 312/2005, cetățeanul Uniunii dobândește teren ca un cetățean român.

Există un tratat între România și Rusia sau Belarus care să schimbe regula privind terenul? Nu am găsit un astfel de tratat, dar aceasta este o întrebare care trebuie verificată de un avocat român înainte de a decide asupra structurii proprietății.

3Ce spune exact plafonul de 100.000 de euro?

Art. 5b din Regulamentul 833/2014 interzice unei bănci din Uniune să accepte depozite de la cetățeni ruși, de la persoane care locuiesc în Rusia, de la societăți înființate acolo și de la societăți din afara Uniunii deținute în proporție de peste 50% de astfel de persoane, când suma totală a acestora la aceeași bancă depășește 100.000 de euro. Art. 1u din Regulamentul 765/2006 stabilește o regulă identică pentru Belarus.

• Scutirea (art. 5b alin. (3), iar pentru Belarus art. 1u alin. (4)): cetățenii statelor Uniunii, ai Spațiului Economic European și ai Elveției, precum și titularii unui permis de ședere temporară sau permanentă în unul dintre acestea.
• „Depozitul” este un sold creditor pe care banca trebuie să îl restituie. Plafonul privește banii care stau în cont, nu prețul proprietății.
• Instrumente de plată. De la modificarea din octombrie 2025 (Regulamentul 2025/2033), art. 5b alin. (2) interzice și emiterea de carduri și instrumente de plată, acceptarea tranzacțiilor, furnizarea serviciilor de inițiere a plății și emiterea de monedă electronică pentru cetățenii și rezidenții Rusiei. Art. 1u alin. (2) prevede la fel pentru Belarus (Regulamentul 2025/2041). Se aplică aceeași scutire.
• Autorizație derogatorie. Potrivit art. 5c, o autoritate națională poate autoriza un depozit peste plafon în anumite cazuri, precum chiria sau creditul ipotecar, impozitele, asigurările și facturile. Pentru România, anexa I la regulament trimite la Ministerul Afacerilor Externe.

4Am și pașaport israelian. Ce pașaport este bine să folosesc?

Potrivit textului regulamentelor, alegerea pașaportului nu rezolvă problema. Scutirea enumeră cetățenii Uniunii, ai Spațiului Economic European și ai Elveției și titularii unui permis de ședere. Nu enumeră pașapoartele altor state, iar un cetățean rus rămâne cetățean rus chiar și când prezintă un pașaport israelian. Ce schimbă situația este un statut în Uniune, nu un pașaport suplimentar din afara ei.

5Cum transferați plata fără a depăși plafonul?

Cele mai multe case costă peste 100.000 de euro, de aceea întrebarea practică este traseul banilor. Există două căi, iar pe amândouă le confirmați dinainte cu banca beneficiară:

1. Transfer direct de la o bancă din afara Uniunii, de exemplu din Israel, în contul care apare în contract. La un proiect în faza de plan, acesta este contul dedicat al proiectului. Un cont românesc pe numele vostru nu este o condiție pentru cumpărare, așa cum am detaliat în ghidul despre contul bancar pentru nerezidenți.
2. Un permis de ședere într-un stat al Uniunii, care vă scoate din sfera de aplicare a plafonului.

O întrebare rămâne deschisă: banii care trec prin contul vânzătorului sau al dezvoltatorului vor fi considerați un depozit „al vostru”? Textul nu răspunde la aceasta. Este o întrebare de interpretare pentru departamentul de conformitate al băncii și pentru avocatul vostru, înainte de transfer, nu după.

6Ce vor cere banca și notarul la verificarea sursei fondurilor?

Dincolo de sancțiuni, banca, notarul și dezvoltatorul sunt obligați la verificări potrivit Legii 129/2019 pentru prevenirea spălării banilor. Regulamentul delegat 2026/46, publicat la 9 ianuarie 2026, a adăugat Rusia pe lista țărilor cu risc ridicat din Regulamentul 2016/1675. Belarusul nu figurează pe această listă. Potrivit art. 17 alin. (1) lit. d) din Legea 129/2019, cine se află într-o astfel de țară este supus unei verificări sporite.

Chiar și cine locuiește în Israel se poate aștepta la mai multe întrebări dacă banii au fost câștigați în Rusia sau au trecut prin ea. Pregătiți documente care arată unde au fost generați banii, prin ce conturi au trecut și cum este legat fiecare transfer de voi. Despre constituirea dosarului am scris într-un ghid separat despre dovedirea sursei fondurilor.

7Ce faceți înainte de a semna?

Înainte de semnare este bine să vă asigurați că voi și orice societate prin care veți cumpăra nu figurați pe listele de înghețare a activelor, să vă definiți cu exactitate statutul potrivit tabelului, să obțineți de la banca beneficiară o confirmare scrisă privind traseul plății și să pregătiți dosarul privind sursa fondurilor încă dinainte de a alege proprietatea. Însoțim israelieni cu dublă cetățenie în aceste verificări, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează operațiunile potrivit legii locale.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.