Glosar pentru o tranzacție imobiliară în România: ce înseamnă cuvintele pe care le veți întâlni în extras, în contract și la notar

La prima întâlnire la un notar din România, cei mai mulți cumpărători israelieni descoperă că problema nu este prețul sau contractul, ci cuvintele. Extras, notare, superficie, intabulare: fiecare ascunde un drept sau un risc, iar cine nu le înțelege semnează ceva ce nu știe să verifice.

Am reunit aici termenii care se repetă aproape în orice tranzacție, în ordinea în care îi veți întâlni. Fiecare termen apare cu litere latine, ca în documente, cu trimiterea la lege. Despre citirea extrasului și despre documentele principale ale tranzacției am scris ghiduri separate.

1Înscriere și proprietate: ce termeni apar în extrasul de carte funciară?

Acest grup definește ce anume cumpărați și cine mai deține un drept asupra aceluiași imobil. Dacă veți cunoaște un singur grup, cunoașteți-l pe acesta.

• Cartea funciară (registrul imobiliar): registrul public al imobilelor din România. Fiecare imobil are o foaie în trei părți: A descrie imobilul, B arată proprietarii, iar C detaliază drepturile altora și sarcinile. Registrul este dovada proprietății, nu contractul și nici broșura dezvoltatorului. Art. 876-878 din Codul civil; Legea 7/1996, art. 1 și 23.
• ANCPI, OCPI și BCPI: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, oficiul ei din fiecare județ și din București și biroul local care efectuează înscrierea și eliberează extrasele. Informațiile despre proprietate și sarcini le obțineți de la ele, nu dintr-o fotografie a vânzătorului. Legea 7/1996, art. 3.
• Extras de carte funciară (extrasul): o imagine a situației înscrise în momentul eliberării. Există extras pentru informare, pe care orice persoană îl poate solicita, și extras pentru autentificare, pe care notarul îl solicită înainte de semnare și care blochează alte înscrieri timp de 10 zile lucrătoare. Regulă practică: niciun transfer de bani înainte de un extras pentru informare actualizat. Legea 7/1996, art. 35 alin. (1)-(4); Ordinul ANCPI 16/2019, astfel cum a fost modificat prin Ordinul 441/2025.
• Număr cadastral (numărul cadastral): identificatorul unic al unui teren în cadrul unității administrative, care leagă planul de măsurători de cartea funciară. Construcțiile de pe teren sunt notate C1, C2 și așa mai departe. Asigurați-vă că numărul din contract aparține exact terenului și casei pe care le-ați văzut. Legea 7/1996, art. 1-2; Regulamentul de recepție și înscriere al ANCPI din 2023, art. 42-43.
• Intabulare (înscrierea definitivă a unui drept): înscrierea dreptului de proprietate sau a altui drept real pe baza unui act notarial, a unei hotărâri judecătorești definitive, a unui certificat de moștenitor sau a unei decizii administrative. Într-o localitate în care s-a finalizat cadastrul, proprietatea se transmite doar prin înscriere. Până când ați fost înscriși, în cartea funciară figurează încă vânzătorul, de aceea banii plătiți înainte au nevoie de o protecție separată. Art. 881, 885 și 888 din Codul civil; Legea 71/2011, art. 56; Legea 7/1996, art. 24 alin. (3) și art. 35 alin. (1).
• Notare (notarea): o înscriere care face cunoscut tuturor un fapt sau un drept personal legat de imobil, precum un antecontract, un drept de preempțiune convențional, o locațiune, un sechestru sau o acțiune în justiție. Notarea nu transmite proprietatea, dar cine cumpără sau împrumută după ea îi este supus. Art. 881 și 902-905 din Codul civil.
• Sarcini (sarcinile și restricțiile): tot ce grevează imobilul. Cele mai multe sunt în partea C: drepturi de uz și de abitație, servituți, ipoteci, locațiuni, sechestre, proceduri de executare silită și acțiuni în justiție. Interdicțiile de înstrăinare sau de construire sunt înscrise în partea B. O sarcină neradiată trece împreună cu imobilul la cumpărător. Legea 7/1996, art. 23; art. 2345 alin. (1) din Codul civil.
• Ipotecă (ipoteca): se constituie prin act notarial și ia naștere doar prin înscriere. Rămâne asupra imobilului chiar și când acesta își schimbă proprietarul, iar creditorul ei este plătit înaintea altor creditori. Cereți ca ipoteca dezvoltatorului să fie radiată cel târziu la predare; o bancă ce vă finanțează își va înscrie propria ipotecă. Art. 2343-2345, 2377-2379 și 2386 din Codul civil.
• Drept de superficie (dreptul de superficie): proprietatea asupra unei construcții aflate pe terenul altcuiva, împreună cu dreptul de a folosi terenul. Se acordă pe cel mult 99 de ani și poate fi reînnoit, se înscrie în cartea funciară și poate fi vândut sau ipotecat doar împreună cu construcția. Aceasta este structura juridică frecventă pentru cumpărătorul din afara Uniunii Europene care nu poate deține teren. Citiți cu atenție ce prevede contractul despre durata dreptului, reînnoire și încetare. Art. 693-702 și 2379 alin. (1) lit. d) din Codul civil; Legea 312/2005, art. 6.
• Uzufruct (uzufructul): dreptul de a folosi bunul altuia și de a-i culege fructele fără a-l afecta, proprietarului rămânându-i doar „nuda proprietate”. Pentru o persoană fizică durează cel mult până la sfârșitul vieții, iar pentru o persoană juridică cel mult 30 de ani. Un astfel de drept, dacă a fost înscris, îl obligă și pe un viitor cumpărător, de aceea îl căutați în partea C. Art. 703-708 din Codul civil.
• Servitute de trecere (servitutea de trecere): o servitute care permite trecerea, pe jos sau cu vehiculul, prin terenul unui vecin. Se constituie prin contract sau prin uzucapiune și se înscrie în cartea funciară, iar terenul care nu are acces la drumul public are și un drept de trecere legal. Când accesul la casă trece printr-un drum privat, cereți o servitute de trecere înscrisă sau o cotă din drum. Art. 755-770 și 617-619 din Codul civil.
• Drept de preempțiune (dreptul de preempțiune): prioritatea de a cumpăra la același preț și în aceleași condiții convenite cu un alt cumpărător. Provine din lege sau din contract, iar la imobile titularul are la dispoziție cel mult 30 de zile de la comunicare. Dreptul de preempțiune legal se aplică în principal terenului agricol din extravilan, de aceea verificați că terenul se află în intravilan și că nu există o notare privind un drept de preempțiune convențional. Art. 1730-1740 și 902 alin. (2) pct. 13 din Codul civil; Legea 17/2014, art. 4.

