«هذه الليلة في تل أبيب كانت الأخيرة لي في إسرائيل، على الأقل في الوقت الحالي. كانت لدي تذكرة طيران لهذا الصباح، و1,000 يورو نقدًا في الحقيبة، ومقطع الفيديو الذي تركته لي ابنتي ذات الـ 17 عامًا والذي وعدت أن أشاهده كل مساء: “أمي، أنا فخورة بكِ. عودي إلينا منتصرة.”» - إيلانا كوهين، من مؤسِّسات «عوغن غلوبل» للاستثمارات العقارية
«كل شيء بدأ حين وقفت على الشرفة في فندق رخيص في بوخارست، أحدّق في المطر الذي لم ينقطع منذ ثلاثة أيام،» تروي لي إيلانا في مقهى صغير في شارع ديزنغوف، قبل يوم من عودتها إلى رومانيا. «شعرت أنني لاجئة اقتصادية. قبل أسبوعين من ذلك، أعلن البنك أنه ينفّذ الرهن على شقتي في بات يام. انهار العمل العائلي وتركني مع ديون تزيد على مليون شيكل.»
كان الإسبريسو الخاص بها قد برد، لكن النار في عينيها كانت مشتعلة بقوة وهي تروي لي قصتها المذهلة.
النقطة التي تغيّر عندها كل شيء
«نوعا، ابنتي، هي التي أجبرتني على أخذ استراحة. “أمي، لنسافر لأسبوعين إلى رومانيا، فقط لنتنفس قليلًا.” استخدمنا آخر حد ائتماني لدي - 7,000 شيكل.»
بدأت الابتسامة تنتشر على وجهها وهي تصل إلى نقطة التحول في القصة.
«الشقة التي استأجرناها في Airbnb كانت فظيعة. فراش كان يبدو كفراش مائي، وعفن في الحمام، ومطبخ يبدو كأنه لم يُنظَّف منذ أيام تشاوشيسكو.» ضحكت، «حين اتصلت لأشتكي، قال المالك إنه سيعيد إليّ 20% من المبلغ. من شدة الغضب قررنا المغادرة.»
بدأ حظ إيلانا يتغير حين التقت فيكتور، سائق سيارة أجرة محليًا عمره 57 عامًا.
تُقلّد بيديها وتحاكي اللكنة الرومانية الثقيلة: «سيدتي، هل ترين ذلك المبنى؟ شبان صغار يستأجرون هناك شققًا بسعر زهيد، ويطلون الجدران قليلًا، ويشترون أثاثًا من IKEA، ويلتقطون صورًا جميلة، ويؤجرونها للسياح بضعف السعر!»
كانت لحظة صمتها درامية.
«في تلك اللحظة شعرت كأن يدًا غير مرئية هزّتني. نظرت حولي إلى هذه المدينة التي أعرفها منذ الطفولة - وُلدت في رومانيا، وهاجر والداي حين كنت طفلة صغيرة جدًا. وفجأة رأيت لا مدينة غريبة، بل ملعبًا للفرص.»
بحسب دراسة لـ McKinsey Global Institute من عام 2023، أصبح نموذج «المراجحة» (arbitrage) في العقار - استغلال فروق الأسعار بين التأجير طويل الأمد والتأجير قصير الأمد - محركًا لنمو ريادة العقار الصغيرة، بعوائد متوسطة 38% في مدن رئيسية في أوروبا الشرقية.
من معارك الشقة إلى إمبراطورية صغيرة
عادت نوعا إلى إسرائيل، لكن إيلانا بقيت. وبـ 5,000 يورو نجحت في جمعها من أختها، وجدت شقة استوديو في حالة مروعة في حي Lipscani التاريخي.
«المالك، بيترو، ظن أنني مجنونة حين اقترحت ترميم الشقة على حسابي وهي شقة مستأجَرة. كان المكان حفرة - أنابيب تسرّب، وورق جدران يتقشر، ورائحة كلب مبتل. لكن الموقع... على بعد مشي من المدينة القديمة، ومن النهر، ومن كل المعالم.»
وبابتسامة ماكرة تسحب الهاتف وتُريني صور «قبل وبعد» تجعلني أفغر فمي دهشة.
«شهر من العمل المتواصل. أحضرت أصحاب مهن للكهرباء والسباكة، وطليت بنفسي، واشتريت الأثاث وحملته. نمت على فراش منفوخ على الأرض أثناء الترميم.»
تُظهر صورة «بعد» شقة استوديو عصرية ونظيفة ومرحّبة - بلمسات تصميمية ذكية تخفي ميزانية الترميم المتواضعة.
«الشهر الأول كان جنونيًا. دفعت لبيترو 300 يورو إيجارًا، وربحت نحو 700 يورو من الضيوف. وفي الشهر الثاني كان 850.»
الإمبراطورية تتوسع
تُريني إيلانا التطبيق على هاتفها - خمس شقق مؤجَّرة، جميعها بتقييم 4.8 نجمة وأكثر، ودخل شهري بآلاف اليوروهات.
«هناك أيام أتجول فيها في بوخارست بابتسامة لا تغادر وجهي، ومعي حزمة مفاتيح خمس شقق، أنتقل من شقة إلى شقة لأتأكد من أن كل شيء على ما يرام، وأقرص نفسي. المرأة التي قبل 36 شهرًا فقط كانت تبكي في الوسادة خوفًا من أن تُخلى من الشقة، تدير الآن إمبراطورية عقارية صغيرة خاصة بها.»
تشمّر كم قميصها وتُريني وشمًا جديدًا وصغيرًا - طائر العنقاء مع تاريخ هبوطها في رومانيا للمرة الأولى.
«وشمي الأول، في سن 52. لأذكّر نفسي بأنه يمكن دائمًا البدء من جديد.»
ليس كل شيء وردي
يتجهم وجهها. «لا تفهموني خطأ، إنها ليست حديقة ورود. كان هناك ضيوف تركوا الشقة مدمَّرة، وجارة مسنّة اشتكت للبلدية من وجود “بيت دعارة” في المبنى لأنها رأت أشخاصًا مختلفين يدخلون ويخرجون.»
تروي عن الليلة التي استيقظت فيها في الثانية فجرًا، وهي أصلًا في إسرائيل، على اتصال مذعور من زوجين سائحين فرنسيين انكسر المفتاح في القفل لديهما، وعن البيروقراطية الرومانية المعقدة، وعن الفترات الفارغة في الشتاء حين تخبو السياحة.
بحسب بيانات اتحاد المضيفين المستقلين الأوروبي (EHHA)، يفيد 72% من المضيفين بحدث واحد على الأقل من الضرر الكبير للشقة في السنة الأولى لنشاطهم، و31% يفكرون في التخلي عن العمل في هذه المرحلة.
نظرية المراجحة العقارية بحسب إيلانا
«إذن ماذا يلزم لتكرار نجاحك؟» سألت.
تعدّ على أصابعها: «عينان حادتان لاكتشاف الفرص. بحث سوق دقيق - قضيت أسبوعين أراجع مئات الشقق في Airbnb، وأفحص الأسعار والإشغال والمواقع. شجاعة لمواجهة عدم اليقين. القدرة على اكتشاف الإمكانية في عقارات في حالة متدهورة. فهم القوانين المحلية - وهذا حاسم!» تشير إليّ بتأكيد.
«وفوق كل شيء... الحضور. لا يمكن إدارة هذا عن بعد. إما أن تكونوا هناك، أو أن يكون لكم شريك محلي تثقون به مئة بالمئة.»
تصمت لحظة وتنظر إلى الساعة.
«بعد 14 ساعة أكون في بوخارست، يجب أن أستلم شحنة أثاث للشقة الجديدة. هذه المرة - الشقة السادسة، وأيضًا الأولى التي أشتريها، لا أستأجرها فقط.»
حين نفترق تقول لي «تعال لتزورني. سأستضيفك في إحدى شققي. ومن يدري، ربما تقع في حب النموذج التجاري وتنضم إليّ؟»
هل مراجحة الإيجار هي فرصتكم؟
أبقى مع قهوتي الباردة وأتأمل - كم من قرّائي ينظرون الآن من النافذة ويتخيلون أنفسهم في مكان إيلانا؟ كم منهم يفكرون في السفرة الأخيرة إلى الخارج ويتساءلون هل فوّتوا فرصة مشابهة؟
المزايا واضحة:
- إمكانية عائد مرتفع بشكل خاص في مدن رئيسية ومناطق سياحية.
- دخول سريع إلى سوق العقار الدولية دون حاجة إلى رأس مال ذاتي مرتفع للشراء.
- مرونة تشغيلية وإدارية.
لكن من خبرتي في مرافقة مستثمرين كثيرين، عليّ أن أحذّر من التحديات:
1. متاهة تنظيمية - ابحثوا جيدًا في القوانين المحلية! مدن كثيرة تقيّد الإيجارات قصيرة الأمد، أو تتطلب تراخيص خاصة أو حتى تحظر الظاهرة تمامًا. في باريس وبرلين وبرشلونة، مثلًا، توجد قيود صارمة. الغرامات؟ قد تكون مأساوية.
2. الإدارة عن بعد تحدٍّ حقيقي - فكّروا في استقبال الضيوف في ساعات غير اعتيادية، وأعطال عاجلة في الشقة، وتنظيف بين الضيوف. هل ستستأجرون شركة إدارة محلية؟ هذا سيقلّل الربحية بشكل كبير.
3. تدفق نقدي غير مستقر - بينما يتلقى المؤجّر في الإيجار العادي مبلغًا ثابتًا كل شهر، يتغير الإشغال في الإيجار القصير بحسب المواسم والأحداث المحلية والمنافسة. هل أعددتم ميزانية للأشهر «العجاف»؟
4. العلاقات مع مالكي العقار - تأكدوا من أن عقد الإيجار لديكم يتيح صراحةً التأجير من الباطن! رأيت مستثمرين اضطروا إلى دفع غرامات ثقيلة أو أُخلوا بفضيحة بعد أن اتضح أنهم يؤجرون العقار خلافًا للعقد.
وجدت دراسة لجامعة HEC باريس من عام 2024 أن 43% من مبادرات المراجحة في العقار تفشل في السنتين الأوليين، بشكل رئيسي بسبب تجاهل الأنظمة المحلية والتقليل من تقدير تكاليف التشغيل.
بعد سنوات طويلة من مرافقة المستثمرين العقاريين في الخارج، استنتاجي: يمكن لمراجحة الإيجار أن تكون استراتيجية ممتازة لمن ينجز واجباته المنزلية. إنها تتطلب بحثًا معمّقًا وتخطيطًا دقيقًا ومعرفة بالسوق المحلية والأنظمة، وفوق كل شيء - حضورًا مادّيًا أو شريكًا محليًا موثوقًا.
نجحت إيلانا لأنها اكتشفت فرصة، وعرفت اللغة والثقافة، وكانت مستعدة للانتقال وإدارة العمل عن قرب.
مراجحة الإيجار العقاري في الخارج ليست سحرًا. إنها عمل شاق. إنها عقبات. إنها ليالٍ بلا نوم. لكن بالنسبة لأشخاص مثل إيلانا، قد تكون الطريق للبدء من الصفر وبناء شيء ذي معنى.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית