باختصار
في المنزل المستعمل في رومانيا لا يكمن الخطر الرئيسي في الأعباء بل في الفجوة بين ما هو مبني على الأرض وما هو مسجل ومسموح: إذ لا يستطيع كاتب العدل بيع مبنى إلا إذا كان مسجلًا في سجل العقارات، والإضافة المبنية دون رخصة تنتقل إلى المشتري يوم التوقيع. وإلى جانب التسجيل تُفحص الرخص ومحاضر الاستلام لكل جزء من المنزل، وشهادة الضرائب المحلية، وفواتير البنية التحتية، وشهادة أداء الطاقة، ويُستدعى مهندس قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1لا يوقّع كاتب العدل على نقل حق عقاري إلا حين يكون العقار مسجلًا في سجل العقارات، باستثناء حالات محدودة (القانون 7/1996، المادة 36).
- 2المنزل المبني قبل 1 أغسطس 2001 يُسجَّل استنادًا إلى شهادة ضريبة محلية وملف قياس؛ أما البناء اللاحق فيحتاج إلى رخصة واستلام (المادة 37).
- 3يجب على البائع تسليم نسخة من شهادة أداء الطاقة قبل العقد؛ ومن دونها يستطيع المشتري طلب الإبطال (القانون 372/2005، المادة 22).
- 4العيب الخفي في المبنى يجب أن ينكشف خلال 3 سنوات من التسليم، ويجب إخطار البائع به في وقت معقول (القانون المدني، المادتان 2531 و1709).
- 5تقرير المهندس المؤرخ قبل التوقيع هو أفضل دليل على ما كان ظاهرًا وما كان خفيًا.
من يشتري منزلًا جديدًا من مطوّر يحصل على ملف منظم: رخصة حديثة، ومحضر استلام، وقائمة بالجهات المسؤولة عن العيوب. أما من يشتري منزلًا عمره 20 أو 40 سنة من شخص خاص فيحصل على شيء مختلف تمامًا: جميع قرارات الملّاك السابقين. الغرفة التي أُضيفت دون سؤال أحد، والسطح الذي استُبدل، والسخان القديم، والفاتورة التي لم تُدفع.
لا يكرر هذا الدليل العناية الواجبة العامة، مثل قراءة المستخرج أو فحص الأعباء. بل يركز على الأسئلة التي تكاد لا تُطرح في المنزل الجديد، وتكون هي الأساس في المنزل المستعمل.
بماذا يختلف المنزل المستعمل عن المنزل الجديد من الناحية القانونية؟
| الموضوع | منزل جديد من مطوّر | منزل قائم من شخص خاص |
|---|---|---|
| تسجيل المبنى | يُسجَّل بعد الاستلام، استنادًا إلى الرخصة | سُجِّل قبل سنوات، وأحيانًا دون إضافات بُنيت لاحقًا |
| الرخصة والاستلام | حديثان ومجمّعان في ملف واحد | قد تكون قديمة أو جزئية أو مفقودة لجزء من المنزل |
| المسؤولية عن العيوب | البائع وفق القانون المدني، وإضافة إلى ذلك البنّاؤون لمدة 10 سنوات وللهيكل طوال عمر المبنى | البائع وفق القانون المدني؛ والبنّاؤون فقط إذا كان المنزل جديدًا نسبيًا |
| شهادة الطاقة | تصدر عند استلام المبنى | يجب على البائع تسليمها عند البيع |
| ضريبة القيمة المضافة | مشمولة في السعر | لا تسري عادةً في البيع من شخص خاص |
السطر الأول في الجدول مصدر معظم المشكلات. ومن هنا الفحوص بالترتيب.
المنزل المبني قبل 1 أغسطس 2001 يُسجَّل استنادًا إلى شهادة ضريبة محلية وملف قياس؛ أما البناء اللاحق فيحتاج إلى رخصة واستلام (المادة 37).
هل المنزل المبني مسجل أصلًا، وبأي مساحة؟
هذا هو السؤال الأول، لأنه من دونه لا صفقة. فبموجب القانون 7/1996 بشأن المساحة وتسجيل العقارات (المادة 36)، لا يوقّع كاتب العدل على نقل حق عقاري إلا حين يكون العقار مسجلًا في سجل العقارات (Cartea Funciară)، باستثناء حالات محدودة. وهناك قطع أراضٍ لا تُسجَّل فيها إلا الأرض: المنزل قائم على الأرض لكنه غير موجود على الورق، ولا يمكن بيعه بوصفه كذلك.
وحتى حين يكون المنزل مسجلًا، يُقارَن الجزء الأول من المستخرج، الذي يصف قطعة الأرض والمباني، بما ترونه بأعينكم. فالمنزل الذي مساحته 180 م² والمسجل كـ 120 م² يدل عادةً على إضافة لم تُسجَّل. ويجب أن يظهر أيضًا المرآب أو المخزن أو الطابق الثاني.
| متى بُني الجزء | استنادًا إلى ماذا يمكن تسجيله | نص القانون |
|---|---|---|
| قبل 1 أغسطس 2001 | شهادة ضريبية من السلطة المحلية تُظهر المساحة الفعلية، وملف قياس | القانون 7/1996، المادة 37(2) |
| من 1 أغسطس 2001 فصاعدًا | شهادة من السلطة بأن البناء تم وفق رخصة وأن هناك محضر استلام | القانون 7/1996، المادة 37(1) |
كيف تعرفون أن الإضافات والأعمال السابقة تمت برخصة؟
اطلبوا من البائع رخصة البناء (autorizație de construire) ومحضر الاستلام عند انتهاء الأعمال (proces-verbal de recepție) للمنزل الأصلي، وبشكل منفصل لكل إضافة. فالتوسعة أو الطابق الإضافي أو العلية المحوّلة إلى سكن، التي كانت تحتاج إلى رخصة ولم تحصل عليها، مشكلة تنتقل إليكم يوم التوقيع.
منذ 25 أغسطس 2026 تُحدَّد قواعد البناء في رومانيا في قانون التخطيط والبناء الجديد (القانون 169/2026)، الذي ألغى القانون 50/1991. وبعض الأعمال الصغيرة معفاة من الموافقة أو تستلزم إخطارًا فقط، ولذلك لا يتطلب كل تغيير في منزل قديم رخصة. والتمييز بين المسارات مشروح في دليلنا عن ترميم المنزل القديم.
- الكتاب الفني للمبنى (cartea tehnică a construcției، ملف التوثيق الفني). بموجب القانون 169/2026، المادة 420(1)(l)، يجب على المالك تحديثه وتسليمه للمالك الجديد عند البيع. وفي المنازل القديمة كثيرًا ما يكون مفقودًا، وعندئذ يُعرف أقل عمّا في داخل الجدران.
- فواتير الأعمال الكبيرة التي نُفذت في المنزل، مثل السطح أو الكهرباء أو التدفئة.
- الخطط المستقبلية. من يخطط لإزالة جدران أو إضافة طابق سيحتاج إلى رأي فني بشأن المبنى القائم من جهة مؤهلة لذلك (expert tehnic) (القانون 169/2026، المادة 282). ويُستحسن معرفة ذلك قبل الشراء وتسعيره.
ماذا تفعلون حين تُكتشف إضافة غير مسجلة؟
لا يمكن تسجيل الإضافة في سجل العقارات استنادًا إلى رخصة غير موجودة، وتبقى خطرًا على من سيملك المنزل. ولذلك فهذه النتيجة ليست نهاية الصفقة بل نقطة تفاوض. اسألوا المحامي المحلي هل يمكن تسوية الإضافة، وكم سيستغرق ذلك، ومن سيتحمل التكلفة، وترجموا الجواب إلى السعر أو الجدول الزمني أو التزام من البائع قبل العقد النهائي. وحين لا يكون المنزل نفسه مسجلًا، يجب أن يتم التسجيل قبل البيع.
لنفترض أنكم وجدتم منزلًا بعلية سكنية لا تظهر في المستخرج ولا في الرخصة. يمكنكم التخلي عنه، ويمكنكم خصم تكلفة التسوية والخطر من السعر، ويمكنكم تأجيل التوقيع حتى يسوّيها البائع. أما ما لا يُستحسن فهو التوقيع على افتراض أن «الجميع يفعلون ذلك».
ما الديون والعقود التي تنتقل مع المنزل؟
- الضرائب المحلية. يطلب كاتب العدل من البائع شهادة من السلطة المحلية بأن الضرائب على العقار مدفوعة. اطلبوا الاطلاع عليها منذ مرحلة التفاوض، لا يوم التوقيع.
- الكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي. العقود مسجلة باسم البائع. اطلبوا الفواتير الأخيرة وإثباتات الدفع، واقرؤوا العدادات معًا يوم التسليم، وانقلوا العقود إلى أسمائكم.
- الصرف الصحي. في القرى المحيطة ببوخارست، قد يكون المنزل القديم موصولًا بحفرة امتصاص لا بالشبكة العامة. اسألوا، واطلبوا رؤية مكان الحفرة.
لماذا قد تُبطل شهادة الطاقة صفقة؟
بموجب القانون 372/2005 بشأن أداء الطاقة في المباني، يجب على البائع أن يعطي المشتري نسخة من شهادة أداء الطاقة قبل العقد، والأصل عند التوقيع (المادة 22(1) و(2)). والبيع الذي وُقِّع دون النسخة المسبقة قابل للإبطال بطلب من المشتري (المادة 22(4)).
وبعيدًا عن الجانب الشكلي، الشهادة أداة تسعير. فتصنيف E أو F في منزل قديم يعني أن العزل والنوافذ والتدفئة ستدخل ميزانيتكم قريبًا. اقرؤوها قبل الاتفاق على السعر.
حدود قطعة الأرض والهيكل والأنظمة: ما الذي يُفحص على الأرض؟
في المنزل المستقل يُستحسن مقارنة قطعة الأرض نفسها أيضًا: المساحة والأبعاد الواردة في المستخرج مقابل خط السور الفعلي. فمثل هذه الفجوة تُكتشف بسهولة قبل الشراء، ويصعب حلها بعده.
تقع بوخارست ومحافظة Ilfov في منطقة تتأثر بزلازل Vrancea. والمنزل المنخفض خطر مختلف عن المبنى القديم المرتفع، لكن العمر والمواد والتغييرات التي أُجريت فيه تغيّر الصورة. ولذلك يُستدعى مهندس إنشائي قبل التوقيع، وفي المنزل القديم كهربائي أيضًا.
| ما الذي يُفحص | علامات مثيرة للشك | من يفحص |
|---|---|---|
| السطح | بقع رطوبة تحته، وهبوط، وقرميد ومزاريب قديمة | عامل أسطح أو مهندس |
| الجدران والأساسات | تشققات مائلة أو حول النوافذ، ورطوبة في قاعدة الجدار | مهندس إنشائي |
| الرطوبة والعفن | رائحة، وبقع في الزوايا وخلف الأثاث | مهندس |
| الكهرباء | لوحة قديمة، ودوائر قليلة، وانعدام التأريض | كهربائي مرخص |
| التدفئة والسباكة | سخان قديم، ومدخنة، وأنابيب قديمة، وضغط المياه، والتصريف | فني تدفئة وسبّاك |
لا تُعد أي من هذه النتائج سببًا تلقائيًا للتخلي. بل كل منها سبب للقياس والتسعير والتفاوض.
وماذا لو اكتُشف عيب بعد الشراء؟
البائع مسؤول عن العيوب الخفية التي كانت قائمة يوم التسليم، حتى لو لم يكن يعلم بها، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (القانون المدني، المادتان 1707 و1708). والبند الذي يعفيه من المسؤولية باطل بالنسبة إلى العيوب التي علم بها أو كان يجب أن يعلم بها (المادة 1708(2)). ويجب إخطاره في وقت معقول من لحظة الاكتشاف (المادة 1709)، وفي المبنى يجب أن ينكشف العيب خلال 3 سنوات من التسليم (المادة 2531).
ما كان ظاهرًا في الزيارة ليس خفيًا. ولذلك فتقرير المهندس المؤرخ قبل التوقيع يخدمكم مرتين: فهو يكشف المشكلات في الوقت المناسب، ويثبت ما لم يكن ممكنًا رؤيته.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل العربون يُستحسن أن يكون بين أيديكم مستخرج قارنتموه بالمنزل وقطعة الأرض، ورخص ومحاضر استلام لكل جزء مبني، والكتاب الفني إن وُجد، وشهادة الطاقة، وشهادة الضرائب المحلية، والفواتير الأخيرة، وتقرير مهندس. وفي العقد نفسه اكتبوا الثمن، وقائمة المعدات التي تبقى في المنزل، وموعد التسليم. نحن نرافق المشترين الإسرائيليين في هذا الفحص وفي صياغة الأسئلة للبائع، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين ينفذون الفحوص أمام السلطات وتوقيع العقد والتسجيل وفق القانون المحلي. ومحامي البائع، إن وُجد، يمثل البائع.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. وقد دخل قانون التخطيط الجديد حيز التنفيذ في أغسطس 2026. وقبل الشراء يُستحسن أن يفحص العقار المحدد محامٍ مستقل ومهندس مرخص.
أسئلة شائعة
هل يمكن أن أشتري في رومانيا منزلًا غير مسجل في سجل العقارات؟
بموجب القانون 7/1996، المادة 36، لا يوقّع كاتب العدل على نقل حق عقاري إلا حين يكون العقار مسجلًا، باستثناء حالات محدودة. وعمليًا يجب أن يُسجَّل المنزل قبل البيع، ولذلك يُسأل المحامي عن المدة التي سيستغرقها ذلك ومن يدفع.
ما معنى وجود إضافة دون رخصة في المنزل الذي أشتريه؟
لا يمكن تسجيلها في سجل العقارات استنادًا إلى رخصة غير موجودة، وتبقى خطرًا على المالك الجديد. ويُفحص مع محامٍ محلي هل يمكن تسويتها وبأي تكلفة، ويُدار التفاوض على السعر أو الجدول الزمني بناءً على ذلك.
هل يجب الحصول على شهادة طاقة عند شراء منزل قائم في رومانيا؟
نعم. فبموجب القانون 372/2005، المادة 22، يجب على البائع إعطاء نسخة قبل العقد والأصل عند التوقيع. والبيع الذي وُقِّع دون النسخة المسبقة قابل للإبطال بطلب من المشتري.
كم من الوقت يكون البائع مسؤولًا عن العيب الخفي في المنزل؟
في المبنى، يجب أن ينكشف العيب خلال 3 سنوات من التسليم (القانون المدني، المادة 2531)، ويجب إخطار البائع في وقت معقول بعد الاكتشاف (المادة 1709).
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.