Un soare cald pătrundea prin fereastra biroului meu, trasând dungi de lumină pe parchet, în timp ce Daniel, un client nou, stătea în fața mea cu un zâmbet ezitant. La 35 de ani, Daniel se afirmase deja ca dezvoltator senior într-o companie de frunte în domeniul securității cibernetice, dar adevărata lui pasiune era antreprenoriatul și investițiile. Recent simțea că portofoliul său de investiții - format în principal din acțiuni și fonduri mutuale - are nevoie de o diversificare semnificativă. A venit la mine după ce a citit rubrica mea săptămânală despre investițiile imobiliare internaționale.
„Deci, Daniel”, am început pe un ton încurajator, „povestește-mi puțin despre proprietățile pe care le-ai găsit.”
„Bine”, a început el, cu degetele răsfoind dosarul de documente pe care îl adusese. „Există un apartament în centrul Lisabonei, în cartierul istoric Alfama. O unitate de 65 m², complet renovată, într-o clădire veche, cu caracter local. Este situată într-o zonă foarte turistică, la distanță de mers pe jos de principalele puncte de interes din oraș. Randamentul din închirierea pe termen scurt ajunge la aproximativ 7,5% net pe an, iar banca locală oferă un credit ipotecar cu dobândă de 2,8% pentru rezidenți străini.”
Am dat din cap.
Potrivit unui raport PwC și Urban Land Institute din 2023, Lisabona a fost clasată printre primele cinci orașe din Europa din punctul de vedere al atractivității investițiilor imobiliare, cu o creștere medie de 4,2% a valorii proprietăților în ultimii cinci ani.
„Iar a doua opțiune?”, am întrebat, făcându-i semn să continue.
„Este un apartament de 85 m² în zona Pankow din Berlin”, a continuat Daniel, cu ochii aprinși de entuziasm. „Zona trece printr-o gentrificare accelerată, cu planuri noi de dezvoltare pentru transportul public și centre de ocupare. Potrivit agentului local, prețurile imobiliare de acolo au crescut cu 15% în ultimii trei ani, în ciuda încetinirii generale a economiei germane. Randamentul din închiriere este mediu, în jur de 3,8%, iar finanțarea este mai complicată, până la a fi imposibilă.”
Potrivit unui studiu al institutului german IW, zonele de dezvoltare din Berlin au înregistrat o creștere medie a valorii de 12% în trei ani, deși în 2023 a avut loc o anumită moderare. Un raport Deloitte Real Estate a indicat că Berlinul este încă considerat unul dintre cele trei orașe cele mai atractive din Europa pentru investiții pe termen lung, cu o cerere estimată în creștere în deceniul următor din cauza migrației interne continue către oraș.
„Daniel”, i-am spus după un moment de gândire, „hai să ne concentrăm pe ordinea ta de priorități. Care este factorul decisiv pentru tine? Un flux de numerar stabil pe termen imediat sau construirea unui capital pe termen lung?”
Daniel a oftat ușor și a ridicat cana de cafea pe care i-o oferisem. „Aceasta este exact întrebarea care mă frământă. Pe de o parte, vreau să văd o recuperare rapidă a investiției - randamentul de la Lisabona este într-adevăr ispititor. Pe de altă parte, sunt un mare credincios în economia germană și în potențialul pe termen lung al Berlinului.”
„Hai să examinăm asta prin date”, am propus.
Potrivit unui studiu al Universității Oxford din 2024, investitorii care s-au concentrat pe proprietăți cu randament curent ridicat au reușit să obțină un randament total (IRR) mai mare cu 23% decât cei care s-au concentrat doar pe potențialul de apreciere, mai ales în perioade de incertitudine economică precum cea în care ne aflăm.
Am deschis un grafic pe care îl pregătisem dinainte, care arăta diferențele dintre cele două tipuri de investiții. „Uite, deși proprietățile cu potențial de creștere pot aduce randamente impresionante, ele vin cu un risc ridicat. Totodată, există studii/rapoarte care indică faptul că aproximativ 42% dintre zonele definite drept «în dezvoltare» în Europa nu și-au realizat potențialul de creștere în ultimii cinci ani.”
„Și finanțarea?”, a întrebat Daniel.
„Este un punct critic”, am subliniat. „Efectul de levier de la Lisabona îți permite să obții un randament al capitalului propriu (ROE) de aproximativ 12%, față de Berlin.
Potrivit unui studiu CBRE, un levier corect poate mări randamentul capitalului propriu în medie cu 60% în investițiile imobiliare.”
I-am explicat lui Daniel conceptul de „bani deștepți” (smart money) - cum folosesc investitorii sofisticați efectul de levier pentru a mări randamentele, dar am avut grijă să subliniez și riscurile. „Este important să ne amintim că levierul este o sabie cu două tăișuri - mărește randamentul, dar și riscul.”
Un studiu McKinsey a constatat că aproximativ 28% dintre investitorii care au folosit un levier mai mare de 70% s-au lovit de dificultăți de flux de numerar în perioade de încetinire economică.
Am mai discutat despre administrarea proprietăților de la distanță, costurile impozitelor internaționale și riscurile specifice fiecărei țări.
„Înțeleg că înclinația ta este spre Lisabona”, am spus după o oră de discuție aprofundată, „și cred că este o abordare perfect rezonabilă.”
Potrivit unui studiu Harvard Business Review, investitorii care și-au început drumul în imobiliarele internaționale cu proprietăți cu randament curent ridicat au tins să-și extindă portofoliul de investiții cu mai mult succes decât cei care s-au concentrat pe aprecierea valorii.
„Da, cred că înclin mai mult spre Lisabona”, a confirmat Daniel. „Randamentul imediat și levierul convenabil mi se par mai potrivite pentru această etapă din viața mea.”
În săptămânile următoare, echipa de avocați parteneri ai noștri din Portugalia a efectuat o verificare prealabilă (due diligence) cuprinzătoare a proprietății. Au examinat istoricul juridic al clădirii, s-au asigurat că nu există datorii sau popriri și au verificat legile locale ale chiriilor. La următoarea noastră întâlnire, i-am prezentat lui Daniel un document detaliat cu toate aspectele juridice și financiare.
Daniel a cumpărat apartamentul din Lisabona și a fost foarte mulțumit de decizie. Un an mai târziu m-a sunat emoționat. „Randamentul real a ajuns la 8,1%”, mi-a povestit. „E chiar mai mult decât mă așteptam. Mă gândesc să-mi extind portofoliul și să cumpăr încă o proprietate, poate de data aceasta la Porto.”
„Moment excelent”, i-am spus. „Din câte cunosc, Porto se află acum într-un punct de intrare ideal, cu prețuri încă mai mici cu 15% decât la Lisabona, dar cu un ritm de creștere mai rapid în ultimul an.”
Cazul lui Daniel ilustrează un principiu important în investițiile imobiliare internaționale - importanța adaptării strategiei la profilul investitorului și la obiectivele lui. Deși ispita de a investi în zone „fierbinți” cu potențial de creștere viitoare există mereu, uneori tocmai stabilitatea, levierul și randamentul imediat constituie cea mai bună bază pentru construirea unui portofoliu imobiliar internațional de succes.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית