باختصار
عقوبات الاتحاد الأوروبي على روسيا وبيلاروسيا لا تحظر على الشخص الطبيعي شراء شقة أو منزل في رومانيا، والمواطن الإسرائيلي الذي يحمل أيضًا الجنسية الروسية أو البيلاروسية يُسجَّل مالكًا للمبنى كأي مواطن من خارج الاتحاد. والقيود تقع في الجانب المصرفي: سقف ودائع قدره 100,000 يورو في البنك الواحد وحظر على وسائل الدفع. ووفق نص اللوائح، لا يعفي جواز السفر الإسرائيلي الإضافي منها؛ أما تصريح الإقامة أو جنسية دولة في الاتحاد فتعفي.
أبرز النقاط
- 1اللائحتان 833/2014 (روسيا) و765/2006 (بيلاروسيا) لا تحظران على الشخص الطبيعي شراء عقار سكني في رومانيا.
- 2لن يقبل بنك في الاتحاد ودائع من مواطن روسيا أو بيلاروسيا أو المقيم فيهما تتجاوز 100,000 يورو في البنك الواحد (المادتان 5b و1u).
- 3يسري الإعفاء على مواطني الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا وعلى حاملي تصريح الإقامة فيها. وجواز السفر الإسرائيلي ليس في القائمة.
- 4على الأرض تسري قاعدة القانون 312/2005: فالمواطن من خارج الاتحاد، إسرائيليًا كان أو روسيًا، يحوزها بحق Superficie أو عبر شركة.
- 5أُضيفت روسيا في 2026 إلى قائمة الاتحاد للدول عالية المخاطر، ولذلك توقعوا فحصًا معززًا لمصدر الأموال.
- 6تتحدث العقوبات كثيرًا. افحصوا النص الموحد المحدّث في EUR-Lex قبل أي دفعة.
عدد غير قليل من الإسرائيليين يحملون أيضًا الجنسية الروسية أو البيلاروسية، وأحيانًا دون أن يفكروا فيها لسنوات. وحين يبدؤون صفقة في رومانيا، يكون السؤال الأول هل يجوز لهم الشراء. أما السؤال الثاني، والأهم، فهو كيف سيصل المال إلى البائع وأين سيستقر في الطريق.
يستند هذا الدليل إلى النص الموحد للوائح العقوبات على موقع EUR-Lex، كما فُحص بصيغته الصادرة في 24 يوليو 2026، وإلى القانون الروماني. والعقوبات تتغير مع كل حزمة جديدة، ولذلك يحتاج كل تفصيل هنا إلى تحقق قبل الدفع.
هل تحظر العقوبات على مواطن روسيا أو بيلاروسيا شراء عقار في رومانيا؟
لا. فلائحة المجلس 833/2014 ضد روسيا واللائحة 765/2006 ضد بيلاروسيا موجهتان إلى مجالات مثل التمويل والتجارة والأصول المشفرة والصناديق الاستئمانية. ولا يحظر أي من المحظورات الواردة فيهما على الشخص الطبيعي شراء عقار سكني.
هناك استثناء جوهري واحد: من يرد اسمه في الملحق I للائحة 269/2014 (روسيا) أو في الملحق I للائحة 765/2006 (بيلاروسيا). فبموجب المادة 2 في كل منهما، تُجمَّد جميع أمواله وموارده الاقتصادية، ويُحظر وضع أموال أو موارد تحت تصرفه. والعقار مورد اقتصادي، ولذلك لا يستطيع مثل هذا الشخص الشراء دون إذن خاص. ولا يتناول هذا الدليل هذه الحالة.
لن يقبل بنك في الاتحاد ودائع من مواطن روسيا أو بيلاروسيا أو المقيم فيهما تتجاوز 100,000 يورو في البنك الواحد (المادتان 5b و1u).
باسم من يُسجَّل العقار، وماذا عن الأرض؟
لا يميز القانون الروماني بين الإسرائيلي والروسي أو البيلاروسي. فالثلاثة مواطنو دول من خارج الاتحاد، وتسري عليهم القاعدة نفسها:
- المبنى، شقة كان أو منزلًا، يُسجَّل باسمكم في سجل العقارات (cartea funciară).
- الأرض. بموجب المادة 44(2) من دستور رومانيا والمادة 6 من القانون 312/2005، لا يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد الأرض إلا وفق معاهدة دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. وفي الفيلا، تُحاز الأرض عادةً بحق Superficie، وهو حق طويل لاستخدام الأرض يُسجَّل في السجل، أو عبر شركة رومانية.
- جنسية دولة في الاتحاد تغيّر الصورة: فبموجب المادة 3 من القانون 312/2005، يكتسب مواطن الاتحاد الأرض كالمواطن الروماني.
هل توجد معاهدة بين رومانيا وروسيا أو بيلاروسيا تغيّر قاعدة الأرض؟ لم نجد مثل هذه المعاهدة، لكن هذه مسألة يفحصها محامٍ روماني قبل اتخاذ قرار بشأن بنية الملكية.
ماذا يعني سقف الـ 100,000 يورو بالضبط؟
تحظر المادة 5b من اللائحة 833/2014 على البنك في الاتحاد قبول ودائع من مواطني روسيا، ومن المقيمين فيها، ومن الشركات المؤسسة فيها، ومن الشركات خارج الاتحاد المملوكة بأكثر من 50% لمثل هؤلاء، حين يتجاوز مجموعها في البنك نفسه 100,000 يورو. وتقرر المادة 1u من اللائحة 765/2006 قاعدة مماثلة لبيلاروسيا.
- الإعفاء (المادة 5b(3)، ولبيلاروسيا المادة 1u(4)): مواطنو دول الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا، ومن يحمل تصريح إقامة مؤقتة أو دائمة في إحداها.
- «الوديعة» هي رصيد دائن يلتزم البنك بإعادته. والسقف يتعلق بالمال المستقر في الحساب، لا بثمن العقار.
- وسائل الدفع. منذ التعديل في أكتوبر 2025 (اللائحة 2025/2033)، تحظر المادة 5b(2) أيضًا إصدار البطاقات ووسائل الدفع، وتسوية المعاملات، وتقديم خدمات بدء الدفع، وإصدار النقود الإلكترونية لمواطني روسيا والمقيمين فيها. وتقرر المادة 1u(2) الأمر نفسه لبيلاروسيا (اللائحة 2025/2041). ويسري الإعفاء نفسه.
- إذن استثنائي. بموجب المادة 5c، يحق للسلطة الوطنية الموافقة على وديعة فوق السقف في حالات معينة، مثل الإيجار أو الرهن العقاري، والضرائب، والتأمين، والفواتير. وفي رومانيا، يحيل الملحق I للائحة إلى وزارة الخارجية.
لدي جواز سفر إسرائيلي أيضًا. بأي جواز يُستحسن أن أستخدم؟
وفق نص اللوائح، لا يحسم اختيار جواز السفر المسألة. فالإعفاء يعدّد مواطني الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا وحاملي تصاريح الإقامة. ولا يعدّد جوازات سفر دول أخرى، ويبقى مواطن روسيا مواطنًا روسيًا حتى حين يبرز جواز سفر إسرائيليًا. وما يغيّر الوضع هو وضع قانوني داخل الاتحاد، لا جواز سفر إضافي من خارجه.
| وضعكم | الأرض باسمكم | سقف 100,000 يورو | البطاقات وخدمات الدفع |
|---|---|---|---|
| إسرائيلي يحمل الجنسية الروسية أو البيلاروسية، دون تصريح إقامة في الاتحاد | ليس مباشرة | وفق النص يسري | وفق النص محظورة |
| كما في السطر السابق، مع تصريح إقامة مؤقتة أو دائمة في الاتحاد أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا | ليس مباشرة | لا يسري | غير محظورة |
| إسرائيلي يحمل الجنسية الروسية أو البيلاروسية وجواز سفر دولة في الاتحاد أيضًا | نعم، بصفته مواطنًا في الاتحاد | لا يسري | غير محظورة |
| إسرائيلي دون جنسية روسية، يقيم في روسيا أو بيلاروسيا | ليس مباشرة | يسري على المقيمين | محظورة على المقيمين |
| من يرد اسمه في ملاحق تجميد الأصول | لا | غير ذي صلة، الأصول مجمدة | غير ذي صلة |
السطر الأول هو الأكثر مفاجأة للإسرائيليين. وقبل اختيار العقار، اطلبوا من البنك المتلقي تأكيدًا مكتوبًا بشأن كيفية تصنيفه لكم، وهل سيقبل تحويلًا من دولة المصدر لديكم.
كيف تُحوَّل الدفعة دون تجاوز السقف؟
معظم المنازل تكلف أكثر من 100,000 يورو، ولذلك فالسؤال العملي هو مسار المال. وهناك طريقان، ويُعتمد كلاهما مسبقًا مع البنك المتلقي:
- التحويل المباشر من بنك خارج الاتحاد، مثلًا من إسرائيل، إلى الحساب الوارد في العقد. وفي المشروع على الخارطة هذا هو الحساب المخصص للمشروع. والحساب الروماني باسمكم ليس شرطًا للشراء، كما فصّلنا في الدليل عن الحساب المصرفي لغير المقيمين.
- تصريح إقامة في دولة من الاتحاد، يخرجكم من نطاق سريان السقف.
يبقى سؤال واحد مفتوحًا: هل سيُعد المال الذي يمر عبر حساب البائع أو المطوّر وديعة «خاصة بكم»؟ النص لا يجيب عن ذلك. وهذه مسألة تفسير لدى قسم الامتثال في البنك ولدى محاميكم، قبل التحويل لا بعده.
ما الذي سيطلبه البنك وكاتب العدل في فحص مصدر الأموال؟
إلى جانب العقوبات، يلتزم البنك وكاتب العدل والمطوّر بإجراء فحوص وفق القانون 129/2019 لمكافحة غسل الأموال. وقد أضافت اللائحة المفوضة 2026/46، المنشورة في 9 يناير 2026، روسيا إلى قائمة الدول عالية المخاطر في اللائحة 2016/1675. وبيلاروسيا ليست في هذه القائمة. وبموجب المادة 17(1)(d) من القانون 129/2019، يخضع من يوجد في مثل هذه الدولة لفحص معزز.
وحتى من يقيم في إسرائيل يُتوقع أن يواجه أسئلة أكثر إذا كان المال قد كُسب في روسيا أو مر عبرها. جهزوا مستندات تُظهر أين نشأ المال، وعبر أي حسابات مر، وكيف ترتبط كل حوالة بكم. وقد كتبنا عن بناء الملف في دليل منفصل عن إثبات مصدر الأموال.
تحظر المادة 5m من اللائحة 833/2014 تسجيل وإدارة صندوق استئماني يكون منشئه أو المستفيد منه مواطنًا روسيًا أو مقيمًا في روسيا، ما لم يكن مواطنًا في الاتحاد أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا، أو حاملًا لتصريح إقامة فيها. وبنية الصندوق الاستئماني ليست حلًا هنا.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل التوقيع يُستحسن التأكد من أنكم، وأي شركة ستشترون عبرها، لستم في قوائم تجميد الأصول، وتحديد وضعكم بدقة وفق الجدول، والحصول من البنك المتلقي على تأكيد مكتوب بشأن مسار الدفع، وإعداد ملف مصدر الأموال حتى قبل اختيار العقار. نحن نرافق الإسرائيليين مزدوجي الجنسية في هذه الفحوص، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين ينفذون الإجراءات وفق القانون المحلي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. وتُحدَّث لوائح العقوبات الأوروبية مع كل حزمة جديدة، ويتغير تفسيرها في البنوك. وقبل الدفع يجب فحص النص الموحد المحدّث في EUR-Lex والحصول على تأكيد من البنك ومن محامٍ.
أسئلة شائعة
أحمل الجنسيتين الإسرائيلية والروسية. هل يجوز لي شراء شقة في رومانيا؟
نعم. فعقوبات الاتحاد لا تحظر على الشخص الطبيعي شراء عقار سكني، ويُسجَّل المبنى باسمكم. والاستثناء هو من يرد اسمه في قوائم تجميد الأصول.
إذا أبرزت جواز السفر الإسرائيلي فقط، ألن يسري عليّ سقف الـ 100,000 يورو؟
وفق نص المادة 5b(3)، يسري الإعفاء على مواطني الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا وعلى حاملي تصاريح الإقامة فيها، لا على حاملي جوازات سفر أخرى. ويبقى المواطن الروسي الحامل لجواز سفر إسرائيلي، وفق النص، خاضعًا للسقف. اطلبوا من البنك تأكيد التصنيف كتابيًا.
هل يمكن تسجيل أرض الفيلا باسمي؟
ليس مباشرة، ما لم تكن لديكم أيضًا جنسية دولة في الاتحاد. فبموجب المادة 6 من القانون 312/2005، يحوز المواطن من خارج الاتحاد الأرض بحق Superficie أو عبر شركة رومانية، ولا تغيّر الجنسية الروسية أو الإسرائيلية ذلك.
هل يمكن فتح حساب مصرفي في رومانيا بالجنسية الروسية؟
اللائحة لا تحظر الحساب. بل تحظر قبول ودائع تزيد على 100,000 يورو في البنك الواحد، ومنذ أكتوبر 2025 أيضًا إصدار البطاقات ووسائل الدفع، لمن ليس لديه تصريح إقامة في الاتحاد. وإضافة إلى ذلك يطبّق كل بنك سياسة مخاطر خاصة به.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.