„Noaptea aceea din Tel Aviv a fost ultima mea în Israel, cel puțin deocamdată. Aveam un bilet de avion pentru dimineața aceea, 1.000 de euro în numerar în geantă și videoclipul fiicei mele de 17 ani, pe care promisesem să-l privesc în fiecare seară: «Mamă, sunt mândră de tine. Întoarce-te la noi învingătoare.»” - Ilana Cohen, una dintre fondatoarele „Ogen Global” pentru investiții imobiliare
„Totul a început când stăteam pe balconul unui hotel ieftin din București, privind ploaia care nu se oprise de trei zile”, îmi povestește Ilana într-o cafenea mică de pe strada Dizengoff, cu o zi înainte de întoarcerea ei în România. „Mă simțeam ca o refugiată economică. Cu două săptămâni înainte, banca anunțase că execută garanția pe apartamentul meu din Bat Yam. Afacerea de familie se prăbușise și mă lăsase cu datorii de peste un milion de șekeli.”
Espresso-ul ei apucase deja să se răcească, dar focul din ochii ei ardea cu putere când mi-a povestit povestea ei uimitoare.
Punctul în care totul s-a schimbat
„Noa, fiica mea, a fost cea care m-a obligat să iau o pauză. «Mamă, hai să mergem două săptămâni în România, doar ca să respirăm puțin.» Am folosit ultima mea linie de credit - 7.000 de șekeli.”
Zâmbetul a început să i se întindă pe față când a ajuns la punctul de cotitură al poveștii.
„Apartamentul pe care l-am închiriat pe Airbnb era o groază. O saltea care se simțea ca o saltea cu apă, mucegai în duș și o bucătărie care arăta de parcă nu fusese curățată din vremea lui Ceaușescu.” A râs: „Când am sunat să mă plâng, proprietarul a spus că îmi returnează 20% din sumă. De supărare am hotărât să plecăm.”
Norocul Ilanei a început să se schimbe când l-a întâlnit pe Victor, un șofer de taxi local de 57 de ani.
Demonstrează cu mâinile și imită accentul românesc apăsat: „Doamnă, vedeți clădirea aceea? Tineri închiriază acolo apartamente la preț de podea, vopsesc puțin pereții, cumpără mobilă de la IKEA, fac poze frumoase și le închiriază turiștilor de două ori mai scump!”
Clipa ei de tăcere a fost dramatică.
„În momentul acela am simțit de parcă o mână nevăzută m-a zguduit. M-am uitat în jur la orașul acesta pe care îl cunosc din copilărie - m-am născut în România, iar părinții au emigrat când eram foarte mică. Deodată am văzut nu un oraș străin, ci un teren de joacă al oportunităților.”
Potrivit unui studiu al McKinsey Global Institute din 2023, modelul de „arbitraj” în imobiliare - valorificarea diferențelor de preț între închirierea pe termen lung și cea pe termen scurt - a devenit un motor de creștere al micului antreprenoriat imobiliar, cu randamente medii de 38% în orașe centrale din Europa de Est.
De la lupta pentru apartament la un mic imperiu
Noa s-a întors în Israel, dar Ilana a rămas. Cu 5.000 de euro pe care a reușit să-i strângă de la sora ei, a găsit un apartament-garsonieră într-o stare groaznică în cartierul istoric Lipscani.
„Proprietarul, Petru, a crezut că sunt nebună când i-am propus să renovez apartamentul pe cheltuiala mea, un apartament închiriat. Locul era o gaură - țevi care curgeau, tapet care se desprindea, miros de câine ud. Dar locația... la distanță de mers pe jos de orașul vechi, de râu, de toate atracțiile.”
Cu un zâmbet șiret își scoate telefonul și îmi arată fotografii „înainte și după” care mă fac să rămân cu gura căscată de uimire.
„O lună de muncă neîntreruptă. Am adus profesioniști pentru electricitate și instalații sanitare, am zugrăvit singură, am cumpărat și am cărat mobilă. Am dormit pe o saltea gonflabilă pe podea în timpul renovării.”
Fotografia „după” arată o garsonieră modernă, curată și primitoare - cu atingeri de design inteligente care ascund bugetul modest de renovare.
„Prima lună a fost nebunească. I-am plătit lui Petru 300 de euro chirie și am câștigat aproape 700 de euro de la oaspeți. În a doua lună deja 850.”
Imperiul se extinde
Ilana îmi arată aplicația de pe telefon - cinci apartamente închiriate, toate cu un rating de 4,8 stele sau mai mult, un venit lunar de mii de euro.
„Sunt zile în care mă plimb prin București cu un zâmbet care nu-mi dispare de pe față, cu un mănunchi de chei de la cinci apartamente, trec de la un apartament la altul să verific dacă totul e în regulă, mă ciupesc. Femeia care cu doar 36 de luni în urmă plângea în pernă de frica de a fi evacuată din apartament conduce acum propriul ei mic imperiu imobiliar.”
Își suflecă mâneca bluzei și îmi arată un tatuaj nou și mic - o pasăre Phoenix cu data la care a aterizat prima dată în România.
„Primul meu tatuaj, la 52 de ani. Ca să-mi amintesc că se poate începe oricând de la capăt.”
Nu totul este roz
Fața i se strâmbă. „Să nu mă înțelegeți greșit, nu este un pat de trandafiri. Au fost oaspeți care au lăsat apartamentul distrus, o vecină bătrână care s-a plâns la primărie că în bloc este «un bordel» pentru că vedea oameni diferiți intrând și ieșind.”
Povestește despre noaptea în care s-a trezit la ora două dimineața, aflându-se de fapt în Israel, la telefonul panicat al unui cuplu de turiști francezi cărora li se rupsese cheia în yală, despre birocrația românească complexă și despre perioadele goale din iarnă, când turismul scade.
Potrivit datelor Asociației Europene a Gazdelor Independente (EHHA), 72% dintre gazde raportează cel puțin un incident cu daune semnificative la apartament în primul an de activitate, iar 31% se gândesc să renunțe la afacere în această etapă.
Teoria arbitrajului imobiliar după Ilana
„Atunci ce este nevoie ca să-ți repeți succesul?”, am întrebat.
Numără pe degete: „Ochi ageri pentru a identifica oportunități. Studiu de piață temeinic - am petrecut două săptămâni trecând prin sute de apartamente pe Airbnb, verificând prețuri, ocupare și locații. Curajul de a face față incertitudinii. Capacitatea de a recunoaște potențialul în proprietăți aflate în stare proastă. Înțelegerea legilor locale - și asta este critic!” Arată spre mine apăsat.
„Și mai ales... prezență. Nu poți administra asta de la distanță. Ori ești acolo, ori ai un partener local în care ai încredere sută la sută.”
Tace o clipă și se uită la ceas.
„Peste 14 ore sunt la București, trebuie să primesc o livrare de mobilă pentru noul apartament. De data aceasta - al șaselea apartament și primul pe care îl cumpăr, nu doar îl închiriez.”
Când ne despărțim, îmi spune: „Vino în vizită. Te voi găzdui într-unul dintre apartamentele mele. Și cine știe, poate te vei îndrăgosti de modelul de afaceri și te vei alătura mie?”
Este arbitrajul de închiriere oportunitatea dumneavoastră?
Rămân cu cafeaua mea rece și mă gândesc - câți dintre cititorii mei se uită acum pe fereastră și își imaginează că sunt în papucii Ilanei? Câți se gândesc la ultima călătorie în străinătate și se întreabă dacă nu au ratat o oportunitate similară?
Avantajele sunt clare:
- Potențial de randament deosebit de ridicat în orașe centrale și în zone turistice.
- Intrare rapidă pe piața imobiliară internațională, fără nevoia unui capital propriu mare pentru achiziție.
- Flexibilitate operațională și de administrare.
Dar din experiența mea în asistarea multor investitori, trebuie să avertizez asupra provocărilor:
1. Labirint de reglementare - studiați bine legile locale! Multe orașe limitează închirierile pe termen scurt, cer licențe speciale sau chiar interzic cu totul fenomenul. La Paris, Berlin și Barcelona, de exemplu, există restricții severe. Amenzile? Pot fi dramatice.
2. Administrarea de la distanță este o provocare reală - gândiți-vă la primirea oaspeților la ore neobișnuite, defecțiuni urgente în apartament, curățenia între oaspeți. Veți angaja o firmă de administrare locală? Aceasta va reduce semnificativ profitabilitatea.
3. Flux de numerar instabil - în timp ce la o închiriere obișnuită se primește o sumă fixă în fiecare lună, la închirierea pe termen scurt ocuparea variază în funcție de sezoane, evenimente locale și concurență. Ați pregătit un buget pentru lunile „slabe”?
4. Relațiile cu proprietarii - asigurați-vă că contractul dumneavoastră de închiriere permite în mod explicit subînchirierea! Am văzut investitori care au fost nevoiți să plătească amenzi grele sau au fost chiar evacuați cu rușine după ce s-a descoperit că închiriază proprietatea contrar contractului.
Un studiu al Universității HEC Paris din 2024 a constatat că 43% dintre inițiativele de arbitraj imobiliar eșuează în primii doi ani, în principal din cauza ignorării reglementărilor locale și a subestimării costurilor de operare.
După mulți ani de asistență a investitorilor imobiliari din străinătate, concluzia mea: arbitrajul de închiriere poate fi o strategie excelentă pentru cine își face temele. Cere studiu aprofundat, planificare riguroasă, cunoașterea pieței locale și a reglementărilor și, mai presus de toate - prezență fizică sau un partener local de încredere.
Ilana a reușit pentru că a identificat o oportunitate, a cunoscut limba și cultura și a fost dispusă să se mute și să administreze afacerea îndeaproape.
Arbitrajul de închiriere imobiliară în străinătate nu este magie. Este muncă grea. Sunt obstacole. Sunt nopți nedormite. Dar pentru oameni ca Ilana, poate fi calea de a începe de la zero și de a construi ceva semnificativ.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית