Pe scurt
La o casă de pe piața secundară din România, riscul principal nu stă în sarcini, ci în diferența dintre ce este construit pe teren și ce este înscris și permis: notarul poate vinde o construcție doar dacă este înscrisă în cartea funciară, iar o extindere construită fără autorizație trece la cumpărător în ziua semnării. Pe lângă înscriere, verificați autorizațiile și recepțiile pentru fiecare parte a casei, certificatul fiscal privind impozitele locale, facturile de utilități și certificatul de performanță energetică și chemați un inginer înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1Notarul autentifică transmiterea unui drept asupra unui imobil doar când acesta este înscris în cartea funciară, cu excepții restrânse (Legea 7/1996, art. 36).
- 2O casă construită înainte de 1 august 2001 se înscrie pe baza unui certificat fiscal de la autoritatea locală și a unei documentații cadastrale; construcțiile ulterioare au nevoie de autorizație și recepție (art. 37).
- 3Vânzătorul trebuie să predea o copie a certificatului de performanță energetică înainte de contract; fără ea cumpărătorul poate cere anularea (Legea 372/2005, art. 22).
- 4Un viciu ascuns al construcției trebuie să se descopere în termen de 3 ani de la predare și trebuie comunicat vânzătorului într-un termen rezonabil (Codul civil, art. 2531 și 1709).
- 5Un raport al inginerului datat înainte de semnare este cea mai bună dovadă a ceea ce era vizibil și a ceea ce era ascuns.
Cine cumpără o casă nouă de la un dezvoltator primește un dosar ordonat: o autorizație actualizată, un proces-verbal de recepție și o listă a celor care răspund pentru defecte. Cine cumpără de la o persoană fizică o casă veche de 20 sau 40 de ani primește cu totul altceva: toate deciziile foștilor proprietari. Camera adăugată fără să întrebe pe nimeni, acoperișul înlocuit, centrala veche și factura neplătită.
Acest ghid nu repetă verificarea generală prealabilă, precum citirea extrasului sau verificarea sarcinilor. El se concentrează pe întrebările care la o casă nouă aproape că nu apar, iar la o casă de pe piața secundară sunt esențiale.
Prin ce diferă juridic o casă de pe piața secundară de o casă nouă?
| Subiect | Casă nouă de la dezvoltator | Casă existentă de la o persoană fizică |
|---|---|---|
| Înscrierea construcției | Se înscrie după recepție, pe baza autorizației | S-a înscris acum mulți ani și uneori fără extinderile construite ulterior |
| Autorizație și recepție | Noi și reunite într-un singur dosar | Pot fi vechi, parțiale sau lipsă pentru o parte a casei |
| Răspunderea pentru vicii | Vânzătorul potrivit Codului civil și, în plus, constructorii timp de 10 ani, iar pentru structura de rezistență pe toată durata de existență a construcției | Vânzătorul potrivit Codului civil; constructorii doar dacă locuința este relativ nouă |
| Certificat energetic | Se emite la recepția clădirii | Vânzătorul trebuie să îl predea la vânzare |
| TVA | Inclus în preț | De regulă nu se aplică la vânzarea de către o persoană fizică |
Primul rând din tabel este sursa majorității problemelor. De aici, verificările în ordine.
O casă construită înainte de 1 august 2001 se înscrie pe baza unui certificat fiscal de la autoritatea locală și a unei documentații cadastrale; construcțiile ulterioare au nevoie de autorizație și recepție (art. 37).
Este casa construită înscrisă și, dacă da, cu ce suprafață?
Aceasta este prima întrebare, pentru că fără ea nu există tranzacție. Potrivit Legii 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare (art. 36), notarul autentifică transmiterea unui drept asupra unui imobil doar când acesta este înscris în cartea funciară (Cartea Funciară), cu excepții restrânse. Există terenuri în care doar terenul este înscris: casa există pe teren, dar nu există pe hârtie și nu poate fi vândută ca atare.
Chiar și când casa este înscrisă, comparați partea I a extrasului, care descrie terenul și construcțiile, cu ceea ce vedeți cu ochii voștri. O casă de 180 mp înscrisă cu 120 mp indică de regulă o extindere neînscrisă. Un garaj, o magazie sau un etaj al doilea trebuie să apară și ele.
| Când a fost construită partea respectivă | Pe baza a ce se poate înscrie | Prevederea legală |
|---|---|---|
| Înainte de 1 august 2001 | Un certificat fiscal de la autoritatea locală care arată suprafața reală și o documentație cadastrală | Legea 7/1996, art. 37 alin. (2) |
| De la 1 august 2001 încoace | Un certificat al autorității că lucrarea s-a făcut conform autorizației și că există proces-verbal de recepție | Legea 7/1996, art. 37 alin. (1) |
Cum știți că extinderile și lucrările anterioare s-au făcut cu autorizație?
Cereți vânzătorului autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru casa inițială și, separat, pentru fiecare extindere. O extindere, un etaj suplimentar sau o mansardă transformată în spațiu de locuit, care aveau nevoie de autorizație și nu au primit-o, sunt o problemă care trece la voi în ziua semnării.
Din 25 august 2026, regulile de construire din România sunt stabilite de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a abrogat Legea 50/1991. Unele lucrări mici sunt scutite de autorizare sau necesită doar notificare, de aceea nu orice modificare a unei case vechi impune o autorizație. Distincția dintre aceste căi este explicată în ghidul nostru despre renovarea unei case vechi.
- Cartea tehnică a construcției (dosarul de documentare tehnică). Potrivit Legii 169/2026, art. 420 alin. (1) lit. l), proprietarul trebuie să o actualizeze și să o predea noului proprietar la vânzare. La casele vechi lipsește adesea, iar atunci se știe mai puțin despre ce se află în interiorul pereților.
- Facturile pentru lucrările mari efectuate la casă, precum acoperișul, instalația electrică sau încălzirea.
- Planuri pentru viitor. Cine plănuiește să demoleze pereți sau să adauge un etaj va avea nevoie de o expertiză tehnică a construcției existente de la o persoană autorizată în acest sens (expert tehnic) (Legea 169/2026, art. 282). Este bine să știți acest lucru înainte de cumpărare și să îl includeți în preț.
Ce faceți când descoperiți o extindere neînscrisă?
Extinderea nu poate fi înscrisă în cartea funciară pe baza unei autorizații care nu există și rămâne un risc pentru cel care va deține casa. De aceea această constatare nu este sfârșitul tranzacției, ci un punct de negociere. Întrebați avocatul local dacă extinderea poate fi regularizată, cât timp va dura și cine va suporta costul și traduceți răspunsul în preț, în calendar sau într-un angajament al vânzătorului înainte de contractul final. Când casa însăși nu este înscrisă, înscrierea trebuie făcută înainte de vânzare.
Să presupunem că ați găsit o casă cu o mansardă locuibilă care nu apare nici în extras, nici în autorizație. Puteți renunța, puteți scădea din preț costul regularizării și riscul sau puteți amâna semnarea până când vânzătorul o regularizează. Ce nu este recomandat este să semnați presupunând că „așa face toată lumea”.
Ce datorii și contracte trec odată cu casa?
- Impozitele locale. Notarul îi cere vânzătorului un certificat de la autoritatea locală care atestă că impozitele pe imobil au fost plătite. Cereți să îl vedeți încă din faza de negociere, nu în ziua semnării.
- Electricitate, gaz, apă și canalizare. Contractele sunt pe numele vânzătorului. Cereți ultimele facturi și dovezile de plată, citiți contoarele împreună în ziua predării și transferați contractele pe numele vostru.
- Canalizare. În satele din jurul Bucureștiului, o casă veche poate fi racordată la o fosă septică, nu la rețeaua publică. Întrebați și cereți să vedeți unde se află fosa.
De ce poate certificatul energetic să anuleze o tranzacție?
Potrivit Legii 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, vânzătorul trebuie să îi dea cumpărătorului o copie a certificatului de performanță energetică înainte de contract și originalul la semnare (art. 22 alin. (1) și (2)). O vânzare încheiată fără copia prealabilă este anulabilă la cererea cumpărătorului (art. 22 alin. (4)).
Dincolo de latura formală, certificatul este un instrument de stabilire a prețului. O clasă E sau F la o casă veche înseamnă că izolația, ferestrele și încălzirea vor intra curând în bugetul vostru. Citiți-l înainte de a conveni prețul.
Limitele terenului, structura și instalațiile: ce verificați la fața locului?
La o casă cu teren este bine să comparați și terenul propriu-zis: suprafața și dimensiunile din extras cu linia reală a gardului. O astfel de diferență se descoperă ușor înainte de cumpărare și se rezolvă greu după.
Bucureștiul și județul Ilfov se află într-o zonă afectată de cutremurele din Vrancea. O casă joasă reprezintă un risc diferit de o clădire veche și înaltă, dar vechimea, materialele și modificările făcute la ea schimbă imaginea. De aceea chemați un inginer constructor înainte de semnare, iar la o casă veche și un electrician.
| Ce verificați | Semne suspecte | Cine verifică |
|---|---|---|
| Acoperiș | Pete de umezeală sub el, tasări, țigle și jgheaburi vechi | Acoperișar sau inginer |
| Pereți și fundații | Fisuri diagonale sau în jurul ferestrelor, umezeală la baza peretelui | Inginer constructor |
| Umezeală și mucegai | Miros, pete în colțuri și în spatele mobilierului | Inginer |
| Instalația electrică | Tablou vechi, puține circuite, lipsa împământării | Electrician autorizat |
| Încălzire și instalații sanitare | Centrală veche, coș de fum, conducte vechi, presiunea apei, scurgere | Tehnician de încălzire și instalator |
Niciuna dintre aceste constatări nu este un motiv automat de a renunța. Fiecare este un motiv de a măsura, de a stabili un cost și de a negocia.
Și dacă un viciu se descoperă după cumpărare?
Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care existau în ziua predării, chiar dacă nu le cunoștea, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (Codul civil, art. 1707 și 1708). O clauză care îl exonerează de răspundere este nulă în privința viciilor pe care le cunoștea sau trebuia să le cunoască (art. 1708 alin. (2)). Trebuie să îl înștiințați într-un termen rezonabil de la descoperire (art. 1709), iar la o construcție viciul trebuie să se descopere în termen de 3 ani de la predare (art. 2531).
Ce era vizibil la vizionare nu este ascuns. De aceea un raport al inginerului datat înainte de semnare vă servește de două ori: descoperă problemele la timp și dovedește ce nu se putea vedea.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de avans este bine să aveți un extras pe care l-ați comparat cu casa și cu terenul, autorizații și recepții pentru fiecare parte construită, cartea tehnică dacă există, certificatul energetic, certificatul fiscal privind impozitele locale, ultimele facturi și un raport al inginerului. În contractul propriu-zis scrieți prețul, lista echipamentelor care rămân în casă și data predării. Însoțim cumpărători israelieni în această verificare și în formularea întrebărilor pentru vânzător, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează verificările la autorități, semnarea contractului și înscrierea potrivit legii locale. Avocatul vânzătorului, dacă există, îl reprezintă pe vânzător.
Articolul reprezintă informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Noul Cod al amenajării teritoriului a intrat în vigoare în august 2026. Înainte de cumpărare este bine ca un avocat independent și un inginer autorizat să verifice imobilul concret.
Întrebări frecvente
Se poate cumpăra în România o casă care nu este înscrisă în cartea funciară?
Potrivit Legii 7/1996, art. 36, notarul autentifică transmiterea unui drept asupra unui imobil doar când acesta este înscris, cu excepții restrânse. În practică, casa trebuie înscrisă înainte de vânzare, de aceea întrebați avocatul cât timp va dura și cine plătește.
Ce înseamnă o extindere fără autorizație la casa pe care o cumpăr?
Nu poate fi înscrisă în cartea funciară pe baza unei autorizații care nu există și rămâne un risc pentru noul proprietar. Verificați cu un avocat local dacă poate fi regularizată și cu ce cost și negociați în funcție de aceasta prețul sau calendarul.
Este obligatoriu certificatul energetic la cumpărarea unei case existente în România?
Da. Potrivit Legii 372/2005, art. 22, vânzătorul trebuie să dea o copie înainte de contract și originalul la semnare. O vânzare încheiată fără copia prealabilă este anulabilă la cererea cumpărătorului.
Cât timp răspunde vânzătorul pentru un viciu ascuns al casei?
La o construcție, viciul trebuie să se descopere în termen de 3 ani de la predare (Codul civil, art. 2531), iar vânzătorul trebuie înștiințat într-un termen rezonabil după descoperire (art. 1709).
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.