Словарь терминов сделки с недвижимостью в Румынии: что означают слова, которые вы встретите в выписке, в договоре и у нотариуса

На первой встрече у нотариуса в Румынии большинство израильских покупателей обнаруживают, что проблема не в цене и не в договоре, а в словах. Выписка, отметка, Superficie, Intabulare: за каждым из них скрывается право или риск, и тот, кто их не понимает, подписывает то, что не умеет проверить.

Здесь мы собрали термины, которые повторяются почти в каждой сделке, в том порядке, в котором вы их встретите. Каждый термин приведён латиницей, как в документах, со ссылкой на закон. О чтении выписки и об основных документах сделки мы писали в отдельных руководствах.

1Регистрация и собственность: какие термины встречаются в выписке из земельной книги?

Эта группа определяет, что именно вы покупаете и у кого ещё есть права на тот же объект. Если вы будете знать только одну группу, пусть это будет эта.

• Cartea funciară (земельная книга): публичный реестр недвижимости в Румынии. На каждый объект ведётся лист из трёх частей: A описывает объект, B указывает собственников, а C перечисляет права других лиц и обременения. Доказательством права собственности служит реестр, а не договор и не буклет застройщика. Ст. 876-878 Гражданского кодекса; Закон 7/1996, ст. 1 и 23.
• ANCPI, OCPI и BCPI: Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости, его бюро в каждом уезде и в Бухаресте, а также местное бюро, которое выполняет регистрацию и выдаёт выписки. Информацию о собственности и обременениях получают у них, а не по фотокопии продавца. Закон 7/1996, ст. 3.
• Extras de carte funciară (выписка): распечатка зарегистрированного состояния на момент выдачи. Есть информационная выписка (pentru informare), которую вправе заказать любое лицо, и выписка для удостоверения (pentru autentificare), которую нотариус заказывает перед подписанием и которая блокирует другие регистрации на 10 рабочих дней. Практическое правило: никаких переводов денег без актуальной информационной выписки. Закон 7/1996, ст. 35(1)-(4); приказ ANCPI 16/2019 с изменениями, внесёнными приказом 441/2025.
• Număr cadastral (кадастровый номер): уникальный идентификатор участка в пределах административной единицы, связывающий кадастровую карту с книгой. Строения на участке обозначаются C1, C2 и так далее. Убедитесь, что номер в договоре относится именно к тому участку и дому, которые вы видели. Закон 7/1996, ст. 1-2; Регламент регистрации ANCPI 2023 года, ст. 42-43.
• Intabulare (окончательная регистрация права): регистрация права собственности или иного вещного права на основании нотариального акта, вступившего в силу судебного решения, свидетельства о наследстве или административного решения. В населённом пункте, где завершены кадастровые работы, право собственности переходит только с регистрацией. Пока вы не зарегистрированы, в книге всё ещё значится продавец, поэтому деньги, уплаченные до этого, нуждаются в отдельной защите. Ст. 881, 885 и 888 Гражданского кодекса; Закон 71/2011, ст. 56; Закон 7/1996, ст. 24(3) и 35(1).
• Notare (отметка): запись, уведомляющая всех о факте или обязательственном праве, связанном с объектом, например о предварительном договоре, договорном преимущественном праве, аренде, аресте или иске. Отметка не передаёт право собственности, но тот, кто покупает или кредитует после неё, подчиняется ей. Ст. 881 и 902-905 Гражданского кодекса.
• Sarcini (обременения и ограничения): всё, что обременяет объект. Большинство из них в части C: права пользования и проживания, сервитуты, ипотеки, аренды, аресты, исполнительные производства и иски. Запреты на продажу или строительство регистрируются в части B. Непогашенное обременение переходит вместе с объектом к покупателю. Закон 7/1996, ст. 23; ст. 2345(1) Гражданского кодекса.
• Ipotecă (ипотека): создаётся нотариальным актом и возникает только с регистрацией. Она остаётся на объекте и при переходе его к другому владельцу, а её кредитор получает удовлетворение раньше других кредиторов. Требуйте, чтобы ипотека застройщика была погашена не позднее передачи; банк, который вас финансирует, зарегистрирует собственную ипотеку. Ст. 2343-2345, 2377-2379 и 2386 Гражданского кодекса.
• Drept de superficie (право Superficie): собственность на строение, стоящее на чужой земле, вместе с правом пользования землёй. Предоставляется на срок до 99 лет с возможностью продления, регистрируется в книге, и продать или заложить его можно только вместе со строением. Это распространённая правовая конструкция для покупателя из-за пределов ЕС, который не может владеть землёй. Внимательно прочитайте, что договор устанавливает о сроке права, о продлении и о его прекращении. Ст. 693-702 и 2379(1)(d) Гражданского кодекса; Закон 312/2005, ст. 6.
• Uzufruct (узуфрукт): право пользоваться чужим объектом и получать его плоды, не нанося ему вреда, при этом у собственника остаётся только «голая собственность». Для физического лица оно длится не дольше чем до конца его жизни, а для компании - до 30 лет. Такое право, если оно зарегистрировано, обязывает и будущего покупателя, поэтому его ищут в части C. Ст. 703-708 Гражданского кодекса.
• Servitute de trecere (право прохода): сервитут, позволяющий проходить пешком или проезжать через соседний участок. Создаётся договором или приобретательной давностью (uzucapiune) и регистрируется в книге, а у участка без выхода на дорогу общего пользования есть также право прохода в силу закона. Если подъезд к дому проходит по частной дороге, требуйте зарегистрированное право прохода или долю в дороге. Ст. 755-770 и 617-619 Гражданского кодекса.
• Drept de preempțiune (преимущественное право): приоритет на покупку по той же цене и на тех же условиях, которые были согласованы с другим покупателем. Оно возникает из закона или договора, а в отношении недвижимости его обладателю даётся до 30 дней с момента уведомления. Законное преимущественное право распространяется в основном на сельскохозяйственную землю за пределами застроенной территории, поэтому проверяют, что участок находится в пределах застройки (intravilan) и что нет отметки о договорном преимущественном праве. Ст. 1730-1740 и 902(2) п. 13 Гражданского кодекса; Закон 17/2014, ст. 4.

2От бронирования до подписания: что означают термины процесса покупки?

Здесь собраны документы, которые вы подписываете, лица, которые их удостоверяют, и номера, идентифицирующие вас перед румынским государством.

• Legea 207/2025 («закон Nordis»): свод правил продажи квартир и домов «на бумаге». С 25 августа 2026 года он содержится в ст. 422(6)-(11) Закона 169/2026, нового Кодекса планирования. На нём основаны три следующих термина. Закон 169/2026, ст. 422 и 575; Закон 207/2025.
• Contract de rezervare (договор бронирования): предварительное соглашение, по которому застройщик резервирует за вами будущую единицу. Закон ограничивает его 60 днями, а плату за бронирование - 5% цены, которые засчитываются в неё; договор, по которому взимается больше, недействителен. По его окончании необходимо перейти к нотариальному обещанию продажи или к самой продаже. Закон 169/2026, ст. 422(9).
• Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (предварительный договор): взаимное обязательство заключить в дальнейшем договор купли-продажи, которое должно содержать все существенные условия. Если сторона без оснований отказывается подписать, суд может вынести решение, заменяющее договор. При покупке «на бумаге» он подписывается у нотариуса, и обычно на этом этапе уплачивается крупный аванс. Ст. 1279, 1669 и 1670 Гражданского кодекса; Закон 169/2026, ст. 422(7)-(8).
• Cont dedicat (специальный счёт проекта): отдельный банковский счёт застройщика только для одного проекта, на который уплачивается аванс по обещанию продажи «на бумаге». Деньги списываются с него только на расходы проекта и с разрешения на оплату (bun de plată) технадзора на объекте: до 25% цены на этапе каркаса, а затем до 20% на этапе инженерных систем. Это реальная защита, но не полная страховка. Закон 169/2026, ст. 422(10)-(11).
• Act autentic (нотариальный акт): документ, составленный или удостоверенный румынским нотариусом после проверки личности сторон и их согласия. Договор, передающий или создающий вещное право, подлежащее регистрации в книге, должен иметь такую форму, иначе он абсолютно ничтожен. Покупку, оформленную только частной подписью, зарегистрировать невозможно. Ст. 1244 Гражданского кодекса; Закон 36/1995, ст. 82, 90 и 100.
• Notar public (публичный нотариус): юрист, назначаемый по Закону 36/1995 и работающий в независимой конторе. В сделке он удостоверяет договор, проверяет личность и дееспособность, взимает налоги и фиксирует их в акте. С правовой точки зрения ваша сделка происходит у него. Закон 36/1995, ст. 3, 12, 78 и 84.
• Procură (доверенность): чтобы кто-то подписал от вашего имени сделку с недвижимостью, ему нужна специальная доверенность в нотариальной форме, прямо разрешающая покупку или продажу. Так можно закрыть сделку, не прилетая. Ст. 2013, 2015 и 2016 Гражданского кодекса; Закон 36/1995, ст. 18, 91 и 164.
• Apostilă (апостиль): единообразное удостоверение по Гаагской конвенции 1961 года, подтверждающее подпись, статус подписавшего и печать на официальном документе, но не его содержание. Израиль и Румыния обе являются участниками конвенции, поэтому доверенность, подписанная в Израиле, требует апостиля, прежде чем нотариус или банк в Румынии её примут.
• Traducere autorizată / legalizată (присяжный / заверенный перевод): перевод переводчика, аттестованного Министерством юстиции Румынии; когда нотариус удостоверяет подпись переводчика, перевод становится заверенным. Закон 178/1997; Закон 36/1995, ст. 12, 82 и 153.
• CNP (cod numeric personal): персональный номер, идентифицирующий человека во всех государственных системах Румынии. Гражданин Румынии получает его при рождении, а иностранец может получить его через документ иммиграционного органа. Чрезвычайное постановление 97/2005, ст. 6.
• NIF (număr de identificare fiscală): налоговый идентификационный номер, который ANAF присваивает тем, у кого есть налоговые обязательства в Румынии и нет CNP. Подают форму 030 с копией паспорта самостоятельно или через представителя, а номер заменяется, если вы впоследствии получите CNP. Без одного из двух номеров покупать нельзя. Закон 207/2015, ст. 82(1)(e); приказ ANAF 1699/2021.

3Планирование, строительство и передача: что нужно знать при покупке нового дома?

Эти термины отвечают на два вопроса: разрешалось ли строить то, что вы покупаете, и что разрешено строить рядом. Некоторые из них изменились с новым Кодексом планирования, Законом 169/2026, действующим с 25 августа 2026 года.

• Certificat de urbanism (градостроительный сертификат): информационный документ местного органа власти, описывающий, что применяется к участку согласно планам: виды использования, высота, плотность, инженерные сети и ограничения. Он не разрешает строить. Один из пяти видов по новому кодексу, информационный сертификат, доступен любому заявителю. Закон 169/2026, ст. 253, 254 и 257.
• Autorizație de construire (разрешение на строительство): административное разрешение строить. По новому кодексу оно выдаётся только на проект, проверенный аттестованными проверяющими и соответствующий планам, и действует 3 года со дня выдачи. Запросите его номер и дату и сравните планы в нём с тем, что вам продают. Закон 169/2026, ст. 259, 273, 309 и 310.
• PUG, PUZ и PUD: три уровня планирования. PUG - генеральный план населённого пункта, PUZ детализирует или изменяет правила для определённой зоны, а PUD (proiect urbanistic de detaliu) определяет расположение, доступ и объёмы конкретных строений. Закон 169/2026, ст. 45, 62, 76, 81, 85 и 576.
• Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (акт приёмки по завершении работ): документ, подтверждающий, что строительство соответствует разрешению, требованиям качества и техническому досье. Пользоваться зданием разрешено только после утверждения приёмки, а окончательная приёмка проводится по окончании гарантийного срока. В акте также перечисляются недостатки, которые подрядчик ещё обязан устранить. Закон 169/2026, ст. 527, 528 и 577(6).
• Certificat de performanță energetică (сертификат энергетической эффективности): документ лицензированного энергоаудитора с энергетическим классом, потреблением, выбросами CO2 и долей возобновляемой энергии. Требуется при строительстве, продаже и аренде, действует 10 лет и должен быть предъявлен покупателю до подписания. Закон 372/2005, ст. 21-24; Закон 238/2024; Закон 169/2026, ст. 402(2).
• La roșu, la gri, la cheie (уровни отделки): рыночные выражения без законодательного определения. Обычно la roșu - это каркас, стены и крыша; la gri добавляет окна, штукатурку и инженерные сети; la cheie - дом, готовый для проживания. Не довольствуйтесь ярлыком: требуйте приложение со спецификацией, перечисляющей каждый элемент, включённый в цену.

4Деньги, налоги и финансирование: какие термины определяют, сколько вы заплатите?

Последние термины касаются стоимости сделки, стоимости владения и финансирования. Ставки здесь приведены по состоянию на октябрь 2026 года и время от времени меняются.

5Что делать до подписания?

Перед подписанием договора бронирования или предварительного договора стоит иметь актуальную информационную выписку, номер и дату разрешения и реквизиты счёта, на который поступит аванс, и убедиться, что вы понимаете каждый термин, который в них встречается. Мы сопровождаем израильских покупателей в чтении документов и в формулировании вопросов к застройщику или продавцу. Действия по румынскому праву, такие как удостоверение договора, заказ выписки для удостоверения и регистрация в книге, выполняют лицензированные в Румынии нотариусы и адвокаты.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.