«Эта ночь в Тель-Авиве была моей последней в Израиле, по крайней мере сейчас. У меня был билет на самолёт на сегодняшнее утро, 1 000 евро наличными в сумке и видео от моей 17-летней дочери, которое я обещала смотреть каждый вечер: „Мама, я горжусь тобой. Возвращайся к нам победительницей“». - Илана Коэн, одна из основательниц «Оген Глобал» по инвестициям в недвижимость
«Всё началось, когда я стояла на балконе дешёвой гостиницы в Бухаресте и смотрела на дождь, не прекращавшийся уже три дня», - рассказывает мне Илана в маленьком кафе на улице Дизенгоф за день до возвращения в Румынию. «Я чувствовала себя экономической беженкой. За две недели до этого банк сообщил, что реализует залог на мою квартиру в Бат-Яме. Семейный бизнес рухнул и оставил меня с долгами более миллиона шекелей».
Её эспрессо уже успел остыть, но огонь в её глазах горел ярко, когда она рассказывала мне свою удивительную историю.
Точка, в которой всё изменилось
«Ноа, моя дочь, была той, кто заставил меня взять тайм-аут. „Мама, давай поедем на две недели в Румынию, просто немного подышать“. Мы использовали мой последний кредитный лимит - 7 000 шекелей».
Улыбка стала расползаться по её лицу, когда она дошла до поворотного момента в истории.
«Квартира, которую мы сняли в Airbnb, была кошмаром. Матрас, который ощущался как водяной, плесень в душе и кухня, которая выглядела так, словно её не мыли со времён Чаушеску», - она засмеялась, - «когда я позвонила пожаловаться, хозяин сказал, что вернёт мне 20% суммы. От злости мы решили съехать».
Удача Иланы начала меняться, когда она познакомилась с Виктором, местным таксистом 57 лет.
Она показывает руками и копирует тяжёлый румынский акцент: «Госпожа, видите вон то здание? Молодые ребята снимают там квартиры по низкой цене, чуть красят стены, покупают мебель из IKEA, делают красивые фотографии и сдают туристам вдвое дороже!»
Её минута молчания была драматичной.
«В тот момент я почувствовала, будто меня встряхнула невидимая рука. Я огляделась вокруг на этот город, который знаю с детства - я родилась в Румынии, а родители репатриировались, когда я была совсем маленькой. Вдруг я увидела не чужой город, а площадку возможностей».
Согласно исследованию McKinsey Global Institute 2023 года, модель «арбитража» в недвижимости - использование разницы цен между долгосрочной и краткосрочной арендой - стала двигателем роста микропредпринимательства в недвижимости со средней доходностью 38% в крупных городах Восточной Европы.
От борьбы за квартиру к крошечной империи
Ноа вернулась в Израиль, а Илана осталась. С 5 000 евро, которые ей удалось занять у сестры, она нашла студию в ужасающем состоянии в историческом районе Lipscani.
«Владелец, Петру, решил, что я сумасшедшая, когда я предложила отремонтировать квартиру за свой счёт - арендованную квартиру. Место было дырой - текущие трубы, отслаивающиеся обои, запах мокрой собаки. Но расположение... в пешей доступности от старого города, от реки, от всех достопримечательностей».
С хитрой улыбкой она достаёт телефон и показывает фотографии «до и после», от которых у меня отвисает челюсть.
«Месяц непрерывной работы. Я привлекала профессионалов по электрике и сантехнике, красила сама, покупала и таскала мебель. Во время ремонта я спала на надувном матрасе на полу».
Фотография «после» показывает современную, чистую и уютную студию - с умными дизайнерскими штрихами, скрывающими скромный бюджет ремонта.
«Первый месяц был безумным. Я заплатила Петру 300 евро аренды, а заработала почти 700 евро на гостях. На второй месяц уже 850».
Империя расширяется
Илана показывает мне приложение в своём телефоне - пять сдаваемых квартир, все с рейтингом 4,8 звезды и выше, ежемесячный доход в несколько тысяч евро.
«Бывают дни, когда я хожу по Бухаресту с улыбкой, не сходящей с лица, со связкой ключей от пяти квартир, перехожу от квартиры к квартире проверить, что всё в порядке, и щиплю себя. Женщина, которая всего 36 месяцев назад плакала в подушку от страха, что её выселят из квартиры, теперь управляет собственной маленькой империей недвижимости».
Она закатывает рукав рубашки и показывает новую маленькую татуировку - птицу феникс с датой, когда она впервые приземлилась в Румынии.
«Моя первая татуировка, в 52 года. Чтобы напоминать себе, что всегда можно начать заново».
Не всё так розово
Её лицо кривится. «Только не поймите неправильно, это не сад из роз. Были гости, оставившие квартиру разгромленной, пожилая соседка, жаловавшаяся в муниципалитет, что в доме „бордель“, потому что видела, как входят и выходят разные люди».
Она рассказывает о ночи, когда проснулась в два часа ночи, находясь вообще в Израиле, от испуганного звонка французской пары туристов, у которых ключ сломался в замке, о сложной румынской бюрократии и о пустых периодах зимой, когда туризм затихает.
По данным Европейской ассоциации независимых хозяев (EHHA), 72% хозяев сообщают как минимум об одном случае значительного ущерба квартире в первый год работы, а 31% в этот момент задумываются о том, чтобы бросить бизнес.
Теория арбитража недвижимости по Илане
«Так что нужно, чтобы повторить Ваш успех?» - спросил я.
Она загибает пальцы: «Острый глаз, чтобы выявлять возможности. Тщательное исследование рынка - я две недели просматривала сотни квартир в Airbnb, проверяя цены, заполняемость и расположение. Смелость справляться с неопределённостью. Умение видеть потенциал в объектах в плохом состоянии. Понимание местных законов - и это критически важно!» - она указывает на меня с нажимом.
«И главное... присутствие. Это нельзя вести на расстоянии. Либо Вы там, либо у Вас есть местный партнёр, которому Вы доверяете на сто процентов».
Она на мгновение замолкает и смотрит на часы.
«Через 14 часов я в Бухаресте, мне нужно принять доставку мебели в новую квартиру. На этот раз - шестую квартиру, и первую, которую я покупаю, а не просто снимаю».
Когда мы прощаемся, она говорит мне: «Приезжайте в гости. Я приму Вас в одной из моих квартир. И кто знает, может, Вы влюбитесь в эту бизнес-модель и присоединитесь ко мне?»
Является ли арбитраж аренды Вашей возможностью?
Я остаюсь со своим остывшим кофе и размышляю: сколько моих читателей сейчас смотрят в окно и представляют себя на месте Иланы? Сколько думают о своей последней поездке за границу и задаются вопросом, не упустили ли они подобную возможность?
Преимущества очевидны:
- Потенциал особенно высокой доходности в крупных городах и туристических районах.
- Быстрый выход на международный рынок недвижимости без необходимости в большом собственном капитале на покупку.
- Операционная и управленческая гибкость.
Но по моему опыту сопровождения многих инвесторов я обязан предостеречь от вызовов:
1. Регуляторный лабиринт - тщательно изучайте местные законы! Многие города ограничивают краткосрочную аренду, требуют особых лицензий или вовсе запрещают это явление. В Париже, Берлине и Барселоне, например, действуют жёсткие ограничения. Штрафы? Могут быть драматическими.
2. Дистанционное управление - реальный вызов - подумайте о приёме гостей в нестандартные часы, срочных неисправностях в квартире, уборке между гостями. Наймёте ли Вы местную управляющую компанию? Это существенно снизит рентабельность.
3. Нестабильный денежный поток - если при обычной аренде Вы получаете фиксированную сумму каждый месяц, то при краткосрочной аренде заполняемость меняется в зависимости от сезонов, местных событий и конкуренции. Подготовили ли Вы бюджет на «тощие» месяцы?
4. Отношения с владельцами объектов - убедитесь, что Ваш договор аренды прямо разрешает субаренду! Я видел инвесторов, которым пришлось платить тяжёлые штрафы или даже которых с позором выселили после того, как выяснилось, что они сдают объект вопреки договору.
Исследование университета HEC Paris 2024 года показало, что 43% предприятий арбитража в недвижимости терпят неудачу в первые два года, главным образом из-за игнорирования местного регулирования и занижения оценки операционных расходов.
После многих лет сопровождения инвесторов в недвижимость за границей мой вывод: арбитраж аренды может быть отличной стратегией для тех, кто делает домашнее задание. Он требует глубокого исследования, тщательного планирования, знания местного рынка и регулирования и, прежде всего, физического присутствия или надёжного местного партнёра.
Илана преуспела, потому что выявила возможность, знала язык и культуру и была готова переехать и вести бизнес вблизи.
Арбитраж аренды недвижимости за границей - это не волшебство. Это тяжёлый труд. Это препятствия. Это бессонные ночи. Но для таких людей, как Илана, это может быть путь начать с нуля и построить нечто значимое.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית