قاموس مصطلحات صفقة العقار في رومانيا: معنى الكلمات التي ستصادفونها في المستخرج والعقد ولدى كاتب العدل

في الاجتماع الأول لدى كاتب عدل في رومانيا، يكتشف معظم المشترين الإسرائيليين أن المشكلة ليست الثمن ولا العقد، بل الكلمات. المستخرج، والإشارة، وSuperficie، وIntabulare: كل منها تخفي حقًا أو خطرًا، ومن لا يفهمها يوقّع على شيء لا يعرف كيف يفحصه.

جمعنا هنا المصطلحات التي تتكرر في كل صفقة تقريبًا، بالترتيب الذي ستصادفونها به. ويرد كل مصطلح بالأحرف اللاتينية، كما في المستندات، مع الإحالة القانونية. وقد كتبنا أدلة منفصلة عن قراءة المستخرج وعن المستندات الرئيسية في الصفقة.

1التسجيل والملكية: ما المصطلحات التي تظهر في مستخرج سجل العقارات؟

تحدد هذه المجموعة ما تشترونه بالضبط ومن يملك أيضًا حقًا في العقار نفسه. وإن كنتم ستعرفون مجموعة واحدة فقط، فلتكن هذه.

• Cartea funciară (سجل العقارات): السجل العام للعقارات في رومانيا. ولكل عقار صحيفة من ثلاثة أجزاء: A يصف العقار، وB يعرض المالكين، وC يفصّل حقوق الآخرين والأعباء. والسجل هو الدليل على الملكية، لا العقد ولا كتيّب المطوّر. المواد 876-878 من القانون المدني؛ القانون 7/1996، المادتان 1 و23.
• ANCPI وOCPI وBCPI: الوكالة الوطنية للمساحة وتسجيل العقارات، ومكتبها في كل محافظة وفي بوخارست، والمكتب المحلي الذي ينفذ التسجيل ويصدر المستخرجات. والمعلومات عن الملكية والأعباء تُستقى منها، لا من صورة يقدمها البائع. القانون 7/1996، المادة 3.
• Extras de carte funciară (المستخرج): طبعة للوضع المسجل لحظة الإصدار. هناك مستخرج لغرض المعلومات (pentru informare)، يحق لأي شخص طلبه، ومستخرج لغرض التوثيق (pentru autentificare)، يطلبه كاتب العدل قبل التوقيع ويحجب القيود الأخرى لمدة 10 أيام عمل. وقاعدة عامة: لا تحويل للمال قبل مستخرج معلومات حديث. القانون 7/1996، المادة 35(1)-(4)؛ قرار ANCPI 16/2019 بصيغته المعدلة بالقرار 441/2025.
• Număr cadastral (الرقم المساحي): المعرّف الفريد لقطعة الأرض داخل الوحدة الإدارية، الذي يربط خريطة القياس بالسجل. وتُرمَّز المباني على القطعة بـ C1 وC2 وهكذا. تأكدوا من أن الرقم في العقد يعود بالضبط إلى قطعة الأرض والمنزل اللذين رأيتموهما. القانون 7/1996، المادتان 1-2؛ نظام التسجيل لدى ANCPI لعام 2023، المادتان 42-43.
• Intabulare (التسجيل النهائي للحق): تسجيل الملكية أو حق عيني آخر استنادًا إلى مستند موثّق، أو حكم نهائي، أو شهادة إرث، أو قرار إداري. وفي البلدة التي اكتمل فيها القياس المساحي، لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل. وإلى أن تُسجَّلوا يظل البائع ظاهرًا في السجل، ولذلك يحتاج المال المدفوع قبل ذلك إلى حماية منفصلة. المواد 881 و885 و888 من القانون المدني؛ القانون 71/2011، المادة 56؛ القانون 7/1996، المادتان 24(3) و35(1).
• Notare (الإشارة): قيد يُعلم الكافة بواقعة أو حق شخصي مرتبط بالعقار، مثل عقد تمهيدي، أو حق أولوية تعاقدي، أو إيجار، أو حجز، أو دعوى. والإشارة لا تنقل الملكية، لكن من يشتري أو يُقرض بعدها يخضع لها. المواد 881 و902-905 من القانون المدني.
• Sarcini (الأعباء والقيود): كل ما يثقل العقار. ومعظمها في الجزء C: حقوق الاستعمال والسكن، وحقوق الارتفاق، والرهون، والإيجارات، والحجوز، وإجراءات التنفيذ، والدعاوى. أما حظر البيع أو البناء فيُسجَّل في الجزء B. والعبء الذي لم يُشطب ينتقل مع العقار إلى المشتري. القانون 7/1996، المادة 23؛ المادة 2345(1) من القانون المدني.
• Ipotecă (الرهن): يُنشأ بمستند موثّق ولا يولد إلا بالتسجيل. ويبقى على العقار حتى حين ينتقل من يد إلى يد، ويُستوفى دائنه قبل الدائنين الآخرين. اشترطوا أن يُشطب رهن المطوّر في موعد أقصاه التسليم؛ والبنك الذي يموّلكم سيسجل رهنًا خاصًا به. المواد 2343-2345 و2377-2379 و2386 من القانون المدني.
• Drept de superficie (حق Superficie): ملكية مبنى قائم على أرض يملكها شخص آخر، مع حق استخدام الأرض. يُمنح حتى 99 سنة وقابل للتجديد، ويُسجَّل في السجل، ولا يمكن بيعه أو رهنه إلا مع المبنى. وهو البنية القانونية الشائعة للمشتري من خارج الاتحاد الأوروبي الذي لا يستطيع تملّك الأرض. اقرؤوا جيدًا ما يقرره العقد بشأن مدة الحق وتجديده وانتهائه. المواد 693-702 و2379(1)(d) من القانون المدني؛ القانون 312/2005، المادة 6.
• Uzufruct (حق الانتفاع): حق استعمال عقار الغير والحصول على ثماره دون الإضرار به، بينما يبقى للمالك «ملكية الرقبة» فقط. وللشخص الطبيعي يستمر بحد أقصى حتى نهاية حياته، وللشركة حتى 30 سنة. ومثل هذا الحق، إذا سُجِّل، يُلزم المشتري المستقبلي أيضًا، ولذلك يُبحث عنه في الجزء C. المواد 703-708 من القانون المدني.
• Servitute de trecere (حق المرور): حق ارتفاق يتيح المرور، سيرًا أو بمركبة، عبر قطعة أرض مجاورة. يُنشأ بعقد أو بالتقادم المكسب (uzucapiune) ويُسجَّل في السجل، وللقطعة التي لا منفذ لها إلى طريق عام حق مرور بحكم القانون أيضًا. وحين يمر الوصول إلى المنزل عبر طريق خاص، اطلبوا حق مرور مسجلًا أو حصة في الطريق. المواد 755-770 و617-619 من القانون المدني.
• Drept de preempțiune (حق الأولوية): أفضلية الشراء بالثمن نفسه وبالشروط نفسها المتفق عليها مع مشترٍ آخر. مصدره القانون أو العقد، وفي العقارات يُمنح صاحبه حتى 30 يومًا من الإخطار. وحق الأولوية القانوني يسري أساسًا على الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية، ولذلك يُفحص أن قطعة الأرض داخل نطاق البناء (intravilan) وأنه لا توجد إشارة إلى حق أولوية تعاقدي. المواد 1730-1740 و902(2) البند 13 من القانون المدني؛ القانون 17/2014، المادة 4.

2من الحجز حتى التوقيع: ما معنى مصطلحات مسار الشراء؟

هنا توجد المستندات التي توقّعون عليها، والجهات التي تصادق عليها، والأرقام التي تعرّفكم أمام الدولة الرومانية.

• Legea 207/2025 («قانون Nordis»): منظومة القواعد لبيع الشقق والمنازل على الخارطة. ومنذ 25 أغسطس 2026 ترد في المادة 422(6)-(11) من القانون 169/2026، قانون التخطيط الجديد. وتستند إليه المصطلحات الثلاثة التالية. القانون 169/2026، المادتان 422 و575؛ القانون 207/2025.
• Contract de rezervare (اتفاق الحجز): اتفاق أولي يحجز فيه المطوّر لكم وحدة مستقبلية. ويحدده القانون بـ 60 يومًا ورسوم الحجز بـ 5% من الثمن، تُخصم منه؛ والاتفاق الذي يجبي أكثر من ذلك باطل. وفي نهايته يجب الانتقال إلى وعد بيع موثّق أو إلى البيع نفسه. القانون 169/2026، المادة 422(9).
• Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (العقد التمهيدي): التزام متبادل بالتوقيع لاحقًا على عقد البيع، ويجب أن يتضمن جميع الشروط الجوهرية. وإذا رفض أحد الطرفين التوقيع دون مسوّغ، تستطيع المحكمة إصدار حكم يقوم مقام العقد. وفي الشراء على الخارطة يُوقَّع لدى كاتب العدل، وعادةً تُدفع في هذه المرحلة الدفعة المقدمة الكبيرة. المواد 1279 و1669 و1670 من القانون المدني؛ القانون 169/2026، المادة 422(7)-(8).
• Cont dedicat (الحساب المخصص للمشروع): حساب مصرفي منفصل للمطوّر، لمشروع واحد فقط، تُدفع إليه الدفعة المقدمة بموجب وعد بيع على الخارطة. ولا يخرج المال منه إلا لنفقات المشروع وبموافقة دفع (bun de plată) من المشرف على الموقع: حتى 25% من الثمن في مرحلة الهيكل، ثم حتى 20% في مرحلة الأنظمة. وهذه حماية حقيقية، لكنها ليست تأمينًا كاملًا. القانون 169/2026، المادة 422(10)-(11).
• Act autentic (المستند الموثّق): مستند حرّره أو وثّقه كاتب عدل روماني بعد أن تحقق من هوية الأطراف ومن رضاهم. والعقد الذي ينقل حقًا عينيًا أو ينشئه ليُسجَّل في السجل يجب أن يكون بهذا الشكل، وإلا فهو باطل بطلانًا مطلقًا. والشراء بتوقيع عرفي فقط لا يمكن تسجيله. المادة 1244 من القانون المدني؛ القانون 36/1995، المواد 82 و90 و100.
• Notar public (كاتب العدل العمومي): قانوني يُعيَّن وفق القانون 36/1995 ويعمل في مكتب مستقل. وفي الصفقة يوثّق العقد، ويتحقق من الهوية والأهلية، ويحصّل الضرائب ويثبتها في المستند. ومن الناحية القانونية، تحدث صفقتكم عنده. القانون 36/1995، المواد 3 و12 و78 و84.
• Procură (التوكيل): كي يوقّع شخص باسمكم على صفقة عقارية، يحتاج إلى توكيل خاص بشكل موثّق، يجيز صراحة الشراء أو البيع. وهكذا يمكن إتمام الصفقة دون السفر. المواد 2013 و2015 و2016 من القانون المدني؛ القانون 36/1995، المواد 18 و91 و164.
• Apostilă (الأبوستيل): مصادقة موحدة وفق اتفاقية لاهاي لعام 1961، تصادق على التوقيع وصفة الموقّع والختم على مستند عام، لكن لا على مضمونه. وإسرائيل ورومانيا كلتاهما طرف في الاتفاقية، ولذلك يحتاج التوكيل الموقّع في إسرائيل إلى أبوستيل قبل أن يقبله كاتب عدل أو بنك في رومانيا.
• Traducere autorizată / legalizată (ترجمة محلّفة / مصدّقة): ترجمة من مترجم معتمد من وزارة العدل الرومانية؛ وحين يصادق كاتب العدل على توقيع المترجم، تصبح مصدّقة. القانون 178/1997؛ القانون 36/1995، المواد 12 و82 و153.
• CNP (cod numeric personal): الرقم الشخصي الذي يعرّف الفرد في جميع الأنظمة العامة في رومانيا. ويحصل عليه المواطن الروماني عند الولادة، ويمكن للأجنبي الحصول عليه عبر مستند من سلطة الهجرة. مرسوم الطوارئ 97/2005، المادة 6.
• NIF (număr de identificare fiscală): رقم تعريف ضريبي تمنحه ANAF لمن لديه التزامات ضريبية في رومانيا وليس لديه CNP. ويُقدَّم النموذج 030 مع صورة جواز السفر، شخصيًا أو عبر ممثل، ويُستبدل الرقم إذا حصلتم على CNP لاحقًا. ومن دون أحدهما لا يمكن الشراء. القانون 207/2015، المادة 82(1)(e)؛ قرار ANAF 1699/2021.

3التخطيط والبناء والتسليم: ما الذي يجب معرفته عند شراء منزل جديد؟

تجيب هذه المصطلحات عن سؤالين: هل كان يجوز بناء ما تشترونه، وما الذي يجوز بناؤه بجانبه. وقد تغير بعضها مع قانون التخطيط الجديد، القانون 169/2026، الساري منذ 25 أغسطس 2026.

• Certificat de urbanism (شهادة التخطيط): مستند معلومات صادر عن السلطة المحلية يصف ما يسري على قطعة الأرض وفق المخططات: الاستخدامات والارتفاع والكثافة والبنية التحتية والقيود. وهو لا يجيز البناء. وأحد أنواعها الخمسة في القانون الجديد، الشهادة لغرض المعلومات، متاح لكل طالب. القانون 169/2026، المواد 253 و254 و257.
• Autorizație de construire (رخصة البناء): الإذن الإداري بالبناء. ووفق القانون الجديد لا تُمنح إلا لتصميم فحصه مدققون معتمدون ومتوافق مع المخططات، وصلاحيتها 3 سنوات من تاريخ الإصدار. اطلبوا رقمها وتاريخها وقارنوا المخططات الواردة فيها بما يُباع لكم. القانون 169/2026، المواد 259 و273 و309 و310.
• PUG وPUZ وPUD: ثلاثة مستويات للتخطيط. PUG هو المخطط العام للبلدة، وPUZ يفصّل القواعد لمنطقة معينة أو يغيّرها، وPUD (proiect urbanistic de detaliu) يحدد موقع مبانٍ معينة ومداخلها وأحجامها. القانون 169/2026، المواد 45 و62 و76 و81 و85 و576.
• Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (محضر الاستلام عند انتهاء الأعمال): المستند الذي يثبت أن البناء مطابق للرخصة ولمتطلبات الجودة وللملف الفني. ولا يجوز استخدام المبنى إلا بعد إقرار الاستلام، ويتم الاستلام النهائي عند انتهاء فترة الضمان. ويفصّل المحضر أيضًا العيوب التي لا يزال المقاول ملزمًا بإصلاحها. القانون 169/2026، المواد 527 و528 و577(6).
• Certificat de performanță energetică (شهادة أداء الطاقة): مستند من مدقق طاقة معتمد يتضمن التصنيف الطاقي والاستهلاك وانبعاثات CO2 وحصة الطاقة المتجددة. وهي مطلوبة في البناء والبيع والتأجير، وصالحة 10 سنوات، ويجب عرضها على المشتري قبل التوقيع. القانون 372/2005، المواد 21-24؛ القانون 238/2024؛ القانون 169/2026، المادة 402(2).
• La roșu، la gri، la cheie (مستويات التشطيب): تعابير سوقية بلا تعريف في القانون. وعادةً تعني la roșu الهيكل والجدران والسطح؛ وتضيف la gri النوافذ واللياسة والبنية التحتية؛ وla cheie منزل جاهز للسكن. لا تكتفوا بالتسمية: اطلبوا ملحق مواصفات يعدد كل مكوّن مشمول في الثمن.

4المال والضرائب والتمويل: أي مصطلحات تحدد كم ستدفعون؟

تتعلق المصطلحات الأخيرة بتكلفة الصفقة وتكلفة الاحتفاظ والتمويل. والنسب الواردة هنا صحيحة حتى أكتوبر 2026 وتتغير من حين لآخر.

5ماذا تفعلون قبل التوقيع؟

قبل التوقيع على اتفاق حجز أو عقد تمهيدي، يُستحسن أن يكون بين أيديكم مستخرج معلومات حديث، ورقم الرخصة وتاريخها، وتفاصيل الحساب الذي ستُحوَّل إليه الدفعة المقدمة، وأن تتأكدوا من أنكم تفهمون كل مصطلح يرد فيها. نحن نرافق المشترين الإسرائيليين في قراءة المستندات وفي صياغة الأسئلة للمطوّر أو البائع. أما الإجراءات وفق القانون الروماني، مثل توثيق العقد وطلب المستخرج لغرض التوثيق والتسجيل في السجل، فيتولاها كتّاب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.