Израильтяне с российским или белорусским гражданством, покупающие недвижимость в Румынии: санкции, банки, регистрация и какой паспорт использовать

Немало израильтян имеют также российское или белорусское гражданство, иногда годами о нём не задумываясь. Когда они начинают сделку в Румынии, первый вопрос - разрешено ли им покупать. Второй, более важный вопрос - как деньги дойдут до продавца и где они будут находиться по пути.

Руководство основано на консолидированном тексте санкционных регламентов на сайте EUR-Lex в редакции, проверенной по состоянию на 24 июля 2026 года, и на румынском праве. Санкции меняются с каждым новым пакетом, поэтому каждую деталь здесь нужно проверять перед платежом.

1Запрещают ли санкции гражданину России или Беларуси покупать недвижимость в Румынии?

Нет. Регламент Совета 833/2014 против России и Регламент 765/2006 против Беларуси направлены на такие сферы, как финансы, торговля, криптоактивы и трасты. Ни один из содержащихся в них запретов не запрещает физическому лицу покупать жилую недвижимость.

Есть одно существенное исключение: лицо, указанное в Приложении I к Регламенту 269/2014 (Россия) или в Приложении I к Регламенту 765/2006 (Беларусь). Согласно ст. 2 каждого из них, все его денежные средства и экономические ресурсы замораживаются, и предоставлять ему средства или ресурсы запрещено. Недвижимость является экономическим ресурсом, поэтому такое лицо не может купить её без специального разрешения. Это руководство такой случай не рассматривает.

2На чьё имя регистрируется объект и как быть с землёй?

Румынское право не различает израильтянина, россиянина или белоруса. Все трое являются гражданами государств за пределами ЕС, и к ним применяется одно и то же правило:

• Строение, квартира или дом, регистрируется на ваше имя в земельной книге (cartea funciară).
• Земля. Согласно ст. 44(2) Конституции Румынии и ст. 6 Закона 312/2005, гражданин государства за пределами ЕС приобретает землю только на основании международного договора и на условиях взаимности. В случае виллы землёй обычно владеют на праве Superficie, долгосрочном праве пользования землёй, которое регистрируется в книге, или через румынскую компанию.
• Гражданство государства ЕС меняет картину: согласно ст. 3 Закона 312/2005, гражданин ЕС приобретает землю наравне с гражданином Румынии.

Существует ли между Румынией и Россией или Беларусью международный договор, меняющий правило о земле? Мы такого договора не нашли, но этот вопрос должен проверить румынский адвокат до принятия решения о структуре собственности.

3Что именно означает лимит 100 000 евро?

Статья 5b Регламента 833/2014 запрещает банку в ЕС принимать вклады от граждан России, от лиц, проживающих в России, от компаний, учреждённых в ней, и от компаний за пределами ЕС, более 50% которых принадлежит таким лицам, если их общая сумма в этом банке превышает 100 000 евро. Статья 1u Регламента 765/2006 устанавливает аналогичное правило для Беларуси.

• Исключение (ст. 5b(3), а для Беларуси ст. 1u(4)): граждане государств ЕС, Европейской экономической зоны и Швейцарии, а также лица, имеющие временный или постоянный вид на жительство в одном из них.
• «Вклад» - это кредитовый остаток, который банк обязан вернуть. Лимит касается денег, находящихся на счёте, а не цены объекта.
• Платёжные инструменты. После изменения в октябре 2025 года (Регламент 2025/2033) ст. 5b(2) запрещает также выпускать карты и платёжные инструменты, проводить эквайринг, предоставлять услуги инициирования платежей и выпускать электронные деньги для граждан и резидентов России. Статья 1u(2) устанавливает то же для Беларуси (Регламент 2025/2041). Применяется то же исключение.
• Исключительное разрешение. Согласно ст. 5c, национальный орган вправе разрешить вклад сверх лимита в определённых случаях, например для арендной платы или ипотеки, налогов, страхования и счетов. Для Румынии Приложение I к регламенту указывает Министерство иностранных дел.

4У меня есть и израильский паспорт. Какой паспорт стоит использовать?

Согласно тексту регламентов, выбор паспорта вопроса не решает. Исключение перечисляет граждан ЕС, Европейской экономической зоны и Швейцарии и обладателей вида на жительство. В нём не упомянуты паспорта других государств, и гражданин России остаётся гражданином России, даже предъявляя израильский паспорт. Ситуацию меняет статус в ЕС, а не дополнительный паспорт страны за его пределами.

5Как провести платёж, не превысив лимит?

Большинство домов стоят больше 100 000 евро, поэтому практический вопрос - маршрут денег. Есть два пути, и оба заранее согласовывают с банком-получателем:

1. Прямой перевод из банка за пределами ЕС, например из Израиля, на счёт, указанный в договоре. В проекте «на бумаге» это специальный счёт проекта. Румынский счёт на ваше имя не является условием покупки, как мы подробно описали в руководстве о банковском счёте для нерезидентов.
2. Вид на жительство в государстве ЕС, который выводит вас из-под действия лимита.

Один вопрос остаётся открытым: будут ли деньги, проходящие через счёт продавца или застройщика, считаться «вашим» вкладом? Текст на это не отвечает. Это вопрос толкования для отдела комплаенса банка и для вашего адвоката, до перевода, а не после него.

6Что запросят банк и нотариус при проверке источника средств?

Помимо санкций, банк, нотариус и застройщик обязаны проводить проверки согласно Закону 129/2019 о предотвращении отмывания денег. Делегированный регламент 2026/46, опубликованный 9 января 2026 года, добавил Россию в перечень стран с высоким риском в Регламенте 2016/1675. Беларуси в этом перечне нет. Согласно ст. 17(1)(d) Закона 129/2019, тот, кто находится в такой стране, проходит усиленную проверку.

Даже тот, кто живёт в Израиле, должен ожидать больше вопросов, если деньги были заработаны в России или прошли через неё. Подготовьте документы, показывающие, где возникли деньги, через какие счета они прошли и как каждый перевод связан с вами. О формировании досье мы писали в отдельном руководстве о подтверждении источника средств.

7Что делать до подписания?

До подписания стоит убедиться, что ни вы, ни любая компания, через которую вы будете покупать, не значитесь в перечнях заморозки активов, точно определить свой статус по таблице, получить от банка-получателя письменное подтверждение маршрута платежа и подготовить досье об источнике средств ещё до выбора объекта. Мы сопровождаем израильтян с двойным гражданством в этих проверках вместе с лицензированными в Румынии адвокатами и нотариусами, которые выполняют действия по местному праву.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.