״הלילה הזה בתל אביב היה האחרון שלי בישראל, לפחות לעת עתה. היה לי כרטיס טיסה להיום בבוקר, 1,000 אירו במזומן בתיק, והסרטון של בת ה-17 שלי שהבטחתי לראות בכל ערב: 'אמא, אני גאה בך. תחזרי אלינו מנצחת.'״ - אילנה כהן, ממייסדות ״עוגן גלובל״ להשקעות נדל״ן
״הכל החל כשעמדתי על המרפסת במלון זול בבוקרשט, בוהה בגשם שלא פסק כבר שלושה ימים,״ מספרת לי אילנה בבית קפה קטן ברחוב דיזנגוף, יום לפני חזרתה לרומניה. ״הרגשתי כמו פליטה כלכלית. שבועיים לפני כן, הבנק הודיע שהוא מממש את השעבוד על הדירה שלי בבת-ים. העסק המשפחתי קרס והותיר אותי עם חובות של מעל מיליון שקל.״
האספרסו שלה כבר הספיק להתקרר, אבל האש בעיניים שלה בערה בעוצמה כשסיפרה לי את הסיפור המדהים שלה.
הנקודה שבה הכל השתנה
״נועה, הבת שלי, היתה זו שהכריחה אותי לקחת פסק זמן. 'אמא, בואי ניסע לשבועיים לרומניה, רק לנשום קצת.' השתמשנו במסגרת האשראי האחרונה שלי - 7,000 שקל.״
החיוך התחיל להתפשט על פניה כשהיא הגיעה לנקודת המפנה בסיפור.
״הדירה ששכרנו ב- Airbnb הייתה זוועה. מזרן שהרגיש כמו מזרן מים, עובש במקלחת, ומטבח שנראה כאילו לא נוקה מאז ימי צ'אוצ'סקו.״ היא צחקה, ״כשהתקשרתי להתלונן, הבעלים אמר שיחזיר לי 20% מהסכום. מרוב כעס החלטנו לעזוב.״
מזלה של אילנה התחיל להשתנות כשפגשה את ויקטור, נהג מונית מקומי בן 57.
היא מדגימה בידיה ומחקה את המבטא הרומני הכבד: ״גברת, רואה את הבניין ההוא? חבר'ה צעירים שוכרים שם דירות במחיר רצפה, צובעים קצת קירות, קונים רהיטים מ- IKEA, מצלמים תמונות יפות, ומשכירים לתיירים פי שניים מהמחיר!״
רגע השתיקה שלה היה דרמטי.
״באותו רגע הרגשתי כאילו יד נעלמה טלטלה אותי. הסתכלתי סביב על העיר הזו שאני מכירה מילדות - נולדתי ברומניה, וההורים עלו כשהייתי ילדה ממש קטנה. פתאום ראיתי לא עיר זרה, אלא מגרש משחקים של הזדמנויות.״
לפי מחקר של McKinsey Global Institute משנת 2023, מודל ה״ארביטראז׳״ בנדל״ן - ניצול פערי מחירים בין שכירות ארוכת טווח לקצרת טווח - הפך למנוע צמיחה של יזמות נדל״ן זעירה, עם תשואות ממוצעות של 38% בערים מרכזיות במזרח אירופה.
מקרבות הדירה לאימפריה זעירה
נועה חזרה לישראל, אבל אילנה נשארה. עם 5,000 אירו שהצליחה לגייס מאחותה, היא מצאה דירת סטודיו במצב מחריד בשכונת Lipscani ההיסטורית.
״הבעלים, פטרו, חשב שאני משוגעת כשהצעתי לשפץ את הדירה על חשבוני דירה שכורה. המקום היה חור - צנרת דולפת, טפט מתקלף, ריח של כלב רטוב. אבל המיקום... במרחק הליכה מהעיר העתיקה, מהנהר, מכל האטרקציות.״
בחיוך ערמומי היא שולפת את הטלפון ומראה לי תמונות ״לפני ואחרי״ שגורמות לי לפעור את הפה בתדהמה.
״חודש של עבודה רצופה. הבאתי אנשי מקצוע לחשמל ואינסטלציה, צבעתי בעצמי, קניתי וסחבתי רהיטים. ישנתי על מזרן מתנפח על הרצפה בזמן השיפוץ.״
התמונה של ״אחרי״ מראה דירת סטודיו מודרנית, נקייה ומזמינה - עם נגיעות עיצוביות חכמות שמסתירות את תקציב השיפוץ הצנוע.
״החודש הראשון היה מטורף. שילמתי לפטרו 300 אירו שכירות, והרווחתי כמעט 700 אירו מהאורחים. בחודש השני כבר 850.״
האימפריה מתרחבת
אילנה מראה לי את האפליקציה בטלפון שלה - חמש דירות מושכרות, כולן עם דירוג של 4.8 כוכבים ומעלה, הכנסה חודשית של אלפי אירו.
״יש ימים שאני מסתובבת בבוקרשט עם חיוך שלא יורד מהפנים, עם צרור מפתחות של חמש דירות, עוברת מדירה לדירה לבדוק שהכל בסדר, אני צובטת את עצמי. האישה שרק לפני 36 חודשים בכתה לתוך הכרית מפחד שיפנו אותה מהדירה, עכשיו מנהלת אימפריית נדל״ן קטנה משלה.״
היא מגלגלת את שרוול החולצה ומראה לי קעקוע חדש וקטן - ציפור פניקס עם התאריך בו נחתה ברומניה לראשונה.
״הקעקוע הראשון שלי, בגיל 52. להזכיר לעצמי שתמיד אפשר להתחיל מחדש.״
לא הכל ורוד
פניה מתכרכמות. ״שלא תבינו לא נכון, זה לא גן של שושנים. היו אורחים שהשאירו את הדירה הרוסה, שכנה זקנה שהתלוננה לעירייה שיש 'בית בושת' בבניין כי ראתה אנשים שונים נכנסים ויוצאים.״
היא מספרת על הלילה שבו התעוררה בשתיים לפנות בוקר, כשהיא בכלל בישראל, לטלפון מבוהל מזוג תיירים צרפתים שהמפתח נשבר להם בתוך המנעול, על הבירוקרטיה הרומנית המורכבת, ועל התקופות הריקות בחורף כשהתיירות דועכת.
לפי נתוני איגוד המארחים העצמאיים האירופי (EHHA), 72% מהמארחים מדווחים על אירוע אחד לפחות של נזק משמעותי לדירה בשנה הראשונה לפעילותם, ו-31% שוקלים לוותר על העסק בשלב זה.
תורת הארביטראז' הנדל״ני לפי אילנה
״אז מה צריך כדי לשחזר את ההצלחה שלך?״ שאלתי.
היא מונה על אצבעותיה: ״עיניים חדות לזהות הזדמנויות. מחקר שוק יסודי - ביליתי שבועיים בלעבור על מאות דירות ב-Airbnb, לבדוק מחירים, תפוסה ומיקומים. אומץ להתמודד עם אי-ודאות. יכולת לזהות פוטנציאל בנכסים במצב ירוד. הבנה של החוקים המקומיים - וזה קריטי!״ היא מצביעה עליי בהדגשה.
״ובעיקר... נוכחות. אי אפשר לנהל את זה מרחוק. או שאתם שם, או שיש לכם שותף מקומי שאתם סומכים עליו במאה אחוז.״
היא משתתקת לרגע ומסתכלת על השעון.
״עוד 14 שעות אני בבוקרשט, צריכה לקבל משלוח רהיטים לדירה החדשה. הפעם - הדירה השישית, וגם הראשונה שאני קונה, לא רק שוכרת.״
כשאנחנו נפרדים, היא אומרת לי ״בוא לבקר. אארח אותך באחת הדירות שלי. ומי יודע, אולי תתאהב במודל העסקי ותצטרף אליי?״
האם הארביטראז' בשכירות הוא ההזדמנות שלכם?
אני נשאר עם הקפה הקר שלי ומהרהר - כמה מהקוראים שלי מסתכלים עכשיו דרך החלון ומדמיינים את עצמם בנעליה של אילנה? כמה חושבים על הנסיעה האחרונה לחו״ל ותוהים אם פספסו הזדמנות דומה?
היתרונות ברורים:
- פוטנציאל לתשואה גבוהה במיוחד בערים מרכזיות ואזורי תיירות.
- כניסה מהירה לשוק הנדל״ן הבינלאומי ללא צורך בהון עצמי גבוה לרכישה.
- גמישות תפעולית וניהולית.
אך מניסיוני בליווי משקיעים רבים, אני חייב להזהיר מפני האתגרים:
1. מבוך רגולטורי - חקרו היטב את החוקים המקומיים! ערים רבות מגבילות השכרות לטווח קצר, דורשות רישיונות מיוחדים או אף אוסרות לחלוטין על התופעה. בפריז, ברלין וברצלונה, למשל, קיימות מגבלות חמורות. הקנסות? עלולים להיות דרמטיים.
2. ניהול מרחוק הוא אתגר של ממש - חשבו על קבלת אורחים בשעות לא שגרתיות, תקלות דחופות בדירה, ניקיון בין אורחים. האם תשכרו חברת ניהול מקומית? זה יקטין את הרווחיות משמעותית.
3. תזרים מזומנים לא יציב - בעוד שבשכירות רגילה מקבלים סכום קבוע מדי חודש, בהשכרה קצרת טווח התפוסה משתנה בהתאם לעונות, אירועים מקומיים ותחרות. האם הכנתם תקציב לחודשים ״רזים״?
4. יחסים עם בעלי הנכס - וודאו שחוזה השכירות שלכם מאפשר במפורש השכרת משנה! ראיתי משקיעים שנאלצו לשלם קנסות כבדים או אף פונו בבושת פנים לאחר שהתגלה שהם משכירים את הנכס בניגוד לחוזה.
מחקר של אוניברסיטת HEC פריז משנת 2024 מצא כי 43% מיזמי הארביטראז' בנדל״ן נכשלים בשנתיים הראשונות, בעיקר בשל התעלמות מרגולציה מקומית והערכת חסר של עלויות תפעול.
אחרי שנים רבות של ליווי משקיעי נדל״ן בחו״ל, המסקנה שלי: ארביטראז' שכירות יכול להיות אסטרטגיה מצוינת למי שעושה את שיעורי הבית. זה דורש מחקר מעמיק, תכנון קפדני, היכרות עם השוק המקומי והרגולציה, ומעל הכל - נוכחות פיזית או שותף מקומי אמין.
אילנה הצליחה כי זיהתה הזדמנות, הכירה את השפה והתרבות, והייתה מוכנה לעבור ולנהל את העסק מקרוב.
הארביטראז' בשכירות נדל״ן בחו״ל הוא לא קסם. זו עבודה קשה. זה מכשולים. זה לילות ללא שינה. אבל עבור אנשים כמו אילנה, זה יכול להיות הדרך להתחיל מאפס ולבנות משהו משמעותי.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.