מילון מונחים לעסקת נדל״ן ברומניה: מה פירוש המילים שתפגשו בנסח, בחוזה ואצל הנוטריון

בפגישה הראשונה אצל נוטריון ברומניה, רוב הרוכשים הישראלים מגלים שהבעיה אינה המחיר או החוזה, אלא המילים. נסח, הערה, Superficie, Intabulare: כל אחת מהן מסתירה זכות או סיכון, ומי שלא מבין אותן חותם על משהו שהוא לא יודע לבדוק.

ריכזנו כאן את המונחים שחוזרים כמעט בכל עסקה, בסדר שבו תפגשו אותם. כל מונח מופיע באותיות לטיניות, כמו במסמכים, עם ההפניה לחוק. על קריאת הנסח ועל המסמכים המרכזיים בעסקה כתבנו מדריכים נפרדים.

1רישום ובעלות: אילו מונחים מופיעים בנסח פנקס המקרקעין?

הקבוצה הזו מגדירה מה בדיוק אתם קונים ומי עוד מחזיק זכות באותו נכס. אם תכירו רק קבוצה אחת, תכירו את זו.

• Cartea funciară (פנקס המקרקעין): המרשם הציבורי של המקרקעין ברומניה. לכל נכס גיליון בשלושה חלקים: A מתאר את הנכס, B מציג את הבעלים, ו-C מפרט זכויות של אחרים ושעבודים. המרשם הוא הראיה לבעלות, לא החוזה ולא החוברת של היזם. סעיפים 876-878 לקוד האזרחי; חוק 7/1996, סעיפים 1 ו-23.
• ANCPI, OCPI ו-BCPI: הסוכנות הלאומית לקדסטר ולרישום מקרקעין, המשרד שלה בכל מחוז ובבוקרשט, והלשכה המקומית שמבצעת את הרישום ומנפיקה נסחים. מידע על בעלות ושעבודים מקבלים מהם, לא מצילום של המוכר. חוק 7/1996, סעיף 3.
• Extras de carte funciară (נסח): תדפיס של המצב הרשום ברגע ההנפקה. יש נסח לצורך מידע (pentru informare), שכל אדם רשאי להזמין, ונסח לצורך אימות (pentru autentificare), שהנוטריון מזמין לפני החתימה ושחוסם רישומים אחרים למשך 10 ימי עבודה. כלל אצבע: אין העברת כסף לפני נסח מידע עדכני. חוק 7/1996, סעיף 35(1)-(4); צו ANCPI 16/2019 כפי שתוקן בצו 441/2025.
• Număr cadastral (מספר קדסטר): המזהה החד-ערכי של מגרש בתוך היחידה המנהלית, שמחבר בין מפת המדידה לבין הפנקס. מבנים על המגרש מסומנים C1, C2 וכן הלאה. ודאו שהמספר בחוזה שייך בדיוק למגרש ולבית שראיתם. חוק 7/1996, סעיפים 1-2; תקנון הרישום של ANCPI מ-2023, סעיפים 42-43.
• Intabulare (רישום סופי של זכות): רישום הבעלות או זכות קניינית אחרת על בסיס מסמך נוטריוני, פסק דין חלוט, תעודת ירושה או החלטה מנהלית. ביישוב שבו הושלמה המדידה הקדסטרית, הבעלות עוברת רק עם הרישום. עד שנרשמתם, בפנקס מופיע עדיין המוכר, ולכן כסף ששולם לפני כן צריך הגנה נפרדת. סעיפים 881, 885 ו-888 לקוד האזרחי; חוק 71/2011, סעיף 56; חוק 7/1996, סעיפים 24(3) ו-35(1).
• Notare (הערה): רישום שמודיע לכולם על עובדה או זכות אישית שקשורה לנכס, כמו חוזה מקדים, זכות קדימה חוזית, שכירות, עיקול או תביעה. ההערה לא מעבירה בעלות, אבל מי שקונה או מלווה אחריה כפוף לה. סעיפים 881 ו-902-905 לקוד האזרחי.
• Sarcini (שעבודים ומגבלות): כל מה שמכביד על הנכס. רובם בחלק C: זכויות שימוש ומגורים, זיקות הנאה, משכנתאות, שכירויות, עיקולים, הליכי הוצאה לפועל ותביעות. איסורי מכירה או בנייה רשומים בחלק B. שעבוד שלא נמחק עובר עם הנכס לקונה. חוק 7/1996, סעיף 23; סעיף 2345(1) לקוד האזרחי.
• Ipotecă (משכנתא): נוצרת במסמך נוטריוני ונולדת רק ברישום. היא נשארת על הנכס גם כשהוא עובר ידיים, והנושה שלה נפרע לפני נושים אחרים. דרשו שמשכנתא של היזם תימחק לכל המאוחר במסירה; בנק שמממן אתכם ירשום משכנתא משלו. סעיפים 2343-2345, 2377-2379 ו-2386 לקוד האזרחי.
• Drept de superficie (זכות Superficie): בעלות במבנה שעומד על קרקע של מישהו אחר, יחד עם זכות להשתמש בקרקע. ניתנת עד 99 שנה וניתנת לחידוש, נרשמת בפנקס, ואפשר למכור או למשכן אותה רק יחד עם המבנה. זה המבנה המשפטי הנפוץ לרוכש מחוץ לאיחוד האירופי שאינו יכול להחזיק בקרקע. קראו היטב מה החוזה קובע על משך הזכות, על החידוש ועל סיומה. סעיפים 693-702 ו-2379(1)(d) לקוד האזרחי; חוק 312/2005, סעיף 6.
• Uzufruct (זכות שימוש ופירות): זכות להשתמש בנכס של אחר ולקבל את פירותיו בלי לפגוע בו, כשלבעלים נשארת רק ״בעלות ערומה״. לאדם פרטי היא נמשכת לכל היותר עד סוף חייו, ולחברה עד 30 שנה. זכות כזו, אם נרשמה, מחייבת גם קונה עתידי, ולכן מחפשים אותה בחלק C. סעיפים 703-708 לקוד האזרחי.
• Servitute de trecere (זכות מעבר): זיקת הנאה שמאפשרת לעבור, ברגל או ברכב, דרך מגרש שכן. נוצרת בחוזה או בהתיישנות רוכשת (uzucapiune) ונרשמת בפנקס, ולמגרש שאין לו גישה לדרך ציבורית יש גם זכות מעבר מכוח החוק. כשהגישה לבית עוברת בדרך פרטית, בקשו זכות מעבר רשומה או חלק בדרך. סעיפים 755-770 ו-617-619 לקוד האזרחי.
• Drept de preempțiune (זכות קדימה): עדיפות לקנות באותו מחיר ובאותם תנאים שסוכמו עם קונה אחר. מקורה בחוק או בחוזה, ובמקרקעין ניתנים לבעליה עד 30 יום מההודעה. זכות קדימה מכוח החוק חלה בעיקר על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי, ולכן בודקים שהמגרש בתוך תחום הבינוי (intravilan) ושאין הערה על זכות קדימה חוזית. סעיפים 1730-1740 ו-902(2) נק׳ 13 לקוד האזרחי; חוק 17/2014, סעיף 4.

2מהשריון ועד החתימה: מה פירוש המונחים של תהליך הקנייה?

כאן נמצאים המסמכים שעליהם אתם חותמים, הגורמים שמאשרים אותם, והמספרים שמזהים אתכם מול המדינה הרומנית.

• Legea 207/2025 (״חוק נורדיס״): מערך הכללים למכירת דירות ובתים על הנייר. מ-25 באוגוסט 2026 הוא מופיע בסעיף 422(6)-(11) לחוק 169/2026, קוד התכנון החדש. שלושת המונחים הבאים נשענים עליו. חוק 169/2026, סעיפים 422 ו-575; חוק 207/2025.
• Contract de rezervare (הסכם שריון): הסכם ראשוני שבו יזם שומר לכם יחידה עתידית. החוק מגביל אותו ל-60 יום ואת דמי השריון ל-5% מהמחיר, שמקוזזים ממנו; הסכם שגובה יותר מזה בטל. בסופו חייבים לעבור להבטחת מכר נוטריונית או למכר עצמו. חוק 169/2026, סעיף 422(9).
• Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (חוזה מקדים): התחייבות הדדית לחתום בהמשך על חוזה המכר, שצריכה לכלול את כל התנאים המהותיים. אם צד מסרב לחתום בלי הצדקה, בית המשפט יכול לתת פסק דין שבא במקום החוזה. בקנייה על הנייר הוא נחתם אצל נוטריון, ובדרך כלל בשלב הזה משולמת המקדמה הגדולה. סעיפים 1279, 1669 ו-1670 לקוד האזרחי; חוק 169/2026, סעיף 422(7)-(8).
• Cont dedicat (חשבון ייעודי לפרויקט): חשבון בנק נפרד של היזם, לפרויקט אחד בלבד, שאליו משולמת מקדמה לפי הבטחת מכר על הנייר. כסף יוצא ממנו רק להוצאות הפרויקט ובאישור תשלום (bun de plată) של המפקח באתר: עד 25% מהמחיר בשלב השלד, ואחר כך עד 20% בשלב המערכות. זו הגנה ממשית, אבל לא ביטוח מלא. חוק 169/2026, סעיף 422(10)-(11).
• Act autentic (מסמך נוטריוני): מסמך שנערך או אומת בידי נוטריון רומני אחרי שבדק את זהות הצדדים ואת הסכמתם. חוזה שמעביר או יוצר זכות קניינית שתירשם בפנקס חייב להיות בצורה הזו, אחרת הוא בטל בטלות מוחלטת. רכישה בחתימה פרטית בלבד אי אפשר לרשום. סעיף 1244 לקוד האזרחי; חוק 36/1995, סעיפים 82, 90 ו-100.
• Notar public (נוטריון ציבורי): משפטן שמתמנה לפי חוק 36/1995 ופועל במשרד עצמאי. בעסקה הוא מאמת את החוזה, בודק זהות וכשירות, גובה את המסים ורושם אותם במסמך. מבחינה משפטית, העסקה שלכם קורית אצלו. חוק 36/1995, סעיפים 3, 12, 78 ו-84.
• Procură (ייפוי כוח): כדי שמישהו יחתום בשמכם על עסקת מקרקעין, הוא צריך ייפוי כוח מיוחד בצורה נוטריונית, שמתיר במפורש קנייה או מכירה. כך אפשר לסגור עסקה בלי לטוס. סעיפים 2013, 2015 ו-2016 לקוד האזרחי; חוק 36/1995, סעיפים 18, 91 ו-164.
• Apostilă (אפוסטיל): אישור אחיד לפי אמנת האג מ-1961, שמאמת חתימה, מעמד החותם וחותמת על מסמך ציבורי, אבל לא את תוכנו. ישראל ורומניה שתיהן צד לאמנה, ולכן ייפוי כוח שנחתם בישראל צריך אפוסטיל לפני שנוטריון או בנק ברומניה יקבלו אותו.
• Traducere autorizată / legalizată (תרגום מוסמך / מאושר): תרגום של מתרגם שהוסמך בידי משרד המשפטים הרומני; כשנוטריון מאשר את חתימת המתרגם, הוא הופך למאושר. חוק 178/1997; חוק 36/1995, סעיפים 12, 82 ו-153.
• CNP (cod numeric personal): המספר האישי שמזהה אדם בכל המערכות הציבוריות ברומניה. אזרח רומני מקבל אותו בלידה, וזר יכול לקבל אותו דרך מסמך של רשות ההגירה. צו חירום 97/2005, סעיף 6.
• NIF (număr de identificare fiscală): מספר מזהה לצורכי מס ש-ANAF נותנת למי שיש לו חובות מס ברומניה ואין לו CNP. מגישים טופס 030 עם צילום דרכון, בעצמכם או דרך נציג, והמספר מוחלף אם תקבלו CNP בהמשך. בלי אחד מהשניים לא קונים. חוק 207/2015, סעיף 82(1)(e); צו ANAF 1699/2021.

3תכנון, בנייה ומסירה: מה צריך להכיר כשקונים בית חדש?

המונחים האלה עונים על שתי שאלות: האם מותר היה לבנות את מה שאתם קונים, ומה מותר לבנות לידו. חלק מהם השתנו עם קוד התכנון החדש, חוק 169/2026, שבתוקף מ-25 באוגוסט 2026.

• Certificat de urbanism (תעודת תכנון): מסמך מידע של הרשות המקומית שמתאר מה חל על מגרש לפי התוכניות: שימושים, גובה, צפיפות, תשתיות ומגבלות. הוא לא מתיר לבנות. אחד מחמשת הסוגים בקוד החדש, התעודה לצורך מידע, פתוח לכל מבקש. חוק 169/2026, סעיפים 253, 254 ו-257.
• Autorizație de construire (היתר בנייה): ההרשאה המנהלית לבנות. לפי הקוד החדש הוא ניתן רק לתכנון שנבדק בידי בודקים מוסמכים ותואם את התוכניות, ותוקפו 3 שנים מיום ההנפקה. בקשו את מספרו ואת תאריכו והשוו את התוכניות שבו למה שמוכרים לכם. חוק 169/2026, סעיפים 259, 273, 309 ו-310.
• PUG, PUZ ו-PUD: שלוש רמות תכנון. PUG היא התוכנית הכללית של היישוב, PUZ מפרטת או משנה את הכללים לאזור מסוים, ו-PUD (proiect urbanistic de detaliu) קובע מיקום, גישה ונפחים של מבנים מסוימים. חוק 169/2026, סעיפים 45, 62, 76, 81, 85 ו-576.
• Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (פרוטוקול קבלה בסיום העבודות): המסמך שמאשר שהבנייה תואמת את ההיתר, את דרישות האיכות ואת התיק הטכני. מותר להשתמש בבניין רק אחרי שהקבלה אושרה, וקבלה סופית נעשית בתום תקופת האחריות. הפרוטוקול מפרט גם ליקויים שהקבלן עוד חייב לתקן. חוק 169/2026, סעיפים 527, 528 ו-577(6).
• Certificat de performanță energetică (תעודת ביצועים אנרגטיים): מסמך של מבקר אנרגיה מוסמך עם הדירוג האנרגטי, הצריכה, פליטות CO2 וחלק האנרגיה המתחדשת. נדרש בבנייה, במכירה ובהשכרה, תקף 10 שנים, וצריך להציג אותו לקונה לפני החתימה. חוק 372/2005, סעיפים 21-24; חוק 238/2024; חוק 169/2026, סעיף 402(2).
• La roșu, la gri, la cheie (רמות גמר): ביטויי שוק בלי הגדרה בחוק. בדרך כלל la roșu הוא שלד, קירות וגג; la gri מוסיף חלונות, טיח ותשתיות; la cheie הוא בית מוכן למגורים. אל תסתפקו בתווית: דרשו נספח מפרט שמונה כל רכיב שכלול במחיר.

4כסף, מסים ומימון: אילו מונחים קובעים כמה תשלמו?

המונחים האחרונים נוגעים לעלות העסקה, לעלות ההחזקה ולמימון. השיעורים כאן נכונים לאוקטובר 2026 ומשתנים מעת לעת.

5מה עושים לפני שחותמים?

לפני חתימה על הסכם שריון או חוזה מקדים, כדאי להחזיק נסח מידע עדכני, את מספר ההיתר ותאריכו, ואת פרטי החשבון שאליו תעבור המקדמה, ולוודא שאתם מבינים כל מונח שמופיע בהם. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בקריאת המסמכים ובניסוח השאלות ליזם או למוכר. הפעולות לפי הדין הרומני, כמו אימות החוזה, הזמנת הנסח לצורך אימות והרישום בפנקס, נעשות בידי נוטריונים ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.