בקצרה
בבית יד שנייה ברומניה עיקר הסיכון אינו בשעבודים אלא בפער בין מה שבנוי בשטח לבין מה שרשום ומותר: נוטריון יכול למכור מבנה רק אם הוא רשום בפנקס המקרקעין, ותוספת שנבנתה בלי היתר עוברת לקונה ביום החתימה. לצד הרישום בודקים היתרים וקבלות לכל חלק בבית, אישור מסים מקומיים, חשבונות תשתית ותעודת ביצועים אנרגטיים, ומזמינים מהנדס לפני החתימה.
הנקודות החשובות
- 1נוטריון חותם על העברת זכות במקרקעין רק כשהנכס רשום בפנקס המקרקעין, למעט חריגים מצומצמים (חוק 7/1996, סעיף 36).
- 2בית שנבנה לפני 1 באוגוסט 2001 נרשם על סמך אישור מס מקומי ותיק מדידה; בנייה מאוחרת יותר צריכה היתר וקבלה (סעיף 37).
- 3המוכר חייב למסור עותק של תעודת הביצועים האנרגטיים לפני החוזה; בלעדיו הקונה יכול לבקש לבטל (חוק 372/2005, סעיף 22).
- 4פגם נסתר במבנה צריך להתגלות בתוך 3 שנים מהמסירה, ויש להודיע עליו למוכר בזמן סביר (הקוד האזרחי, סעיפים 2531 ו-1709).
- 5דוח מהנדס עם תאריך מלפני החתימה הוא הראיה הטובה ביותר למה שהיה גלוי ומה היה נסתר.
מי שקונה בית חדש מיזם מקבל תיק מסודר: היתר עדכני, פרוטוקול קבלה ורשימת גורמים שאחראים לליקויים. מי שקונה בית בן 20 או 40 שנה מאדם פרטי מקבל משהו אחר לגמרי: את כל ההחלטות של הבעלים הקודמים. החדר שנוסף בלי לשאול איש, הגג שהוחלף, הדוד הישן והחשבון שלא שולם.
המדריך הזה אינו חוזר על בדיקת הנאותות הכללית, כמו קריאת הנסח או בדיקת השעבודים. הוא מתמקד בשאלות שבבית חדש כמעט לא עולות, ובבית יד שנייה הן העיקר.
במה בית יד שנייה שונה מבית חדש מבחינה משפטית?
| נושא | בית חדש מיזם | בית קיים מאדם פרטי |
|---|---|---|
| רישום המבנה | נרשם אחרי הקבלה, על סמך ההיתר | נרשם לפני שנים, ולעתים בלי תוספות שנבנו אחר כך |
| היתר וקבלה | חדשים ומרוכזים בתיק אחד | עשויים להיות ישנים, חלקיים או חסרים לחלק מהבית |
| אחריות לפגמים | המוכר לפי הקוד האזרחי, ובנוסף הבונים ל-10 שנים ולשלד לכל חיי המבנה | המוכר לפי הקוד האזרחי; הבונים רק אם הבית חדש יחסית |
| תעודת אנרגיה | מונפקת בקבלת הבניין | המוכר חייב למסור אותה במכירה |
| מע״מ | כלול במחיר | בדרך כלל אינו חל במכירה של אדם פרטי |
השורה הראשונה בטבלה היא המקור לרוב הבעיות. מכאן הבדיקות לפי הסדר.
בית שנבנה לפני 1 באוגוסט 2001 נרשם על סמך אישור מס מקומי ותיק מדידה; בנייה מאוחרת יותר צריכה היתר וקבלה (סעיף 37).
האם הבית הבנוי רשום בכלל, ובאיזה שטח?
זו השאלה הראשונה, כי בלעדיה אין עסקה. לפי חוק 7/1996 בעניין הקדסטר ורישום המקרקעין (סעיף 36), נוטריון חותם על העברת זכות במקרקעין רק כשהנכס רשום בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară), למעט חריגים מצומצמים. יש מגרשים שרק הקרקע רשומה בהם: הבית עומד בשטח אבל לא קיים על הנייר, ולא ניתן למכור אותו ככזה.
גם כשהבית רשום, משווים את חלק א׳ בנסח, שמתאר את המגרש ואת המבנים, למה שרואים בעיניים. בית של 180 מ״ר שרשום כ-120 מ״ר מעיד בדרך כלל על תוספת שלא נרשמה. מוסך, מחסן או קומה שנייה צריכים להופיע גם הם.
| מתי נבנה החלק | על סמך מה ניתן לרשום אותו | הוראת החוק |
|---|---|---|
| לפני 1 באוגוסט 2001 | אישור מס מהרשות המקומית שמראה את השטח בפועל, ותיק מדידה | חוק 7/1996, סעיף 37(2) |
| מ-1 באוגוסט 2001 ואילך | אישור הרשות שהבנייה נעשתה לפי היתר ושיש פרוטוקול קבלה | חוק 7/1996, סעיף 37(1) |
איך יודעים שתוספות ועבודות קודמות נעשו בהיתר?
מבקשים מהמוכר את היתר הבנייה (autorizație de construire) ואת פרוטוקול הקבלה בסיום העבודות (proces-verbal de recepție) לבית המקורי, ובנפרד לכל תוספת. הרחבה, קומה נוספת או עליית גג שהוסבה למגורים, שהיו צריכות היתר ולא קיבלו אותו, הן בעיה שעוברת אליכם ביום החתימה.
מאז 25 באוגוסט 2026 כללי הבנייה ברומניה נקבעים בקוד התכנון והבנייה החדש (חוק 169/2026), שביטל את חוק 50/1991. חלק מהעבודות הקטנות פטורות מאישור או טעונות הודעה בלבד, ולכן לא כל שינוי בבית ישן מחייב היתר. ההבחנה בין המסלולים מוסברת במדריך שלנו על שיפוץ בית ישן.
- הספר הטכני של המבנה (cartea tehnică a construcției, תיק התיעוד הטכני). לפי חוק 169/2026, סעיף 420(1)(l), הבעלים חייב לעדכן אותו ולמסור אותו לבעלים החדש במכירה. בבתים ישנים הוא חסר לעתים קרובות, ואז יודעים פחות על מה שבתוך הקירות.
- חשבוניות על עבודות גדולות שבוצעו בבית, כמו גג, חשמל או חימום.
- תוכניות לעתיד. מי שמתכנן להסיר קירות או להוסיף קומה יצטרך חוות דעת טכנית על המבנה הקיים מגורם מוסמך לכך (expert tehnic) (חוק 169/2026, סעיף 282). כדאי לדעת זאת לפני הקנייה ולתמחר.
מה עושים כשמתגלה תוספת שלא נרשמה?
אי אפשר לרשום את התוספת בפנקס המקרקעין על סמך היתר שאינו קיים, והיא נשארת סיכון של מי שיחזיק בבית. לכן הממצא הזה הוא לא סוף העסקה אלא נקודת משא ומתן. שאלו את עורך הדין המקומי אם ניתן להסדיר את התוספת, כמה זמן זה ייקח ומי יישא בעלות, ותרגמו את התשובה למחיר, ללוח הזמנים או להתחייבות של המוכר לפני החוזה הסופי. כשהבית עצמו אינו רשום, הרישום צריך להיעשות לפני המכירה.
נניח שמצאתם בית עם עליית גג מגורים שלא מופיעה בנסח ולא בהיתר. אפשר לוותר, אפשר להפחית מהמחיר את עלות ההסדרה והסיכון, ואפשר לדחות את החתימה עד שהמוכר יסדיר אותה. מה שלא כדאי הוא לחתום בהנחה ש״כולם עושים ככה״.
אילו חובות וחוזים עוברים עם הבית?
- מסים מקומיים. הנוטריון מבקש מהמוכר אישור מהרשות המקומית שהמסים על הנכס שולמו. בקשו לראות אותו כבר בשלב המשא ומתן, לא ביום החתימה.
- חשמל, גז, מים וביוב. החוזים רשומים על שם המוכר. בקשו את החשבונות האחרונים ואת אישורי התשלום, קראו את המונים יחד ביום המסירה, והעבירו את החוזים על שמכם.
- ביוב. בכפרים סביב בוקרשט, בית ישן עשוי להיות מחובר לבור ספיגה ולא לרשת הציבורית. שאלו, ובקשו לראות היכן הבור נמצא.
למה תעודת האנרגיה יכולה לבטל עסקה?
לפי חוק 372/2005 בעניין הביצועים האנרגטיים של מבנים, המוכר חייב לתת לקונה עותק של תעודת הביצועים האנרגטיים לפני החוזה, ואת המקור במעמד החתימה (סעיף 22(1) ו-(2)). מכירה שנחתמה בלי העותק המוקדם ניתנת לביטול לבקשת הקונה (סעיף 22(4)).
מעבר לצד הפורמלי, התעודה היא כלי תמחור. דירוג E או F בבית ישן אומר שבידוד, חלונות וחימום ייכנסו לתקציב שלכם בקרוב. קראו אותה לפני שמסכמים מחיר.
גבולות המגרש, השלד והמערכות: מה בודקים בשטח?
בבית צמוד קרקע כדאי להשוות גם את המגרש עצמו: את השטח והמידות שבנסח מול קו הגדר בפועל. פער כזה מתגלה בקלות לפני הקנייה, וקשה לפתור אותו אחריה.
בוקרשט ומחוז אילפוב נמצאים באזור שמושפע מרעידות האדמה של ורנצ׳ה (Vrancea). בית נמוך הוא סיכון שונה מבניין ישן וגבוה, אבל הגיל, החומרים והשינויים שנעשו בו משנים את התמונה. לכן מזמינים מהנדס קונסטרוקציה לפני החתימה, ובבית ישן גם חשמלאי.
| מה לבדוק | סימנים מחשידים | מי בודק |
|---|---|---|
| גג | כתמי רטיבות מתחתיו, שקיעה, רעפים ומרזבים ישנים | גגן או מהנדס |
| קירות ויסודות | סדקים אלכסוניים או סביב חלונות, רטיבות בבסיס הקיר | מהנדס קונסטרוקציה |
| רטיבות ועובש | ריח, כתמים בפינות ומאחורי רהיטים | מהנדס |
| חשמל | לוח ישן, מעט מעגלים, היעדר הארקה | חשמלאי מוסמך |
| חימום ואינסטלציה | דוד ישן, ארובה, צנרת ישנה, לחץ מים, ניקוז | טכנאי חימום ושרברב |
אף אחד מהממצאים האלה אינו סיבה אוטומטית לוותר. כל אחד מהם הוא סיבה למדוד, לתמחר ולנהל משא ומתן.
ואם מתגלה פגם אחרי הקנייה?
המוכר אחראי לפגמים נסתרים שהיו קיימים ביום המסירה, גם אם לא ידע עליהם, אלא אם החוזה קובע אחרת (הקוד האזרחי, סעיפים 1707 ו-1708). סעיף שפוטר אותו מאחריות בטל לגבי פגמים שידע או היה צריך לדעת עליהם (סעיף 1708(2)). צריך להודיע לו בזמן סביר מרגע הגילוי (סעיף 1709), ובמבנה הפגם צריך להתגלות בתוך 3 שנים מהמסירה (סעיף 2531).
מה שהיה גלוי בביקור אינו נסתר. לכן דוח מהנדס עם תאריך מלפני החתימה משרת אתכם פעמיים: הוא מגלה בעיות בזמן, והוא מוכיח מה לא ניתן היה לראות.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני מקדמה כדאי שיהיו בידיכם נסח שהשוויתם לבית ולמגרש, היתרים וקבלות לכל חלק בנוי, הספר הטכני אם קיים, תעודת האנרגיה, אישור המסים המקומיים, החשבונות האחרונים ודוח מהנדס. בחוזה עצמו כתבו את המחיר, רשימת הציוד שנשאר בבית ומועד המסירה. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בבדיקה הזו ובניסוח השאלות למוכר, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הבדיקות מול הרשויות ואת חתימת החוזה והרישום לפי הדין המקומי. עורך הדין של המוכר, אם יש כזה, מייצג את המוכר.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. קוד התכנון החדש נכנס לתוקף באוגוסט 2026. לפני רכישה כדאי שעורך דין עצמאי ומהנדס מוסמך יבדקו את הנכס הספציפי.
שאלות נפוצות
אפשר לקנות ברומניה בית שאינו רשום בפנקס המקרקעין?
לפי חוק 7/1996, סעיף 36, נוטריון חותם על העברת זכות במקרקעין רק כשהנכס רשום, למעט חריגים מצומצמים. בפועל הבית צריך להירשם לפני המכירה, ולכן שואלים את עורך הדין כמה זמן זה ייקח ומי משלם.
מה המשמעות של תוספת בלי היתר בבית שאני קונה?
אי אפשר לרשום אותה בפנקס המקרקעין על סמך היתר שאינו קיים, והיא נשארת סיכון של הבעלים החדש. בודקים עם עורך דין מקומי אם ניתן להסדיר אותה ובאיזו עלות, ומנהלים לפי זה משא ומתן על המחיר או על לוח הזמנים.
חובה לקבל תעודת אנרגיה כשקונים בית קיים ברומניה?
כן. לפי חוק 372/2005, סעיף 22, המוכר חייב לתת עותק לפני החוזה ואת המקור בחתימה. מכירה שנחתמה בלי העותק המוקדם ניתנת לביטול לבקשת הקונה.
כמה זמן המוכר אחראי לפגם נסתר בבית?
במבנה, הפגם צריך להתגלות בתוך 3 שנים מהמסירה (הקוד האזרחי, סעיף 2531), ויש להודיע למוכר בזמן סביר אחרי הגילוי (סעיף 1709).
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.