2De la rezervare până la semnare: ce înseamnă termenii procesului de cumpărare?

Aici se află documentele pe care le semnați, persoanele care le autentifică și numerele care vă identifică în fața statului român.

• Legea 207/2025 („Legea Nordis”): ansamblul de reguli pentru vânzarea apartamentelor și caselor în faza de plan. Din 25 august 2026 se regăsește la art. 422 alin. (6)-(11) din Legea 169/2026, noul Cod al amenajării teritoriului. Următorii trei termeni se sprijină pe ea. Legea 169/2026, art. 422 și 575; Legea 207/2025.
• Contract de rezervare (contractul de rezervare): un acord preliminar prin care dezvoltatorul vă rezervă o unitate viitoare. Legea îl limitează la 60 de zile, iar taxa de rezervare la 5% din preț, care se compensează din acesta; un contract care încasează mai mult este nul. La finalul lui trebuie să se treacă la o promisiune de vânzare notarială sau la vânzarea propriu-zisă. Legea 169/2026, art. 422 alin. (9).
• Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontractul): angajamentul reciproc de a semna ulterior contractul de vânzare, care trebuie să cuprindă toate condițiile esențiale. Dacă o parte refuză nejustificat să semneze, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract. La cumpărarea în faza de plan se semnează la notar, iar de regulă în această etapă se plătește avansul mare. Art. 1279, 1669 și 1670 din Codul civil; Legea 169/2026, art. 422 alin. (7)-(8).
• Cont dedicat (contul dedicat proiectului): un cont bancar separat al dezvoltatorului, pentru un singur proiect, în care se plătește avansul potrivit unei promisiuni de vânzare în faza de plan. Banii ies din el doar pentru cheltuielile proiectului și cu un bun de plată al dirigintelui de șantier: până la 25% din preț în etapa de structură, iar apoi până la 20% în etapa instalațiilor. Este o protecție reală, dar nu o asigurare completă. Legea 169/2026, art. 422 alin. (10)-(11).
• Act autentic (actul notarial): un act întocmit sau autentificat de un notar român după ce a verificat identitatea părților și consimțământul lor. Un contract care transmite sau constituie un drept real ce urmează a fi înscris în cartea funciară trebuie să aibă această formă, altfel este lovit de nulitate absolută. O achiziție încheiată doar prin înscris sub semnătură privată nu poate fi înscrisă. Art. 1244 din Codul civil; Legea 36/1995, art. 82, 90 și 100.
• Notar public (notarul public): un jurist numit potrivit Legii 36/1995, care activează într-un birou independent. În tranzacție autentifică contractul, verifică identitatea și capacitatea, încasează impozitele și le consemnează în act. Din punct de vedere juridic, tranzacția voastră are loc la el. Legea 36/1995, art. 3, 12, 78 și 84.
• Procură (procura): pentru ca cineva să semneze în numele vostru o tranzacție imobiliară, are nevoie de o procură specială în formă autentică, care permite expres cumpărarea sau vânzarea. Astfel se poate încheia o tranzacție fără să zburați. Art. 2013, 2015 și 2016 din Codul civil; Legea 36/1995, art. 18, 91 și 164.
• Apostilă (apostila): o certificare uniformă potrivit Convenției de la Haga din 1961, care atestă semnătura, calitatea semnatarului și ștampila de pe un act public, dar nu conținutul lui. Israelul și România sunt ambele părți la Convenție, de aceea o procură semnată în Israel are nevoie de apostilă înainte ca un notar sau o bancă din România să o accepte.
• Traducere autorizată / legalizată (traducerea autorizată / legalizată): traducerea unui traducător autorizat de Ministerul Justiției din România; când un notar legalizează semnătura traducătorului, ea devine legalizată. Legea 178/1997; Legea 36/1995, art. 12, 82 și 153.
• CNP (cod numeric personal): numărul personal care identifică o persoană în toate sistemele publice din România. Un cetățean român îl primește la naștere, iar un străin îl poate primi printr-un document al autorității pentru imigrări. OUG 97/2005, art. 6.
• NIF (număr de identificare fiscală): un număr de identificare fiscală pe care ANAF îl atribuie celui care are obligații fiscale în România și nu are CNP. Depuneți formularul 030 cu o copie a pașaportului, personal sau printr-un reprezentant, iar numărul se înlocuiește dacă primiți ulterior un CNP. Fără unul dintre cele două nu se poate cumpăra. Legea 207/2015, art. 82 alin. (1) lit. e); Ordinul ANAF 1699/2021.

3Urbanism, construcții și predare: ce trebuie să cunoașteți când cumpărați o casă nouă?

Acești termeni răspund la două întrebări: era permisă construirea a ceea ce cumpărați și ce este permis să se construiască lângă. Unii dintre ei s-au schimbat odată cu noul Cod al amenajării teritoriului, Legea 169/2026, în vigoare din 25 august 2026.

• Certificat de urbanism (certificatul de urbanism): un document de informare al autorității locale care descrie ce se aplică unui teren potrivit planurilor: funcțiuni, înălțime, densitate, utilități și restricții. Nu permite construirea. Unul dintre cele cinci tipuri din noul cod, certificatul pentru informare, este disponibil oricărui solicitant. Legea 169/2026, art. 253, 254 și 257.
• Autorizație de construire (autorizația de construire): permisiunea administrativă de a construi. Potrivit noului cod, se emite doar pentru un proiect verificat de verificatori atestați și conform cu planurile, iar valabilitatea ei este de 3 ani de la emitere. Cereți numărul și data ei și comparați planurile din ea cu ceea ce vi se vinde. Legea 169/2026, art. 259, 273, 309 și 310.
• PUG, PUZ și PUD: trei niveluri de planificare. PUG este planul general al localității, PUZ detaliază sau modifică regulile pentru o anumită zonă, iar PUD (proiect urbanistic de detaliu) stabilește amplasarea, accesul și volumele anumitor construcții. Legea 169/2026, art. 45, 62, 76, 81, 85 și 576.
• Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (procesul-verbal de recepție): documentul care atestă că construcția corespunde autorizației, cerințelor de calitate și proiectului tehnic. Clădirea poate fi folosită doar după aprobarea recepției, iar recepția finală se face la sfârșitul perioadei de garanție. Procesul-verbal enumeră și defectele pe care constructorul trebuie încă să le remedieze. Legea 169/2026, art. 527, 528 și 577 alin. (6).
• Certificat de performanță energetică (certificatul de performanță energetică): un document al unui auditor energetic atestat cu clasa energetică, consumul, emisiile de CO2 și ponderea energiei regenerabile. Este necesar la construire, la vânzare și la închiriere, este valabil 10 ani și trebuie prezentat cumpărătorului înainte de semnare. Legea 372/2005, art. 21-24; Legea 238/2024; Legea 169/2026, art. 402 alin. (2).
• La roșu, la gri, la cheie (niveluri de finisare): expresii de piață fără definiție legală. De regulă la roșu înseamnă structură, pereți și acoperiș; la gri adaugă ferestre, tencuială și instalații; la cheie înseamnă o casă gata de locuit. Nu vă mulțumiți cu eticheta: cereți o anexă de specificații care enumeră fiecare element inclus în preț.

4Bani, impozite și finanțare: ce termeni stabilesc cât veți plăti?

Ultimii termeni privesc costul tranzacției, costul deținerii și finanțarea. Cotele de aici sunt valabile în octombrie 2026 și se schimbă din când în când.

5Ce faceți înainte de a semna?

Înainte de a semna un contract de rezervare sau un antecontract, este bine să aveți un extras pentru informare actualizat, numărul și data autorizației și datele contului în care va intra avansul și să vă asigurați că înțelegeți fiecare termen care apare în ele. Însoțim cumpărători israelieni în citirea documentelor și în formularea întrebărilor pentru dezvoltator sau vânzător. Operațiunile potrivit legii române, precum autentificarea contractului, solicitarea extrasului pentru autentificare și înscrierea în cartea funciară, sunt efectuate de notari și avocați autorizați în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.