Într-o epocă în care conștientizarea mediului devine centrală în discursul public și de afaceri, dezvoltatorii imobiliari israelieni care activează pe scena internațională trebuie să facă față unei întrebări strategice: să investească în construcția verde? În timp ce narațiunea dominantă subliniază responsabilitatea față de mediu, subiectul trebuie examinat printr-o prismă de afaceri lucidă. În acest articol vom analiza avantajele și dezavantajele construcției verzi pentru un dezvoltator israelian care analizează un proiect rezidențial în străinătate, pe baza unor studii actuale.
Avantajele de afaceri ale construcției verzi
1. Primă la prețurile de vânzare și de închiriere
Un studiu cuprinzător al World Green Building Council din 2023 a constatat că proprietățile verzi aduc o primă medie de 7%-11% la prețurile de vânzare și de 3%-8% la chirii față de clădirile convenționale din aceeași zonă. Un alt studiu al firmei de consultanță JLL a arătat că în orașe centrale din Europa prima la prețurile de vânzare poate ajunge până la 23% pentru clădiri cu clasificare energetică ridicată.
2. Viteza de marketing și de vânzare
Potrivit datelor institutului de cercetare McGraw Hill Construction, proiectele cu standard de construcție verde se vând în medie cu 4 până la 6 luni mai repede. Pe o piață competitivă, scurtarea duratei vânzărilor reduce costurile de finanțare și de marketing și permite trecerea mai rapidă la proiectul următor.
3. Acces la finanțare preferențială și la stimulente guvernamentale
Un studiu al Băncii Europene de Investiții (BEI) indică faptul că dezvoltatorii care investesc în construcția verde pot obține condiții de finanțare mai bune, inclusiv dobânzi mai mici cu 0,25%-0,75% și perioade de rambursare mai lungi. În plus, multe țări oferă stimulente fiscale, subvenții și avantaje de reglementare pentru proiectele verzi.
De exemplu, Germania acordă credite cu dobândă redusă prin banca KfW pentru proiectele care respectă standarde de eficiență energetică. În Franța, programul RT2020 permite înlesniri în procesele de autorizare și de eliberare a permiselor pentru clădirile verzi.
4. Rezistență la schimbările de reglementare
Uniunea Europeană a adoptat „Pactul verde” (Green Deal), care stabilește ca obiectiv zero emisii nete de carbon până în 2050, iar în cadrul lui reglementarea va fi înăsprită pentru clădirile existente. Un studiu al institutului McKinsey estimează că clădirile care nu respectă standardele de mediu vor suferi o scădere semnificativă de valoare („brown discount”) de 10%-30% în deceniul următor.
Un dezvoltator care investește astăzi în construcția verde asigură rezistența proprietății pe termen lung și reduce riscul unor costuri viitoare de adaptare.
5. Economii operaționale pe termen lung
Potrivit datelor Consiliului American pentru Clădiri Verzi (USGBC), clădirile verzi consumă în medie cu 25%-30% mai puțină energie și cu 30%-50% mai puțină apă în comparație cu clădirile obișnuite. În proiecte destinate închirierii sau administrării pe termen lung de către dezvoltator, economia operațională reprezintă un avantaj economic semnificativ.
Un studiu al Universității Tehnice din München a arătat o rentabilitate a investiției (ROI) de 5%-7% pentru tehnologiile de construcție verde în proiecte rezidențiale din Europa.
Dezavantajele și provocările
1. Costuri de construcție mai mari
Cea mai semnificativă barieră în calea construcției verzi este adaosul la costurile inițiale de construcție. Un studiu al firmei Dodge Data & Analytics a constatat că, în funcție de nivelul de certificare cerut și de standardele locale, costurile de construcție ale clădirilor verzi sunt mai mari cu 2%-10% față de construcția convențională.
Totuși, un studiu al World Business Council for Sustainable Development arată că decalajul de costuri s-a redus în ultimii ani odată cu dezvoltarea pieței construcției verzi și cu faptul că anumite tehnologii au devenit mai accesibile.
2. Complexitatea proiectării și a execuției
Construcția verde cere cunoștințe specifice în proiectare, în alegerea materialelor și în montarea sistemelor. Pentru un dezvoltator israelian care activează în străinătate, aceasta impune angajarea unei echipe profesioniste locale cu experiență relevantă sau investiția în formarea unei echipe existente.
Un studiu al Universității Oxford a constatat că proiectele de construcție verde se caracterizează în medie prin cu 15% mai multe modificări de proiectare în timpul execuției, lucru care poate duce la întârzieri și la costuri suplimentare.
3. Diferențe de standarde între țări
Una dintre provocările semnificative pentru un dezvoltator israelian este diversitatea standardelor de construcție verde între țări. Deși în Israel este cunoscut standardul 5281, în străinătate există standarde diferite precum LEED (SUA), BREEAM (Marea Britanie), HQE (Franța) sau DGNB (Germania).
Un studiu al institutului internațional al construcției verzi a indicat diferențe de până la 30% în cerințe între diversele standarde, ceea ce impune învățarea și adaptarea planurilor de construcție.
4. O piață nematurată în unele țări
Potrivit unui studiu al firmei de consultanță Frost & Sullivan, există diferențe semnificative între țări în maturitatea pieței construcției verzi. Deși în țările scandinave și în Europa de Vest există o cerere ridicată pentru clădiri verzi, în alte țări, precum o parte din Europa de Est sau America de Sud, conștientizarea și disponibilitatea de a plăti o primă pentru construcția verde sunt încă limitate.
Așadar, ce trebuie să facă un dezvoltator israelian?
Combinarea datelor din diversele studii indică o abordare strategică echilibrată:
1. Alegerea unei piețe potrivite - concentrarea pe țări cu conștientizare ecologică ridicată și stimulente guvernamentale semnificative.
2. Analiză cost-beneficiu cuprinzătoare - calcularea unui ROI care include prima la prețul de vânzare, scurtarea timpilor de marketing și stimulentele de reglementare, în raport cu costurile suplimentare.
3. Implementare treptată - adoptarea elementelor verzi care oferă cea mai mare rentabilitate a investiției, precum sistemele inteligente de administrare a energiei și izolația avansată.
4. Colaborări cu specialiști locali - integrarea unor consultanți locali în construcția verde în echipa proiectului pentru a face față cerințelor de reglementare specifice.
Studiile actuale arată că, în ciuda costurilor mai mari din etapa de construcție, construcția verde oferă un potențial semnificativ de profitabilitate pentru dezvoltatorul israelian care activează pe scena internațională, mai ales pe piețe mature din punctul de vedere al conștientizării ecologice.
O strategie echilibrată, care combină considerente economice și de mediu, cu adaptarea la cerințele pieței locale, va permite dezvoltatorului israelian să valorifice experiența și inovația israeliană în domeniul sustenabilității într-un avantaj competitiv pe piața imobiliară globală.
Trecerea la construcția verde nu este doar un angajament față de mediu, ci și o decizie de afaceri înțeleaptă, care asigură rezistență și relevanță pe piața imobiliară viitoare. Pe măsură ce reglementările de mediu se înăspresc și conștientizarea consumatorilor crește, avantajele economice ale construcției verzi sunt de așteptat să se amplifice în anii următori.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית