Коротко
В доме на вторичном рынке Румынии основной риск связан не с обременениями, а с расхождением между тем, что построено на месте, и тем, что зарегистрировано и разрешено: нотариус может удостоверить продажу строения, только если оно зарегистрировано в земельной книге, а пристройка, возведённая без разрешения, переходит к покупателю в день подписания. Наряду с регистрацией проверяют разрешения и акты приёмки на каждую часть дома, справку о местных налогах, счета за коммунальные услуги и сертификат энергетической эффективности, а до подписания приглашают инженера.
Главное
- 1Нотариус удостоверяет передачу права на недвижимость, только если объект зарегистрирован в земельной книге, за узкими исключениями (Закон 7/1996, ст. 36).
- 2Дом, построенный до 1 августа 2001 года, регистрируется на основании справки о местном налоге и кадастрового досье; более позднее строительство требует разрешения и акта приёмки (ст. 37).
- 3Продавец обязан передать копию сертификата энергетической эффективности до заключения договора; без неё покупатель может потребовать аннулирования (Закон 372/2005, ст. 22).
- 4Скрытый недостаток строения должен быть обнаружен в течение 3 лет после передачи, и о нём нужно уведомить продавца в разумный срок (Гражданский кодекс, ст. 2531 и 1709).
- 5Отчёт инженера, датированный до подписания, - лучшее доказательство того, что было явным, а что скрытым.
Тот, кто покупает новый дом у застройщика, получает упорядоченное досье: актуальное разрешение, акт приёмки и перечень лиц, отвечающих за недостатки. Тот, кто покупает у частного лица дом возрастом 20 или 40 лет, получает нечто совсем иное: все решения прежних владельцев. Комнату, пристроенную без спроса, заменённую крышу, старый котёл и неоплаченный счёт.
Это руководство не повторяет общую проверку объекта, например чтение выписки или проверку обременений. Оно сосредоточено на вопросах, которые в новом доме почти не возникают, а в доме на вторичном рынке являются главными.
Чем дом на вторичном рынке юридически отличается от нового дома?
| Вопрос | Новый дом от застройщика | Существующий дом от частного лица |
|---|---|---|
| Регистрация строения | Регистрируется после приёмки на основании разрешения | Зарегистрирован много лет назад, иногда без пристроек, возведённых позднее |
| Разрешение и приёмка | Новые и собраны в одном досье | Могут быть старыми, неполными или отсутствовать для части дома |
| Ответственность за недостатки | Продавец по Гражданскому кодексу, а также строители в течение 10 лет и за несущую конструкцию в течение всего срока службы строения | Продавец по Гражданскому кодексу; строители - только если дом относительно новый |
| Энергетический сертификат | Выдаётся при приёмке здания | Продавец обязан передать его при продаже |
| НДС | Включён в цену | Как правило, не применяется при продаже частным лицом |
Первая строка таблицы - источник большинства проблем. Далее проверки по порядку.
Дом, построенный до 1 августа 2001 года, регистрируется на основании справки о местном налоге и кадастрового досье; более позднее строительство требует разрешения и акта приёмки (ст. 37).
Зарегистрирован ли построенный дом вообще и с какой площадью?
Это первый вопрос, потому что без этого сделки нет. Согласно Закону 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости (ст. 36), нотариус удостоверяет передачу права на недвижимость, только если объект зарегистрирован в земельной книге (Cartea Funciară), за узкими исключениями. Есть участки, на которых зарегистрирована только земля: дом стоит на месте, но не существует на бумаге, и продать его как дом нельзя.
Даже если дом зарегистрирован, часть I выписки, описывающую участок и строения, сравнивают с тем, что видно глазами. Дом площадью 180 кв. м, зарегистрированный как 120 кв. м, обычно указывает на незарегистрированную пристройку. Гараж, сарай или второй этаж тоже должны быть отражены.
| Когда построена часть | На основании чего её можно зарегистрировать | Норма закона |
|---|---|---|
| До 1 августа 2001 года | Налоговая справка местного органа власти, показывающая фактическую площадь, и кадастровое досье | Закон 7/1996, ст. 37(2) |
| С 1 августа 2001 года и позднее | Подтверждение органа власти о том, что строительство выполнено по разрешению и имеется акт приёмки | Закон 7/1996, ст. 37(1) |
Как узнать, что пристройки и прежние работы выполнены по разрешению?
У продавца запрашивают разрешение на строительство (autorizație de construire) и акт приёмки по завершении работ (proces-verbal de recepție) на исходный дом и отдельно на каждую пристройку. Расширение, дополнительный этаж или мансарда, переоборудованная под жильё, которым требовалось разрешение, но которые его не получили, - это проблема, переходящая к вам в день подписания.
С 25 августа 2026 года правила строительства в Румынии определяются новым Кодексом планирования и строительства (Закон 169/2026), который отменил Закон 50/1991. Некоторые небольшие работы освобождены от разрешения или требуют только уведомления, поэтому не всякое изменение в старом доме требует разрешения. Различие между этими порядками объясняется в нашем руководстве о реконструкции старого дома.
- Технический паспорт строения (cartea tehnică a construcției, досье технической документации). Согласно Закону 169/2026, ст. 420(1)(l), собственник обязан его обновлять и передавать новому собственнику при продаже. В старых домах он часто отсутствует, и тогда о том, что внутри стен, известно меньше.
- Счета на крупные работы, выполненные в доме, например крыша, электрика или отопление.
- Планы на будущее. Тому, кто планирует снести стены или надстроить этаж, потребуется техническое заключение о существующей конструкции от уполномоченного на это лица (expert tehnic) (Закон 169/2026, ст. 282). Это стоит знать до покупки и учесть в цене.
Что делать, если обнаружена незарегистрированная пристройка?
Зарегистрировать пристройку в земельной книге на основании несуществующего разрешения невозможно, и она остаётся риском того, кто будет владеть домом. Поэтому такая находка - не конец сделки, а предмет переговоров. Спросите местного адвоката, можно ли узаконить пристройку, сколько времени это займёт и кто понесёт расходы, и переведите ответ в цену, график или обязательство продавца до окончательного договора. Если сам дом не зарегистрирован, регистрация должна быть проведена до продажи.
Допустим, вы нашли дом с жилой мансардой, которой нет ни в выписке, ни в разрешении. Можно отказаться, можно снизить цену на стоимость узаконения и риска, а можно отложить подписание, пока продавец её не узаконит. Не стоит подписывать, исходя из того, что «все так делают».
Какие долги и договоры переходят вместе с домом?
- Местные налоги. Нотариус запрашивает у продавца справку местного органа власти об уплате налогов на объект. Попросите показать её уже на этапе переговоров, а не в день подписания.
- Электричество, газ, вода и канализация. Договоры оформлены на имя продавца. Запросите последние счета и подтверждения оплаты, снимите показания счётчиков вместе в день передачи и переоформите договоры на себя.
- Канализация. В сёлах вокруг Бухареста старый дом может быть подключён к выгребной яме, а не к общественной сети. Спросите и попросите показать, где находится яма.
Почему энергетический сертификат может аннулировать сделку?
Согласно Закону 372/2005 об энергетической эффективности зданий, продавец обязан передать покупателю копию сертификата энергетической эффективности до заключения договора, а оригинал - при подписании (ст. 22(1) и (2)). Продажа, заключённая без предварительной копии, может быть аннулирована по требованию покупателя (ст. 22(4)).
Помимо формальной стороны, сертификат - инструмент ценообразования. Класс E или F в старом доме означает, что утепление, окна и отопление скоро войдут в ваш бюджет. Прочитайте его до согласования цены.
Границы участка, конструкция и системы: что проверять на месте?
В индивидуальном доме стоит сверить и сам участок: площадь и размеры по выписке с фактической линией забора. Такое расхождение легко обнаружить до покупки и трудно устранить после неё.
Бухарест и уезд Илфов находятся в зоне, подверженной землетрясениям Вранча (Vrancea). Невысокий дом - это иной риск, чем старое высокое здание, но возраст, материалы и внесённые изменения меняют картину. Поэтому до подписания приглашают инженера-конструктора, а в старом доме также электрика.
| Что проверить | Подозрительные признаки | Кто проверяет |
|---|---|---|
| Крыша | Пятна сырости под ней, просадка, старая черепица и водостоки | Кровельщик или инженер |
| Стены и фундамент | Диагональные трещины или трещины вокруг окон, сырость в основании стены | Инженер-конструктор |
| Сырость и плесень | Запах, пятна в углах и за мебелью | Инженер |
| Электрика | Старый щиток, мало цепей, отсутствие заземления | Лицензированный электрик |
| Отопление и сантехника | Старый котёл, дымоход, старые трубы, давление воды, дренаж | Техник по отоплению и сантехник |
Ни одна из этих находок не является автоматической причиной отказаться. Каждая из них - причина измерить, оценить стоимость и вести переговоры.
А если недостаток обнаружится после покупки?
Продавец отвечает за скрытые недостатки, существовавшие на день передачи, даже если он о них не знал, если договор не устанавливает иное (Гражданский кодекс, ст. 1707 и 1708). Условие, освобождающее его от ответственности, недействительно в отношении недостатков, о которых он знал или должен был знать (ст. 1708(2)). Уведомить его нужно в разумный срок с момента обнаружения (ст. 1709), а в строении недостаток должен быть обнаружен в течение 3 лет после передачи (ст. 2531).
То, что было видно при осмотре, не является скрытым. Поэтому отчёт инженера, датированный до подписания, служит вам дважды: он своевременно выявляет проблемы и доказывает, что увидеть было невозможно.
Что делать до подписания?
До аванса стоит иметь на руках выписку, сверенную с домом и участком, разрешения и акты приёмки на каждую построенную часть, технический паспорт, если он есть, энергетический сертификат, справку о местных налогах, последние счета и отчёт инженера. В самом договоре укажите цену, перечень оборудования, остающегося в доме, и дату передачи. Мы сопровождаем израильских покупателей в этой проверке и в формулировании вопросов к продавцу вместе с лицензированными в Румынии адвокатами и нотариусами, которые выполняют проверки в органах власти, подписание договора и регистрацию по местному праву. Адвокат продавца, если он есть, представляет продавца.
Статья носит характер общей информации, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Новый Кодекс планирования вступил в силу в августе 2026 года. Перед покупкой стоит, чтобы независимый адвокат и лицензированный инженер проверили конкретный объект.
Частые вопросы
Можно ли купить в Румынии дом, не зарегистрированный в земельной книге?
Согласно Закону 7/1996, ст. 36, нотариус удостоверяет передачу права на недвижимость, только если объект зарегистрирован, за узкими исключениями. На практике дом должен быть зарегистрирован до продажи, поэтому у адвоката спрашивают, сколько времени это займёт и кто платит.
Что означает пристройка без разрешения в доме, который я покупаю?
Её невозможно зарегистрировать в земельной книге на основании несуществующего разрешения, и она остаётся риском нового собственника. С местным адвокатом проверяют, можно ли её узаконить и за какую стоимость, и в соответствии с этим ведут переговоры о цене или графике.
Обязательно ли получать энергетический сертификат при покупке существующего дома в Румынии?
Да. Согласно Закону 372/2005, ст. 22, продавец обязан передать копию до заключения договора и оригинал при подписании. Продажа, заключённая без предварительной копии, может быть аннулирована по требованию покупателя.
Как долго продавец отвечает за скрытый недостаток дома?
В строении недостаток должен быть обнаружен в течение 3 лет после передачи (Гражданский кодекс, ст. 2531), и продавца нужно уведомить в разумный срок после обнаружения (ст. 1709).
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.