في عصر يصبح فيه الوعي البيئي محوريًا في الخطاب العام والتجاري، يُطلب من المطوّرين العقاريين الإسرائيليين العاملين في الساحة الدولية أن يواجهوا سؤالًا استراتيجيًا: هل يجب الاستثمار في البناء الأخضر؟ وبينما تركز السردية السائدة على المسؤولية البيئية، يجب فحص الموضوع من خلال منظور تجاري رصين. في هذا المقال سنحلل مزايا البناء الأخضر وعيوبه بالنسبة إلى مطوّر إسرائيلي يدرس مشروعًا سكنيًا في الخارج، مستندين إلى دراسات حديثة.
المزايا التجارية للبناء الأخضر
1. علاوة في أسعار البيع والإيجار
وجدت دراسة شاملة لـ World Green Building Council من عام 2023 أن العقارات الخضراء تحقق علاوة متوسطة بنسبة 7%-11% في أسعار البيع و3%-8% في بدلات الإيجار مقارنة بالمباني التقليدية في المنطقة نفسها. وأظهرت دراسة أخرى لشركة الاستشارات JLL أنه في مدن رئيسية في أوروبا قد تصل العلاوة في أسعار البيع إلى 23% للمباني ذات التصنيف الطاقي المرتفع.
2. سرعة التسويق والبيع
بحسب بيانات معهد الأبحاث McGraw Hill Construction، تُباع المشاريع الحاصلة على معيار البناء الأخضر في المتوسط أسرع بـ 4 إلى 6 أشهر. وفي سوق تنافسية، يخفّض تقصير مدة المبيعات تكاليف التمويل والتسويق ويتيح الانتقال بسرعة أكبر إلى المشروع التالي.
3. الوصول إلى تمويل ميسّر وحوافز حكومية
تشير دراسة لبنك الاستثمار الأوروبي (EIB) إلى أن المطوّرين الذين يستثمرون في البناء الأخضر يمكنهم الحصول على شروط تمويل أفضل، بما فيها فوائد أدنى بنسبة 0.25%-0.75% وفترات سداد أطول. وبالإضافة إلى ذلك، تقدم دول كثيرة حوافز ضريبية وإعانات وتسهيلات تنظيمية للمشاريع الخضراء.
فعلى سبيل المثال، تمنح ألمانيا قروضًا بفائدة مخفضة عبر بنك KfW للمشاريع التي تستوفي معايير كفاءة الطاقة. وفي فرنسا، يتيح برنامج RT2020 تسهيلات في إجراءات الترخيص والتصاريح للمباني الخضراء.
4. المتانة في مواجهة تغيرات الأنظمة
اعتمد الاتحاد الأوروبي «الصفقة الخضراء» (Green Deal) التي تحدد هدف صفر انبعاثات كربونية صافية بحلول 2050، وفي إطارها ستُشدَّد الأنظمة على المباني القائمة. وتتوقع دراسة لمعهد McKinsey أن المباني التي لا تستوفي المعايير البيئية ستعاني من انخفاض ملحوظ في القيمة («brown discount») بنسبة 10%-30% في العقد القادم.
المطوّر الذي يستثمر اليوم في البناء الأخضر يضمن متانة العقار على المدى البعيد ويقلل خطر تكاليف مواءمة مستقبلية.
5. توفير تشغيلي طويل الأمد
بحسب بيانات مجلس البناء الأخضر الأمريكي (USGBC)، تستهلك المباني الخضراء في المتوسط طاقة أقل بنسبة 25%-30% ومياهًا أقل بنسبة 30%-50% مقارنة بالمباني العادية. وفي المشاريع المخصصة للتأجير أو الإدارة طويلة الأمد من قبل المطوّر، يشكل التوفير التشغيلي ميزة اقتصادية كبيرة.
أظهرت دراسة للجامعة التقنية في ميونخ عائدًا على الاستثمار (ROI) بنسبة 5%-7% على تقنيات البناء الأخضر في مشاريع سكنية في أوروبا.
العيوب والتحديات
1. تكاليف تشييد أعلى
أكبر عائق أمام البناء الأخضر هو الزيادة في تكاليف التشييد الأولية. فقد وجدت دراسة لشركة Dodge Data & Analytics أن تكاليف تشييد المباني الخضراء أعلى بنسبة 2%-10% مقارنة بالبناء التقليدي، بحسب مستوى الاعتماد المطلوب والمعايير المحلية.
ومع ذلك، تُظهر دراسة لـ World Business Council for Sustainable Development أن فجوة التكاليف تقلصت في السنوات الأخيرة مع تطور سوق البناء الأخضر وصيرورة بعض التقنيات أكثر إتاحة.
2. تعقيد التخطيط والتنفيذ
يتطلب البناء الأخضر خبرة محددة في التخطيط واختيار المواد وتركيب الأنظمة. وبالنسبة إلى مطوّر إسرائيلي يعمل في الخارج، فهذا يستوجب توظيف فريق مهني محلي ذي خبرة ذات صلة أو الاستثمار في تدريب فريق قائم.
وجدت دراسة لجامعة Oxford أن مشاريع البناء الأخضر تتميز في المتوسط بتغييرات تخطيطية أكثر بنسبة 15% أثناء التنفيذ، وهو ما قد يؤدي إلى تأخيرات وتكاليف إضافية.
3. تفاوت المعايير بين الدول
أحد التحديات المهمة بالنسبة إلى المطوّر الإسرائيلي هو تفاوت معايير البناء الأخضر بين الدول. فبينما يُعرَف في إسرائيل المعيار 5281، توجد في الخارج معايير مختلفة مثل LEED (الولايات المتحدة) وBREEAM (بريطانيا) وHQE (فرنسا) أو DGNB (ألمانيا).
أشارت دراسة لمعهد البناء الأخضر الدولي إلى فجوات تصل إلى 30% في المتطلبات بين المعايير المختلفة، وهو ما يستوجب التعلم ومواءمة خطط البناء.
4. سوق غير ناضجة في بعض الدول
بحسب دراسة لشركة الاستشارات Frost & Sullivan توجد فجوات كبيرة بين الدول في نضج سوق البناء الأخضر. فبينما يوجد في دول إسكندنافيا وغرب أوروبا طلب مرتفع على المباني الخضراء، لا يزال الوعي والاستعداد لدفع علاوة على البناء الأخضر محدودين في دول أخرى مثل جزء من أوروبا الشرقية أو أمريكا الجنوبية.
إذن ماذا يجب على المطوّر الإسرائيلي أن يفعل؟
يشير الجمع بين معطيات الدراسات المختلفة إلى نهج استراتيجي متوازن:
1. اختيار سوق مناسبة - التركيز على دول ذات وعي بيئي مرتفع وحوافز حكومية كبيرة.
2. تحليل كلفة-منفعة شامل - حساب ROI يشمل العلاوة في سعر البيع وتقصير أزمنة التسويق والحوافز التنظيمية في مقابل التكاليف الإضافية.
3. تطبيق تدريجي - اعتماد عناصر خضراء تقدم أعلى عائد على الاستثمار، مثل أنظمة إدارة الطاقة الذكية والعزل المتقدم.
4. تعاون مع ذوي خبرة محليين - إدماج مستشاري بناء أخضر محليين في فريق المشروع لمواجهة متطلبات تنظيمية محددة.
تُظهر الدراسات الحديثة أنه رغم التكاليف الأعلى في مرحلة التشييد، يقدم البناء الأخضر إمكانية ربحية كبيرة للمطوّر الإسرائيلي العامل في الساحة الدولية، وخصوصًا في الأسواق الناضجة من حيث الوعي البيئي.
استراتيجية متوازنة تجمع بين الاعتبارات الاقتصادية والبيئية، مع مواءمة متطلبات السوق المحلية، ستتيح للمطوّر الإسرائيلي أن يستثمر الخبرة والابتكار الإسرائيليين في مجال الاستدامة للوصول إلى ميزة تنافسية في سوق العقار العالمية.
التحول إلى البناء الأخضر ليس التزامًا بيئيًا فحسب، بل أيضًا قرار تجاري حكيم يضمن المتانة والصلة في سوق العقار المستقبلية. وكلما تشددت الأنظمة البيئية وازداد وعي المستهلك، يُتوقع أن تتعاظم المزايا الاقتصادية للبناء الأخضر في السنوات القادمة.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית